האם אי השלמת רישום זכויות במקרקעין לבעלי דירות, מצדיק חיוב אישי לבעלים?
אי השלמת רישום זכויות בדירות על ידי חברה קבלנית מהווה הפרת חוזה המכר, אך אינה מצדיקה בהכרח חיוב אישי של בעלי החברה. בית המשפט העליון קבע שהטלת אחריות אישית על אורגן מחייבת הוכחת מקרה חריג של חוסר תום לב סובייקטיבי עם סממני הטעיה או מרמה, ולא די בעצם ההפרה.
שאלה זו נידונה בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמואל שמעון בביהמ"ש העליון.
המשיבים רכשו את הדירות במועדים שונים כשהמוקדם שבהם בשנת 1995 והמאוחר שבהם הינו בשנת 2007. אין מחלוקת כי המשיבים שילמו את מלוא התמורה ועמדו בהתחייבויותיהם החוזיות.
בשנת 2009 הגישו המשיבים תביעה לביהמ"ש המחוזי, במסגרתה טענו כי חרף פניות חוזרות ונשנות, טרם נרשמו בנייני המגורים כבית משותף, וכפועל יוצא עדיין לא הועברו הזכויות בדירה על שמם של המשיבים. המשיבים טענו בין היתר כי יש לחייב את הבעלים באופן אישי.
המשיבים טענו כי במהלך השנים התחייבו הבעלים באופן אישי לבצע את הרישום, אך בפועל הדבר לא נעשה.
בית המשפט המחוזי ציין כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפרשנות סעיף 14(ב) בחוזה המכר (שמופיע בחוזי המכר של כל המשיבים), במסגרתו נקבע כי החברות "מתחייבות לגרום לרישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכש בלשכת רישום המקרקעין בין כחוכר ובין כבעלים כאמור לעיל, תוך 60 חודשים ממועד מסירת הדירות האחרונות בבניינים לרוכשים או ממועד גמר רישום הפרצלציה או רה-פרצלציה, לפי המאוחר מביניהם…". כמו כן נקבע בסעיף כי "היה ותיווצר מניעה חוקית או מנהלית לביצוע האמור, תחל תקופת 60 החודשים האמורים ממועד הסרת המניעה האמורה והכל לפי המאוחר מביניהם". המשיבים טענו כי בחלוף שנים רבות יש הצדקה לקבוע כי החברות והאחים קחטן הפרו את ההתחייבות לפי סעיף 14(ב) לחוזה המכר. מנגד טענו החברות והאחים קחטן כי על פי סעיף זה טרם הגיעה העת לרישום הזכויות בדירות, מכיוון שטרם בוצעה פרצלציה…
עוד קבע ביהמ"ש המחוזי כי לא ניתן להתייחס להוראת סעיף 14(ב) לחוזי המכר כפשוטה שכן
הסעיף לא קובע מועד להתחייבות החברות לבצע פרצלציה וגם לא מועד למכירת ומסירת הדירות האחרונות. במילים אחרות, נקבע כי "מועד ביצוע הרישום מותלה בביצוע פעולות על ידי החברות שלא נקבע תאריך יעד כלשהו לביצוען".
בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים לחייב את המערערים לרשום על שם המשיבים את הדירות ולחייבם בתשלום פיצוי כספי למערערים. ביהמ"ש המחוזי פסק כי אין לבצע הרמת מסך שכן המקרה אינו מצדיק זאת, אך עם זאת הוא קבע כי הבעלים נושאים באחריות אישית ועל כן יחול עליהם חיוב כספי אישי.
הערעור לעליון
המערערים (החברות הקבלניות ובעליהם) הגישו ערעור לבית המשפט העליון על ההחלטה של בית המשפט המחוזי ושם טענו בין היתר כי לא היה מקום להטיל עליהם אחריות אישית שבלי שהוכח כי התנהלו בחוסר תום לב.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור (באופן חלקי) לעניין האחריות האישית של הבעלים:
לעניין רישום הזכויות, המערערים לא הוכיחו כי התנהלותם אינה מהווה הפרה של התחייבויותיהם, שכן לא נעשה דבר על ידם על מנת לקדם את רישום הזכויות. לפיכך, לא ניתן לקבל את טענתם כי פרק הזמן שחלף עד עתה הנו בגדר "הזמן הסביר". החברות הפרו את החוזה כלפי המשיבים משלו עמדו בהתחייבותן לפי חוזה המכר.
לעניין האחריות האישית על הבעלים - נושאי משרה בגין הפרת החוזה על ידי החברה מכוח עקרון תום הלב - נקבע כי במקרה כזה כאשר מבקשים להטיל אחריות אישית גם על האורגן יש להוכיח כי מדובר במקרה חריג שמצדיק צעד כזה, כדוגמת תרמית. המשיבים לא הוכיחו כי מדובר במקרה חריג של חוסר תום לב סובייקטיבי שיש בו סממנים של הטעיה או מרמה של בעלים. אין מחלוקת כי בין הבעלים למשיבים לא נוצר קשר חוזי עצמאי.
להרחבה בתחום: מקרקעין · רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ · עריכת הסכם שכירות
שאלות נפוצות
מתי חברה קבלנית נחשבת כמי שהפרה את חובת רישום הזכויות?
כאשר לא נעשה דבר מצדה לקידום הרישום, לא ניתן לקבל טענה שפרק הזמן שחלף הוא בגדר זמן סביר. בפסק הדין נקבע שסעיף המתלה את מועד הרישום בביצוע פעולות של החברה, בלי תאריך יעד, אינו מאפשר לדחות את מועד הרישום ללא הגבלה.
האם אפשר לתבוע באופן אישי את בעלי החברה הקבלנית?
רק במקרים חריגים. בית המשפט העליון קבע שהטלת אחריות אישית על נושא משרה בגין הפרת חוזה של החברה מחייבת הוכחה של חוסר תום לב סובייקטיבי עם סממנים של הטעיה או מרמה. בהיעדר קשר חוזי עצמאי בין הבעלים לרוכשים, החיוב האישי בוטל.
מה ההבדל בין הרמת מסך לבין אחריות אישית של בעלים?
הרמת מסך מבטלת את ההפרדה בין החברה לבעליה, ואילו אחריות אישית מוטלת על אורגן בשל התנהלותו שלו. בפסק הדין נקבע שאין מקום להרמת מסך, ובית המשפט המחוזי חייב את הבעלים באחריות אישית, אך חיוב זה בוטל בערעור לבית המשפט העליון.
מה יכולים לעשות רוכשי דירות שזכויותיהם לא נרשמו שנים רבות?
הם רשאים להגיש תביעה לבית המשפט ולעתור לחייב את החברה להשלים את רישום הזכויות ולפצותם. בפסק הדין שנדון התקבלה תביעת הרוכשים לחיוב הרישום ולתשלום פיצוי כספי, גם לאחר שהערעור צמצם את היקף האחריות האישית של הבעלים.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
