יחסי שוכרים ומשכירים
הסכם שכירות מפורט הוא הכלי המרכזי למניעת סכסוכים בין שוכר למשכיר. בפסק דין של בית משפט השלום בעכו נדונה תביעה בעקבות מימוש ערבות בנקאית בסך 20,000 שקלים. נקבע שהמימוש אינו הפרה יסודית משלא הוכחה תניה חוזית המגבילה אותו, ואילו תביעת המשכירים בגין נזקים נדחתה מחוסר ביסוס.
נהיר לכל חשיבותו של הסכם שכירות טוב אשר ישרת את שני הצדדים, הן את השוכר והן את המשכיר. הסכם השכירות צריך להתייחס בפרוטרוט לכל הפרטים אשר עלולים לצוץ וזאת על מנת למנוע מחלוקות עתידיות בין הצדדים והתנהלות מיותרת בביהמ"ש.
עוד על זכויות שוכרים ומשכירים ועל הדרך לאכוף אותן, בעמוד עורך דין לענייני שכירות.
להלן נעסוק במקרה שהגיע לפתחו של ביהמ"ש ובו סכסוך בין שוכר למשכיר אשר הוביל לתביעה ולתביעה שכנגד בשל מימוש הערבות הבנקאית ע"י המשכיר לצורך כיסוי הוצאות שנגרמו לכאורה על ידי השוכרים.
בת"א 61956-01-13 גורנוסטייב נ' מלול ואח' (שלום עכו) נדון המקרה:
בין השוכרים (התובעים/נתבעים שכנגד) למשכירים (נתבעים/תובעים שכנגד) נחתם חוזה שכירות בין התאריכים 31.8.10 ועד ליום 31.8.12.
התובעים הגישו את התביעה להשבת כספי הערבות הבנקאית שמומשה בסך של 20,000 ₪ ובנוסף לכך פיצוי מוסכם ונזקים נוספים.
הנתבעים הגישו תביעה שכנגד ע"ס 31,900 ₪ בגין נזקים שנגרמו להם עקב האופן בו הסתיימה תקופת השכירות ולאחר הפחתת כספי הערבות הבנקאית.
תמצית טענות הצדדים בתביעה
עיקר טענות השוכרים - מימוש הערבות הבנקאית מהווה הפרה יסודית של החוזה. לא היתה רשות לחלט את הערבות הבנקאית בטרם הסתיימה תק' השכירות ואף מאחר ולא התקיימו התנאים להפעלתה, הנזקים בדירה הם כתוצאה מבלאי סביר.
עיקר טענות המשכירים - הערבות מומשה כדין נוכח הנזקים הרבים. השוכר סירב לטענתם לחתום על רשימת ליקויים לאחר סיום תקופת השכירות ו/או לתקן נזקים לא כתוצאה משימוש סביר.
תמצית טענות הצדדים בתביעה שכנגד
בתביעה שכנגד עותרים המשכירים לחייב את השוכרים בגין יתרת תשלומי הנזקים הנטענים מעבר לסכום שהתקבל בידם באמצעות מימוש הערבות בסך 20,000 ₪.
לטענתם, בסיום מועד השכירות נותרו ליקויים רבים שנגרמו על ידי התובעים ועליהם החובה לשאת בתיקונם או בעלות תיקונם דוגמת: נזק לשקעי החשמל, תריסים שבורים וחסרים, רשתות קרועות, מנוע לא תקין באחד התריסים, חלון עץ שניזוק כתוצאה משימוש לא זהיר, מזגן לא תקין, כלים סניטריים שבורים ופגומים כתוצאה משימוש בחומרי ניקוי לא מתאימים, ריצוף שבור בגינה, נזקים בקירות, ארונות מטבח מוכתמים, ושיקום הגינה על רקע הזנחתה.
בנוסף, עתרו הנתבעים לחייב את התובעים בגין שני חודשי שכירות בהם נמנעה מהם האפשרות להשכיר את הדירה עקב התיקונים שנדרשו ובפיצוי עבור עוגמת נפש.
בכתב הגנתם בתביעה שכנגד חזרו התובעים על טענותיהם בתביעה העיקרית והוסיפו כי הנכס נמסר לנתבעים בסיום תקופת השכירות כשהוא במצב תקין, ראוי לשימוש ואף טוב יותר מהמצב בו היה הנכס עת קיבלו החזקה בו.
עוד נטען שהסכום הנתבע בתביעה שכנגד הינו פועל יוצא של שיפוץ כללי שערכו הנתבעים בנכס על מנת להשביחו ולמכרו, ו/או תיקונים ושיפוצים שנדרשו כתוצאה מבלאי סביר של הנכס, ובכל מקרה אין להטיל חבות זו עליהם. עוד מצביעים התובעים על כך שהמכתב המפרט את הנזקים הנטענים על ידי הנתבעים התקבל רק ביום 28.8.12 דהיינו: לאחר פדיון הערבות, נתון שכשלעצמו אומר "דרשני".
עוד נטען כי כתב התביעה שכנגד לא נתמך בחוות דעת מקצועית והצעות המחיר – שאינן מהוות חוות דעת מקצועית – נערכו באופן מגמתי וככאלה מחזקות הטענה שהנתבעים ערכו שיפוץ מקיף בנכס החורג מתיקון ליקויים החלים על שוכר בנכס (סעיפים 43- 50 לכתב ההגנה בתביעה שכנגד).
לשיטת התובעים, סכום התביעה בתביעה שכנגד צריך לעמוד על סך של 11,900 לאור האופן בו נוסחו טענות הנתבעים ממנו עולה כי כבר הופחת מסכום התביעה הסכום ששולם באמצעות הערבות הבנקאית.
החלטה
דין התביעה העיקרית להתקבל בחלקה ודין התביעה שכנגד להידחות.
האם עצם הפעלת הערבות הבנקאית מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות?
לא. השוכרים לא הוכיחו קיומה של תניה בהסכם השכירות המגבילה את המשכירים להציג את הערבות לפירעון. תנאי אחד היה קיים והוא משלוח מכתב התראה. (מכאן עולה החשיבות התייחסות ספציפית בחוזה השכירות לסוגיה הנ"ל)
לעניין התביעה שכנגד קבעה השופטת כי הנתבעים לא הצליחו לבסס את רכיבי התביעה ואף לא הצליחו להוכיח מדוע מומשה במלואה.
לסיכום, על מנת לחסוך מחלוקות בסיום חוזה השכירות בין הצדדים יש לערוך חוזה שכירות המתאים לשני הצדדים והמגלם את הציפיות של כל אחד מהצדדים בטרם הכניסה לנכס ובפינוי הנכס.
להרחבה בתחום: מקרקעין · רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ · עריכת הסכם שכירות
שאלות נפוצות בנושא יחסי שוכרים ומשכירים
האם מימוש ערבות בנקאית על ידי המשכיר הוא הפרה של חוזה השכירות?
לא בהכרח. בפסק הדין שנדון נקבע כי השוכרים לא הוכיחו קיומה של תניה בהסכם המגבילה את המשכירים מלהציג את הערבות לפירעון. התנאי היחיד שהיה קיים הוא משלוח מכתב התראה. מכאן החשיבות של התייחסות מפורשת לסוגיה בחוזה השכירות.
מי נושא בעלות נזקים שהתגלו בדירה בתום תקופת השכירות?
השוכר אחראי לנזקים שגרם בשימוש שאינו סביר, אך לא לבלאי סביר. בפסק הדין נדחתה תביעת המשכירים משלא הצליחו לבסס את רכיבי התביעה ולהוכיח מדוע מומשה הערבות במלואה, בין היתר משום שלא צורפה חוות דעת מקצועית אלא הצעות מחיר בלבד.
האם הצעת מחיר מספיקה כדי להוכיח נזק בדירה שכורה?
לא. בפסק הדין נקבע שהצעות מחיר אינן מהוות חוות דעת מקצועית, וכי הן נערכו באופן מגמתי. כדי לבסס תביעת נזקים נדרשת חוות דעת של בעל מקצוע מוסמך המבחינה בין ליקויים באחריות השוכר לבין בלאי סביר או שיפוץ להשבחת הנכס.
מה כדאי לכלול בחוזה שכירות כדי למנוע מחלוקות בסיום התקופה?
רצוי לקבוע במפורש מתי ואיך ניתן לממש ערבות או בטוחה, מהו הליך רישום הליקויים בעת מסירת הנכס, מה נחשב בלאי סביר ומהו לוח הזמנים להעלאת טענות. הסכם המשקף את ציפיות שני הצדדים מצמצם משמעותית את הסיכון להתדיינות.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
