דירה שהתקבלה בירושה אינה חייבת במס בשלב שבו היא עוברת ליורשים: סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, קובע ש"הורשה איננה מכירה". המס נולד רק כשמוכרים. במכירה, יורש שהוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5). התנאים: למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד, והוא עצמו היה פטור אילו מכר. הפטור מוגבל לשווי מכירה של 5,008,000 שקלים, סכום שקבוע בחוק לשנים 2025 עד 2027.

המאמר מיועד ליורשים שעומדים למכור את דירת ההורים, ליורש שרוצה לקנות את חלקם של אחיו, וליורשים שעדיין לא רשמו את הדירה על שמם. מי שפועל בסדר הלא נכון עלול לשלם מס שלא היה חייב בו. לדוגמה, כסף שיורש משלם לאחיו במסגרת החלוקה הופך חלק מהדירה ל"נמכר" לצורכי מס. כשעדיין אין צו ירושה, או כשהיורשים חלוקים על עצם המכירה, כדאי להתחיל בבדיקה של עורך דין ירושה לפני כל חתימה.

האם משלמים מס כשמקבלים דירה בירושה?

לא. קבלת דירה בירושה אינה מכירה, ולכן אינה מחייבת מס שבח ואינה מחייבת מס רכישה. המס מופיע רק כשזכות בדירה עוברת הלאה תמורת כסף: מכירה לקונה מבחוץ, או יורש שמשלם לאחיו כדי לקבל את כל הדירה.

מאותו רגע חלים כללי המיסוי הרגילים, עם שינוי מהותי אחד. לפי סעיף 26(א)(2) לחוק, שווי הרכישה של היורש הוא השווי שהיה נקבע אילו המוריש מכר את הדירה. לפי סעיף 37(1)(ז), גם יום הרכישה הוא היום שהיה חל על המוריש. במילים פשוטות, היורש נכנס לנעלי המוריש, והשבח מחושב מהיום שבו ההורה קנה את הדירה ולא מיום הפטירה.

הכלל הזה הופך את הפטור לחשוב במיוחד. דירה שנקנתה לפני עשרות שנים צברה שבח גדול, וכל השבח הזה עובר ליורשים. עוד כלל שכדאי להכיר: לפי סעיף 5(ג)(1), מכירה של דירה שעדיין שייכת לעיזבון נחשבת מכירה בידי היורשים עצמם.

איך רושמים את הדירה על שם היורשים בטאבו?

רישום ההורשה בפנקסי המקרקעין נעשה על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה, ואפשר לבקש אותו כבר בזמן הגשת הבקשה לצו אצל הרשם לענייני ירושה. לפי הודעת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, במסלול המהיר הזה אין צורך בבקשה נוספת בטאבו, והוא פתוח לכל אזרח ולכל עורך דין.

מי שלא ביקש את הרישום במסלול המהיר מגיש בקשה ללשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס. לפי דף השירות "בקשה לרישום הורשה" ב-gov.il, הבקשה חתומה בידי אחד היורשים לפחות ומאומתת בידי עורך דין או רשם הלשכה. אימות בידי רשם אינו כרוך בתשלום. צו שניתן בידי הרשם לענייני ירושה או בבית דין רבני או שרעי אינו מצורף, ומספיק לציין את שם המנוח ומספר הזהות שלו. אם מונה מנהל עיזבון, הוא זה שחותם על הבקשה.

יש גם דרך שלישית: רישום לפי הסכם חלוקת עיזבון. אחרי שניתן הצו, היורשים רשאים להסכים שהדירה תירשם על שם אחד מהם בלבד. ההשלכה המיסויית של הסכם כזה תלויה בשאלה אם מישהו שילם כסף, כפי שמוסבר בהמשך.

מתי מכירת דירה בירושה פטורה ממס שבח?

המכירה פטורה לפי סעיף 49ב(5) כשמתקיימים שלושה תנאים מצטברים. הראשון, המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו או בן זוג של צאצא. השני, לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. השלישי, אילו המוריש היה חי ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס.

התנאי הראשון מוציא מהפטור הורה שירש את ילדו ואח שירש את אחיו. התנאי השני קשוח: לפי כל-זכות, גם חלק קטן שהיה למוריש בדירה נוספת שולל את הפטור. התנאי השלישי מפנה לכללי הפטור הרגילים, ובהם הדרישה שהדירה תהיה "דירת מגורים מזכה". לפי סעיף 49, זו דירה ששימשה בעיקרה למגורים ארבע חמישיות מתקופת השבח או בארבע השנים שלפני המכירה. תקופה שבה הדירה עמדה ריקה נחשבת לפי אותו סעיף כתקופת מגורים.

הפטור מוגבל בתקרה. לפי סעיף 49א(א1), כששווי המכירה עולה על 5,008,000 שקלים, הפטור חל רק עד הסכום הזה והיתרה חייבת במס. את הבקשה לפטור מגישים יחד עם הצהרת המכירה, ומצרפים את צו הירושה או את צו הקיום. תמצית התנאים והמסמכים מופיעה גם בעמוד פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה באתר כל-זכות.

לדוגמה, נניח שאישה אלמנה נפטרה והשאירה דירה אחת שבה גרה שנים רבות, ושלושת ילדיה מוכרים אותה. כל אחד מהם זכאי לפטור על חלקו. השימוש בפטור הזה גם לא חוסם אותם בעתיד. סעיף 49ב(2) מונע פטור דירה יחידה רק ממי שמכר ב-18 החודשים הקודמים דירה בפטור לפי אותה פסקה.

מה קורה כשדירת הירושה לא עומדת בתנאי הפטור?

כשאין פטור, משלמים מס שבח על השבח הריאלי בשיעור של עד 25%, לפי סעיף 48א(ב)(1), והחישוב מתחיל ביום שבו המוריש רכש את הדירה. זה המצב, למשל, כשלמוריש היו שתי דירות, או כשהיורש הוא אח או הורה של המוריש.

גם אז יש הקלות שכדאי לבדוק. לפי סעיף 48א(ב2), בדירת מגורים מזכה שנרכשה לפני "יום המעבר" שנקבע בחוק, השבח הריאלי עד אותו יום פטור ממס, ורק היתרה חייבת. בדירה שנקנתה לפני שנים רבות, החלק הפטור יכול להיות משמעותי. בנוסף, יורש שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה עשוי לבקש פטור לפי סעיף 49ב(2), אם הוא עומד בתנאי הסעיף.

את התנאים של פטור דירה יחידה, את תקרת הפטור ואת המקרים שבהם הוא נשלל פירטנו במדריך על פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים. הוצאות שהחוק מתיר בניכוי לפי סעיף 39 מקטינות את השבח, ולכן כדאי לשמור מסמכים שנוגעים לדירה כבר בשלב פינויה.

יש לכם דירה משלכם: האם הירושה פוגעת בפטור שלה?

בדרך כלל לא. סעיף 49ג קובע שתי חזקות שמגינות על יורש שמוכר את הדירה שבה הוא גר בפטור של דירה יחידה. לפי סעיף 49ג(4), דירה שירשתם כבן זוג או כצאצא של מוריש שהיה בעלים של דירה אחת בלבד אינה נחשבת דירה נוספת שלכם. לפי סעיף 49ג(3), גם חלק שאינו עולה על מחצית בדירה שהתקבלה בירושה אינו נחשב דירה נוספת.

לדוגמה, נניח שאתם ואחותכם ירשתם בחלקים שווים את דירת אמכם, ובמקביל אתם מוכרים את הדירה שבה אתם גרים. החלק שלכם בדירת הירושה הוא מחצית, ולכן הוא לא נספר. המצב שונה כשירשתם יותר ממחצית מדירה של מוריש שהיו לו כמה דירות. במקרה כזה הירושה עלולה לשלול את הפטור על דירתכם, ולכן כדאי לתכנן את סדר המכירות מראש.

אח קונה את חלקו של אח: האם זו מכירה?

זה תלוי בדרך שבה מחלקים. חלוקה ראשונה של העיזבון בין היורשים אינה מכירה לפי סעיף 5(ג)(4), בין שהיא נעשית לפני צו הירושה ובין שאחריו. אבל אם אחד היורשים משלם לאחרים כסף, או נותן להם נכס שאינו מנכסי העיזבון, רואים את החלק שבעדו שילם כאילו נמכר. על החלק הזה המוכר חייב במס שבח, אלא אם הוא זכאי לפטור, והקונה חייב במס רכישה.

ההבחנה הזו מאפשרת תכנון. חלוקה של נכס מול נכס מתוך העיזבון עצמו אינה מכירה. לפי אותו סעיף, כשהמורישים היו בני זוג או ילד והורהו, ועיזבונותיהם עדיין לא חולקו, רואים את שני העיזבונות כעיזבון אחד. כך מתרחב מאגר הנכסים שבעזרתו אפשר לאזן בין האחים.

לדוגמה, נניח ששלושה אחים ירשו דירה ששווה 1,200,000 שקלים וחשבון בנק עם 2,400,000 שקלים. אם אחד לוקח את הדירה ושני האחרים מתחלקים בכסף שבחשבון, אין כאן מכירה. אם במקום זה מי שלוקח את הדירה משלם לאחיו מכספו הפרטי, החלק ששולם בכסף נחשב נמכר.

יש גם אפשרות של העברה בלי תמורה. לפי סעיף 62(א), העברה ללא תמורה בין אחים של זכות שקיבלו מהורה בירושה פטורה ממס שבח. לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה, מס הרכישה בהעברה כזו לקרוב הוא שליש מהמס הרגיל. לפני החלוקה, זכות של יורש בנכס מסוים אינה ניתנת להעברה לפי סעיף 7(ד) לחוק הירושה, ולכן ההעברה נעשית בהסכם החלוקה או אחרי רישום הדירה.

מסלולים והשלכות מס: טבלת השוואה

הטבלה מרכזת את המצבים הנפוצים ואת הסעיף שקובע את התוצאה בכל אחד מהם.

מי מגיש את ההצהרה, ותוך כמה זמן משלמים?

המוכר חייב להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום המכירה, לפי סעיף 73, ולשלם את המס בתוך 60 ימים מיום המכירה, לפי סעיף 90א. כשהדירה עדיין שייכת לעיזבון, החובות האלה חלות לפי סעיף 5(ג)(3) על מנהל העיזבון, ואם לא מונה, על כל אחד מהיורשים.

לאיחור יש מחיר. לפי סעיף 94א, על אי הגשת הצהרה במועד מוטל קנס בעד כל שבועיים של פיגור, בסכום של 310 שקלים לתקופה שמ-16.1.2026 עד 15.1.2027. את הבקשה לפטור מגישים במועד הגשת ההצהרה, לפי סעיף 49א(א). בלי אישור שהמכירה פטורה או שהמס שולם, לפי סעיף 16(ב), המכירה לא תירשם בטאבו על שם הקונה.

כשמונה מנהל עיזבון, נדרש צעד נוסף. לפי סעיף 97 לחוק הירושה, הוא אינו מוסמך להעביר דירה בלי אישור מראש של בית המשפט.

מכירת דירה בירושה: מה עושים עכשיו

1. בחודשים הראשונים: צו ירושה או צו קיום. בבקשה לרשם לענייני ירושה אפשר לסמן גם רישום של ההורשה בטאבו במסלול המהיר.
2. לפני כל החלטה: נסח טאבו. לוודא שהדירה רשומה על שם המוריש ושאין עליה משכנתה או עיקול.
3. לפני משא ומתן: בדיקת זכאות לפטור. האם הקשר המשפחתי מתאים, האם למוריש הייתה דירה אחת בלבד, והאם הדירה היא דירת מגורים מזכה.
4. לפני שמחלקים: לבחון את הדירות של היורשים עצמם. לבדוק את השפעת הירושה על הפטור של כל יורש לפי סעיף 49ג.
5. לפני שמשלמים לאח: לבנות את החלוקה. לבחון חלוקה של נכס מול נכס מתוך העיזבון, במקום תשלום מכסף פרטי.
6. בתוך 30 ימים מהמכירה: הצהרה ובקשת פטור. מצרפים את הצו ואת ההסכם.
7. בתוך 60 ימים מהמכירה: תשלום המס. ואחריו רישום המכירה בטאבו על שם הקונה.

שאלות נפוצות על מכירת דירה בירושה ומס שבח

המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.