רכישת דירות: המלצות לרוכש דירה
רכישת דירה מחייבת בדיקות מקדימות: היתר בנייה, היעדר שעבוד, משכנתא, חוב או זכות של צד שלישי, בחינת חבויות מס שבח ומס רכישה והוצאת נסח רישום זכויות. לאחר החתימה יש לרשום הערת אזהרה ולדווח לרשויות המס במועד. כספי הרוכש מוגנים לפי חוק המכר, האוסר לקבל יותר מ-15 אחוזים מהתמורה בלי הבטחת ההשקעה.
על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב
ראוי להדגיש, כי אף זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר ועניין, כאשר יום חתימת זיכרון הדברים הוא אף היום הקובע לעניין מס הרכישה. המשמעות הינה שחובת הדיווח לרשות המיסים מתקצרת.
כל מה שצריך לדעת על רכישת דירות
קודם לרכישת הדירה יש לבחון שהנכס נבנה על פי היתר, וכן שהוא נקי מכל שעבוד, משכנתא, חוב, או כל זכות של צד ג'.
כמו כן, טרם רכישת הדירה חשוב לבחון את חבויות המס הנובעות מן ההסכם, בפרט מס השבח (החל על המוכר) ומס הרכישה (החל על הרוכש).
מומלץ אף להוציא במשרדי רשם המקרקעין (הטאבו) את נסח רישום הזכויות בנכס (במקרה הצורך אף במנהל, רשם המשכונות, רשות המיסים וכו').
בהסכם עצמו חשוב לשים לב הן למבוא והן להסכם עצמו, לרבות, הצהרות הצדדים, התמורה, מועד מסירת החזקה, העברת הזכויות, מתן יפויי כוח בלתי חוזרים, סעדים וכיוב'.
מיד לאחר חתימת ההסכם, ומוקדם ככל האפשר, יש לרשום (ככל שניתן) הערת אזהרה, אשר מסייעת במניעת עסקה סותרת ו/או נוגדת, ומגנה אף בפני עיקול.
חשוב להדגיש, כי חובה לדווח על העסקה לרשויות המס תוך המועד שנקבע לכך בחוק.
בעניין זה אציין, כי ללא קבלת אישורי מיסים מרשויות המס לא ניתן להשלים את העסקה במשרדי רישום המקרקעין (כמו גם אישורי רשות מוניציפאלית, וועדה מקומית לתכנון ובניה וכו').
טיפ אחרון אשר עלה בחודשים האחרונים בכלי התקשורת בפרשת חפציבה הינו: שיש להבטיח כי הכספים אשר משולמים על ידי הרוכש יובטחו בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), לפיו נאסר על המוכר לקבל למעלה מ-15% מן התמורה אלא אם הבטיח את ההשקעה כקבוע בחוק.
רכישת דירה (ו/או מגרש לצורך הקמת הבית) הינה הרכישה הגדולה ביותר (בדר"כ) אותה מבצע אדם במשך חייו. על כן, יש להיזהר בטרם החתימה על כל מסמך שהוא ולהיוועץ קודם לכן עם עו"ד.
להרחבה בתחום: מקרקעין · רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ
שאלות נפוצות
כמה כסף מותר למוכר דירה לקבל בלי הבטחת ההשקעה?
לפי חוק המכר בעניין הבטחת השקעות של רוכשי דירות, נאסר על המוכר לקבל יותר מ-15 אחוזים מהתמורה אלא אם הבטיח את ההשקעה כקבוע בחוק. הוראה זו נועדה להגן על כספי הרוכשים, ועלתה לכותרות בעקבות פרשת חפציבה. רוכש שאינו מוודא זאת נוטל סיכון ממשי.
היכן בודקים את מצבו המשפטי של נכס לפני רכישה?
מומלץ להוציא נסח רישום זכויות במשרדי רשם המקרקעין, ובמקרה הצורך לבדוק גם ברשות מקרקעי ישראל, ברשם המשכונות, ברשות המיסים ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בדיקות אלה חושפות שעבודים, חובות וזכויות של צדדים שלישיים לפני החתימה על ההסכם.
אילו סעיפים בהסכם רכישת דירה דורשים תשומת לב מיוחדת?
יש לבחון הן את המבוא והן את גוף ההסכם, ובכלל זה הצהרות הצדדים, התמורה, מועד מסירת החזקה, העברת הזכויות, מתן ייפויי כוח בלתי חוזרים והסעדים במקרה של הפרה. ניסוח לקוי באחד מאלה עלול לעלות ביוקר בשלבים מאוחרים של העסקה.
אילו אישורים נדרשים כדי להשלים רישום דירה על שם הרוכש?
נדרשים אישורי מיסים מרשויות המס, וכן אישורים מהרשות המוניציפלית ומהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בלעדיהם לא ניתן להשלים את העסקה במשרדי רישום המקרקעין, ולכן חשוב לדווח על העסקה במועד הקבוע בחוק ולהיערך מראש להוצאת האישורים.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
