התקנת מזגן על קיר חיצוני של בניין משותף, מחוץ לאזור המיועד לכך (כמו מסתור כביסה), מהווה פגיעה ברכוש המשותף ואסורה על פי חוק ללא קבלת הסכמת כלל בעלי הדירות. סעיף 2 לתקנון המצוי בחוק המקרקעין קובע מפורשות כי אין לבצע שינוי הפוגע ב"חזותו החיצונית התקינה והאחידה" של הבניין. במקרה של מחלוקת, הכתובת לפתרון הסכסוך היא פנייה למפקח על הבתים המשותפים, שיש לו סמכות להוציא צו המורה על הסרת המזגן. משרד עורכי הדין מלכא ושות' מתעסק בפתרון סכסוכי שכנים ומציע ליווי משפטי מלא בהליכים אלו.
נתקלתם בבעיה מול שכן? לייעוץ משפטי התקשרו: 1-700-702-755
המסגרת החוקית: מדוע הקיר החיצוני הוא רכוש משותף?
הבסיס המשפטי לסוגיה זו נעוץ בהגדרת "רכוש משותף" בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. החוק קובע כי כל חלקי הבית המשותף, למעט החלקים הרשומים כדירות, הם רכוש משותף. סעיף 52 לחוק מפרט וכולל במפורש את "הקירות החיצוניים" כחלק מהרכוש המשותף.
בנוסף, סעיף 2(א) לתקנון המצוי, שחל על רוב הבתים המשותפים בישראל, קובע:
"בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו… לענין זה, 'פגיעה ברכוש המשותף' — לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה…"
התקנת מזגן על חזית הבניין, קדיחת חורים בקיר החיצוני והעברת צנרת, מהווים פגיעה ברורה הן בקניין המשותף והן בחזות האחידה של הבניין. לכן, פעולה כזו דורשת הסכמה מראש של האסיפה הכללית של בעלי הדירות.
מה עושים אם שכן התקין מזגן ללא הסכמה? צעדים לפעולה
גילוי מזגן שהותקן בניגוד לחוק על חזית הבניין יכול להיות מתסכל. משרד מלכא ושות' ממליץ על דרך הפעולה הבאה:
| שלב | תיאור הפעולה | דגשים חשובים |
|---|---|---|
| 1. שיחה עם השכן | פנו לשכן בצורה מכובדת, הסבירו לו שההתקנה מהווה פגיעה ברכוש המשותף ודורשת הסכמה, ובקשו ממנו להעביר את המזגן למקום המיועד לכך. | שמרו על שיח מכבד. תעדו את מועד השיחה ותוכנה. |
| 2. פנייה לוועד הבית | אם השיחה לא הועילה, פנו לוועד הבית. מתפקידו של הוועד לאכוף את שמירת הרכוש המשותף. | הפנייה צריכה להיות בכתב כדי שתהיה מתועדת. |
| 3. מכתב התראה מעורך דין | שליחת מכתב התראה רשמי מעורך דין המפרט את ההפרה החוקית ודורש את הסרת המזגן תוך זמן קצוב. | מכתב כזה מבהיר לשכן את רצינות כוונותיכם ואת ההשלכות המשפטיות. |
| 4. הגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים | אם כל הפניות הקודמות לא צלחו, יש להגיש תביעה למפקח על המקרקעין. למפקח יש סמכות להוציא צו המורה על הסרת המזגן. | זהו ההליך המשפטי המומלץ והיעיל ביותר למקרים אלו. |
טיפ מומלץ ממשרד מלכא ושות': חשיבות התקנון המשותף
בבתים משותפים רבים קיים "תקנון מוסכם" שנרשם בטאבו והוא גובר על הוראות "התקנון המצוי". לפני נקיטת כל פעולה, חשוב לבדוק את נסח הטאבו של הבניין ולוודא האם קיים תקנון מוסכם ומהן הוראותיו בנוגע לשינויים ברכוש המשותף. לעיתים, התקנון המוסכם עשוי לכלול הוראות ספציפיות מקלות או מחמירות בנוגע להתקנות על הקירות החיצוניים. בדיקה זו, שניתן לבצע בסיוע עורך דין ממשרד מלכא ושות', היא צעד חיוני בבניית אסטרטגיה משפטית נכונה.
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)
האם אני צריך הסכמה של 100% מהדיירים?
ככלל, שינוי מהותי ברכוש המשותף, ובמיוחד פגיעה בחזות הבניין, דורש הסכמה של כלל בעלי הדירות. עם זאת, במקרים מסוימים, הפסיקה הכירה בכך שאם רוב מוחלט של הדיירים הסכים וההתנגדות של המיעוט אינה סבירה ונובעת ממניעים לא ענייניים, ייתכן שבית המשפט או המפקח יאשרו את הפעולה.
האם העירייה או האגודה לתרבות הדיור יכולות לעזור?
העירייה אינה גורם האכיפה בסכסוכי שכנים על רכוש משותף. האגודה לתרבות הדיור יכולה להציע ייעוץ והכוונה, אך אין לה סמכות אכיפה. הגורם השיפוטי היחיד המוסמך להכריע בסכסוך ולהוציא צווים הוא המפקח על רישום המקרקעין.
מה קורה אם המזגן גורם לי לרעש או נזילות?
במקרה כזה, קיימות עילות תביעה נוספות מלבד הפגיעה ברכוש המשותף. ניתן לתבוע גם בגין מטרד ליחיד (רעש, רעידות) או בגין נזקי רכוש (נזילות, רטיבות). תביעות אלו ניתן להגיש גם כן בפני המפקח על הבתים המשותפים או בבית משפט השלום.
האם אפשר פשוט לנתק לשכן את המזגן?
לא. עשיית דין עצמית אסורה בהחלט ועלולה לחשוף אתכם לתביעה נזיקית מצד השכן. הדרך החוקית היחידה היא לפעול דרך הערוצים המשפטיים, ובראשם פנייה למפקח על הבתים המשותפים.
לסיכום: שמירה על יחסי שכנות ומיצוי זכויות
התקנת מזגן על קיר חיצוני ללא הסכמה היא עניין נפוץ הגורם לסכסוכים רבים. חשוב לזכור כי החוק עומד לצדכם בהגנה על הרכוש המשותף ועל חזות הבניין. יחד עם זאת, מומלץ תמיד לנסות ולפתור את המחלוקת בדרכי נועם לפני פנייה לערכאות. אם נתקלתם בבעיה דומה, משרד עורכי הדין מלכא ושות' ישמח להעניק לכם ייעוץ וליווי משפטי כדי להבטיח את שמירת זכויותיכם. לייעוץ נוסף, צרו קשר בטלפון 1-700-702-755.
* אין באמור במאמר זה בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.
