עידוד חיזוק מבנים על ידי פטור ממס
כחלק מעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה נקבע פטור ממס שבח וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שהתמורה בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תוכנית החיזוק. הפטור מותנה בשני תנאים מצטברים: התמורה ניתנת בשירותי בנייה בלבד, ובוצע חיזוק המבנה בהתאם להוראות התוכנית. הפטור מוגבל בשווי זכויות הבנייה שניתנו לפי התוכנית.
במסגרת היערכותה של מדינת ישראל לתרחישי רעידת אדמה, התקבלה בתאריך ה- 27/03/2005 תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית לפיה יחוזקו כל המבנים אשר ההיתר לבנייתם לא כפוף לתקן המחמיר לעניין עמידות בפני רעידות אדמה – ת"י 431 (קרי, מרבית הבתים שנבנו לפני שנת 1980). לאחרונה, כחלק מעידוד חיזוק המבנים המליצה ועדת המנכ"לים בראשות מנכ"ל משרד התשתיות הלאומיות על הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60) התשס"ז -2007, המעניק פטור בסעיף 49לג ממס שבח מקרקעין וממס מכירה:
"א. מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות
בניה לפי תכנית החיזוק (בסעיף זה- הזכות הנמכרת), תהיה פטורה ממס וממס מכירה,
עד גובה שוויין של זכויות הבנייה כאמור, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:
- 1. בתמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק.
- 2. בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בגינה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידת אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק.
ב. תמורה בעד מכירה כאמור בסעיף קטן (א) שניתנה שלא בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק, יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה האמורה לבין שווי הזכות הנמכרת, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות".
לפי הסעיף האמור, מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית החיזוק תהיה פטורה ממס וממס מכירה עד גובה שוויין וזאת בהתקיים 2 תנאים מצטברים: האחד, שהתמורה בעד המכירה ניתנת בשירותי בניה (ובלבד שלא שולמה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינם באמצעות שירותי בניה). והשני, שיבוצע חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק. שירותי בניה לפי סעיף 49 לב לחוק הינם לרבות, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, בהתקנת מעלית ובשיפוץ במבנה ועיצובו.
הפטור האמור איננו מוחלט וקיימים לו חריגים. הסייג לפטור הינו במכירת מבנה המהווה מלאי עסקי כהגדרתו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.
כמו-כן יש לציין, כי קבלת הפטור האמור איננה שוללת קיומו של כל פטור אחר על-פי דין (כדוגמת פטור מדירת מגורים).
אין ספק כי הפטור האמור הינו צעד חשוב של הממשלה כחלק מתכנית חיזוק היות ומגביר את כדאיותה של התכנית בעיני האזרח עם זאת, בשל שווי זכויות הבניה שהינו נמוך לא ברור האם תהא כדאיות כלכלית לעסקאות כאלה באזורים אחרים מלבד מרכז הארץ.
הבעיה העיקרית נעוצה בקביעה, כי תמורה שאינה במסגרת שירותי בניה תשלול את הפטור בגין חיזוק המבנה. כך יצא שבעריכת הסכם משולש שבו יזם אשר חותם על הסכם עם בעלי מבנה במסגרתו עליו לדאוג לחיזוקו וכנגד זאת יזכה לזכויות המותרות לניצול והקיימות במבנה ובמקביל חותם הסכם הזמנת שירותים מקבלן בין כשירותי בניה ובין כמעין עסקת קומבינציה לא יהנה הקבלן מהפטור ותהא עליו מעמסת מיסוי.
סוגיה זו ממחישה כי מיסוי מקרקעין בפרויקטי חיזוק מבנים מחייב תכנון מוקדם של מבנה העסקה, שכן ניסוח ההסכם קובע אם התמורה תיחשב כשירותי בנייה.
נראה שדרך לעקיפת מגבלה זו תהא יצירת נאמנות בין היזם לקבלן או לחלופין, עריכת הסכם משותף מלכתחילה מול בעל המבנה.
להרחבה בתחום: עורך דין מיסים · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ · מכירת נחלה חקלאית
הסדר המיסוי הוא רק אחד מהרכיבים שההסכם עם היזם חייב לכלול, כפי שהסברנו במדריך על ייצוג דיירים בפינוי בינוי.
שאלות נפוצות
מה כוללים שירותי בנייה לעניין הפטור?
שירותי בנייה לפי סעיף 49לב לחוק כוללים, בין היתר, הרחבה של יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית, וכן שיפוץ המבנה ועיצובו. תמורה שניתנת שלא בדרך של שירותי בנייה אינה נהנית מהפטור. תמורה כספית או בשווה כסף מוציאה את העסקה מגדר הפטור.
מה קורה כשחלק מהתמורה משולם בכסף?
תמורה שניתנה שלא בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק נחשבת כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין. שווי הרכישה שלה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה לשווי הזכות, ובהתאם מיוחסים גם הניכויים והתוספות. כך מפוצלת העסקה לשני רכיבים לצורכי חישוב המס.
אילו מבנים מיועדים לחיזוק לפי התוכנית?
תוכנית המתאר הארצית שהתקבלה בשנת 2005 חלה על מבנים שההיתר לבנייתם לא היה כפוף לתקן המחמיר לעניין עמידות בפני רעידות אדמה, כלומר על מרבית הבתים שנבנו לפני שנת 1980. מדובר אפוא במרבית מלאי המבנים הישן במדינה, ולכן היקף התחולה של התוכנית רחב מאוד.
האם יש סייג לפטור ממס בעסקאות חיזוק מבנים?
כן. הסייג חל במכירת מבנה המהווה מלאי עסקי כהגדרתו בפקודת מס הכנסה. עם זאת, קבלת הפטור אינה שוללת קיומו של פטור אחר על פי דין, כדוגמת פטור במכירת דירת מגורים. כך שהפטור בגין חיזוק המבנה מצטרף לפטורים אחרים ואינו בא במקומם.
מהי הבעיה המרכזית בעסקאות משולשות עם יזם וקבלן?
כאשר יזם חותם על הסכם עם בעלי המבנה ובמקביל מזמין שירותים מקבלן, הקבלן עלול שלא ליהנות מהפטור ולשאת בנטל מס. במאמר מוצע לעקוף את המגבלה ביצירת נאמנות בין היזם לקבלן, או בעריכת הסכם משותף מלכתחילה מול בעל המבנה. פתרונות אלה נועדו לשמר את הפטור גם במבנה עסקה מורכב.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
