עיקרי הרפורמה במס שבח – פטורים במכירת דירות מגורים
הרפורמה במיסוי מקרקעין ביטלה את הפטור ממס שבח לדירה הנמכרת אחת לארבע שנים, והותירה כמסלול המרכזי את סעיף 49ב(2) לדירה יחידה. נוספו שני תנאים: תושבות ישראלית של המוכר בהצהרה על גבי טופס 7912, ותקרת שווי מכירה של 4,500,000 שקלים. במקום שאין בו פטור ניתן לבקש חישוב ליניארי מוטב.
בעוד כחודש ימים תכנס לתוקפה הרפורמה במיסוי מקרקעין. חשוב לציין, כי חלק מתיקוני החוק כבר נכנסו לתוקפם מיום ה- 01.08.2013 אם כי, עיקר השינויים צפויים לחול החל מיום ה- 01.01.2014.
בנוסף לתנאים המקדימים המוכרים אותם דרש עד כה חוק מיסוי מקרקעין, במסגרת התיקון נוספו 2 תנאים נוספים: האחד, הינו כי המוכר, מבקש הפטור יהא תושב ישראל ולצורך כך במסגרת הדיווח תוגש הצהרה על תושבות (טופס 7912). ויובהר, כי בהתאם לסעיף התנאי יחול אף לגבי תושב חוץ אשר ימציא אישור מרשויות המס במדינה בה הוא תושב ולפיו, אין לו נכס מקרקעין באותה המדינה וכן, הדירה הנמכרת הינו דירתו היחידה בישראל. התנאי השני, הינו מגבלת סכום המכירה ולפיה, שווי המכירה בבקשת הפטור יהא עד לגובה 4,500,000 ₪.
סעיף הפטור המוכר הקובע פטור לדירה הנמכרת אחת לארבע שנים בוטל. ונראה, כי כעת סעיף הפטור העיקרי הינו סעיף 49ב(2) שלצורך תחולתו נדרשת עמידה בתנאים הבאים: האחד, עסקינן בדירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור נכון למועד המכירה. השני, המוכר הוא בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מיום שהפכה לדירת מגורים (לא חל על דירה "על הנייר"). השלישי, הפטור לא יחול על דירה המושכרת בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997 או דירה שהחלק של המוכר בה אינו עולה על 1/3.
ויודגש, כי במסגרת התיקון אף שונתה חזקת הדירה היחידה הקיימת בחוק בסעיף 49ג ונקבע, כי לא תיחשב כדירה נוספת דירה שנרכשה כתחליף לדירה שנמכרה/ חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על 1/3 דירה המושכרת בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997/ דירה שהתקבלה בירושה וחל עליה פטור לפי סעיף 49ב5.
החוק המתוקן אף כולל הוראה מטיבה מקום בו לא חל פטור ממס שבח במכירה. על-פי הוראה זו, במקום בו לא חל פטור ומדובר בדירת מגורים מזכה ניתן לבקש חישוב ליניארי מוטב של השבח- כך שעד 01.01.2014 לא יחול חיוב במס בגין הרווח הריאלי (רק בגין הרווח האינפלציוני עד ליום ה- 31.12.1993) וממועד זה יחושב שבח בגין החלק היחסי מתקופת ההחזקה בנכס במס מלא.
בשל ריבוי התנאים והחזקות שנוספו בתיקון, תכנון מס במקרקעין לפני חתימת ההסכם הוא הדרך היחידה לוודא שהמוכר אינו מפסיד פטור או חישוב מוטב.
חשוב לציין, כי בתקופת המעבר (01.01.2014- 31.12.2017) ניתן לבקש מס ליניארי מוטב על שתי דירות בלבד.
החוק מונה מספר תנאים לצורך זכאות לחישוב ליניארי מוטב וכדלקמן
ראשית, בכדי לזכות בשיעור ליניארי מוטב, צריך לבדוק אם אחת מהדירות הייתה זכאית לפטור לפי 49ב1 אם היה בתוקף (פטור אחת לארבע שנים).
שנית, צריך שהמכירות לא תהיינה לקרוב בהתאם להגדרה בסעיף 1 לחוק וזאת, אפילו אם המכירה הינה בתמורה.
שלישית, אם הדירות התקבלו במתנה תחול תקופת הצינון בהתאם לחוק שהיה קיים עובר לתיקון האמור. ויודגש, כי במתנה הניתנת מה- 01.08.2013 ועד סוף שנת 2017 יראו את נותן המתנה כמי שמבקש את החישוב הליניארי המוטב.
ויוטעם, כי החוק טרם נבחן בראי פסיקת בית המשפט ועל-כן, נראה, כי בשנים הקרובות נהיה עדים להתהוות החוק ופרשנותו בנסיבות פרטיקולאריות.
להרחבה בתחום: עורך דין מיסים · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ · מכירת נחלה חקלאית
שאלות נפוצות בנושא עיקרי הרפורמה במס שבח
אילו תנאים נדרשים לפטור לפי סעיף 49ב(2)?
שלושה תנאים: הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור נכון למועד המכירה; המוכר הוא בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מיום שהפכה לדירת מגורים; והפטור אינו חל על דירה בשכירות מוגנת מלפני 1997 או על חלק שאינו עולה על שליש.
האם תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח על דירה בישראל?
התנאי הוא תושבות ישראלית, אך הוא חל גם על תושב חוץ שימציא אישור מרשויות המס במדינה שבה הוא תושב ולפיו אין לו נכס מקרקעין באותה מדינה, ובלבד שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה בישראל. האישור מרשויות המס במדינת התושבות נדרש כתנאי מקדים לקבלת הפטור.
אילו דירות אינן נספרות כדירה נוספת?
לפי חזקת הדירה היחידה שבסעיף 49ג כפי שתוקנה, לא תיחשב כדירה נוספת דירה שנרכשה כתחליף לדירה שנמכרה, דירה שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש, דירה בשכירות מוגנת מלפני 1997, ודירה שהתקבלה בירושה וחל עליה פטור לפי סעיף 49ב5.
מהו חישוב ליניארי מוטב ומתי הוא רלוונטי?
זו הוראה מטיבה החלה כאשר לא חל פטור ממס שבח והמכירה היא של דירת מגורים מזכה. לפיה, עד תחילת שנת 2014 לא יחול חיוב במס בגין הרווח הריאלי, וממועד זה ואילך יחושב שבח בגין החלק היחסי מתקופת ההחזקה בנכס במס מלא.
האם יש הגבלה על מספר הדירות בחישוב הליניארי המוטב?
כן. בתקופת המעבר ניתן היה לבקש מס ליניארי מוטב על שתי דירות בלבד. כמו כן נדרש שהמכירות לא תהיינה לקרוב כהגדרתו בסעיף 1 לחוק, אף אם נעשו בתמורה, ועל דירות שהתקבלו במתנה חלה תקופת הצינון שקדמה לתיקון. כל אחד מהתנאים נבדק בנפרד לגבי כל מכירה.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
