פסק דין חשוב במקרקעין - ביטול הסכם במקרקעין שנערך למראית עין
בע"א 3158-20 אישר בית המשפט העליון את ביטולם של הסכם מכר מקרקעין ושל ההסכם הנסתר שנלווה לו, לאחר שנקבע כי ההסכם נערך למראית עין כחלק מתוכנית פסולה להונות את רשויות המס, והורה על מחיקת הערת האזהרה. טענת ההתיישנות נדחתה: במקרקעין מוסדרים הרשומים על שם המוכר תקופת ההתיישנות היא 25 שנים לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות.
ביטול הסכם שנערך במכירת נכס ומטרתו להונות את רשויות המס:
לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת הדס עובדיה) שניתן ביום 6.2.2020 בת"א 24502-03-14, [פורסם בנבו] במסגרתו התקבלה תביעתו של המשיב 1, מר דניאל משולם (להלן: המוכר) לביטול הסכם מכר שנכרת מול המערערת, חברה בשם אתי תקומה בע"מ (להלן: החברה), ולמחיקתה של הערת האזהרה שנרשמה לטובתה.
ע"א (עליון) 3158-20 אחי תקומה בע"מ נ' דניאל משולם (פורסם בנבו) נדונה שאלה משפטית חשובה שמתגלה לא פעם בעסקאות מקרקעין והנוגעת לביצוע הסכם מקרקעין למראית עין.
עובדות המקרה בקצרה
בשנת 2004 נחתם בין המוכר לבין החברה הסכם מכר, לפיו הראשון ימכור לשנייה, בתמורה לסכום של 305,000 דולר ארה"ב, את זכויות החכירה במקרקעין.
ביום 6.2.2020 קיבל בית משפט קמא את תביעת המוכר, דחה את כלל טענות החברה, וקבע כי הסכם המכר נעשה למראית עין (להלן: פסק הדין). על כן, הוא הצהיר כי הסכם המכר וההסכם הנסתר "בטלים ומבוטלים", ונתן צו המורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה מכוח הסכם המכר במרשם המקרקעין. בפרט, בית המשפט הכריז על ביטול ההסכם הנסתר עקב הפרתו היסודית על ידי החברה.
בערעור שלפנינו טוענת החברה כי יש להצהיר על כך שהסכם המכר תקף לכל דבר ועניין.
הסוגיות המשפטיות
- טענתה המקדמית של החברה היא כי לא היה מקום לדון בתביעה דנן מחמת התיישנות. לשיטתה, מאחר שהסכם המכר נחתם בשנת 2004 ואילו התביעה הוגשה על ידי המוכר רק בשנת 2014.
תמצית החלטת בית המשפט
בשלב הראשון הוכרעה טענת התיישנות – ענייננו במקרקעין מוסדרים, אשר זכות החכירה בהם עודנה רשומה במרשם המקרקעין על שם המוכר (ולא על שם החברה).
משכך, משך תקופת ההתיישנות הרלוונטית הוא 25 שנים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958), והמסקנה המתבקשת היא שלטענת החברה בהקשר זה אין אחיזה בדין, כבר מטעם זה (וראו טל חבקין התיישנות 110-106 (מהדורה שנייה, 2021)).
בשלב השני הוכרע עניין ההסכם הנסתר - לצורך דיוננו, די אם נציין כי במקרה בו עסקינן הסכם המכר, שאינו משקף את הסכמת הצדדים, נכרת כחלק מתכנית פסולה בעליל, אשר ההסכם הנסתר שלוב בה כמקשה אחת, ומהווה את היעד הסופי אותו התכוונו הצדדים להגשים באופן בלתי חוקי.
ויובהר, זוהי דרכו של בית משפט זה מאז ומעולם (בחריג חוות דעת המיעוט של השופט ברק בעניין ביטון), וכך גם נהגו כל שלושת שופטי ההרכב בעניין לוי (ראו זמיר וכהן, בעמ' 260 ו-275).
כידוע, "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" חייבת בדרישת כתב מהותית מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין בהיותה של עסקה כזו "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה" (סעיף 6 לחוק המקרקעין). הלכה ידועה היא כי דרישת הכתב אינה ראייתית גרידא, אלא מהותית וקונסטיטוטיבית, והיא זו שמתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של העסקה.
סיכומו של דבר
ביהמ"ש העליון למעשה החליט בצורה ברורה ומפורשת מה קורה כאשר הצדדים מנסים להתחמק מתשלום מס או בניסיון להגדיל הלוואות / מימון והלכה למעשה מבטל את ההסכם שנכרת מראשיתו.
החלטה זו נועדה לגרום לכל מי שמבצע הסכם / חוזה למראית עין להבין כי אין לעשות זאת במטרה להתחמק מתשלום מס ו/או להפחיתו. למעשה החלטת ביהמ"ש בודקת האם החוזה הנסתר בוצע או לא בוצע מהרגע שהתמורה המלאה (במקרה זה מתן דירות) לא קוימה ההסכם מבוטל בגלל הפגיעה המהותית.
להרחבה בתחום: רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ
שאלות נפוצות בנושא פסק דין חשוב במקרקעין
מה קורה להסכם מכר שנחתם רק למראית עין?
ההסכם בטל. בפרשה שנדונה נקבע כי הסכם המכר לא שיקף את הסכמת הצדדים האמיתית ונכרת כחלק מתוכנית פסולה בעליל, שההסכם הנסתר שלוב בה כמקשה אחת ומהווה את יעדה הסופי והבלתי חוקי. בית המשפט הצהיר כי שני ההסכמים בטלים ומבוטלים והורה למחוק את הערת האזהרה.
כמה זמן אפשר לתבוע ביטול עסקה במקרקעין מוסדרים?
במקרה שנדון נקבע כי כאשר מדובר במקרקעין מוסדרים שזכות החכירה בהם עדיין רשומה במרשם המקרקעין על שם המוכר, תקופת ההתיישנות היא 25 שנים לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. לכן תביעה שהוגשה עשר שנים לאחר חתימת ההסכם לא התיישנה כלל.
מה דרישת הכתב בעסקת מקרקעין ולמה היא חשובה?
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין חייבת במסמך בכתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין, שכן עסקה כזו היא הקניה של בעלות או זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה. ההלכה קובעת כי דרישת הכתב אינה ראייתית בלבד אלא מהותית וקונסטיטוטיבית, והיא המתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של העסקה.
מה המסר של בית המשפט למי ששוקל חוזה למראית עין להפחתת מס?
המסר חד: אין לערוך הסכם או חוזה למראית עין במטרה להתחמק מתשלום מס, להפחיתו או להגדיל הלוואות ומימון. בית המשפט העליון מבטל הסכם כזה מראשיתו, ובוחן האם החוזה הנסתר קוים בפועל - ומשלא שולמה התמורה המלאה, ההסכם מבוטל בשל הפגיעה המהותית.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
