עורך דין התחדשות עירונית לבעלי דירות: פינוי בינוי, תמ"א 38 והתוכניות החלופיות בחיפה, בקריות ובצפון

עורך דין התחדשות עירונית מלווה את בעלי הדירות בשאלה שקודמת להסכם: איזה מסלול בכלל אפשרי בבניין, מי מאשר אותו, ואיזה חוק יחול על כל מחלוקת. התשובה לשאלה הזאת השתנתה מאז שתמ"א 38 פקעה, והיא קובעת את הרוב הדרוש, את הערכאה ואת היקף זכויות הבנייה.

מהי התחדשות עירונית: פינוי בינוי, החלופה לתמ"א 38, חיזוק ועיבוי והריסה ובנייה

התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים שבהם בניין ישן מחוזק, מורחב, או נהרס ונבנה מחדש, בתמורה לזכויות בנייה נוספות. לכל מסלול יש חוק אחר, רוב אחר של בעלי דירות וערכאה אחרת.

מבחינה משפטית יש שני צירים. הציר הקנייני קובע מה צריך כדי לחייב את בעלי הדירות, והציר התכנוני קובע מה מותר לבנות. בעלי דירות נוטים לערבב ביניהם, ולכן שומעים "תמ"א 38" גם על פרויקט שהוא פינוי ובינוי לכל דבר.

פינוי ובינוי

פינוי ובינוי מוסדר בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006. הבניינים נהרסים, והבעלים מקבלים דירות בבניין החדש. לרוב מדובר במקבץ של כמה בתים משותפים, ולעיתים בשטח שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016. מחלוקת עם בעל דירה מסרב מוכרעת בבית המשפט.

חיזוק, עיבוי והריסה ובנייה לפי חוק החיזוק

המסלול השני מוסדר בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. הוא חל על חיזוק הבניין, על הרחבת דירות, על הוספת דירות (עיבוי), וגם על הריסה והקמה מחדש. כאן המחלוקות מוכרעות בפני המפקח על רישום המקרקעין, ולא בבית המשפט.

מה קרה לתמ"א 38

תמ"א 38 הייתה תכנית המתאר הארצית שנתנה את זכויות הבנייה למסלול החיזוק. לפי מינהל התכנון, היא עמדה בתוקפה עד 1.10.2023, ובמרחבי תכנון שעמדו בתנאי החלטת המועצה הארצית עד 18.5.2026. בקשה להיתר שהוגשה עד המועדים האלה ממשיכה להתנהל לפי הוראות התמ"א.

שני דברים לא פקעו יחד עם התמ"א. הראשון הוא תכניות מקומיות שאושרו לפי סעיף 23 לתמ"א, אלא אם נקבע בהן שיפקעו. השני הוא חוק החיזוק עצמו, שממשיך לקבוע את הרוב ואת סמכות המפקח.

החלופה: תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה

במקום התמ"א נכנס חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 139), התשפ"ב-2022, שמכונה בתקשורת "חלופת שקד". התיקון הוסיף את סעיפים 70א עד 70ט, ומעביר לוועדה המקומית את הסמכות לאשר תכנית שמגדילה זכויות בנייה במגרש שיש בו מבנה הטעון חיזוק. סעיף 70א מונה ארבעה מסלולים:

• הריסה ובנייה מחדש.
• הריסה והוספת שטחי בנייה במגרש אחר.
• חיזוק.
• חיזוק והוספת שטחי בנייה במגרש אחר.

לפי דברי ההסבר של מינהל התכנון, התיקון כלל גם תיקון עקיף לחוק החיזוק, כך שההסדרים הקנייניים שלו חלים גם על היתרים לפי החלופה. במילים פשוטות: הרובים והמפקח נשארו, ומה שהשתנה הוא מקור זכויות הבנייה.

איזה מסלול מתאים לבניין שלכם: טבלת השוואה

המסלול נקבע קודם כול לפי התכנית שחלה על המגרש ולפי מבנה הבעלות, ורק אחר כך לפי הכדאיות. הטבלה מרכזת את ההבדלים המשפטיים שנובעים מהבחירה.

שלוש נקודות בטבלה מכריעות בפועל. הראשונה היא הערכאה: הכנה לתביעה בבית המשפט שונה מהכנה לדיון בפני המפקח. השנייה היא שבמסגרת החלופה החוק מעדיף הריסה על פני חיזוק. לפי סעיף 70ד(ב)(1), תכנית במסלול חיזוק צריכה חוות דעת של מהנדס הוועדה המקומית שבנסיבות הבניין יש הצדקה לחרוג מהעדיפות הרגילה להריסה ובנייה. השלישית היא שהוועדה המקומית רשאית לדחות תכנית אם היא מעדיפה תכנון מתחמי, כלומר פינוי ובינוי של כמה בניינים יחד.

השוואה מעשית של שני המסלולים מבחינת הדיירים, כולל זמנים וסיכונים, מופיעה במדריך תמ"א 38 מול פינוי בינוי, וכדאי לקרוא אותו לפני אסיפת בעלי הדירות הראשונה.

בדיקת היתכנות: האם הבניין שלכם עומד בתנאי הסף

בדיקת היתכנות עונה על שאלה אחת: האם יש מסלול חוקי שהבניין עומד בתנאיו. היא נעשית לפני שחותמים על מסמך כלשהו, ולפני שמזמינים הצעות מיזמים.

התנאים של מבנה הטעון חיזוק

החלופה לתמ"א 38 חלה רק על "מבנה הטעון חיזוק" כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה. כל התנאים צריכים להתקיים יחד:

• המגרש מיועד לפי תכנית גם למגורים, ו-70% לפחות משטח הבנייה הקיים משמש כדין למגורים.
• ההיתר לבנייתו ניתן לפני 1.1.1980, או בין 1.1.1980 ל-31.12.1984 וניתנה חוות דעת מהנדס מבנים שהבניין לא נבנה לפי תקן רעידות האדמה שחל אז.
• לא בוצעו בו לפי היתר עבודות חיזוק לפי התקן.
• הוא בן שתי קומות לפחות מעל פני הקרקע, ויש בו לפחות ארבע יחידות דיור שנבנו לפי היתר. קומת עמודים נספרת.

לפי סעיף 70ח, החלופה לא חלה אם על המגרש חלה תכנית מפורטת לפי תמ"א 38 שהוחלט להפקידה לפני תיקון 139, או אם הבניין מיועד לשימור, בכפוף לחריג שבסעיף. בניין לשימור או בניין שכבר חוזק לפי היתר צריך מסלול אחר.

התנאים של מתחם פינוי ובינוי

הכרזה על מתחם לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית דורשת לפחות 24 יחידות בשטח. כשההכרזה היא לבקשת רשות מקומית, התכנית המוצעת צריכה לכלול לפחות מכפלה של מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה. לכן בניין בודד וקטן יתקשה להיכנס למסלול מתחם, אלא כחלק משטח גדול יותר.

הבדיקה הקניינית

לצד התכנון נבדקים הרישום והבעלות: כמה דירות יש, כמה בעלים, ומי מחזיק בחלקים ברכוש המשותף. אלה הנתונים שקובעים אם אפשר להגיע לרוב הדרוש במסלול שנבחר. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעמידה גם מחשבון כדאיות כלכלית, שנותן תמונה ראשונית בלי להישען על מצגת של יזם. את הצד של בעלי הדירות בבדיקה הזאת, כולל נסח הרישום וצמידויות הרכוש המשותף, מכסה עורך הדין של הדיירים בשלב שלפני בחירת היזם.

תפקיד הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה

אחרי פקיעת תמ"א 38, במסלולי החלופה הוועדה המקומית היא הגורם שמחליט אם הבניין יקבל זכויות בנייה. בלי תכנית מאושרת אין פרויקט, גם אם כל בעלי הדירות חתמו.

שיקול הדעת של הוועדה

סעיף 70ט מאפשר לוועדה המקומית לדחות תכנית לפי החלופה משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים או כלכליים, בשל היעדר מענה ראוי של תשתיות וצורכי ציבור, או אם מצאה שיש להעדיף תכנון מתחמי. הוועדה חייבת לפרט את הנימוקים בכתב. בנוסף, היא רשאית לדחות תכנית גם רק מפני שאינה תואמת תכנית לפי תמ"א 38 או תכנית כוללנית.

מבחינת בעלי הדירות, המשמעות היא שהבטחה של יזם שהזכויות "מגיעות לבניין" אינה עובדה. היא תלויה בהחלטה של ועדה שיש לה שיקול דעת רחב.

תכנית כוללת להתחדשות עירונית

סעיף 64(ב) לחוק התכנון והבנייה מחייב את הוועדה המקומית להכין תכנית כוללת להתחדשות עירונית ולהגיש אותה לוועדה המחוזית, ביוזמתה או כשהרשות הממשלתית מצאה שיש בכך צורך. אחרי הודעת הרשות הממשלתית, התכנית מוגשת בתוך 18 חודשים. התכנית קובעת אזורים לתכנון מתחמי לפינוי ובינוי, ואזורים להתחדשות בדרך של חיזוק, חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש. לכן הצעד הראשון בכל בדיקה הוא לברר אם יש לעיר תכנית כזו ומה היא קובעת לרחוב.

רישוי מהיר

סעיף 145א1 יצר "תכנית לרישוי מהיר". במסלול הריסה ובנייה ובמסלול חיזוק, אפשר להגיש בקשה להיתר יחד עם התכנית, והוועדה דנה בשתיהן יחד. ההסדר חל על מגרש אחד או שני מגרשים רצופים, ולשם כך פורסמו תקנות בשנת 2023.

הרשות המקומית: הסכמה להכרזה והיטל השבחה

לרשות המקומית יש שני תפקידים נוספים שנוגעים ישירות לכיס של בעלי הדירות. הראשון הוא ההכרזה על מתחם: ככלל, הכרזה לפי סעיף 14 נעשית לבקשת הרשות המקומית או בהסכמתה, וסעיף 14(א1) קובע מקרים שבהם אפשר להכריז גם בלעדיה. השני הוא היטל השבחה: לפי סעיף 19(ב2) לתוספת השלישית, מועצת הרשות המקומית רשאית להחליט, לפי הצעת ראש הרשות, להפחית את ההיטל על היתרים לפי החלופה לשמינית ההשבחה או לבטל אותו. החלטה כזו אינה ניתנת לשינוי במשך שלוש שנים, אלא באישור שר האוצר ושר הפנים.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: מה היא עושה בשביל בעלי הדירות

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היא גוף ממשלתי שהוקם בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016. היא אינה צד להסכם, אבל יש לה שלושה כלים שבעלי דירות צריכים להכיר.

מידע, מסמכים לדוגמה ומינהלות

סעיף 4 לחוק מונה בין תפקידי הרשות סיוע להתארגנות דיירים. הרשות מוסמכת לסייע בהקמת מינהלות עירוניות, לייעץ לדיירים, לפרסם נוסחים מומלצים למסמכי התקשרות ולמנות יועצים חברתיים לליווי דיירים. בפועל היא מפרסמת הסכמים לדוגמה, מסמך עקרונות לבניית נציגות דיירים ומדריך לעקרונות התקשרות עם יזם, שזמינים במדריכים לדיירים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. החוק גם מסמיך את הרשות לגבש ולפרסם רשימה של עוסקים בתחום, כמו יזמים וקבלני ביצוע, שעומדים בתנאי סף שקבע השר.

הכרזה על מתחם

לפי סעיף 14, מנהל הרשות מכריז על מתחם פינוי ובינוי בשני מסלולים: לבקשת רשות מקומית או מיוזמתו בהסכמתה, או לבקשת יזם בהסכמת הרשות המקומית ולאחר התייעצות עם מנהל רשות המסים. ההכרזה מתפרסמת ברשומות ובאתרי הרשות הממשלתית והרשות המקומית, כך שבעלי דירות יכולים לבדוק בעצמם אם הבניין שלהם בתוך מתחם מוכרז. ההכרזה אינה מוגבלת בזמן, אבל מנהל הרשות רשאי לבטל אותה, בין השאר אם שוכנע שמימוש המיזם אינו מתקדם באופן מספק.

הממונה על פניות דיירים

הכלי החזק ביותר הוא הממונה על פניות דיירים לפי סעיף 7 לחוק. הממונה הוא עורך דין מעובדי הרשות, שמברר פניות בעניין התנהגות יזמים, מארגנים, מינהלות עירוניות ודיירים אחרים, ובכלל זה טענות על לחץ בלתי סביר. ההחלטה ניתנת תוך 90 יום, וקביעה שפנייה מוצדקת בשל הפרת דין היא ראיה לכאורה בכל הליך משפטי.

לפי סעיף 5ב לחוק פינוי ובינוי וסעיף 5ד לחוק החיזוק, הממונה רשאי לקבוע שעסקה בטלה אם בעל הדירה חתם בנסיבות של "החתמה פוגענית":

• החתימה נעשתה בשפה שאינה מובנת לבעל הדירה, בלי שעיקרי העסקה הוסברו לו בשפה שהוא מבין.
• היזם או מי מטעמו ניצל מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית שידע או היה עליו לדעת עליה.
• נוצר מצג מטעה שהיזם הוא נציג של רשות ציבורית.
• נמסר מידע מטעה, לרבות על מספר בעלי הדירות שכבר הסכימו או על התנאים שהוסכמו עם אחרים.

לפי סעיף 7א לחוק הרשות, כשהממונה קובע שעסקה בטלה או פקעה וחלפו 45 ימים מהמצאת הקביעה לצדדים, הקביעה משמשת הוכחה לרשם המקרקעין לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת היזם. את נוסח החוק המלא אפשר לקרוא בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

תפקיד עורך דין התחדשות עירונית של הדיירים ב-5 שלבים: התארגנות, בחירת יזם, מו"מ, ביצוע, רישום

עורך הדין של הדיירים מלווה את הפרויקט מההתארגנות ועד שהזכויות בבניין החדש רשומות. בכל שלב התוצר המשפטי שונה, וגם הטעויות האופייניות שונות.

שלב 1: התארגנות ובחירת נציגות

בשלב הזה בוחרים נציגות, קובעים בכתב מה היא מוסמכת להחליט, ובודקים מה כבר נחתם בבניין. נציגות פועלת בתוך מסגרת הבית המשותף, ולכן כדאי להכיר את תקנון הבית המשותף וסמכויות ועד הבית לפני שמעניקים לה סמכויות. אם כבר נחתם מסמך כוונות או זיכרון דברים עם יזם או מארגן, בודקים את תוקפו, כי הסכמים מקדמיים וזיכרון דברים עשויים לחייב.

שלב 2: בחירת יזם

החוק קובע סדר פעולות לפני החתימה הראשונה. לפי סעיף 1א לחוק פינוי ובינוי, היזם מקיים כינוס של בעלי הדירות או משתתף בו, ולא יאוחר משבועיים לפני העסקה הראשונה מוסר לכל בעלי הדירות מסמך עיקרי הצעה. המסמך כולל את העקרונות לקביעת התמורה, את הבטוחות המוצעות ופרטים על ניסיונו המקצועי. סעיף 5ב לחוק החיזוק מחיל את אותה חובה על עסקה לפי תכנית החיזוק. מסמכי עיקרי ההצעה של כמה יזמים הם הבסיס להשוואה אמיתית ביניהם.

שלב 3: משא ומתן וחתימה

זה השלב שבו נקבעים התמורה, הבטוחות ולוחות הזמנים. פירוט הסעיפים שעורך הדין צריך להשיג מופיע במדריך ייצוג דיירים בפינוי בינוי: 12 הסעיפים שחייבים להיות בהסכם. ברמת העיקרון, ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון קבע שבפרויקט הריסה ובנייה שבו כל זכויות הבעלים נמכרות ליזם, חוק המכר חל גם כלפי בעלי הדירות הקיימות.

שלב 4: ליווי בזמן התכנון והביצוע

אחרי החתימה עוקבים אחרי ההליך בוועדה המקומית, אחרי הבטוחות ואחרי המועדים שבחוק. בפינוי ובינוי, סעיף 49כא לחוק מיסוי מקרקעין מחייב את היזם להודיע למנהל רשות המסים על כל הסכם מכירה בתוך 30 ימים, ולכן בודקים שההודעה נמסרה. מעקב אחרי המועדים חשוב במיוחד כשהפרויקט אינו מתקדם, כפי שיפורט בפרק על ביטול ופקיעת הסכם.

שלב 5: מסירה ורישום

הליווי מסתיים ברישום הבית המשותף החדש, ולא ביום קבלת המפתח. ליקויים שמתגלים אחרי המסירה מתבררים לפי מסגרת אחריות קבלן לליקויי בנייה. רישום שלא הושלם יוצר בעיות במכירה ובמשכנתא, כפי שמתואר במאמר על אי השלמת רישום זכויות במקרקעין.

ייצוג דיירים מול ייצוג יזמים: למה באותו פרויקט מייצגים צד אחד בלבד

לבעלי הדירות וליזם יש אינטרסים מנוגדים בכל סעיף מרכזי: כמה מטרים, אילו בטוחות, ומה קורה באיחור. לכן עורך הדין של הדיירים מייצג רק אותם, גם כשהיזם משלם את שכר טרחתו.

זה לא הסדר חריג. בהסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים של הרשות הממשלתית נקבע ששכר הטרחה משולם על ידי היזם, אבל התשלום אינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח בין עורך הדין ליזם. ההסכם מחייב גם הצהרת היעדר ניגוד עניינים ואיסור לייצג את היזם בעניינים אחרים עד תום ההתחייבויות. הפירוט המלא של ההסדר, כולל מה בודקים בהסכם שכר הטרחה, נמצא בעמוד על עורך דין דיירים שמייצג בעלי דירות מול יזם.

ההבחנה חשובה גם לגבי מי שאינו עורך דין. סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי וסעיף 5ה לחוק החיזוק מחייבים כל מי שפועל מטעם יזם, מקבל ממנו תמורה או ששכרו תלוי בעסקה לגלות זאת בפנייה הראשונה ובהסכם. הפרה של החובה היא עילה לחזרה מההסכמה, אף אם נחתם הסכם מחייב.

בדיקת היזם: מה בודקים לפני שחותמים

בודקים שלושה דברים: מה היזם התחייב לו בכתב לפני החתימה, מי פנה לבעלי הדירות בשמו ובאיזה אופן, והאם הטענות התכנוניות שלו נכונות. כל אחד מהם נשען על הוראה בחוק.

מסמך עיקרי ההצעה

מסמך עיקרי ההצעה הוא המקום שבו היזם מציג את עקרונות התמורה, את הבטוחות ואת ניסיונו המקצועי. אם הניסיון שהוצג בו אינו תואם את המציאות, זו נקודת פתיחה לבדיקה. אם בכלל לא נמסר מסמך כזה או לא נערך כינוס, סעיף 1ג לחוק פינוי ובינוי מאפשר לרוב בעלי הדירות לבטל את העסקאות שנחתמו, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. מי שחתם לא ייחשב כמי שהפר את ההתקשרות.

אופן ההחתמה

מחתימים שמציגים "כמעט כולם כבר חתמו" מתקרבים לעילת ההחתמה הפוגענית, כשמדובר במידע מטעה על מספר בעלי הדירות שהסכימו. כדאי לתעד כל מצג כזה בכתב. אותו דבר לגבי מי שהציג את עצמו כנציג העירייה או הרשות.

הטענות התכנוניות

יזם שאומר שהבניין "זכאי" לזכויות מסוימות צריך להצביע על תכנית מאושרת או על תכנית שהוגשה לוועדה המקומית. יזם שאומר שהבניין במתחם מוכרז צריך להצביע על הכרזה שפורסמה ברשומות. את שתי הטענות אפשר לבדוק מול הוועדה המקומית או מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר, לפני שמתחייבים.

מיסוי בהתחדשות עירונית: היטל השבחה, מס שבח ומה בודקים מראש

בהתחדשות עירונית יש שני מיסים עיקריים שבעלי דירות צריכים לשאול עליהם: היטל השבחה לרשות המקומית ומס שבח לרשות המסים. בשניהם הפטור תלוי במסלול.

היטל השבחה

• היתר לפי תמ"א 38, או לפי תכנית מפורטת שהוכנה לפיה, פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית, בכפוף לחריגים. הפטור ממשיך לחול גם אחרי פקיעת התמ"א, לגבי תכנית שהוחלט להפקידה לפני תיקון 139.
• היתר לפי החלופה של תיקון 139 חייב בהיטל בשיעור רבע ההשבחה, לפי סעיף 19(ב)(10א).
• ההסדר של רבע ההשבחה אינו חל על תכנית במתחם פינוי ובינוי.
• הרשות המקומית רשאית להפחית את ההיטל לפי החלופה לשמינית ההשבחה או לבטלו, בהחלטת מועצה.

לכן שאלת ההיטל נבדקת מול העירייה הספציפית. שני בניינים זהים בשתי ערים שכנות יכולים לשאת היטל שונה.

מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע פטורים נפרדים לפינוי ובינוי (סעיף 49כב) ולתוכנית החיזוק (סעיף 49לג), עם תקרות ותנאים. סעיף 49לג1, שעוסק במסלול ההריסה לפי תכנית החיזוק, חל עד 31.12.2033. בפינוי ובינוי, תמורה כספית ועודף מעל התקרה הם החלק החייב במס, ולכן החישוב נעשה לפני שמסכמים את התמורה. רקע על מסגרת המס אפשר למצוא בעמוד מיסוי מקרקעין ובמאמר על עידוד חיזוק מבנים על ידי פטור ממס.

רוב דרוש ודייר סרבן: מתי מכריע בית המשפט ומתי המפקח

בפינוי ובינוי נדרש רוב מיוחס והמחלוקת מוכרעת בבית המשפט. במסלול החיזוק, כולל הריסה ובנייה לפי החלופה, הרוב תלוי בסוג העבודה והמחלוקת מוכרעת בפני המפקח על רישום המקרקעין.

הטעות הנפוצה היא לדבר על "66% בתמ"א 38". לפי חוק החיזוק, שינוי ברכוש המשותף דורש רוב בעלי הדירות, הרחבת דירות דורשת שישים אחוזים, ובניית דירה חדשה דורשת ככלל את כל בעלי הדירות. רק לבניית דירה חדשה או להריסה והקמה מחדש אפשר לפנות למפקח ברוב של שני שלישים מהדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים להן. בפינוי ובינוי שני השלישים הם רק אחד משלושה תנאים מצטברים.

לא כל סירוב הוא סירוב בלתי סביר. החוק מונה מצבים שבהם סירוב אינו נחשב בלתי סביר, ובהם אי כדאיות כלכלית, היעדר מגורים חלופיים והיעדר בטוחות הולמות. הדיון המלא בשאלה מתי טענת סירוב נחשבת דייר סרבן מופיע במאמר נפרד. במסלול החיזוק, סעיף 6א לחוק החיזוק מאפשר למפקח לפנות למנהל הרשות הממשלתית כדי שימנה שמאי מקרקעין לחוות דעת בתביעה. מה עוד המפקח מוסמך לעשות מוסבר במאמר על סמכויות המפקח על בתים משותפים.

קשישים, שוכרים בדיור ציבורי ודיירים מוגנים

החוק נותן הגנות נוספות לקשישים ולדיירי דיור ציבורי, וחלקן חלות גם על מי שאינו בעל הדירה. שווה לזהות אותן כבר בשלב ההתארגנות.

קשישים

הגדרת קשיש שונה בין החוקים: בחוק פינוי ובינוי מדובר בבן 70 שהתגורר בדירה שנתיים לפחות, ובחוק החיזוק בבן 75. בנוסף, סעיף 19 לחוק הרשות הממשלתית קובע שבעל דירת תמורה בבית משותף מחודש לא ישלם, במשך חמש שנים מקבלת הדירה, הוצאות ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף מעבר למה ששילם לפני ההריסה. זה חל אם הוא או בן זוגו הגיעו לגיל פרישה, זו דירתם היחידה, והם מקבלים גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה. את התוספת משלם היזם.

ארנונה בדירת התמורה

סעיף 17 לחוק הרשות הממשלתית מסמיך את שר הפנים לקבוע תנאים להנחה בארנונה על הפרש השטח בדירת תמורה במתחם פינוי ובינוי, עד תום חמש שנים. לכך פורסמו תקנות, והזכאות תלויה בתנאים שנקבעו בהן.

שוכרים בדירה ציבורית

לפי סעיף 18 לחוק הרשות הממשלתית, שוכר בדירה ציבורית במתחם פינוי ובינוי או בבניין שנהרס ונבנה לפי תכנית החיזוק, רשאי לבחור בין שכירת דירה חדשה בבניין לבין חלופות שמשרד הבינוי והשיכון מציע. מי שבחר בדירה החדשה לא ישלם שכר דירה והוצאות ניהול ותחזוקה מעבר למה ששילם לפני העסקה, בשיעורים ובתנאים שקבע השר.

דיירים מוגנים

דייר מוגן אינו בעל הדירה, ולכן ההסכם עם היזם אינו מסדיר את מעמדו מעצמו. את מעמדו בודקים לפני החתימה, לפי הכללים של דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר.

ביטול הסכם, פקיעת הסכם ומה קורה כשיזם נתקע

בעלי דירות אינם כבולים ליזם שאינו מתקדם. החוק קובע מועדים, ואם היזם לא עמד בהם, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט שהחותמים יכולים לבטל.

בפינוי ובינוי יש שני סייגים. מועד הגשת התכנית אינו חל על בית משותף במתחם שהוכרז לבקשת רשות מקומית לפי סעיף 14(א)(1). במתחם מוכרז או במתחם עם אישור מקדמי שיש בו 120 יחידות לפחות, כל התקופות מוארכות בשנה.

איך מבטלים

• רוב בעלי הדירות בבית המשותף, כולל מי שלא חתם, מחליט באסיפה כללית שהחותמים רשאים לבטל.
• נמסרת ליזם הודעה בכתב על ההחלטה.
• כל בעל דירה שחתם רשאי לבטל את העסקה שלו, בלי שייחשב כמי שהפר אותה.
• היזם זכאי רק לתשלום לפי התקנות שנקבעו לעניין זה, שפורסמו בשנת 2025.

אחרי הביטול צריך להסיר את הערת האזהרה של היזם. כאן שוב נכנס הממונה על פניות דיירים: קביעה שלו שהעסקה בטלה או פקעה היא, אחרי 45 ימים, הוכחה לרשם לביטול ההערה. ניהול נכון של ההחלטה באסיפה, של ההודעה ליזם ושל הפנייה לממונה הוא עבודה משפטית מדויקת, כי טעות בסדר הפעולות עלולה להפוך את בעל הדירה למפר.

התחדשות עירונית בחיפה, בקריות ובצפון

בחיפה פועלת מינהלת התחדשות עירונית של העירייה, והיא הכתובת הראשונה לשאלה מה מתוכנן לבניין. לפי אתר העירייה, המינהלת הוקמה בשנת 2017, כפופה למהנדס העיר, ועוסקת בייזום ותכנון של תכניות פינוי בינוי, בתכניות אב ומתאר שכונתיות, בבדיקות היתכנות למתחמים חדשים ובליווי תושבים בהתארגנות. פרטי הקשר מופיעים בעמוד מינהלת ההתחדשות העירונית של עיריית חיפה.

בבניין בחיפה, בדיקה ראשונה כוללת בירור מול המינהלת אם הכתובת נכללת במתחם או בתכנית שכונתית, ומה עמדת הוועדה המקומית לגבי המסלול. תביעות לפי חוק החיזוק מוגשות למפקח על רישום המקרקעין, ואת לשכות המפקח על רישום המקרקעין לפי אזור כדאי לאתר מראש. בכל עיר בקריות ובעמקים השאלות זהות, אבל התשובות תלויות בוועדה המקומית ובהחלטות הרשות המקומית, למשל לגבי היטל השבחה.

משרד מלכא ושות' פועל מסניפים בחיפה ובעפולה, ולבעלי דירות באזור הוא משמש עורך דין בחיפה, עורך דין בקריות ועורך דין בעפולה. העמוד נכתב על ידי עו"ד ליאור מלכא, והוא חלק מתחום עורך דין מקרקעין במשרד.

שאלות נפוצות על עורך דין התחדשות עירונית

דיירים שמתלבטים בין המסלולים ימצאו במדריך שלנו על תמ"א 38 מול פינוי בינוי טבלת השוואה מלאה ומדריך החלטה לבניין שלהם.

מדריכים קשורים

פינוי מושכר - השוכרים לא מוכנים לפנות את הדירה?

מקרקעין · 5 דק' קריאה

הפרת חוזה שכירות פינוי שוכרים - טענות הצדדים בהליכי פינוי

מקרקעין · 12 דק' קריאה

פינוי דירה - האם משכיר יכול לבצע דין עצמי במשפט האזרחי

מקרקעין · 6 דק' קריאה