מכירה בין קרובים במסגרת חילוף זכויות במקרקעין
הפטור ממס בעסקת חילוף זכויות במקרקעין לפי סעיף 49יא לחוק מיסוי מקרקעין מותנה בכך שהמכירה אינה לקרוב. המונח קרוב כולל לא רק בני משפחה אלא גם איגוד שבשליטת בן משפחה. בערר שנדון נקבע שמכירה בין חברה בשליטת הבן לחברה בשליטת הוריו היא מכירה בין קרובים, ולכן הפטור נשלל.
מיסים – חבות מס בעסקה בין קרובים
ב- וע 1312/06 (ת"א) עצמאות ישראל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א בחן ביהמ"ש (ביושבו כוועדת ערר) את החלטת המשיב לפיה העסקה שנעשתה הינה עסקה בין קרובים אשר חבה במס.(מכירה בין קרובים במסגרת חילוף זכויות במקרקעין).
ואלה הן העובדות הצריכות לענייננו:
העוררת מס' 1 הוקמה בשנת 1978, כאשר בעלי מניותיה הם הורי העורר מס' 2.
בחודש מרץ 1978 רכשה העוררת מס 1, בנאמנות עבור העורר מס' 2, 51% בנכס, ובחודש יולי 1991 רכשה העוררת מס' 1, גם כאן בנאמנות עבור העורר מס' 2, 49% באותו נכס.
כבר בשנת 1978 הקצתה העוררת מס' 1 לעורר מס' 2 20,000 מניות, והעורר מס' 2 נהיה לבעל המניות העיקרי בעוררת מס' 1.
בחודש ינואר 2004 העבירו הוריו של העורר מס' 2 את כל מניותיהם בעוררת מס' 1 לעורר מס' 2 (שהוא בנם היחיד), וזה האחרון הפך להיות השולט היחידי בעוררת מס' 1.
החברה הקונה הוקמה בחודש נובמבר 2004, כשבעלי המניות בחברה זו הינם הוריו של העורר מס' 2.
בנסיבות העובדתיות האלה, טוענים העוררים כי הם עומדים בתנאים האמורים בסעיף 49יא לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), וכי עסקת המכר אינה בין קרובי משפחה, במובן חוק מיסוי מקרקעין, ולכן מגיע להם הפטור עפ"י הסעיף הנ"ל.
המשיב טוען כי נסיבותיה הכלכליות של העסקה בין העוררת מס' 1 לבין הקונה
(שהוקמה אך כחודש וחצי לפני ביצוע העסקה ביניהן), הייתה עסקה בין קרובים,
כמותנה בסעיף 49יא לחוק, והנסיבות מראות שכל כוונתם של העוררים והורי העורר
מס' 2 הייתה לעקוף את הצורך בתשלום מס.
ביהמ"ש דחה את הערר וקבע את הדברים הבאים
הטענה על הניסיון של העוררים והורי העורר מס' 2 לעקוף את תשלומי המס, אין לה מקום בערר זה. כאשר המחוקק מאפשר לנישום לעשות כל מעשה – וכמובן מעשה במסגרת החוק – וע"י מעשה זה הוא מצליח לעקוף את דיני המס ולפטור עצמו מתשלום מס, הרי הדבר הוא בהחלט לגיטימי, ואין לבוא בשום טענה לנישום שפעל כך.
המחלוקת העיקרית בין בעלי הדין היא אם אכן יש לראות בעסקה שבין העוררת מס' 1 לבין הקונה משום עסקה בין "קרובים".
סעיף 1 לחוק (סעיף ההגדרות) מגדיר "קרוב" לאדם פלוני כך:
"(1) בן זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו..".
מהאמור לעיל אנו למדים כי "קרוב" אינו רק בן משפחה {סעיפים קטנים 1, 2 ו-3 הנ"ל}, אלא גם איגוד (כמו חברה בע"מ) הנמצא בשליטתו של בן משפחה מהקרבה המשפחתית האמורה בסעיפים הקטנים הנ"ל.
ומהי "שליטה"? תשובה לכך אנו מוצאים בסעיף 2 לחוק, הקובע:
"רואים אדם כשולט באיגוד אם לאותו אדם, לבדו או ביחד עם קרוביו (להלן – בעל השליטה), שליטה ישירה או עקיפה בענינם של האיגוד או שבעל השליטה יכול לשלוט או זכאי לרכוש שליטה כאמור, ובפרט – אך בלי לגרוע מן הכלל האמור – כשבעל השליטה מחזיק או רשאי לרכוש רובו של הון המניות או של כוח ההצבעה של האיגוד או רובו של הון המניות שהוצא או אותו חלק ממנו שהיה מזכהו, במקרה של חלוקת כל הכנסת האיגוד בין החברים, לקבל את רובו של הסכום המתחלק…".
הגדרה זו שואבת ממושגי השליטה שבדיני חברות, ולכן בעסקאות שבהן מעורבת חברה בע"מ יש לבחון את מבנה ההחזקות לפני שמסתמכים על פטור.
העוררת מס' 1 היא בשליטתו של העורר מס' 2, והיא מכרה את נכס המקרקעין לקונה,
שהשליטה בחברה הקונה היא בידי הוריו של בעל השליטה בחברה המוכרת. אין
ספק כי שתי החברות (המוכרת והקונה) הינן "קרובות", לאור שתי ההגדרות שהובאו לעיל.
התנאים הנדרשים לקביעת פטור ממס
אולם נשאלת השאלה אם מולאו בעסקת מכר זו, כל התנאים של סעיף 49יא לחוק? למעשה, זקוקים אנו לבדוק ולבחון אם אכן נעשתה המכירה ל"קרוב", אם לאו, שהרי עפ"י האמור בסעיף 49יא(ב)(4) לחוק, אם המכירה נעשתה ל"קרוב", כי אז לא יינתן הפטור ממס.
סעיף 49יא לחוק קובע כי מכירת זכות במקרקעין בתקופה הקובעת (ועסקת המכר נשוא ערר זה אכן נעשתה בתקופה הקובעת) תהיה פטורה ממס ובלבד שנתקיימו מספר דברים, שאחד מהם הוא ש"מכירת הזכות הנמכרת אינה לקרוב ורכישת הזכות החלופית אינה מקרוב והן אינן שינוי יעד"{סעיף 49יא(ב)(4) לחוק}. אציין כאן רק שפרוש "הזכות הנמכרת" ופירוש "הזכות החלופית" מובאות בסעיף 49יא(ג) לחוק.
מי זו המוכרת (העוררת מס' 1)? זהו איגוד שהשליטה בו היא בידי העורר מס' 2.
ומי זו הקונה? זהו איגוד שהשליטה בו היא בידי הוריו של העורר מס' 2, שהוא כאמור השולט בעוררת מס' 1 (המוכרת)
לפי הגדרת "קרוב" שהובאה לעיל, הרי מדובר כאן בעסקת מכר של זכות במקרקעין שבין "קרובים", כאשר צד אחד בעסקה שולט באיגוד המוכר את המקרקעין, והצד השני בעסקה שולט באיגוד שקנה את הזכות במקרקעין. אדם השולט באיגוד נחשב ל"קרוב", כאילו היה בן זוג, הורה, אח וכיוצא באלה המופיעים בהגדרת המושג "קרוב".
להרחבה בתחום: רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ
שאלות נפוצות
מי נחשב קרוב לפי חוק מיסוי מקרקעין?
סעיף 1 לחוק מגדיר קרוב כבן זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם; אח או אחות ובני זוגם; וכן איגוד שבשליטתו של אדם. כלומר גם חברה המצויה בשליטת בן משפחה נחשבת קרוב לצורך שלילת הפטור ממס.
מהי שליטה באיגוד לעניין הגדרת קרוב?
לפי סעיף 2 לחוק, אדם נחשב שולט באיגוד אם לו או לקרוביו יש שליטה ישירה או עקיפה בענייני האיגוד, או אם הוא יכול לשלוט או זכאי לרכוש שליטה, ובכלל זה החזקה ברוב הון המניות או ברוב כוח ההצבעה של האיגוד.
האם תכנון מס שנועד להימנע מתשלום נחשב פסול?
לא כשלעצמו. נקבע שכאשר המחוקק מאפשר לנישום לפעול במסגרת החוק, ובאמצעות פעולה זו הוא פוטר עצמו מתשלום מס, הדבר לגיטימי לחלוטין ואין לבוא אליו בטענה. עם זאת, המבחן נותר האם התקיימו בפועל תנאי הפטור הקבועים בחוק.
מה קורה כשחברה מוקמת סמוך לביצוע עסקת החילוף?
בערר שנדון החברה הקונה הוקמה כחודש וחצי לפני העסקה, ובעלי מניותיה היו הוריו של בעל השליטה בחברה המוכרת. נסיבות אלה חיזקו את המסקנה שמדובר בעסקה בין קרובים כמשמעותה בסעיף 49יא, ולכן לא ניתן הפטור ממס בעסקה.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
