מקרקעין

עסקת מקרקעין בחיפה עוברת בכמה תחנות שאינן באותו מקום: הטאבו והמפקחת המנהלית בקריית הממשלה, פל"ים 15; מיסוי מקרקעין חיפה בטירת הכרמל, נחום חת 7; מרחב חיפה של רשות מקרקעי ישראל בשדרות אבא חושי 199; והמפקחת השיפוטית על בתים משותפים בעכו. ההצהרה למיסוי מקרקעין מוגשת בתוך 30 ימים, ותביעה על נכס בחיפה מוגשת במחוז חיפה.

דייר מוגן הוא מי שנכנס לנכס לפני 20.8.1968 או שילם דמי מפתח, ומי שירש מהם את הזכות לפי חוק הגנת הדייר. אי אפשר לפנות אותו בלי עילה מסעיף 131, שכר הדירה שלו מפוקח, והזכות עוברת אחרי מותו לבן זוג או קרוב שגר איתו שישה חודשים. עורך דין לענייני שכירות והגנת הדייר בודק קודם אם מדובר בדייר מוגן אמיתי או בשוכר ותיק.

תקנון בית משותף הוא החוזה בין בעלי הדירות, וכשלא נרשם תקנון מוסכם חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. ועד הבית רשאי לגבות הוצאות החזקה לפי יחס שטח הדירות ולתבוע דייר סרבן אצל המפקח, אך אסור לו להטיל קנסות או לנתק שירותים. שינוי תקנון דורש רוב של שני שלישים, והצמדת רכוש משותף לדירה דורשת הסכמת כל מי שנפגע.

הוצאת דייר מהבית נעשית רק בפסק דין ובביצוע דרך ההוצאה לפועל, ולא בהחלפת מנעול. לשוכר עם חוזה המסלול הוא תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי: כתב הגנה בתוך 30 יום, דיון בתוך 30 יום, ופינוי בפועל בתוך חודשיים עד ארבעה חודשים, בעלות כוללת של 6 עד 20 אלף שקל שרובה נפסקת לחובת הדייר. לבן משפחה בלי חוזה ולדייר מוגן המסלול שונה וארוך יותר.

ביטול חוזה שכירות בהסכמה תקף רק במסמך חתום על ידי המשכיר, השוכר וכל הערבים, שקובע מועד פינוי מדויק, מה קורה עם הפיקדון, שטר החוב והצ'קים הדחויים, ומי משלם את החשבונות עד המסירה. הסכם הביטול הוא חוזה בפני עצמו לפי חוק החוזים, ומי שמסתפק בהסכמה בוואטסאפ מוצא את עצמו בתביעת פיקדון. כאן נוסח מלא של הסכם ביטול, טבלת בטוחות ופרוטוקול מסירה.

הטלפון של המפקח על בתים משותפים הוא המוקד הארצי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, *8653, בשלוחת המפקחים על רישום מקרקעין. תשע לשכות פועלות בארץ: ירושלים, תל אביב, חיפה, פתח תקווה, נתניה, חולון, רחובות, באר שבע ונצרת, והלשכה המוסמכת היא זו שבאזור הרישום שלה רשום הבניין לפי נסח הטאבו. את התביעה מגישים באופן מקוון ב-gov.il, ואת סטטוס התיק בודקים במערכת בתי הדין.

עורך דין דיירים בפינוי בינוי נבחר על ידי הדיירים, משולם על ידי היזם ומייצג רק את בעלי הדירות, מהחתימה ועד המפתח. ההסכם שהוא חייב להשיג כולל שנים עשר רכיבים: חמש ערבויות בנקאיות (חוק מכר, דמי שכירות, מיסים, בדק ורישום), מפרט מחייב, אבני דרך, פיצוי על איחור, תנאי פקיעה, הסדר מיסוי, הגנות לקשישים ולבעלי משכנתא ומנגנון החלטות של הנציגות.

הפרת חוזה שכירות מצד השוכר מטופלת בסדר קבוע: תיעוד, מכתב התראה עם מועד לתיקון, בדיקת הבטוחות, ורק אז ביטול בכתב לפי חוק החוזים (תרופות). אחרי הביטול הדרך היא מימוש ערבות לפי חוק השכירות והשאילה, תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר ותביעה כספית. החלפת מנעול, ניתוק חשמל או הוצאת חפצים אסורים בכל מצב וחושפים את המשכיר לפיצוי.

לא חייבים עורך דין כדי לחתום על חוזה שכירות, אבל בדיקה של שעה עולה פחות מחודש שכירות אחד שמפסידים בסכסוך על פיקדון. עורך דין חוזה שכירות בודק 15 סעיפים קבועים: זהות המשכיר, בטוחות עד תקרת שלושה חודשים לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, תיקונים, כניסה לדירה, יציאה מוקדמת ופיצוי מוסכם מידתי. חלק מהסעיפים בטלים לפי סעיף 25ט גם אם חתמתם עליהם.