תמ"א 38 מול פינוי בינוי: טבלת השוואה לדיירים - זכויות, זמנים, מיסוי וסיכונים
תמ"א 38 היא מסלול לבניין בודד, חיזוק ותוספת (38/1) או הריסה ובנייה (38/2), שמאושר בהיתר ונמשך שלוש עד שבע שנים; פינוי בינוי הוא מסלול למתחם שלם שדורש תכנית מפורטת ונמשך שבע עד שתים עשרה שנים. ההבדל גוזר את הרוב הדרוש, התמורה, הערבויות, המיסוי והסיכון, וטבלת ההשוואה במאמר מסדרת את כולם בארבעה עשר מדדים כדי שתדעו איזה מסלול פתוח לבניין שלכם.
תמ"א 38 היא מסלול לבניין בודד: חיזוק ותוספת קומות (38/1) או הריסה ובנייה מחדש של אותו בניין (38/2), בהיתר בנייה בלי תכנית חדשה. פינוי בינוי הוא מסלול למתחם שלם: הריסה של כמה בניינים ובנייה של שכונה חדשה בצפיפות גבוהה פי שלושה עד חמישה, אחרי אישור תכנית מפורטת. ההבדל הזה גוזר את כל השאר: הרוב הדרוש, משך הפרויקט, התמורה, המיסוי והסיכון. מי שבוחר ליווי משפטי פינוי בינוי או תמ"א 38 צריך קודם לדעת באיזה מסלול הבניין שלו בכלל יכול להיות.
המאמר מיועד לדיירים שקיבלו שתי הצעות שונות, לנציגות שמתלבטת, ולמי שהבניין שלו קטן ורוצה לדעת אם יש לו בכלל אפשרות. הטבלה הראשונה נותנת את התמונה המלאה, ואחריה פירוט לכל שורה.
טבלת ההשוואה המלאה לדיירים
הטבלה משווה את שלושת המסלולים בארבעה עשר מדדים. הטווחים הם מה שאנחנו רואים בפרויקטים בחיפה ובצפון, והם משתנים לפי אזור ויזם.
| המדד | תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת | תמ"א 38/2 הריסה ובנייה | פינוי בינוי |
|---|---|---|---|
| מה קורה לבניין | נשאר, מחוזק, מתווספות קומות וממ"דים | נהרס ונבנה מחדש על אותו מגרש | כמה בניינים נהרסים ונבנה מתחם חדש |
| הרוב הדרוש | שני שלישים מבעלי הדירות ומהרכוש המשותף | שני שלישים אחרי תיקוני חוק החיזוק | רוב מיוחד לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), שני שלישים אחרי התיקונים |
| מי מאשר | הוועדה המקומית, בהיתר | הוועדה המקומית, בהיתר | הוועדה המחוזית או המקומית, בתכנית מפורטת, ואחר כך היתר |
| משך ממוצע | 3 עד 5 שנים | 4 עד 7 שנים | 7 עד 12 שנים |
| מגורים בזמן העבודות | בדירה, עם רעש ואבק במשך 18 עד 30 חודשים | בדירה שכורה על חשבון היזם | בדירה שכורה על חשבון היזם |
| תמורה טיפוסית | ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה כשאפשר, שיפוץ חזית | דירה חדשה בתוספת 12 עד 25 מ"ר, ממ"ד, חניה, מחסן | דירה חדשה בתוספת 12 עד 25 מ"ר בבניין גבוה, חניה, מחסן, שטחי ציבור |
| ערבויות | ערבות ביצוע וערבות בדק | ערבות חוק מכר, דמי שכירות, מיסים, בדק, רישום | ערבות חוק מכר, דמי שכירות, מיסים, בדק, רישום |
| מיסוי לדיירים | פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין; מע"מ אפס | פטור לפי פרק חמישי 5 עד תקרה; מע"מ אפס | פטור לפי פרק חמישי 4 עד תקרה; מע"מ אפס |
| ייצוג הדיירים | עורך דין דיירים על חשבון היזם | עורך דין דיירים על חשבון היזם | עורך דין דיירים על חשבון היזם, לפי חוק 2017 |
| סיכון עיקרי | עבודה לא גמורה, נזק לדירות הקיימות | יזם קורס אחרי הפינוי | הפרויקט לא מגיע לאישור תכנית |
| מתאים לבניין | 4 עד 12 דירות, מבנה יציב, מגרש צר | 8 עד 24 דירות, מגרש עם זכויות בנייה | מתחם של 24 דירות ומעלה, לרוב 100 ומעלה |
| תוקף המסלול | תלוי בהארכות התמ"א ובתכניות עירוניות חלופיות | תלוי בהארכות התמ"א ובתכניות עירוניות חלופיות | קבוע בחוק, ללא פקיעה |
| עלות לדיירים | אפס, לעיתים השתתפות בפריפריה | אפס | אפס |
| דייר סרבן | תביעה אצל המפקח על בתים משותפים | תביעה אצל המפקח על בתים משותפים | תביעת פיצויים בבית משפט או אצל המפקח |
בשני המסלולים הדיירים זכאים לייצוג עצמאי על חשבון היזם, ולכן ליווי דיירים בהתחדשות עירונית הוא זכות ולא הוצאה. ההבדל הוא במה שעורך הדין צריך להשיג: בתמ"א 38/1 המוקד הוא ערבות ביצוע והגנה על הדירות הקיימות, ובהריסה ובנייה המוקד הוא ערבות חוק מכר ודמי שכירות.
מה קרה לתמ"א 38 ומה מחליף אותה
תמ"א 38 אושרה ב-2005 כתכנית מתאר ארצית זמנית, תוקפה הוארך כמה פעמים בהחלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, והיא נמצאת בתהליך פקיעה מדורג שבו רשויות מקומיות מאמצות תכניות מתאר עירוניות חלופיות מכוח תיקון לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. המשמעות לבניין שעדיין לא חתם: צריך לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל היום במגרש, התמ"א המקורית, תכנית עירונית חלופית או שתיהן, ומה המועד האחרון להגשת בקשה להיתר במסלול הישן. בחיפה, בקריות ובערי הצפון הגדולות קודמו תכניות חלופיות שקובעות זכויות בנייה לפי אזור, ולעיתים הן נדיבות יותר מהתמ"א.
הפקיעה אינה מבטלת פרויקטים שכבר קיבלו היתר, ולא את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, שממשיך להסדיר את הרוב הנדרש. מי שמתלבט צריך להתייעץ עם עורך דין להתחדשות עירונית לפני שחותם עם יזם על מסלול שאולי כבר לא זמין במגרש שלו.
תמ"א 38/1 (חיזוק) מול תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה)
תמ"א 38/1 משאירה את הבניין ומחזקת אותו, ותמ"א 38/2 הורסת אותו ובונה חדש, ולכן 38/2 קרובה מבחינת הדיירים לפינוי בינוי, רק בבניין בודד ובלי תכנית חדשה.
| ההיבט | 38/1 חיזוק ותוספת | 38/2 הריסה ובנייה |
|---|---|---|
| הדירה שלכם | אותה דירה, בתוספת ממ"ד ומרפסת | דירה חדשה לגמרי |
| מגורים בזמן העבודות | נשארים, עם מטרדים | עוברים לדירה שכורה |
| תשתיות | ישנות, לעיתים חלקן מוחלפות | חדשות, תקן בנייה עדכני |
| ערבות מרכזית | ערבות ביצוע | ערבות חוק מכר |
| מתאים כש | המבנה יציב והמגרש צר | יש זכויות בנייה שמצדיקות הריסה |
איזה רוב דיירים נדרש בכל מסלול ומה עם סרבנים
בתמ"א 38 נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות שגם שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, לפי חוק החיזוק, ובפינוי בינוי נדרש רוב מיוחד לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, שהופחת בתיקוני החוק לשני שלישים במתחם עם רוב מסוים בכל בניין. הרוב הדרוש שונה בין המסלולים, וזה משפיע ישירות על השאלה מתי דייר נחשב דייר סרבן. בתמ"א 38 המפקח על בתים משותפים מוסמך לאשר את הפרויקט על אף התנגדות המיעוט; בפינוי בינוי הסרבן נתבע בפיצויים על הנזק שגרם, ובית המשפט רשאי גם למנות עורך דין שיחתום בשמו.
מהפרקטיקה שלנו: בבניין של 16 דירות בקריית ביאליק שני דיירים התנגדו לתמ"א 38/2 בטענה שהתמורה נמוכה. במקום תביעה, הזמנו חוות דעת שמאי שבדקה את כלכליות הפרויקט והראתה שיש מקום לתוספת של 4 מ"ר לכל דירה. היזם הסכים, השניים חתמו, והפרויקט קיבל היתר בלי הליך משפטי.
כמה זמן לוקח כל מסלול ואיפה גרים בינתיים
תמ"א 38/1 נמשכת שלוש עד חמש שנים מהחתימה ועד סיום העבודות, כשהדיירים גרים בדירה במשך 18 עד 30 חודשי עבודה; תמ"א 38/2 נמשכת ארבע עד שבע שנים עם שנתיים עד שלוש בדירה שכורה; ופינוי בינוי נמשך שבע עד שתים עשרה שנים, רובן בשלב התכנון כשאתם עדיין בבית, ושלוש עד ארבע שנים בדירה שכורה. במסלולי ההריסה היזם משלם דמי שכירות בגיבוי ערבות בנקאית, ובחיזוק היזם משלם לעיתים פיצוי על המטרד או מממן דיור זמני לתקופות של עבודות כבדות.
מיסוי: מס שבח, מס רכישה ומע"מ בכל מסלול
בכל המסלולים הדיירים פטורים ממס שבח על מכירת הזכויות ליזם וממס רכישה על הדירה החדשה, עד תקרה שקבועה בחוק, ושירותי הבנייה שהיזם נותן לדיירים חייבים במע"מ בשיעור אפס. ההבדל הוא בפרק: תמ"א 38 על שני מסלוליה מוסדרת בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ופינוי בינוי בפרק חמישי 4. בפינוי בינוי קיים גם מסלול "מתחם במסלול מיסוי", שבו המתחם מוכרז לצורכי מס בלי שהמדינה מעורבת בתכנון, ומסלול "רשויות" שבו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריזה על המתחם. לדיירים ההבדל הוא בעיקר בלוח הזמנים ובמעורבות המנהלת, לא בגובה הפטור. תמורה שעולה על התקרה, כמו דירה שנייה או תשלום במזומן, חייבת במס, וההסכם צריך להטיל אותו על היזם.
סיכונים לדיירים ואיך מתגוננים בהסכם
הסיכון בתמ"א 38/1 הוא עבודה שנעצרת באמצע ומשאירה בניין פתוח, והתרופה היא ערבות ביצוע בנקאית ותשלום ליזם לפי התקדמות. הסיכון בהריסה ובנייה הוא יזם שקורס אחרי שהבניין נהרס, והתרופה היא ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה, שנמסרת לפני הפינוי, יחד עם ערבות דמי שכירות. הסיכון בפינוי בינוי הוא שנים של המתנה בלי תכנית מאושרת, והתרופה היא אבני דרך עם תנאי פקיעה, כך שאם התכנית לא הוגשה או לא אושרה במועד, הדיירים משוחררים. בכל המסלולים מוסיפים פיצוי מוסכם על איחור במסירה ואיסור על היזם לשעבד את זכויות הדיירים.
מהפרקטיקה שלנו: בפרויקט תמ"א 38/1 בחיפה הקבלן הפסיק את העבודות אחרי שהוסיף שתי קומות בלי לסיים את החיזוק. ההסכם שניסחנו כלל ערבות ביצוע של 15 אחוז מעלות הפרויקט, והנציגות מימשה אותה בתוך שלושה שבועות. הכסף מימן קבלן משלים, והדיירים לא הוציאו שקל.
איזה מסלול מתאים לבניין שלכם? מדריך החלטה
- ספרו דירות ומגרש. עד 12 דירות על מגרש צר: תמ"א 38/1 או תכנית עירונית חלופית. 8 עד 24 דירות עם זכויות: 38/2. מתחם של כמה בניינים עם 24 דירות ומעלה: פינוי בינוי.
- בדקו את מצב המבנה. חוות דעת מהנדס: מבנה שדורש חיזוק יקר במיוחד מטה את הכף להריסה.
- בררו בוועדה המקומית מה חל במגרש. תמ"א, תכנית חלופית או תכנית פינוי בינוי מאושרת, ומה המועד האחרון להגשת בקשות.
- שאלו את הדיירים על סבלנות. בניין עם קשישים רבים או דיירים שלא יכולים לחכות עשור צריך מסלול קצר.
- השוו הצעות באותו מטבע. מ"ר נוספים, חניה, דמי שכירות, ערבויות ואבני דרך, ולא "דירה חדשה" מול "ממ"ד".
- בחרו עורך דין דיירים לפני שבוחרים מסלול. ההחלטה על המסלול היא משפטית לא פחות מהנדסית.
משרד מלכא ושות' בחיפה מלווה דיירים בהתחדשות עירונית בחיפה, בקריות ובצפון, בשני המסלולים, ואינו מייצג יזמים.
שאלות נפוצות על תמ"א 38 מול פינוי בינוי
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
תמ"א 38 היא מסלול לבניין בודד, חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה, שמאושר בהיתר בנייה בלי תכנית חדשה ונמשך שלוש עד שבע שנים. פינוי בינוי הוא מסלול למתחם שלם שנהרס ונבנה מחדש בצפיפות גבוהה, דורש אישור תכנית מפורטת ונמשך שבע עד שתים עשרה שנים. הרוב, המיסוי והערבויות מוסדרים בחוקים שונים.
מה עדיף לדיירים: תמ"א 38 או פינוי בינוי?
תלוי בבניין. פינוי בינוי נותן שכונה חדשה ותמורה גדולה יותר, אבל נמשך פי שניים ותלוי באישור תכנית. תמ"א 38 מהירה יותר ומתאימה לבניין בודד, אבל תוקפה מוגבל ותלוי בתכניות עירוניות חלופיות. בניין קטן ויציב יעדיף 38/1, בניין עם זכויות בנייה יעדיף 38/2, ומתחם גדול מתאים לפינוי בינוי.
האם תמ"א 38 עדיין בתוקף ומה החליף אותה?
תוקפה של תמ"א 38 הוארך כמה פעמים על ידי המועצה הארצית והיא נמצאת בפקיעה מדורגת, כשרשויות מקומיות מאמצות במקומה תכניות מתאר עירוניות חלופיות מכוח תיקון לחוק התכנון והבנייה. פרויקטים שקיבלו היתר ממשיכים. לפני חתימה בודקים בוועדה המקומית מה חל במגרש היום ומה המועד האחרון להגשת בקשה במסלול הישן.
איזה רוב צריך לתמ"א 38 ואיזה לפינוי בינוי?
בתמ"א 38 נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות ומהרכוש המשותף לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, והמפקח על בתים משותפים מוסמך לאשר את הפרויקט מול המיעוט. בפינוי בינוי נדרש רוב מיוחד לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), שהופחת לשני שלישים במתחם עם רוב בכל בניין, והסרבן חשוף לתביעת פיצויים.
מה ההבדל במיסוי בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?
בשניהם הדיירים פטורים ממס שבח וממס רכישה עד תקרה, ושירותי הבנייה במע"מ אפס. תמ"א 38/2 מוסדרת בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ופינוי בינוי בפרק חמישי 4, והתקרות ותנאי הפטור שונים מעט. תמורה מעל התקרה חייבת במס, וההסכם צריך להטיל אותו על היזם.
האם בתמ"א 38/1 (חיזוק) הדיירים נשארים בדירה?
כן. בחיזוק ותוספת הדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם במשך העבודות, שנמשכות 18 עד 30 חודשים, ומתמודדים עם רעש, אבק ופיגומים. הסכם טוב קובע שעות עבודה, פיצוי על מטרד חריג, ולעיתים מימון דיור זמני לתקופות של עבודות כבדות כמו החלפת תשתיות או עבודה על הגג.
משרדנו מייצג דיירים בלבד בהתחדשות עירונית בחיפה ובצפון: בדיקת המסלול שחל במגרש, השוואת הצעות, ההסכם והערבויות. עורך דין להתחדשות עירונית מהמשרד ייפגש עם הנציגות ויגיד איזה מסלול באמת פתוח לבניין שלכם.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
