עורך דין מקרקעין בחיפה: טאבו, מיסוי מקרקעין והערכאות בעיר
עסקת מקרקעין בחיפה עוברת בכמה תחנות שאינן באותו מקום: הטאבו והמפקחת המנהלית בקריית הממשלה, פל"ים 15; מיסוי מקרקעין חיפה בטירת הכרמל, נחום חת 7; מרחב חיפה של רשות מקרקעי ישראל בשדרות אבא חושי 199; והמפקחת השיפוטית על בתים משותפים בעכו. ההצהרה למיסוי מקרקעין מוגשת בתוך 30 ימים, ותביעה על נכס בחיפה מוגשת במחוז חיפה.
עסקת מקרקעין בחיפה עוברת בארבע תחנות, ורק שתיים מהן נמצאות באותו בניין. לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) יושבת בקריית הממשלה, ברחוב פל"ים 15. משרד מיסוי מקרקעין חיפה בכלל אינו בעיר, אלא בטירת הכרמל. מרחב חיפה של רשות מקרקעי ישראל נמצא ליד האוניברסיטה, בשדרות אבא חושי 199. ותביעה נגד שכן או ועד בית בבניין חיפאי נדונה בעכו, שם יושבת הלשכה השיפוטית של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה.
העמוד מיועד למי שקונה, מוכר, יורש או מסוכסך על נכס בחיפה, ורוצה לדעת מה עורך דין מקרקעין עושה בכל תחנה, לאן מגישים כל מסמך ומה המועדים. את הכתובות ושעות הקבלה לקחנו ממאגר הלשכות הרשמי של gov.il, ואת המועדים מלשון החוק.
מה עושה עורך דין מקרקעין, ומה מיוחד בעסקה בחיפה?
עורך דין מקרקעין בודק את מצב הזכויות בנכס, מנסח את ההסכם, מבטיח את הכסף עד הרישום, מדווח לרשות המסים ומשלים את רישום הזכויות. הבסיס הוא סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969: עסקה במקרקעין טעונה רישום, והיא נגמרת ברישום. עד אז יש לקונה רק התחייבות לעשות עסקה, ולכן רושמים לטובתו הערת אזהרה לפי סעיף 126. את כל שלבי הליווי פירטנו בעמוד עורך דין מקרקעין, וכאן נתמקד במה שנכון לנכס בחיפה.
בחיפה שלושה דברים משתנים לעומת עיר אחרת. הראשון, המשרדים: הטאבו, הסדר המקרקעין והמפקחת המנהלית נמצאים בקריית הממשלה, אבל מיסוי מקרקעין בטירת הכרמל והמפקחת השיפוטית בעכו. השני, מקום הרישום: חלק מהנכסים בעיר רשומים בטאבו, ואחרים רשומים ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ואז הבדיקות וההעברה נעשות במקום אחר. השלישי, הערכאה: תביעה על נכס בחיפה מוגשת במחוז חיפה, בלי קשר למקום מגוריו של הנתבע.
איפה זה מתנהל בחיפה?
הטבלה מרכזת את כל הלשכות, המשרדים והערכאות שעסקה או סכסוך על נכס בחיפה עוברים בהם. בכל המשרדים הממשלתיים קבלת הקהל היא בזימון תור מראש, חוץ מהלשכה השיפוטית של המפקחת.
| ערכאה או משרד | כתובת | מה מתנהל שם |
|---|---|---|
| לשכת רישום מקרקעין חיפה (טאבו) | פל"ים 15, קריית הממשלה, בניין ב', קומה 13 | רישום בעלות, הערות אזהרה, משכנתאות, ירושות ובתים משותפים. קבלת קהל בימים א' ו-ד', 08:30 עד 12:30, ותיבת הפקדת מסמכים בקומה 13 |
| המפקחת המנהלית על רישום מקרקעין חיפה | פל"ים 15, קריית הממשלה, בניין ב', קומה 13 | רישום בית משותף, תיקון צו בית משותף ורישום תקנון |
| המפקחת השיפוטית על רישום מקרקעין חיפה | שלום הגליל 1, עכו | תביעות בין בעלי דירות ונגד נציגות הבית. להליך שיפוטי לא נדרש תור מראש |
| לשכת הסדר מקרקעין חיפה | פל"ים 15, קריית הממשלה, בניין ב', קומה 14 | הליכי הסדר של קרקע שטרם הוסדרה. קבלת קהל בימים א' ו-ד', 08:30 עד 12:30 |
| מיסוי מקרקעין חיפה | נחום חת 7, טירת הכרמל, בניין C, קומה 1 | הצהרות על מכירה ורכישה, שומות מס שבח ומס רכישה, השגות ואישורי מסים לטאבו |
| רשות מקרקעי ישראל, מרחב חיפה | שדרות אבא חושי 199, בניין IBM | העברת זכויות והסכמי חכירה בנכסים שבניהול הרשות. קבלת קהל ביום ב' 8:00 עד 13:00 ו-16:00 עד 17:30, וביום ד' 8:00 עד 13:00 |
| בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי חיפה | שדרות הפלי"ם 12 | בשלום: חזקה, שימוש, פינוי ופירוק שיתוף. במחוזי: בעלות, אכיפת הסכם מכר וחכירה לדורות |
| הרשם לענייני ירושה, מחוז חיפה והצפון | פל"ים 15, בניין ב', כניסה א', קומה 13 | צו ירושה או צו קיום צוואה, שבלעדיהם אי אפשר לרשום דירה על שם היורשים |
| לשכת ההוצאה לפועל חיפה | העצמאות 86 | מימוש משכנתה, ביצוע פסק דין לפינוי ומכירת נכס בפירוק שיתוף |
מי שמחפש את יתר הערכאות והלשכות בעיר, בכל התחומים, ימצא אותן בעמוד עורך דין בחיפה.
טאבו בחיפה: מה בודקים לפני שחותמים?
הבדיקה הראשונה היא נסח טאבו עדכני. לא צריך להגיע בשבילו לקריית הממשלה: מזמינים אותו באתר "מקרקעין ברשת" לפי גוש, חלקה ותת-חלקה, והוא נשלח בדואר אלקטרוני. לפי דף השירות הרשמי, הנסח רשמי רק בצורתו הדיגיטלית, והמידע בו נכון ליום הפקתו. לכן מפיקים נסח חדש ביום החתימה, ולא מסתמכים על נסח שהמוכר שלח שבוע קודם.
בנסח רואים מי הבעלים הרשומים, ואילו משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וצווים רובצים על הנכס. נסח היסטורי מציג גם רישומים שנמחקו. שימו לב שמספר תת-החלקה בטאבו אינו בהכרח מספר הדירה בבניין, ולכן משווים את הנסח לתשריט הבית המשותף. בדירה בבית משותף כדאי לעיין גם בצו הבית המשותף ובתקנון, כדי לוודא שהחניה, המחסן או הגג שמוצעים לכם באמת צמודים לדירה.
מיד אחרי החתימה רושמים הערת אזהרה. לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין, כל עוד ההערה רשומה לא תירשם עסקה שסותרת אותה, ועיקול או הליך חדלות פירעון שבאו אחריה אינם פוגעים בזכות הקונה. את הסדר המלא של הבדיקות והתשלומים תיארנו במדריך על השלבים לרכישת דירת מגורים.
דירה שהתקבלה בירושה אינה נרשמת על שם היורשים בלי צו ירושה או צו קיום צוואה. בחיפה הרשם לענייני ירושה יושב באותו בניין של הטאבו, ועל ההגשה אליו כתבנו במדריך צו ירושה במחוז חיפה והצפון.
הנכס לא רשום בטאבו: מה עושים מול רמ"י או חברה משכנת?
לא כל דירה בחיפה רשומה בטאבו על שם המוכר. רישום דירה חדשה עובר שלושה שלבים: פרצלציה, רישום בית משותף ורישום הזכויות בטאבו. עד שהם מסתיימים, הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת שמנהלת את הפרויקט. למשרד הבינוי והשיכון יש מערכת מקוונת לבדיקת מצב הרישום, אבל המידע בה אינו נסח רישום מאושר.
בנכס כזה מחליף אישור הזכויות את נסח הטאבו, וההעברה נעשית אצל מי שמנהל את הרישום. מרחב חיפה של רשות מקרקעי ישראל נמצא בשדרות אבא חושי 199, בבניין IBM, ומקבל קהל בזימון תור במוקד 5575*. עמדת המודיעין למסירת מסמכים פתוחה בימים א', ג', ד' ו-ה' בין 8:00 ל-16:00, וביום ב' עד 17:30. הרשות עצמה ממליצה להגיש ולקבל מסמכים באזור האישי המקוון.
חלק מהפעולות אינן מחייבות פנייה למרחב. מוקד השירות הארצי של הרשות מפיק אישורי זכויות, נותן התחייבות לרישום משכנתה, ומעביר זכויות בנכסים מהוונים שבניהול חברה משכנת כשלא נדרש תשלום לרשות. לדוגמה, נניח שאתם קונים דירה בנווה שאנן שרשומה בחברה משכנת. הבנק שלכם ידרוש התחייבות לרישום משכנתה במקום רישום בטאבו, ועורך הדין יתאם אותה לפני העברת כספי ההלוואה למוכר.
מיסוי מקרקעין חיפה: מה מדווחים, מתי משלמים ואיך משיגים על שומה?
כל עסקה מדווחת למנהל מיסוי מקרקעין. המוכר והרוכש מגישים הצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה, לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. מס לפי שומה עצמית משולם בתוך 60 ימים מיום המכירה, ומס שלא שולם במועד נושא הפרשי הצמדה וריבית. המוכר חייב במס שבח והרוכש במס רכישה. בלי אישורי המסים הטאבו לא ירשום את העסקה (סעיף 16(ב) לחוק).
המשרד שמטפל בעסקאות בחיפה יושב בטירת הכרמל, ברחוב נחום חת 7, ולא בעיר. קבלת הקהל בו היא בזימון תור בלבד. יחיד תושב ישראל שרוכש דירה יחידה אינו משלם מס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח, בסכומים שהוקפאו עד 15.1.2028. על דירה נוספת משלמים 8% כבר מהשקל הראשון, בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026. במכירת דירה יחידה יש פטור ממס שבח למי שמחזיק בה 18 חודשים לפחות, עד תקרת שווי של 5,008,000 ש"ח בשנים 2025 עד 2027.
מי שחולק על השומה מגיש השגה בכתב בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו, לפי סעיף 87. ההשגה מפרטת את הנימוקים ואת סכום המס שאינו שנוי במחלוקת. על החלטה בהשגה עוררים לוועדת ערר בתוך 30 ימים (סעיף 88). בראש הוועדה יושב שופט, ועל החלטתה מערערים בשאלה משפטית לבית המשפט העליון בתוך 45 יום. על הפטורים, החישוב והתכנון המוקדם אפשר לקרוא בעמוד מיסוי מקרקעין.
כשהנכס הושבח בתוכנית, בהקלה או בשימוש חורג, משולם גם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בשיעור מחצית ההשבחה. החוק מטיל אותו על הבעלים או על החוכר לדורות, ולכן בודקים את החבות לפני החתימה ולא אחריה.
סכסוך בבית משותף בחיפה: למה הדיון מתקיים בעכו?
לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, סכסוך בין בעלי דירות על זכויות וחובות לפי התקנון מוכרע בידי המפקח על רישום מקרקעין, ולא בבית המשפט. בהסגת גבול ברכוש המשותף התובע בוחר בין המפקח לבין בית המשפט המוסמך. למפקח סמכויות של שופט בית משפט שלום, והאגרה אצלו זהה לאגרת תביעה אזרחית בשלום.
ללשכת המפקחת של חיפה שתי כתובות. הלשכה המנהלית, שרושמת בתים משותפים ותקנונים, יושבת בפל"ים 15. הלשכה השיפוטית, שבה מתנהלות התביעות, יושבת ברחוב שלום הגליל 1 בעכו. מי שגר בהדר או בכרמל ותובע את השכן על בנייה בגג המשותף ינהל את התיק בעכו. את התביעה מגישים ללשכה שבה רשום הבית, ידנית בשעות קבלת הקהל או בדואר. כתב הגנה מוגש בתוך 60 יום.
יש חריג שתושבי המפרץ צריכים להכיר. לפי הפרסום הרשמי של הלשכה, תביעות לבתים משותפים הרשומים בקריית ביאליק, בקריית מוצקין, בקריית אתא ובקריית ים מוגשות ללשכת נצרת ולא לחיפה. את כל הלשכות ודרכי הפנייה ריכזנו במאמר לשכות המפקח על רישום מקרקעין. על ההליך עצמו, מכתב התביעה ועד הדיון, יש מדריך נפרד: תביעה אצל המפקח על בתים משותפים.
בבניינים ותיקים הסכסוך נסוב לא פעם על התחדשות עירונית, והשאלה הראשונה היא באיזה מסלול מדובר. את ההבדלים בזכויות, בלוחות הזמנים ובמיסוי הצגנו בטבלה במאמר תמ"א 38 מול פינוי בינוי.
לאיזה בית משפט בחיפה מגישים תביעת מקרקעין?
הסמכות המקומית פשוטה: לפי תקנה 7(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, תובענה במקרקעין מוגשת לבית המשפט שבמחוז שיפוטו הם מצויים. נכס בחיפה פירושו מחוז חיפה, גם כשהמוכר גר בתל אביב והקונה בחוץ לארץ.
הסמכות העניינית מתחלקת לפי סוג התביעה ולא לפי שווי הנכס. לפי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, בית משפט השלום דן בתביעות על חזקה ושימוש במקרקעין, על חלוקתם ועל חלוקת השימוש בהם, יהיה שוויים אשר יהיה. לכן פינוי שוכר, סילוק יד ופירוק שיתוף בדירה נדונים בשלום. תביעות אחרות במקרקעין, כמו הצהרה על בעלות, אכיפת הסכם מכר או חכירה לדורות, נדונות בבית המשפט המחוזי. בחיפה שתי הערכאות יושבות בשדרות הפלי"ם 12.
פירוק שיתוף הוא התביעה הנפוצה בין יורשים ובין שותפים לשעבר. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע שכל שותף זכאי לדרוש פירוק בכל עת. דירה אי אפשר לחלק בעין, ולכן הפירוק נעשה במכירה ובחלוקת הפדיון, בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת (סעיף 40). כשהשותפים הם בני זוג, התביעה מוגשת לבית המשפט לענייני משפחה, שיושב אף הוא בשדרות הפלי"ם 12.
בדירה מקבלן מצטרפות ההגנות של חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973: תקופות בדק של שנה עד שבע שנים לפי סוג הליקוי, תקופת אחריות של שלוש שנים אחריהן, ופיצוי בלי הוכחת נזק על איחור במסירה שעולה על חודש, בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022.
מה עושים עכשיו: שבעה צעדים לפני עסקה בחיפה
- לפני כל מסמך: אל תחתמו על זיכרון דברים. מסמך כתוב וחתום עם פרטי העסקה עלול להיות חוזה מחייב, גם אם הכותרת שלו צנועה.
- ביום הראשון: בררו איפה הנכס רשום. בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. מזה נגזר אילו אישורים מבקשים ולאן מגישים.
- לפני החתימה: הפיקו נסח טאבו עדכני או אישור זכויות. השוו את תת-החלקה לתשריט, ובדקו משכנתאות, עיקולים והערות.
- לפני החתימה: בדקו את התיק בוועדה המקומית. היתר הבנייה, חריגות, ותוכניות שעשויות לחייב בהיטל השבחה.
- מיד אחרי החתימה: רשמו הערת אזהרה. עד הרישום אל תעבירו סכומים משמעותיים למוכר.
- בתוך 30 ימים: הגישו הצהרה למיסוי מקרקעין. את המס בשומה עצמית משלמים בתוך 60 ימים מיום המכירה.
- עם קבלת השומה: בדקו אותה מיד. להשגה יש 30 ימים בלבד מיום שהשומה נמסרה.
איך פונים למשרד בחיפה?
משרד מלכא ושות' מטפל בעסקאות ובסכסוכי מקרקעין מסניפו בחיפה: אנדריי סחרוב 9, בניין רג'וס, קומה 8, מת"מ. את התחום מרכז עו"ד ליאור מלכא. למשרד סניפים נוספים בתל אביב (ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון, קומה 6), בעפולה (התוכנה 4, קומה 2) ובקיבוץ חפצי-בה. טלפון לכל הסניפים: 1-700-702-755.
לפגישה ראשונה על עסקה כדאי להביא את פרטי הגוש והחלקה או את כתובת הנכס, טיוטת הסכם אם יש, ומסמכי משכנתה קיימת. לפגישה על סכסוך בבית משותף הביאו את התקנון, פרוטוקולים של האספה הכללית ותכתובות עם הנציגות.
שאלות נפוצות על מקרקעין בחיפה
איפה נמצאת לשכת רישום המקרקעין (טאבו) בחיפה?
בקריית הממשלה, רחוב פל"ים 15, בניין ב', קומה 13. הלשכה מקבלת קהל בימים א' ו-ד' בין 08:30 ל-12:30, בזימון תור מראש בלבד, ובקומה 13 יש תיבה להפקדת מסמכים. בירורים נעשים במוקד 8653*, שלוחה 1. נסח טאבו אין צורך להוציא בלשכה: מזמינים אותו באתר "מקרקעין ברשת" לפי גוש, חלקה ותת-חלקה.
איפה משרד מיסוי מקרקעין של חיפה?
לא בחיפה עצמה. משרד מיסוי מקרקעין חיפה נמצא ברחוב נחום חת 7 בטירת הכרמל, בניין C, קומה 1, ומקבל קהל בזימון תור. את ההצהרה על העסקה מגישים בתוך 30 ימים מיום המכירה או הרכישה, ומס לפי שומה עצמית משולם בתוך 60 ימים מיום המכירה.
לאן מגישים תביעה נגד שכן או ועד בית בבניין בחיפה?
ללשכת המפקחת על רישום מקרקעין שבה רשום הבית המשותף. הלשכה המנהלית של חיפה נמצאת בפל"ים 15, אבל הלשכה השיפוטית, שבה מתנהלות התביעות, יושבת ברחוב שלום הגליל 1 בעכו. תביעה חדשה מגישים ידנית בלשכה או בדואר, ולא בדואר אלקטרוני. להליך שיפוטי לא נדרש תור מראש.
הבניין בקריות ולא בחיפה. לאיזה מפקח פונים?
לפי הפרסום הרשמי של לשכת חיפה, תביעות שיפוטיות לבתים משותפים הרשומים בקריית ביאליק, בקריית מוצקין, בקריית אתא ובקריית ים מוגשות ללשכת המפקח בנצרת (נוף הגליל), דרך קריית הממשלה 2, ולא ללשכת חיפה. הסמכות נקבעת לפי מקום רישום הבית, ואפשר לבדוק אותה בכלי איתור הלשכה באתר gov.il.
הדירה בחיפה רשומה ברשות מקרקעי ישראל ולא בטאבו. מה זה משנה?
במקום נסח טאבו בודקים אישור זכויות, והעברת הזכויות נעשית ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. מרחב חיפה של הרשות נמצא בשדרות אבא חושי 199, בניין IBM, ומקבל קהל בימים ב' ו-ד' בזימון תור במוקד 5575*. גם המשכנתה של הקונה נרשמת אז כהתחייבות לרישום משכנתה ולא בטאבו.
לאיזה בית משפט מגישים תביעת מקרקעין על נכס בחיפה?
תובענה במקרקעין מוגשת לבית המשפט שבמחוז שיפוטו הנכס נמצא, כלומר במחוז חיפה, גם אם הנתבע גר במקום אחר. תביעות על חזקה, שימוש, חלוקה ופירוק שיתוף נדונות בבית משפט השלום, בכל שווי. תביעות בעלות, אכיפת הסכם מכר וחכירה לדורות נדונות בבית המשפט המחוזי. שני בתי המשפט יושבים בשדרות הפלי"ם 12.
כמה זמן יש להשיג על שומת מס שבח או מס רכישה?
השגה מוגשת למנהל מיסוי מקרקעין בכתב, בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת השומה, לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין. ההשגה חייבת לפרט את הנימוקים ואת סכום המס שאינו שנוי במחלוקת. על החלטה בהשגה אפשר לערור לוועדת ערר בתוך 30 ימים, ועל החלטת הוועדה מערערים בשאלה משפטית לבית המשפט העליון בתוך 45 יום.
הבדיקות שלפני החתימה, הערת האזהרה והדיווח למיסוי מקרקעין קובעים אם העסקה תסתיים ברישום נקי. עורך דין מקרקעין מסניף המשרד במת"מ חיפה יבדוק את הנכס ואת ההסכם לפני שאתם מתחייבים.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
