פיגור בתשלומי משכנתא: מה קורה עד שהבנק פותח במימוש ואיך מגיעים להסדר
בנק לא יכול לממש משכנתה על דירת מגורים של יחיד לפני שחלפו שישה חודשים מהתשלום הראשון שלא שולם, וגם אז הבקשה היא תחילה על החוב שבפיגור בלבד. לפני העמדה לפירעון מיידי הבנק חייב להודיע בכתב 21 ימי עסקים מראש. פיגור עם ריבית מעל 10% מהיתרה מאפשר לדרוש את כל החוב, ולכן הסדר בכתב בחודשים הראשונים הוא הצעד החשוב.
פיגור בתשלומי משכנתא אינו מוביל למימוש הדירה ביום למחרת. לפי סעיף 81ב1 לחוק ההוצאה לפועל, בנק לא יכול להגיש בקשה לביצוע משכנתה על דירת מגורים של יחיד לפני שחלפו שישה חודשים מהתשלום הראשון שלא שולם. לפי סעיף 5א1 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), הוא גם לא יכול להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי או לפתוח בהליך בלי הודעה בכתב של 21 ימי עסקים לפחות. בחודשים האלה עוד לא נוספו לחוב אגרות והוצאות של תיק הוצאה לפועל, ולכן זה השלב הנוח להסדר עם הבנק.
המאמר מיועד למי שפספס תשלום אחד או כמה, קיבל מכתב מהבנק או מעורך הדין שלו, או יודע שבחודשים הקרובים לא יעמוד בהחזר. הוא עוסק בשלב שלפני מינוי כונס נכסים: מה הבנק חייב לעשות, מתי הוא רשאי לדרוש את כל ההלוואה, ואילו הקלות קיימות בחוק. מי שכבר צבר חובות גם לגורמים אחרים צריך לבחון את התמונה כולה, ואת הכלים לכך מפרט המדריך על הסדרת חובות. מי שמתעלם מהמכתבים מאבד את היתרון של הזמן, כי כל חודש מוסיף ריבית פיגורים ומקרב את הסף שמאפשר לבנק לדרוש את כל החוב.
מה קורה בחודשים הראשונים של פיגור במשכנתא?
בחודשים הראשונים הבנק מחייב ריבית פיגורים על התשלומים שלא שולמו ושולח הודעות, אבל עדיין אינו רשאי לממש את הדירה. הוראת ניהול בנקאי תקין 450 של בנק ישראל, שעוסקת בהליכי גביית חובות ממשקי בית, מחייבת את הבנק לשלוח בפיגור הודעה שכוללת את הסכום שבפיגור, את שיעור ריבית הפיגורים ודרכי התקשרות.
לפי אותה הוראה, כל הודעה על פיגור צריכה לכלול גם התייחסות לדיווח שנמסר או יימסר למאגר נתוני האשראי של בנק ישראל. כלומר, כבר הפיגור עצמו, עוד לפני כל הליך, עלול להשפיע על היכולת לקבל אשראי בהמשך.
לפני שהבנק מעביר את הטיפול לעורך דין חיצוני או ליחידה לגביית חובות, הוא שולח הודעה נוספת עם יתרת ההלוואה, שיעור הריבית, סכום הפיגור ואופן חישובו. ההוראה אינה קובעת כמה ימים לפני ההעברה נשלחת ההודעה, ולכן אין לחכות למכתב הבא כדי לפנות.
מתי הבנק רשאי להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי?
הבנק רשאי להעמיד את ההלוואה לפירעון מיידי רק אחרי שמסר לכם הודעה בכתב, לפחות 21 ימי עסקים לפני הפעולה, לפי סעיף 5א1 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ"א-1981. אותו כלל חל על נקיטת הליך משפטי בשל אי עמידה בתנאי ההלוואה. ההודעה נמסרת בדרך שבה הבנק נוהג לפנות אליכם וגם במסירה אישית לכתובת הרשומה.
ההודעה חייבת לפרט את יתרת ההלוואה, את שיעור הריבית, את סכום הפיגור, את אופן חישובו ואת שיעור ריבית הפיגורים, ואת העמלה על העמדה לפירעון מיידי אם יש. שני סייגים חשובים: אם ההודעה נמסרה כדין, העובדה שלא קיבלתם אותה לא מונעת את הפעולה. והבנק פטור מההודעה כשיש חשש ממשי לפגיעה ביכולת הגבייה, למשל בשל שינוי לרעה בכושר הפירעון.
העמדה לפירעון מיידי היא נקודת מפנה, כי החוב הופך מכמה תשלומים ליתרת ההלוואה כולה. עם זאת, לעניין ביצוע המשכנתה בהוצאה לפועל, "החוב שבפיגור" מוגדר בסעיף 81ב1(ה) כתשלומים שלא שולמו במועד, למעט החוב שנובע מההעמדה לפירעון מוקדם. כלומר, ההעמדה לפירעון מוקדם לבדה אינה הופכת את כל היתרה ל"חוב שבפיגור" לעניין הסעיף.
מתי הבנק יכול לפתוח תיק הוצאה לפועל על הדירה?
הבנק יכול להגיש בקשה לביצוע משכנתה על דירת מגורים של יחיד רק אחרי שחלפו שישה חודשים מהתשלום הראשון שלא שולם, והתשלום הזה עדיין לא שולם. זה הכלל בסעיף 81ב1(א) לחוק ההוצאה לפועל, והוא חל כשההלוואה נפרעת בתשלומים.
לחוק יש כלל זקיפה שכדאי להכיר: תשלום ששולם בתוך ששת החודשים נזקף על חשבון התשלום הראשון שלא שולם. לדוגמה, נניח שלא שילמתם את תשלומי ינואר ופברואר, ובמרץ חזרתם לשלם תשלום אחד בחודש. כל תשלום נזקף לחודש הישן ביותר, ולכן הפיגור "זז" קדימה אבל לא נעלם. כדי שהתשלום הראשון שלא שולם לא יישאר פתוח בתום ששת החודשים, צריך לסגור את הפיגור כולו. הסדר בכתב עם הבנק הוא הדרך לקבוע לוח תשלומים אחר לפיגור.
גם אחרי ששת החודשים, הבקשה מוגשת תחילה רק לביצוע החוב שבפיגור, והבנק מציין בה את מלוא החוב. באזהרה שתקבלו ייכתב שאם לא תפרעו את הפיגור, הבנק יהיה זכאי לפרוע את מלוא ההלוואה מתמורת מכירת הדירה.
מתי הבנק רשאי לדרוש מיד את כל ההלוואה?
הבנק רשאי לבקש ביצוע מיידי של המשכנתה על מלוא החוב במקרים שמנויים בסעיף 81ב1(ג). המקרה הנפוץ הוא פיגור גדול: כשסכום התשלומים שלא נפרעו, בתוספת ריבית הפיגורים, עולה על 10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה.
לדוגמה, נניח שיתרת המשכנתא שלכם היא 600 אלף שקל והתשלום החודשי 3,500 שקל. הסף הוא 60 אלף שקל. בלי ריבית פיגורים, תגיעו אליו אחרי כ-17 תשלומים שלא שולמו. ריבית הפיגורים מקצרת את הזמן. תשלום של חלק מהפיגור לפני שחוצים את הסף שומר על הכלל של ביצוע על החוב שבפיגור בלבד.
המקרים האחרים: רשם ההוצאה לפועל שוכנע שהחייב עזב או עומד לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת בלי לפרוע, שהוא הונה או מתכוון להונות את נושיו, או שיש לו, לבד או עם בן משפחה שגר איתו, דירה אחרת שיכולה לשמש למגורים. וגם כשמונה כונס נכסים לדירה, ניתן צו כינוס לכל נכסי החייב, או ניתן צו לפתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי. סיכום של הכללים האלה מופיע גם בכל-זכות.
הטבלה מסכמת את שלבי הפיגור במשכנתא עד המימוש, ומה אפשר לעשות בכל שלב.
| השלב | מה הבנק רשאי לעשות | מה אתם יכולים לעשות | המקור |
|---|---|---|---|
| פיגור ראשון | לחייב ריבית פיגורים, לשלוח הודעת פיגור ולדווח למאגר נתוני אשראי | לבקש פירוט חוב ולפנות להסדר | הוראה 450 |
| לפני פירעון מיידי או הליך | להודיע בכתב 21 ימי עסקים מראש | לסגור את הפיגור או לחתום על הסדר לפני המועד | סעיף 5א1 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח) |
| שישה חודשים מהתשלום הראשון שלא שולם | להגיש בקשה לביצוע המשכנתה על החוב שבפיגור | לפרוע את הפיגור ולעצור את המניין | סעיף 81ב1(א)-(ב) |
| 20 ימים מהמצאת האזהרה | להמשיך בהליך | להודיע על מכירה עצמית ולקבל עיכוב של 90 ימים | סעיף 81ב1(ב)(3) |
| עד 90 ימים ממינוי כונס | לקדם מכירה | לפרוע את הפיגור והתוספות, או מחציתם עם הבטחת היתרה | סעיף 81ב1(ב)(4) |
| פיגור מעל 10% מהיתרה | לבקש ביצוע מיידי על מלוא החוב | הסדר כולל או מכירה בתנאים טובים | סעיף 81ב1(ג)(3) |
מה הבנק חייב לתת לכם בזמן הגבייה?
הבנק חייב למסור לכם בכל שלב מידע ומסמכים על החוב, כולל דפי חשבון, מיד עם הבקשה או בהקדם המרבי, לפי הוראה 450. החובה נשארת גם כשהתיק כבר אצל עורך הדין של הבנק, וגם כשמתנהל הליך משפטי. הבנק צריך לאפשר לכם לפנות אליו ישירות.
לפני הסדר או פירעון מלא, הבנק צריך לאפשר לכם, ככל הניתן, לקבל את יתרת החוב כפי שהיא מעודכנת בלשכת ההוצאה לפועל, ולבקשתכם גם פירוט של אופן החישוב. בנוסף, לפי ההוראה הבנק לא גובה שכר טרחה והוצאות משפטיות לפני שנפסקו, למעט שכר טרחה מינימלי בהוצאה לפועל. אם הסדר כולל שכר טרחה של עורך הדין של הבנק או של כונס נכסים, הסכום צריך להיות כתוב בהסדר לפני החתימה.
הבנק מחויב גם לקיים פונקציה ייעודית לגביית חובות, שמוסמכת לנהל משא ומתן לפשרה ולאשר הסדרים. ההוראה מצפה מהבנק לנסות למצות דרכים לגביית החוב לפני פנייה לערכאות, אבל היא אינה מחייבת אותו להסכים להסדר מסוים.
דחיית תשלומים, פטירה וועדה מיוחדת: אילו הקלות קיימות בחוק?
בחוק יש שלוש הקלות ספציפיות, וכל אחת חלה על קבוצה אחרת. הראשונה היא דחיית תשלומים בנסיבות מיוחדות לפי סעיף 9ח1 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח). היא חלה רק אם נכללה בהסכם ההלוואה לרכישת דירה יחידה, והבנק חייב להציע אותה לפני החתימה.
לפי הסעיף, אפשר לדחות תשלומים עד שלושה חודשים, לא יותר מפעם אחת ב-12 חודשים ולא יותר משלוש פעמים לאורך ההלוואה. התנאים: סיימתם לעבוד בשנה שלפני הבקשה ומאז אינכם עובדים; חליתם או נפצעתם ואינכם כשירים לעבוד יותר משלושה חודשים ברציפות; או שלקוחה ילדה, טרם חלפו שישה חודשים מהלידה והיא אינה עובדת. כדאי לבדוק בהסכם ההלוואה אם האפשרות נכללה.
ההקלה השנייה היא דחייה בשל פטירה לפי סעיף 9ח2: נפטר מי שנטל את ההלוואה, הבנק ידחה לבקשת החייב את התשלומים עד 12 חודשים מהפטירה, בלי ריבית פיגורים על תקופת הדחייה. השלישית היא הוועדה המיוחדת לפי סעיף 5א לחוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992. היא חלה על מי שקיבל הלוואה מתקציב המדינה או בסיועה, והבנק חייב להודיע על האפשרות. הוועדה מכריעה בתוך 60 ימים מהגשת הבקשה לבנק, ועל דחייה אפשר להגיש ערר בתוך 15 ימים.
איך מגיעים להסדר עם הבנק לפני המימוש?
הסדר עם הבנק בשלב הפיגור מתחיל בבקשה בכתב לפירוט החוב, ממשיך בהצעה שמבוססת על יכולת ההחזר האמיתית, ונגמר במסמך חתום עם לוח תשלומים. לפי הוראה 450, הבנק מציין בהסדר את המשמעויות האפשריות שלו ומוסר לכם העתק עם לוח התשלומים. אם כבר נפתח תיק, הבנק מודיע ללשכה על ההסדר, וההליכים מעוכבים כל עוד לא הודיע שהופר.
ההצעה צריכה להיות הצעה שתעמדו בה. אחרי הפרה הבנק רשאי להודיע ללשכה, והעיכוב בהליכים מסתיים. פריסה של הפיגור על פני תקופה סבירה, לצד התשלום השוטף, קלה יותר לקיום מהתחייבות לסגור הכל בחודשיים. את השיקולים בניהול המשא ומתן ואת מה שהבנק שוקל פירטנו במאמר על הסדר חוב מול הבנק.
לדוגמה, נניח שצברתם פיגור של 14 אלף שקל ברבעון שבו הייתם מובטלים, וחזרתם לעבוד. הצעה סבירה יכולה להיות תשלום של חלק מהפיגור מיד, ופריסת היתרה על פני כמה חודשים לצד התשלום החודשי. לפני החתימה בודקים שהסכום בהסדר תואם את פירוט החוב שקיבלתם, ושכל שכר טרחה שנכלל בו כתוב במפורש.
נפתח תיק: מכירה עצמית ו-90 הימים אחרי מינוי כונס
גם אחרי פתיחת התיק יש שתי נקודות עצירה בחוק. הראשונה: בתוך 20 ימים מהמצאת האזהרה אפשר להודיע לרשם ההוצאה לפועל שאתם רוצים למכור את הדירה בעצמכם. הרשם יורה על עיכוב של 90 ימים, בתנאי שהבטחתם את פירעון מלוא החוב מהתמורה, והמכירה טעונה את אישורו.
השנייה: עד תום 90 ימים ממינוי כונס נכסים לדירה אפשר לפרוע את החוב שבפיגור עם התוספות, כלומר אגרות, שכר טרחה, הוצאות, ריבית והצמדה. אפשרות אחרת היא לפרוע מחצית, ולהבטיח שהיתרה תשולם בתום שישה חודשים. במקרה כזה הרשם מעכב את הליכי הביצוע, ושנה אחרי הפירעון התיק נסגר. לבקשתכם, אפשר לסגור אותו כבר אחרי שלושה חודשים. מה הכונס רשאי לעשות בשלב הזה, ואיך דוחים מימוש, מוסבר במאמר על כונס נכסים על הדירה.
ערבים, דיור חלופי ועמלת פירעון מוקדם
לערב יחיד למשכנתא יש הגנה משלו לפני פירעון מוקדם. לפי סעיף 26(ד) לחוק הערבות, בנק שמבקש להעמיד לפירעון מוקדם הלוואה בתשלומים בשל איחור, חייב להודיע לערב היחיד לפחות 15 ימים מראש בדואר רשום. לא הודיע, הערב אינו חייב בפירעון המוקדם. הערב רשאי להודיע בתוך 15 ימים שהוא יפרע את ההלוואה בתשלומים לפי תנאיה.
לגבי הדירה עצמה, סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל חל גם על ביצוע משכנתה. הרשם לא יורה על מכירה ופינוי של דירת מגורים לפני שהוכח שיהיה לכם מקום מגורים סביר, יכולת לממן אותו, או סידור חלוף, ורק אחרי דיון שהוזמנתם אליו. אם בשטר המשכנתה נקבע אחרת והדבר הוסבר לכם, הסידור החלוף הוא בשווי שכירות באזור המגורים, לתקופה שלא עולה על 18 חודשים, אלא בנסיבות מיוחדות.
ולבסוף, לפי סעיף 9א1 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), בביצוע משכנתה על דירה יחידה שמשמשת למגורים, להבטחת הלוואה לדיור, הבנק לא גובה עמלת פירעון מוקדם. החריגים הם תמורה גבוהה מתקרה צמודה שקבועה בחוק, או תמורה שעולה על מלוא החוב, ואז העמלה מוגבלת להפרש.
פיגרתם במשכנתא: מה עושים עכשיו
- בשבוע הראשון: בקשה בכתב לפירוט החוב. יתרה, סכום הפיגור, אופן החישוב ושיעור ריבית הפיגורים. הבנק חייב למסור את המידע.
- מיד: לרשום את תאריך התשלום הראשון שלא שולם. ממנו סופרים שישה חודשים, ותשלומים חלקיים נזקפים אליו.
- לבדוק את הסכם ההלוואה. האם נכללה אפשרות דחייה לפי סעיף 9ח1, והאם ההלוואה כוללת הלוואה בסיוע המדינה שמאפשרת פנייה לוועדה המיוחדת.
- לחשב את סף ה-10%. משווים את הפיגור עם הריבית לעשירית מהיתרה, ומתכננים לסגור חלק מהפיגור לפני שמגיעים אליו.
- לפני שחולפים 21 ימי העסקים שבהודעה: הצעת הסדר בכתב. לפונקציה לגביית חובות בבנק, עם לוח תשלומים שתעמדו בו.
- לפני החתימה: לבדוק את ההסדר. סכום תואם לפירוט, שכר טרחה כתוב במפורש, ולוח תשלומים ברור. אם יש ערבים, בודקים איך ההסדר משפיע עליהם.
- אם נפתח תיק: לעקוב אחרי המועדים. 20 ימים מהאזהרה להודעה על מכירה עצמית, ו-90 ימים ממינוי כונס לפירעון הפיגור או מחציתו.
שאלות נפוצות על פיגור במשכנתא
אחרי כמה חודשי פיגור הבנק יכול לממש את הדירה?
לפי סעיף 81ב1 לחוק ההוצאה לפועל, בנק לא יגיש בקשה לביצוע משכנתה על דירת מגורים של יחיד לפני שחלפו שישה חודשים מהתשלום הראשון שלא שולם. גם אז הבקשה היא תחילה לביצוע החוב שבפיגור בלבד, אלא אם הפיגור עם הריבית עולה על 10% מיתרת ההלוואה או שמתקיים חריג אחר.
האם הבנק חייב להודיע לפני שהוא מעמיד את המשכנתא לפירעון מיידי?
כן. לפי סעיף 5א1 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), הבנק חייב למסור הודעה בכתב לפחות 21 ימי עסקים לפני העמדה לפירעון מיידי או נקיטת הליך, עם היתרה, הריבית, סכום הפיגור ושיעור ריבית הפיגורים. הבנק פטור רק כשיש חשש ממשי לפגיעה ביכולת הגבייה.
הבנק חייב להסכים להסדר על הפיגור?
לא. הוראת ניהול בנקאי תקין 450 מצפה מהבנק לנסות למצות דרכים לגבייה לפני פנייה לערכאות, ומחייבת אותו לקיים פונקציה שמוסמכת לאשר פשרות, אבל אינה מחייבת אותו לקבל הצעה מסוימת. הסדר שנחתם ונמסר ללשכה מעכב את ההליכים כל עוד הוא מקוים.
אפשר להקפיא תשלומי משכנתא בגלל אבטלה או מחלה?
כן, אם האפשרות נכללה בהסכם ההלוואה לפי סעיף 9ח1 לחוק הבנקאות (שירות ללקוח). הדחייה היא עד שלושה חודשים, פעם ב-12 חודשים ועד שלוש פעמים, למי שסיים לעבוד בשנה האחרונה, מי שאינו כשיר לעבוד יותר משלושה חודשים, או יולדת בששת החודשים הראשונים שאינה עובדת.
מה זו הוועדה המיוחדת למשכנתאות ומי יכול לפנות אליה?
זו ועדה לפי סעיף 5א לחוק הלוואות לדיור, עם נציגי משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון והבנק, שמקלה בהחזרים בשל מצב כלכלי. היא חלה על מי שקיבל הלוואה מתקציב המדינה או בסיועה. הבקשה מוגשת דרך הבנק, ההכרעה בתוך 60 ימים, וערר אפשר להגיש בתוך 15 ימים.
אפשר לעצור את המימוש אחרי שמונה כונס נכסים?
כן, עד תום 90 ימים ממינוי הכונס. לפי סעיף 81ב1(ב)(4) אפשר לפרוע את החוב שבפיגור עם האגרות, שכר הטרחה, ההוצאות, הריבית וההצמדה, או לפרוע מחצית ולהבטיח שהיתרה תשולם בתוך שישה חודשים. אז הרשם מעכב את ההליכים, והתיק נסגר שנה אחרי הפירעון.
משרד מלכא ושות' בחיפה מטפל בחובות מול בנקים ובהוצאה לפועל: בדיקת פירוט החוב והמועדים, הצעת הסדר בכתב לבנק, וליווי כשכבר נפתח תיק על הדירה. כשיש חובות נוספים, נבחן את מסלול הסדרת חובות שמתאים למצב כולו.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
