עורך דין דיירים: ייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית ובפינוי בינוי
בעסקת התחדשות עירונית עורך הדין של הדיירים ממומן על ידי היזם אך מחויב לדיירים בלבד. הליווי כולל את החתמת הדיירים על נון שופ, גיוס רוב של 66% מבעלי הנכסים, ניסוח הסכם היציאה לתוכנית, אישור התב"ע, בדיקת ערבויות היזם ופיקוח על הביצוע עד קבלת הדירות החדשות.
מי משלם לעורך הדין של הדיירים ולמה זה לא ניגוד עניינים
את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות משלם היזם. עם זאת, עורך הדין מייצג את בעלי הזכויות בלבד, והתשלום אינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח בין עורך הדין ליזם.
זו אינה פרשנות של המשרד אלא לשון ההסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ההסכם קובע כי שכר הטרחה ישולם במלואו על ידי היזם, וכי עורך הדין יפעל לכך שבהסכם שייחתם עם היזם יחויב היזם בשיפוי הדיירים בגין תשלום שכר טרחתו. באותה נשימה נקבע במפורש כי אין בתשלום שכר הטרחה על ידי היזם, ועל ידו בלבד, כדי לגרוע מן העובדה שעורך הדין מייצג את בעלי הזכויות בלבד, וכי אין בתשלום כדי ליצור מערכת יחסים של עורך דין ולקוח בין עורך הדין ליזם.
ההסכם לדוגמה מוסיף שתי הגנות מעשיות. הראשונה היא הצהרת היעדר ניגוד עניינים של עורך הדין. השנייה היא איסור לייצג את היזם בעניינים אחרים עד תום ההתחייבויות בפרויקט. מי שבודק את הצעת עורך הדין לפני החתימה צריך לוודא ששתי ההוראות האלה נמצאות בנוסח שהוצג לבעלי הדירות, ולא רק בנוסח הממשלתי.
לצד זה קיימת חובת גילוי סטטוטורית שמכוונת בדיוק לחשש הזה. סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 קובע שמי שפועל מטעם יזם, מקבל תמורה מהיזם, או ששכרו תלוי בעסקה, חייב לציין זאת כבר בפנייה הראשונה וגם בהסכם. אם החובה הופרה, ההפרה מהווה עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן. זהו אחד הכלים המעשיים החזקים ביותר שיש לבעלי דירות שגילו בדיעבד מי עומד מאחורי מי שהחתים אותם, ובדיקת השרשרת הזאת היא מהצעדים הראשונים של עורך דין התחדשות עירונית שנכנס לפרויקט קיים.
שאלה נפרדת היא מי מייצג את המארגן. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 מסדיר את פעילות המארגן. סעיף 11(א) קובע כי מארגן יפעל לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור לבעל דירה כל מידע שיש בידו בעניין מהותי, וזאת עד שבעה ימים מהבקשה. סעיף 12 אוסר התקשרות בעניין שיש בו עניין אישי בלא גילוי והסכמה בכתב, וסעיף 15 קובע שהתניה שאינה לטובת בעל דירה בטלה. המשמעות פשוטה: בקשה בכתב למידע מהותי מהמארגן היא מהלך שיש לו לוח זמנים חוקי, ולא בקשת טובה.
מה עושה עורך דין דיירים בכל שלב בפרויקט
עורך דין דיירים מלווה את בעלי הדירות מהבדיקה הראשונית ועד רישום הבית המשותף מחדש. העבודה מחולקת לשלבים, ולכל שלב יש תוצר משפטי אחר.
הטעות הנפוצה היא לחשוב שהעבודה מתחילה בניסוח ההסכם. בפועל, רוב ההחלטות שקובעות את איכות העסקה מתקבלות לפני שהנוסח נכתב: מי מארגן, מי מייצג את מי, כמה יזמים הוזמנו להציע, ואיזה מידע נמסר לבעלי הדירות לפני שחתמו על מסמך ראשון. אלה גם השלבים שבהם בעלי דירות חותמים על מסמכים בלי ייצוג, וקשה יותר לתקן אותם בדיעבד.
- בדיקת היתכנות: מצב הרישום, מספר הדירות והבעלים, והרוב שיידרש במסלול הרלוונטי.
- ארגון בעלי הדירות ובחירת נציגות, לרבות בדיקת זהות המארגן וחובות הגילוי שלו.
- הליך תחרותי לבחירת יזם, במקום חתימה מול היזם היחיד שהגיע לבניין.
- משא ומתן על התמורות, על הבטוחות ועל לוחות הזמנים.
- ניסוח וחתימה, לרבות התנאים המתלים שמפעילים את העסקה.
- ליווי בתקופת הבנייה, מעקב אחר הבטוחות ואחר דמי השכירות.
- מסירה, ליקויי בנייה ורישום הזכויות בבית המשותף החדש.
מדובר בעבודה של עורך דין מקרקעין שמכיר גם את דיני החוזים וגם את דיני התכנון, ולא רק בטיפול בחוזה בודד. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עצמה מעמידה לבעלי דירות מדריכים והסכמים לדוגמה בדיוק כדי לצמצם את פערי הידע בשלבים האלה, וניתן לעיין בהם באתר מדריכים לדיירים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
בדיקת היתכנות ראשונית: האם הבניין שלכם בכלל מתאים
בדיקת ההיתכנות בודקת שני דברים: האם המסלול המשפטי אפשרי בבניין הזה, והאם הפרויקט כדאי כלכלית לבעלי הדירות. שתי השאלות נבדקות לפני שנחתם מסמך כלשהו.
בצד המשפטי הבדיקה מתחילה במבנה הבעלות. במסלול הפינוי והבינוי החוק דורש רוב מיוחס, שהוא צירוף של כמה תנאים ולא אחוז יחיד: שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, וגם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף, וגם יותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמוד לדירותיהם. בבית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות נדרשות שלוש דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות. במסלול החיזוק, כשמדובר בהריסה והקמה מחדש, נדרש רוב של שני שלישים מהדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובבית שיש בו לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות.
המשמעות המעשית היא שבניין קטן, בניין שבו דירה אחת מוחזקת בידי כמה בעלים, או בניין שבו הרישום לא עודכן במשך שנים, עלול להיתקע בשלב הרוב עוד לפני שדנים בתמורה. לכן הבדיקה כוללת גם נסח רישום עדכני, בירור צמידויות של רכוש משותף, ואיתור בעלים שאינם מתגוררים בבניין.
בצד הכלכלי, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעמידה מחשבון כדאיות כלכלית שמאפשר לבעלי הדירות לקבל תמונה ראשונית בלי להישען רק על מצגת של יזם. המחשבון אינו תחליף לבדיקה פרטנית, אבל הוא כלי טוב לשאלה אם בכלל יש כאן פרויקט. לבעלי דירות באזור חיפה והקריות זהו גם השלב שבו כדאי לברר מול הרשות המקומית איזה מסלול תכנוני רלוונטי לאזור, לצד ליווי של עורך דין בחיפה או עורך דין בקריות שמכיר את ההליכים המקומיים.
ארגון בעלי הדירות ובחירת נציגות
נציגות היא הגוף שמנהל את הפרויקט מטעם בעלי הדירות. בחירת נציגות מסודרת, עם סמכויות כתובות, היא מה שמונע מצב שבו מי שחתם ראשון מכתיב לכולם.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה מסמך עקרונות לבניית נציגות דיירים, והוא נקודת הפתיחה הנכונה. השאלות שצריך להכריע בכתב הן מי חבר בנציגות, מה היא מוסמכת לעשות ומה לא, איך מתקבלות החלטות, ואיך מדווחים לכלל בעלי הדירות. נציגות בלי מסמך סמכויות היא מקור קבוע לסכסוכים פנימיים, וסכסוכים כאלה בין בעלי דירות מתבררים לא פעם בפני המפקח, ולכן סמכויות המפקח על בתים משותפים רלוונטיות כבר בשלב הזה ולא רק בסופו.
לצד הנציגות מופיע לרוב מארגן. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 קובע בסעיף 3 שהסכם הארגון ייערך בכתב ויכלול את פרטי המארגן, את המועד הקובע, הבהרה שהתמורה תיקבע בעסקה עצמה ולא בהסכם הארגון, גילוי אם המארגן פועל מטעם יזם, גילוי עניין אישי, ודרכי פנייה לממונה. חסר של אחד מהרכיבים האלה אינו עניין טכני, והוא נקודת מוצא לבדיקה משפטית של תוקף ההסכם.
כאן נכנס כלי שרוב בעלי הדירות אינם מכירים. סעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 מקים ממונה על פניות דיירים, עורך דין מבין עובדי הרשות, שתפקידו לברר פניות דיירים ובין השאר בעניין התנהגות יזמים, מארגנים, מינהלות עירוניות ודיירים אחרים כלפיהם, ובכלל זה טענות בעניין הפעלת לחץ בלתי סביר. הממונה מחליט בפנייה תוך 90 יום, וקביעה שפנייה מוצדקת בשל הפרת דין היא ראיה לכאורה בכל הליך משפטי. בעלי דירות שנתקלו בהחתמה תחת לחץ אינם חייבים להתחיל בתביעה, ופנייה מנומקת לממונה עשויה לייצר ראיה שתשמש אותם בהמשך.
מכרז יזמים: איך בוחרים ומה בודקים לפני שחותמים
הליך תחרותי מייצר תמורה טובה יותר מאשר משא ומתן מול יזם יחיד. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת נוסחים של פניות לקבלת הצעות לבחירת יזם, וזה הבסיס להליך מסודר.
מסמך הפנייה קובע מה כל יזם נדרש למסור: נתונים על החברה, ניסיון קודם, איתנות פיננסית, והצעה מפורטת ולא כותרת שיווקית. כשכל ההצעות בנויות באותו מבנה אפשר להשוות ביניהן. כשכל יזם מציג מצגת משלו, אי אפשר.
לפני הבחירה יש לחזור לחובות הגילוי. סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי מחייב את מי שפועל מטעם יזם, מקבל ממנו תמורה, או ששכרו תלוי בעסקה, לציין זאת בפנייה הראשונה ובהסכם, וההפרה מהווה עילה לחזרה מהסכמה. הבדיקה הזאת נעשית לגבי כל מי שפעל מול בעלי הדירות: המארגן, מי שהחתים על מסמכים בבניין, ולעיתים גם מי שהציג עצמו כיועץ.
שלב נוסף שנוטים לדלג עליו הוא מעמדם של מסמכים שנחתמו לפני הבחירה. מסמך שנחתם מוקדם, גם אם נקרא זיכרון דברים או מסמך כוונות, עשוי לחייב את בעלי הדירות, ולכן בדיקת הסכמים מקדמיים וזיכרון דברים נעשית לפני שמתחילים משא ומתן עם יזם חדש. הרשות מפרסמת גם מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפינוי בינוי, שמאפשר לבעלי הדירות לדעת מה סביר לדרוש עוד לפני שהם יושבים מול היזם.
התמורות שצריך להשיג בהסכם: שטח, מרפסת, חניה, מחסן וכספים
התמורה היא מה שבעל הדירה מקבל בפועל, והיא נמדדת בסעיפי ההסכם ולא בהבטחות. כל רכיב תמורה צריך להופיע בכתב, עם הגדרה מדידה ועם מנגנון שמפעיל אותו.
הרכיבים החוזרים הם שטח הדירה החדשה, מרפסת, חניה, מחסן, מפרט טכני, ורכיבים כספיים נלווים. שאלת החניה מדגימה היטב את הבעיה: הצמדה של חניה לדירה, לעומת זכות שימוש בחניון, יוצרת מצב משפטי שונה לחלוטין ביום שבו מתעורר סכסוך, ולא במקרה שימוש שלא כדין בזכויות החניות בבית משותף הוא מהסכסוכים הנפוצים בבתים משותפים חדשים.
מעבר לרכיב עצמו, מה שקובע הוא הניסוח. שטח מוגדר לפי שיטת מדידה, מפרט מוגדר לפי מסמך מצורף, והבטחות בעל פה על שטחים משותפים או על פיתוח חצר אינן שוות דבר אם אינן נכנסות להסכם ולתשריט. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת הסכם פינוי בינוי לדוגמה, שמאפשר לבעלי דירות להשוות את הנוסח שהוצג להם לנוסח ממשלתי.
ריכוז מפורט של הסעיפים שצריך להשיג מופיע במדריך על 12 הסעיפים שעורך הדין של הדיירים חייב להשיג בהסכם, והוא נועד לשמש רשימת בדיקה לפני חתימה.
ערבויות ובטוחות: ערבות חוק המכר, ערבות שכירות, ערבות מסים וערבות רישום
הבטוחות הן מה שמגן על בעל הדירה אם היזם קורס. יש בטוחה שמקורה בחוק ויש בטוחות שמקורן בהסכם, וההבחנה הזאת חשובה.
בצד החוקי, ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון קבע שבכל פרויקט הכולל הריסה ובנייה מחדש, הן בפינוי בינוי והן בתמ"א 38/2, שבו כלל זכויות בעלי הדירות נמכרות ליזם, חל חוק המכר גם ביחס לבעלי הדירות הקיימות. משמעות הקביעה היא שהיזם נדרש לעמוד בהוראות החוק כלפי בעלי הדירות: חובת דיווח, יידוע בכתב על הזכות לבטוחה לפי סעיף 2, והבטחה באחד מסוגי הבטוחה. זו הסיבה שבעל דירה קיימת בפרויקט הריסה ובנייה זכאי לערבות, ולא רק רוכש דירה חדשה מקבלן. את הקביעה אפשר לראות במאגר הידע של ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון.
בצד החוזי, ההסכם לדוגמה של הרשות כולל ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת דמי השכירות, ערבות מסים עד קבלת שומות סופיות, וערבות רישום להבטחת רישום הבית המשותף. חשוב לדעת מה לא נמצא שם: ערבות ביצוע וערבות בדק אינן מופיעות בהסכם הממשלתי כבטוחות חובה, ואחריות ובדק מוסדרות בו בהפניה לחוק המכר (דירות). מי שמציג לבעלי דירות רשימת ערבויות חובה שכוללת אותן מציג להם תמונה שאינה נשענת על הנוסח הממשלתי.
| סוג הערבות | למה היא נועדה | המקור | מה היא מבטיחה אם היזם קורס |
|---|---|---|---|
| ערבות חוק המכר או פוליסת ביטוח | הבטחת הכספים והזכויות של בעל הדירה בפרויקט הריסה ובנייה | חוק המכר, לפי קביעת ממונה חוק המכר החלה גם על בעלי הדירות הקיימות | החזר או הבטחה של הזכות באחד מסוגי הבטוחה שהחוק מכיר, בכפוף לתנאי הבטוחה |
| ערבות בנקאית אוטונומית לדמי שכירות | תשלום שכר הדירה בתקופת הביניים | ההסכם לדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית | מימוש הערבות בבנק לצורך המשך תשלום שכר הדירה |
| ערבות מסים | כיסוי חבויות מס עד קבלת שומות סופיות | ההסכם לדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית | מקור לתשלום המס במקום שבו בעל הדירה עלול להיחשף אליו |
| ערבות רישום | השלמת רישום הבית המשותף והזכויות | ההסכם לדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית | מימון השלמת הרישום כשהיזם אינו משלים אותו |
הבדיקה המעשית של הבטוחות אינה מסתכמת בשאלה אם הן קיימות. יש לבדוק מתי כל ערבות נמסרת, מה מפעיל אותה, מי הגורם המוציא, ומה תוקפה. ערבות שנמסרת מאוחר מדי, או שפוקעת לפני האירוע שהיא אמורה לכסות, אינה בטוחה.
דמי שכירות בתקופת הביניים והמעבר
בעל דירה שמפנה את דירתו לצורך הריסה זקוק לפתרון מגורים לכל תקופת הבנייה. ההסדר הרגיל הוא תשלום דמי שכירות על ידי היזם, המובטח בערבות בנקאית אוטונומית לפי ההסכם לדוגמה של הרשות.
שלוש שאלות מכריעות כאן. הראשונה היא גובה דמי השכירות ומנגנון העדכון שלהם לאורך שנות הבנייה. השנייה היא מועדי התשלום, מפני שפיגור בתשלום שכר דירה הוא בעיה מיידית ולא תיאורטית. השלישית היא מה קורה כשהבנייה מתארכת מעבר לצפוי, ובאיזה שלב הערבות מכסה את התקופה הנוספת.
לתקופת הביניים יש גם היבט מיסויי. בחישוב הפטור בפינוי ובינוי, דמי השכירות לתקופת הבנייה וההוצאות הכרוכות נכללים בתמורה שנבחנת מול תקרת השווי, ולכן אין להתייחס אליהם כאל תשלום נפרד ומנותק.
שאלת המגורים החלופיים חריפה במיוחד לגבי דיירים מבוגרים. בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיף 5(ב1)(1) מגדיר קשיש כבן 75 ומחייב מגורים חלופיים לתקופת העבודות. בפינוי ובינוי ההגדרה שונה, וכפי שיפורט בפרק על דייר סרבן, החוק שם מדבר על בן 70.
לוחות זמנים, קנסות פיגור ותנאים מתלים
פרויקט התחדשות עירונית נמשך שנים, ולכן ההסכם צריך לקבוע מה קורה בכל נקודת עצירה. שני המנגנונים המרכזיים הם התנאים המתלים והסנקציות על איחור.
תנאי מתלה הוא אירוע שבלעדיו העסקה אינה נכנסת לתוקף. הדוגמאות הרגילות הן השגת הרוב הדרוש לפי המסלול, אישור תכנוני, וקבלת היתר בנייה. הנקודה שבעלי דירות מפספסים היא לא עצם קיומם של התנאים אלא מה שקורה כשהם אינם מתקיימים במועד: האם ההסכם מתבטל, האם הוא מתארך אוטומטית, ומי מחליט. הסכם שמאפשר הארכה חוזרת ללא הגבלה כובל את בעלי הדירות לתקופה בלתי מוגדרת גם כשהפרויקט אינו מתקדם.
מנגנון מקביל נדרש לשלב הביצוע. יש לקבוע מועד למסירה, ולקבוע במפורש מה התוצאה של איחור, לרבות המשך תשלום דמי השכירות והמשך תוקפן של הבטוחות לאותה תקופה. בטוחה שפוקעת במועד המסירה המקורי אינה מגנה על מי שהמסירה שלו נדחתה.
כשהעיכוב נובע מהתנהלות של יזם או מארגן ולא מגורם חיצוני, פנייה לממונה על פניות דיירים היא מסלול נוסף. הממונה נדרש להחליט תוך 90 יום, וקביעה שפנייה מוצדקת בשל הפרת דין היא ראיה לכאורה בכל הליך משפטי.
מיסוי בהתחדשות עירונית: מה פטור ומה חייב
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע פרקי פטור נפרדים לפינוי ובינוי ולתוכנית החיזוק. הפטור אינו אוטומטי, והוא מוגבל בתקרות ובתנאים.
בפינוי ובינוי, סעיף 49כב(א)(1) קובע שמי שמוכר ליזם את כל זכויותיו ביחידת מגורים במתחם, ושתמורתה היא רק זכות ביחידה חלופית אחת, זכאי בשל המכירה לפטור ממס, ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית לא עלה על תקרת השווי. תקרת השווי נקבעת לפי הגבוה מבין שלוש חלופות: 150 אחוזים משווי היחידה הנמכרת בניכוי זכויות בנייה נוספות; שווי דירה בת 120 מטרים רבועים באותו מתחם; ושווי דירה ששטחה 150 אחוזים מהנמכרת ולא יותר מ-200 מטרים רבועים. לכך מתווספים דמי שכירות לתקופת הבנייה והוצאות כרוכות. עודף מעל התקרה, וכן תמורה כספית, הם החלק החייב במס.
סעיף 49כב(א2) מאפשר לקשיש לקבל שתי יחידות חלופיות, וסעיף 49כא קובע חובת הודעה למנהל. אי מסירת ההודעה במועד היא כשל טכני שעלול לפגוע בפטור, ולכן הוא נבדק מול לוח הזמנים של העסקה ולא בסופה.
במסלול החיזוק, סעיף 49לג(א) קובע שמכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תוכנית החיזוק תהא פטורה ממס וממס מכירה, ובלבד שהתקיימו שניים: התמורה ניתנה בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק, ובוצע חיזוק של המבנה מפני רעידות אדמה. סעיף 49לג1 מסדיר את מסלול ההריסה וחל עד 31.12.2033. הפטור בו מותנה בכך שניתנה דירה חלופית, ובאזור מוטב עד שתי דירות, ששטחה אינו עולה על הדירה הנמכרת בתוספת 25 מטרים רבועים, או ששוויה אינו עולה על התקרה שבסעיף 49ז(א)(2) או על שווי הדירה הנמכרת, לפי הגבוה.
ההשלכה המעשית היא שחישוב המס נעשה לפני החתימה ולא אחריה, מפני שהתמורה שנקבעת בהסכם היא שקובעת אם נחצתה התקרה. מי שרוצה להבין את מסגרת המס הרחבה יותר יכול להתחיל בעמוד מיסוי מקרקעין ובמדריך על פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים.
דייר סרבן: מתי הסירוב לגיטימי ומה עושים כשהוא לא
לא כל מי שמסרב הוא דייר סרבן. החוק מגדיר מפורשות מצבים שבהם הסירוב אינו בלתי סביר, ורק מחוץ להם אפשר לפעול נגד המסרב.
בפינוי ובינוי, סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי קובע שכאשר הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי בית המשפט לפעול באחת משתי דרכים. הראשונה היא לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות. השנייה היא לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.
סעיף 2(ב) מונה את הנסיבות שבהן הסירוב אינו בלתי סביר: אי כדאיות כלכלית של העסקה, אי הצעת מגורים חלופיים, אי מתן בטוחות הולמות, נסיבות אישיות מיוחדות, מוגבלות, וקשיש. סעיף 3 מאפשר הקטנת הפיצויים משיקולי צדק, סעיף 5 מחיל את פקודת הנזיקין, וסעיף 5א קובע שתביעת פינוי תוגש לאותו בית משפט שאישר את העסקה.
הגדרת הקשיש בסעיף 1 לחוק פינוי ובינוי היא בן 70 במועד חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה, שהתגורר בדירה שנתיים לפחות. סעיף 2(ב)(6) קובע שסירוב של קשיש אינו בלתי סביר אם לא הוצעה לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות אחת מהחלופות: מעבר לבית הורים בשווי מהוון של דירת תמורה; רכישת דירה חלופית בשווי דומה, ככל הניתן בסמוך לדירתו; קבלת סכום כסף בשווי מהוון; שתי דירות ששוויין המצטבר דומה; או דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון. סעיף 2(ב)(7) מרחיב את ההגנה לבן 75 ומעלה, לחולה הנוטה למות ולזכאי גמלת סיעוד. שימו לב להבדל מהותי: בפינוי ובינוי הגיל הוא 70, ובחוק החיזוק הוא 75.
במסלול החיזוק התמונה שונה. סעיף 5(א) לחוק החיזוק קובע שבנייה של דירה חדשה טעונה הסכמת כל בעלי הדירות, אך המפקח רשאי לאשר אותה בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, וסעיף 5א(א) קובע את אותו רוב לצורך הריסה והקמה מחדש. סעיף 5א(א2) מחיל גם שם את עילות הסירוב הסביר שבסעיף 2(ב)(1) עד (7) לחוק פינוי ובינוי. ההליך מתנהל בפני המפקח על רישום המקרקעין, ולכן ההיערכות אליו שונה מהיערכות לבית משפט, כפי שמוסבר במדריך על תביעה אצל המפקח על בתים משותפים.
לפני שפונים להליך, בוחנים אם הסירוב נופל לאחת מעילות סעיף 2(ב). לעיתים קרובות הדרך היעילה יותר היא לתקן את הליקוי שעליו מצביע המסרב, למשל להשלים בטוחות חסרות, ולא להתדיין. הרחבה בנושא מופיעה במאמר על כך שלא כל טענת סירוב נחשבת דייר סרבן.
תמ"א 38 מול פינוי בינוי: מה מתאים לבניין שלכם
שני המסלולים נבדלים לא רק בהיקף הבנייה אלא בחוק החל, ברוב הדרוש, ובערכאה שאליה מוגשת תביעה נגד מסרב. זו ההבחנה המעשית החשובה ביותר, והיא מיטשטשת ברוב המידע שבעלי דירות נתקלים בו.
בפינוי ובינוי החוק הרלוונטי הוא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, והוא נוקב ב"בית המשפט" בלבד ואינו קובע ערכאה ייעודית. במסלול החיזוק החוק הרלוונטי הוא חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, וההליך מתנהל בפני המפקח על רישום המקרקעין.
| המסלול | החוק | הרוב הדרוש | לאיזו ערכאה מוגשת תביעה נגד מסרב | הסעד |
|---|---|---|---|---|
| פינוי ובינוי | חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 | רוב מיוחס: שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, וגם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף, וגם יותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמוד לדירותיהם | בית המשפט. החוק אינו קובע ערכאה ייעודית | קביעה שהמסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, או אישור ביצוע העסקה ומינוי עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בעסקה בשמו |
| חיזוק: הריסה והקמה מחדש | חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיף 5א(א) | שני שלישים מהדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, בבית שיש בו לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות | המפקח על רישום המקרקעין | אישור המפקח לביצוע ההריסה וההקמה מחדש בתביעת בעלי הרוב |
| חיזוק: בניית דירה חדשה | חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיף 5(א) | ככלל כל בעלי הדירות; המפקח רשאי לאשר בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם | המפקח על רישום המקרקעין | אישור המפקח לבניית הדירה החדשה |
| חיזוק: הרחבת דירה | חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיף 4 | שישים אחוזים מהדירות | המפקח על רישום המקרקעין | אישור ההרחבה ברוב הקבוע בחוק |
| חיזוק: שינוי ברכוש המשותף | חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, סעיף 3 | רוב בעלי הדירות | המפקח על רישום המקרקעין | אישור השינוי ברכוש המשותף ברוב הקבוע בחוק |
ההבדל בערכאה משפיע על אופן ההיערכות, על סוג הראיות ועל אופן ניהול ההליך, ולכן שאלת המסלול אינה שאלה כלכלית בלבד. השוואה רחבה יותר בין המסלולים מבחינת תמורה, זמנים, מיסוי וסיכונים מופיעה בטבלה שבמדריך תמ"א 38 מול פינוי בינוי לדיירים.
גם שאלת המיסוי נגזרת מהמסלול. בפינוי ובינוי חלים סעיפי פרק חמישי 4, ובתוכנית החיזוק חלים סעיפי פרק חמישי 5, ומדובר בשני מנגנוני פטור שונים עם תנאים שונים.
ליווי בזמן הבנייה ועד רישום הבית המשותף מחדש
החתימה על ההסכם אינה סוף הליווי. חלק ניכר מהסיכון של בעלי הדירות מתממש דווקא בשנות הבנייה ובשלב שאחרי המסירה.
בתקופת הבנייה העבודה השוטפת היא מעקב: שהערבויות בתוקף ומתעדכנות, שדמי השכירות משולמים במועד, שהמפרט מבוצע כפי שנקבע, ושכל שינוי מול התוכניות המאושרות מתועד ומאושר בכתב. פנייה לממונה על פניות דיירים אפשרית גם בשלב הזה, כשמדובר בהתנהלות של יזם או מארגן.
עם המסירה עולה שאלת הליקויים. ההסכם לדוגמה של הרשות מסדיר אחריות ובדק בהפניה לחוק המכר (דירות), ולכן חשוב לדעת מה נדרש לעשות ובאילו מועדים כדי לשמור על הזכויות. מסגרת הזכויות מול הקבלן מוסברת במאמר על אחריות קבלן וליקויי בנייה.
השלב האחרון הוא רישום הבית המשותף מחדש ורישום הזכויות של כל בעל דירה. זהו השלב שנוטים לשכוח, והוא בדיוק מה שערבות הרישום נועדה להבטיח. הבעיות שנוצרות כשהרישום אינו מושלם מתוארות במאמר על אי השלמת רישום זכויות במקרקעין לבעלי דירות. ליווי ראוי של בעלי דירות נמשך עד שהרישום הושלם בפועל, ולא עד יום המסירה.
בעלי דירות שמתלבטים איזה משרד מתאים להם לליווי הפרויקט יכולים להיעזר בקריטריונים המפורטים במדריך איך בוחרים משרד עורכי דין בחיפה.
שאלות נפוצות של בעלי דירות
מי משלם לעורך הדין של הדיירים?
היזם. לפי ההסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שכר הטרחה ישולם במלואו על ידי היזם, ועורך הדין יפעל לכך שבהסכם עם היזם יחויב היזם בשיפוי הדיירים בגין תשלום שכר טרחתו. ההסכם קובע במפורש שאין בתשלום כדי לגרוע מכך שעורך הדין מייצג את בעלי הזכויות בלבד, ואין בו כדי ליצור יחסי עורך דין ולקוח בין עורך הדין ליזם.
כמה עולה עורך דין דיירים ואיך נקבע שכר הטרחה?
שכר הטרחה נקבע בהסכם שירותים משפטיים ומשולם על ידי היזם, ולא על ידי בעלי הדירות. ההסכם לדוגמה של הרשות מחייב גם הצהרת היעדר ניגוד עניינים ואיסור לייצג את היזם בעניינים אחרים עד תום ההתחייבויות. לפני החתימה יש לוודא שההוראות האלה קיימות בנוסח שהוצג לבעלי הדירות, ולא רק בנוסח הממשלתי.
האם מותר שאותו עורך דין ייצג גם את היזם?
ההסכם לדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כולל הצהרת היעדר ניגוד עניינים ואיסור לייצג את היזם בעניינים אחרים עד תום ההתחייבויות בפרויקט. במקביל, סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי מחייב את מי שפועל מטעם יזם, מקבל ממנו תמורה או ששכרו תלוי בעסקה לגלות זאת בפנייה הראשונה ובהסכם. הפרה של חובת הגילוי מהווה עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן.
איזה רוב דרוש כדי לקדם פינוי בינוי או תמ"א 38?
בפינוי ובינוי נדרש רוב מיוחס: שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, וגם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף, וגם יותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמוד לדירותיהם. בחוק החיזוק הרוב משתנה לפי סוג העבודה: רוב בעלי הדירות לשינוי ברכוש המשותף, שישים אחוזים מהדירות להרחבה, ושני שלישים מהדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם להריסה והקמה מחדש.
מה עושים עם דייר סרבן?
קודם בודקים אם הסירוב נופל לאחת מעילות סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, ובהן אי כדאיות כלכלית, אי הצעת מגורים חלופיים, אי מתן בטוחות הולמות, נסיבות אישיות מיוחדות, מוגבלות וקשיש. אם הסירוב בלתי סביר, בפינוי ובינוי מוגשת תביעה לבית המשפט, שרשאי לקבוע שהמסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בשמו. במסלול החיזוק ההליך מתנהל בפני המפקח על רישום המקרקעין.
אילו ערבויות היזם חייב לתת לדיירים?
ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון קבע שבפרויקט הכולל הריסה ובנייה מחדש, שבו כלל זכויות בעלי הדירות נמכרות ליזם, חל חוק המכר גם ביחס לבעלי הדירות הקיימות, והיזם נדרש לדווח, ליידע בכתב על הזכות לבטוחה לפי סעיף 2 ולהבטיח באחד מסוגי הבטוחה. ההסכם לדוגמה של הרשות כולל בנוסף ערבות בנקאית אוטונומית לדמי שכירות, ערבות מסים עד קבלת שומות סופיות וערבות רישום. ערבות ביצוע וערבות בדק אינן מופיעות בהסכם הממשלתי כבטוחות חובה.
מה מקבלים בתקופת הביניים ומי משלם על השכירות?
היזם משלם את דמי השכירות בתקופת הבנייה, וההסכם לדוגמה של הרשות מבטיח אותם בערבות בנקאית אוטונומית. חשוב לקבוע בהסכם את גובה דמי השכירות, את מנגנון העדכון, את מועדי התשלום ואת מה שקורה כשהבנייה מתארכת. בחוק החיזוק, סעיף 5(ב1)(1) מגדיר קשיש כבן 75 ומחייב מגורים חלופיים לתקופת העבודות.
כמה זמן לוקח פרויקט התחדשות עירונית?
משך הפרויקט תלוי במסלול, בהליך התכנוני ובקצב ההתקדמות של היזם, ולכן אין מספר אחיד. מה שניתן לשלוט בו הוא ההסכם: מועדים לתנאים המתלים, מועד מסירה, והתוצאה של איחור, לרבות המשך תשלום דמי השכירות והמשך תוקף הבטוחות. הסכם שמאפשר הארכות חוזרות ללא הגבלה כובל את בעלי הדירות לתקופה בלתי מוגדרת גם כשהפרויקט אינו מתקדם.
מה קורה אם היזם נקלע לקשיים באמצע הפרויקט?
כאן נבחנות הבטוחות. בפרויקט הריסה ובנייה חלה קביעת ממונה חוק המכר לפיה חוק המכר חל גם על בעלי הדירות הקיימות, כולל יידוע בכתב על הזכות לבטוחה לפי סעיף 2 והבטחה באחד מסוגי הבטוחה. לצדה עומדות הערבויות החוזיות שבהסכם לדוגמה של הרשות: ערבות דמי שכירות, ערבות מסים וערבות רישום. לכן נבדקים מראש מועד מסירת כל ערבות, מה מפעיל אותה ומה תוקפה.
האם צריך לשלם מס שבח בהתחדשות עירונית?
בפינוי ובינוי, סעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור למי שמוכר ליזם את כל זכויותיו ביחידת מגורים במתחם ומקבל בתמורה רק זכות ביחידה חלופית אחת, ובלבד ששוויה אינו עולה על תקרת השווי. עודף מעל התקרה ותמורה כספית הם החלק החייב. במסלול החיזוק, סעיף 49לג(א) קובע פטור כשהתמורה ניתנה בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק ובוצע חיזוק המבנה, וסעיף 49לג1 מסדיר את מסלול ההריסה עד 31.12.2033.
לפני הפגישה עם הנציגות כדאי לקרוא מה בדיוק עורך דין דיירים חייב להשיג בהסכם פינוי בינוי: ערבויות, אבני דרך, פיצוי ומיסוי.
