המפקח על הבתים המשותפים: סמכויות, איך מגישים תביעה, אגרה ולשכות
המפקח על הבתים המשותפים הוא גורם שיפוטי בעל סמכויות של שופט שלום, המכריע לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין בסכסוכים בין בעלי דירות: זכויות וחובות לפי התקנון, הוצאות הנציגות, תמ"א 38, ובהסגת גבול בסמכות מקבילה. האגרה זהה לאגרה בבית משפט השלום, והיתרון הוא בגמישות הדיונית. על החלטתו מערערים בזכות לבית המשפט המחוזי תוך 45 ימים.
מי הוא המפקח על הבתים המשותפים ומי ממנה אותו
המפקח על הבתים המשותפים הוא גורם שיפוטי הפועל בלשכות רישום המקרקעין של משרד המשפטים, ומכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. בחלק מהלשכות מכהנת מפקחת, והתואר המלא הוא "מפקח על רישום מקרקעין".
סעיף 74 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע: "למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית". זהו אינו גורם מנהלי שמפשר בין שכנים אלא הליך שיפוטי לכל דבר, עם כתב תביעה, כתב הגנה, דיון, ראיות והחלטה מנומקת.
הפעילות מתחלקת לשני מסלולים באותה לשכה. המסלול המנהלי עוסק ברישום הבית המשותף ובתיקון צווי הרישום. המסלול השיפוטי עוסק בסכסוכים, והוא הנושא של מדריך זה. ההבחנה קריטית: הכתובת, שעות קבלת הקהל וכתובת הדוא"ל שונות בין שני המסלולים באותו מחוז.
סעיף 75(א) לחוק מוסיף גמישות דיונית: המפקח רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, אם השתכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק, ועליו לרשום את הטעמים לכך. סעיף 75(ג) קובע שהחלטת המפקח תהיה בכתב, תנומק ותומצא לכל אחד מהצדדים.
נקודה שרוב המדריכים מפספסים נוגעת למעמדו של המפקח. לפי סעיף 117(א) לחוק המקרקעין, שר המשפטים ממנה למפקחים על רישום מקרקעין אנשים הכשירים להיות שופטי בית משפט שלום, וקובע את אזור סמכותם. כשירות זו נדרשת, לפי סעיף 4 לחוק בתי המשפט, ממי שרשום בפנקס חברי לשכת עורכי הדין ועסק במקצוע חמש שנים לפחות, מהן שנתיים לפחות בישראל. הודעה על כל מינוי ועל אזור הסמכות מתפרסמת ברשומות לפי סעיף 119. המסקנה המעשית: המפקח אינו פקיד מנהלי אלא גורם שיפוטי בעל כשירות שיפוטית מלאה, וההליך בפניו מתנהל כהליך משפטי לכל דבר.
אילו סכסוכים בסמכות המפקח לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין
סעיף 72(א) לחוק המקרקעין הוא הסעיף שקובע את גדר הסמכות, והוא סעיף של רשימה סגורה. לשונו: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, או 59א עד 59ג ו-59ה עד 59י, לפי סעיף 1א לחוק המקרקעין (החלפת ספק גז), התשנ"א-1991, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב, 21ד ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח".
מהרשימה נגזרות ארבע קבוצות: זכויות וחובות לפי תקנון הבית המשותף, כלומר ניהול הרכוש המשותף והשימוש בו; סעיפים 58 ו-59, שעוסקים בהשתתפות בהוצאות ובניהול הכספי של הנציגות; חוק החיזוק, כלומר תמ"א 38; והסדרי תשתיות, כמו החלפת ספק גז וסעיפי חוק הבזק.
סעיף 72(ב) מסדיר מקרה נפרד: סכסוך בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה, לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף. כאן הסמכות מקבילה ולא ייחודית, והתובע רשאי להביא את התביעה לפי בחירתו לבית משפט מוסמך או למפקח.
סעיף 72(ג) מרחיב את מעגל בעלי הדין: הסמכות חלה גם על מחזיק מטעם בעל דירה, על מתחזק ועל מחכיר לדורות. סעיף 72(ד) מבהיר שאין בסמכות המפקח כדי לגרוע מתוקפו של הסכם בוררות. סעיף 73 קובע מי זכאי להביא סכסוך להכרעת המפקח: כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72, ונציגות הבית המשותף.
המשמעות המעשית של סעיף 73 היא שוועד הבית יכול לתבוע בשמו שלו, בלי לצרף את כל בעלי הדירות כתובעים. בסכסוכים על גבייה מדיירים סרבנים זהו יתרון מהותי, וכך גם בסכסוכים על שימוש שלא כדין בזכויות החניות בבית משותף שבהם הפגיעה היא בכלל הדיירים.
מה לא בסמכות המפקח: מתי הולכים לבית משפט השלום
הטעות הנפוצה ביותר היא הנחה שכל סכסוך בין שכנים מגיע למפקח. סעיף 72(א) מונה עילות מוגדרות, וכל מה שאינו ברשימה נשאר בסמכות בית המשפט.
פירוק שיתוף אינו בסמכות המפקח. סעיף 38(ב) לחוק המקרקעין קובע: "באין הסכם, יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43". תפקידו של המפקח בפירוק שיתוף מוגבל לשני עניינים בלבד. לפי סעיף 38(א), הסכם חלוקה בעין טעון אישור המפקח שהחלוקה תואמת את חוק התכנון והבנייה. לפי סעיף 42(א), בית המשפט רשאי, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. בשני המקרים המפקח הוא גורם מאשר או מייעץ, ולא הערכאה המכריעה.
דייר סרבן בפינוי בינוי אינו בסמכות המפקח. סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) מפנה במפורש לבית המשפט, בשונה ממסלול החיזוק שבו הסמכות היא של המפקח. ההבחנה בין שני המסלולים היא הסיבה שכדאי לקרוא את ההשוואה המלאה בין תמ"א 38 מול פינוי בינוי לפני שמחליטים לאן מגישים, ולא אחרי.
תביעת נזיקין טהורה וסכסוך בעלות אינם ברשימה של סעיף 72(א). זו מסקנה מלשון הסעיף. כשהמחלוקת היא על עצם הזכות הקניינית בנכס, או כשמדובר בעילה נזיקית שאינה נשענת על התקנון ועל חובות בעלי הדירות, הכתובת היא בית המשפט. כך למשל סכסוך על אחריות קבלן לליקויי בנייה מתנהל מול הקבלן ולא בין בעלי הדירות, ולכן אינו נכנס לגדר סעיף 72.
הערה חשובה לניסוח כתב התביעה: אין בחוק הוראה על "סמכות נגררת" שמאפשרת למפקח לדון בשאלה שאינה בסמכותו רק משום שהיא כרוכה בסכסוך שכן בסמכותו. מי שנשען על טענה כזו מסתכן במחיקת התביעה.
המפקח לעומת בית משפט השלום: טבלת השוואה
ההשוואה מבהירה נקודה שרוב המדריכים מפספסים: האגרה אצל המפקח אינה "מוזלת". היא זהה לאגרה בתביעה אזרחית בבית משפט השלום, מכוח הפניה מפורשת בתקנות. היתרון של המפקח הוא בגמישות הדיונית, לא במחיר.
| מאפיין | המפקח על הבתים המשותפים | בית משפט השלום |
|---|---|---|
| מקור הסמכות | סעיף 72 לחוק המקרקעין, רשימה סגורה של עילות | סמכות אזרחית כללית לפי חוק בתי המשפט |
| סוג הסכסוך | זכויות וחובות לפי התקנון, הוצאות הנציגות, תמ"א 38, החלפת ספק גז, תשתיות בזק, הסגת גבול (סמכות מקבילה) | פירוק שיתוף, דייר סרבן בפינוי בינוי, נזיקין, סכסוכי בעלות, וכל עילה שאינה ברשימת סעיף 72 |
| אגרה | זהה לאגרת תביעה אזרחית בשלום, לפי פרט 6(ה) לתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות) | 2.5% מסכום קצוב, או 774 שקלים לצו עשה או צו מניעה (נכון ל-1.1.2026) |
| סדרי דין | ניתן לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין לפי סעיף 75(א), בנימוק שיירשם | כפוף במלואו לתקנות סדר הדין האזרחי ולדיני הראיות |
| ערעור | בזכות לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום, לפי סעיף 77(א) | בזכות לבית המשפט המחוזי על פסק דין |
המקרים הנפוצים: נזילות, ועד בית, תמ"א 38, שימוש ברכוש המשותף
ארבע קבוצות ממלאות את רוב יומן הדיונים, וכל אחת נכנסת לסמכות דרך צינור אחר בסעיף 72(א).
נזילות ותחזוקה. נזילה כשלעצמה אינה עילה שכתובה בסעיף 72. הדרך פנימה היא התקנון וחובות בעלי הדירות: כשמקור הנזילה ברכוש המשותף, או כשהתקנון מטיל חובת תחזוקה על בעל דירה מסוים, המחלוקת היא על זכויות וחובות לפי התקנון ולכן בסמכות. תביעה שנוסחה כתביעת נזיקין טהורה עלולה ליפול מחוץ לרשימה. הניסוח כאן קובע סמכות.
ועד בית והוצאות. סעיפים 58 ו-59 מופיעים במפורש ברשימת סעיף 72(א). תביעות גבייה של הנציגות מדייר שאינו משלם, ומחלוקות על אופן ניהול הכספים ועל חלוקת ההוצאות, הן לב הסמכות. הנציגות רשאית לתבוע בשמה מכוח סעיף 73(2).
שימוש ברכוש המשותף והסגת גבול. סגירת מרפסת, השתלטות על חדר מדרגות, גידור חלק מהחצר, סגירת גג. כשמדובר בהסגת גבול חלה סמכות מקבילה לפי סעיף 72(ב), והתובע בוחר. סכסוכים על התקנת מתקנים בקיר החיצוני, ובכללם השאלה אם התקנת מזגן מחוץ למסתור כביסה מותרת, נבחנים דרך התקנון ודרך הכללים על שימוש ברכוש המשותף.
תמ"א 38 ודייר סרבן. כאן הסמכות מפורשת בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, והרוב הנדרש משתנה לפי סוג העבודה. סעיף 3 עוסק בשינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבה או דירה חדשה, ודורש רוב בעלי הדירות. סעיף 4 עוסק בהרחבת דירה, ודורש שישים אחוזים מהדירות. סעיף 5(א) עוסק בבניית דירה חדשה: העבודה טעונה החלטה מראש של כל בעלי הדירות, ואולם רשאי המפקח לאשר את ביצועה על פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. סעיף 5א(א) מחיל את אותו רוב של שני שלישים על הריסה והקמה מחדש, בבית שיש בו ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות. סעיף 6 קובע שמתנגד להחלטה לפי סעיף 3 פונה למפקח לפי סעיף 71ג(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין.
בפינוי בינוי, לשם השוואה, הרוב המיוחס גבוה יותר: שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף, ויותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. גם הסעד שונה, והוא אחריות בנזיקין או אישור העסקה ומינוי עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בשם הסרבן. מי שמלווה ועד דיירים יקרא גם את 12 הדברים שעורך דין דיירים בפינוי בינוי חייב להשיג בהסכם, ואת ההבחנה מתי טענת סירוב להתחדשות עירונית נחשבת לדייר סרבן.
איך מגישים תביעה למפקח: שלב אחר שלב
ההגשה נעשית ללשכת המפקח על רישום המקרקעין שבה רשום הבית המשותף, ולא לפי מקום מגורי התובע. כך מנוסח דף השירות הרשמי.
- איתור הלשכה המוסמכת. הסמכות נקבעת לפי הגוש שבו רשום הבית, ומשרד המשפטים מפעיל כלי איתור לשכת רישום מקרקעין לפי גוש וחלקה.
- בדיקת הסמכות העניינית. לפני הניסוח מוודאים שהעילה נמצאת ברשימת סעיף 72(א), או שמדובר בהסגת גבול לפי סעיף 72(ב) שבה קיימת בחירה.
- עריכת כתב התביעה. מודפס בצד אחד של הדף, חתום, עד 11 עמודים: כותרת, תמצית טענות עד שני עמודים, ופירוט טענות עד תשעה עמודים.
- חישוב האגרה ותשלומה. הסכום נגזר מסוג הסעד המבוקש, כמפורט בהמשך.
- הגשה פיזית או בדואר. לפי דף שירות הגשת תביעה למפקח על רישום מקרקעין קיימות שתי דרכים בלבד: הגשה ידנית בלשכה בשעות קבלת קהל, או משלוח בדואר. אין הגשת תביעה חדשה בדוא"ל. דוא"ל ופקס משמשים לבקשות בתוך תיק קיים בלבד.
- מספר עותקים. כתב התביעה מוגש בשני העתקים, ובנוסף עותק לכל נתבע.
- כתב הגנה. הנתבע מגיש כתב הגנה תוך 60 יום, ואף הוא מוגבל ל-11 עמודים.
- ניהול התיק המקוון. מערכת בתי הדין של משרד המשפטים מציגה קטגוריה ייעודית של מפקחים על רישום מקרקעין, הליך שיפוטי, ובה פתיחת תיק תביעה, השלמת מסמכים, בקשת ביניים, תגובה וכתב הגנה.
במקרים דחופים מוגשת יחד עם התביעה בקשה לסעד זמני, עד שמונה עמודים, בצירוף כתב התחייבות ותצהירים עד שישה עמודים. הפירוט המעשי, ובכללו מה מביאים לדיון, מופיע במדריך על תביעה אצל המפקח על בתים משותפים.
אילו מסמכים מצרפים לכתב התביעה
רשימת המסמכים נגזרת מדף השירות הרשמי ולא מנוהג. חוסר במסמך מהותי גורר החלטת השלמה ועיכוב.
בכותרת כתב התביעה חובה לכלול: שם הלשכה, גוש וחלקה, כתובת הבית, מספר המבנים, מספר הדירות ומספר הכניסות, סוג התביעה, הסעדים המבוקשים ושווי התובענה, וסכום האגרה ששולמה.
- פרוטוקול בחירת הנציגות, כאשר התובעת היא נציגות הבית המשותף.
- העתק מפנקס ההכנסות של הנציגות, בתביעה כספית.
- התקנון המוסכם, כאשר התביעה מבוססת עליו.
- העתק מכל מסמך מהותי שעליו נשענות הטענות.
- ייפוי כוח, אם התובע מיוצג.
- בתביעה כספית לפי סעיף 58: פירוט החוב לפי סוגי הוצאות ולפי חודשים, וכן החלק היחסי של הנתבע.
נסח טאבו אינו מופיע ברשימת המסמכים הרשמית, ואין לראות בו מסמך חובה. זו טעות שחוזרת כמעט בכל מדריך באינטרנט. נסח עדכני עשוי לשמש ראיה כשיש מחלוקת על הצמדות או על זהות הבעלים, אך אינו תנאי להגשה. במקרים שבהם רישום הזכויות לא הושלם, אין נסח להציג וההגשה עדיין אפשרית.
שאלה שחוזרת בתיקי ועד בית היא מיהו בעל הדירה לצורך החיוב. התשובה נגזרת מהגדרת הבעלות ומהיקף הזכויות, ולכן כדאי להכיר את סעיף 52 לחוק המקרקעין בנוגע לבעלות על דירה לפני ניסוח פרק הצדדים.
כמה עולה האגרה ומי משלם הוצאות
האגרה אצל המפקח זהה לאגרה בתביעה אזרחית בבית משפט השלום. מקור ההפניה הוא פרט 6(ה) לתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, שקובע כי בהליכים להכרעה בסכסוך לפי סימן ד' לפרק ו' של החוק יחולו ההוראות החלות על אגרות המשתלמות בבית משפט השלום בהליכים בתביעה אזרחית.
ההבחנה הקריטית היא בין תביעה לסכום כסף קצוב לבין תביעה לסעד שאינו כספי. השתיים אינן מתומחרות ואינן משולמות באותו אופן.
| סוג התביעה | גובה האגרה (נכון ל-1.1.2026) | אופן התשלום |
|---|---|---|
| תביעה לסכום כסף קצוב (פרט 1) | 2.5% מהסכום הנתבע, ולא פחות מ-893 שקלים | בשתי מחציות: מחצית בהגשה, מחצית עד 20 ימים לפני הדיון הראשון |
| צו עשה, צו מניעה, צו הצהרתי, מתן חשבונות (פרט 3) | 774 שקלים | בבת אחת, במעמד ההגשה |
| תביעה אחרת (פרט 4) | 2,012 שקלים | בבת אחת, במעמד ההגשה |
שני דגשים משנים את החישוב בפועל. ראשית, אין תקרת אגרה בפרט 1 בבית משפט השלום, והמדרגה המופחתת של אחוז אחד קיימת רק במחוזי ובתובענה מינהלית, ולכן תביעת גבייה גדולה של ועד בית תישא אגרה מלאה של 2.5%. שנית, פיצול התשלום לשתי מחציות חל רק על תביעה כספית לסכום קצוב, מכוח תקנה 6(א) לתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007: בהגשה משלמים 1.25% ולא פחות מ-447 שקלים (נכון ל-1.1.2026). תביעה לצו עשה או לצו מניעה משולמת בבת אחת.
תקנה 6(ג) פוטרת מהמחצית השנייה כאשר ניתן פסק דין בהיעדר הגנה, או כאשר ההליך בוטל, נמחק, נדחה או הסתיים בפשרה לפני שהוחל הדיון. תקנה 6(ב) קובעת שהליך שהסתיים לפני תום ישיבת קדם המשפט השלישית בביטול, מחיקה, פשרה, בוררות או גישור, האגרה בו מוחזרת בניכוי 839 שקלים (נכון ל-1.1.2026). כל הסכומים מתעדכנים ב-1 בינואר מדי שנה לפי מדד נובמבר, מכוח תקנה 11.
קיים גם מסלול פטור. תקנה 14 מאפשרת פטור מאגרה מחמת חוסר יכולת כלכלית. הבקשה מוגשת יחד עם התביעה, בצירוף תצהיר על רכוש התובע, בן או בת הזוג וההורים ועל מקורות ההכנסה בששת החודשים שקדמו, ובתנאי שההליך מגלה עילה. ראיה לכאורה כוללת החלטת פטור קודמת בשנתיים האחרונות, מעמד של חייב מוגבל באמצעים בהליכי הוצאה לפועל, צו לפתיחת הליכי חדלות פירעון, או גמלת הבטחת הכנסה. תקנה 20 פוטרת מאגרה בקשות ביניים, בקשה לסעד ביניים ובקשה לביטול פסק דין שניתן במעמד צד אחד.
לעניין הוצאות ושכר טרחה: המפקח מוסמך לפסוק אותן מכוח סעיף 74 לחוק המקרקעין, שמקנה לו את סמכויות שופט בית משפט שלום. אין תעריף קבוע, וזהו שיקול דעת.
כמה זמן לוקח הליך אצל המפקח
המועדים שניתן לתכנן לפיהם הם אלה שקבועים בדין, ולא הערכות כלליות. שלושה מועדים מגדירים את ציר הזמן של התיק.
- כתב הגנה מוגש תוך 60 יום מהמצאת כתב התביעה.
- המחצית השנייה של האגרה, בתביעה לסכום קצוב, משולמת עד 20 ימים לפני מועד הדיון הראשון.
- ערעור על ההחלטה מוגש תוך 45 ימים מיום שהומצאה ההחלטה למערער.
תקנה 78 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, קובעת שתקנות סדר הדין האזרחי חלות בשינויים המחויבים בכל עניין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת. בפועל, שני גורמים מקצרים את התיק: הגמישות הדיונית שמאפשר סעיף 75(א), והאפשרות להסתפק בטיעונים בכתב בתיקים פשוטים.
צווי ביניים וצו מניעה מהמפקח
למפקח סמכות לתת צווי ביניים, והיא עולה משני מקורות: סעיף 74, שמקנה לו את כל סמכויות שופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית, וסעיף 76, שמזכיר במפורש "צו ביניים שנתן" המפקח.
סעיף 76 קובע: "החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם, לענין אכיפה והוצאה לפועל ולענין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום". שתי מסקנות נובעות מכך. הראשונה, ניתן לפתוח תיק בהוצאה לפועל על בסיס החלטת המפקח או צו הביניים שנתן. השנייה, ולא פחות חשובה, מי שמפר את הצו חשוף להליכי ביזיון בית המשפט.
מבחינה מעשית זהו הכלי שמונע עובדה מוגמרת: כשעבודה מתחילה ברכוש המשותף בלי ההחלטה הנדרשת, כשמגדרים שטח משותף או כשמנתקים תשתית. הבקשה מוגשת יחד עם התביעה, עד שמונה עמודים, בצירוף כתב התחייבות ותצהירים. תקנה 20 לתקנות בתי המשפט (אגרות) פוטרת בקשה לסעד ביניים מאגרה.
העיתוי הוא הכול. צו מניעה שמבוקש אחרי שהעבודה הסתיימה מאבד מכוחו, והסעד שנותר הוא הצהרתי או כספי. בסכסוכים שבהם המשרד מייצג בעלי דירות זהו לרוב הצעד הראשון שנבחן, לצד ליווי של עורך דין מקרקעין לניסוח כתב ההתחייבות.
ערעור על החלטת המפקח לבית המשפט המחוזי
הערעור על החלטת המפקח הוא ערעור בזכות, ולא ברשות. סעיף 77(א) קובע שכל צד הרואה עצמו נפגע רשאי לערער לפני בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף. המועד הוא 45 ימים מיום שהומצאה ההחלטה למערער, לפי תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011.
שלוש הוראות נוספות משנות את התמונה. סעיף 77(ב) קובע שהגשת ערעור אינה מעכבת ביצוע, אלא אם ניתן צו לעיכוב. כלומר, מי שהגיש ערעור ולא ביקש עיכוב ביצוע עלול למצוא את עצמו מול הליכי הוצאה לפועל בזמן שהערעור תלוי ועומד. סעיף 77(ג) קובע שערעור על החלטה שניתנה לפי סעיף 72(ב), כלומר בסכסוכי הסגת גבול, נדון במחוזי בהרכב של שלושה שופטים. סעיף 77(ד) קובע שפסק הדין בערעור ניתן לערעור נוסף ברשות בלבד, לפי סעיף 19(ב) לחוק בתי המשפט.
בשל המועד הקצר ובשל אי עיכוב הביצוע, ההחלטה אם לערער מתקבלת מיד עם קבלת ההחלטה המנומקת.
לשכות המפקח לפי אזור: חיפה, נצרת, תל אביב, ירושלים, באר שבע
לפני הטבלה, שתי אזהרות שמונעות טעויות יקרות.
אין טלפון ישיר ללשכות המפקח. משרד המשפטים מפרסם ערוץ טלפוני אחד בלבד: 8653*, ומחוץ לישראל 972-8-6831679. שלוחה 3 מובילה למפקח שיפוטי ושלוחה 2 למפקח מנהלי, בימים א' עד ה' בין 08:00 ל-16:00. כל מספר "ישיר ללשכה" באתרים פרטיים אינו נתמך במקור רשמי.
הסמכות הטריטוריאלית אינה מתפרסמת כרשימת ערים. היא נקבעת לפי הגוש שבו רשום הבית, דרך כלי איתור הלשכה, ולכן טבלאות "ערים לפי לשכה" בפורטלים אינן מקור מוסמך.
קבלת קהל מתקיימת בימים א' ו-ד' בלבד, בין 08:30 ל-12:30. לזימון מנהלי נדרש תור מראש בדוא"ל. ללשכת המפקח בהליך שיפוטי לא נדרש תור מראש.
| הלשכה | כתובת | דוא"ל |
|---|---|---|
| חיפה, שיפוטי | שלום הגליל 1, עכו | shiputi-haifa@justice.gov.il |
| חיפה, מנהלי | פל"ים 15 חיפה, קריית הממשלה בניין ב' קומה 13 | minhali-haifa@justice.gov.il |
| נוף הגליל (נצרת עילית) | דרך קריית הממשלה 2, נוף הגליל, קומה 1 | shiputi-nazareth@justice.gov.il |
| תל אביב | שדרות מנחם בגין 125, קריית הממשלה קומה 7 | shiputi-TA@justice.gov.il |
| ירושלים | בן יהודה 34, מגדל העיר קומה 2- | minhali-jer@justice.gov.il |
| באר שבע | התקווה 4, קריית הממשלה בניין ג' קומה 2 | shiputi-bs@justice.gov.il |
| פתח תקווה | ההסתדרות 26, קומה 5 | shiputi-PT@justice.gov.il |
לשכות ושלוחות נוספות: נתניה, שדרות בן צבי 18, קריית הממשלה קומה 4. חולון, הסדן 8, קומה 3. רחובות, אופנהיימר 10, פארק תמר קומה 5. שלוחת אשדוד, הבנים 14, קניון סי מול קומה 9. שלוחת עכו, שלום הגליל 1, עכו.
מה שהמתחרים מפספסים בצפון. שני פרטים מאומתים משנים את ההגשה מצפון לחדרה. הראשון: לשכת חיפה השיפוטית אינה יושבת בחיפה אלא בעכו, בשלום הגליל 1, והכתובת בפל"ים בחיפה היא של המסלול המנהלי בלבד. השני: תביעות שיפוטיות לבתים בקריית ביאליק, קריית מוצקין, קריית אתא וקריית ים מוגשות ללשכת נצרת ולא לחיפה. מי שמגיש תביעה לבניין בקריות ומניח שהכתובת היא חיפה, מגיש ללשכה הלא נכונה.
בנוסף, דיונים שיפוטיים בתיקי שלוחת עכו, ובתיקי חיפה שנדונים בפני המפקחת עינת מידן, מתקיימים בשלוחת עכו, וקבלת קהל בתביעות שיפוטיות בצפון מתקיימת בלשכת נצרת בלבד. לבעלי דירות בחיפה ולמי שמתגורר בנוף הגליל, המשמעות היא נסיעה לכתובת אחרת מזו שבכותרת התיק.
האם צריך עורך דין מול המפקח ומה הוא עושה
ייצוג אינו חובה. רשימת המסמכים הרשמית דורשת ייפוי כוח רק "אם התובע מיוצג", כלומר הגשה עצמאית אפשרית. השאלה המעשית היא היכן ההליך נשבר כשמגישים לבד.
שלוש נקודות כשל חוזרות. סמכות: תביעה שנוסחה כתביעת נזיקין במקום כמחלוקת על זכויות וחובות לפי התקנון עלולה לצאת מגדר סעיף 72(א). אגרה: תובע שמנסח סעד כספי במקום צו עשה משלם 2.5% במקום 774 שקלים (נכון ל-1.1.2026), ולהיפך, סעד הצהרתי בלי רכיב כספי עלול שלא לתת מענה. מועדים: 60 יום לכתב הגנה, ו-45 יום לערעור בלי עיכוב ביצוע אוטומטי.
עורך הדין עושה ארבעה דברים קונקרטיים: ממפה את העילה לסעיף המדויק ב-72(א) לפני שנכתבת מילה; בונה את מבנה הסעדים כך שהאגרה תואמת את התוצאה הרצויה; מכין את הראיות בתוך מסגרת 11 העמודים, מגבלה שמחייבת תעדוף; ומחליט אם ומתי לבקש סעד זמני, שהוא לרוב מה שקובע את התוצאה בפועל.
במשרד מלכא ושות' מטפל בתיקים אלה עו"ד ליאור מלכא, שותף מייסד שהוסמך בשנת 2009 ועוסק במקרקעין ובסכסוכי בתים משותפים למעלה מ-15 שנה. בפרויקטים של חיזוק והתחדשות נדרש שילוב של דיני בתים משותפים ושל ליווי בהתחדשות עירונית, ובייצוג קבוצת דיירים מול יזם התפקיד הוא של עורך דין ליווי דיירים ולא ייצוג פרטני.
לפני שפונים למפקח כדאי לבדוק מה קובע תקנון הבית המשותף בעניין סמכויות ועד הבית והרוב הנדרש לכל החלטה.
לפני ההגשה כדאי לבדוק לאיזו לשכה שייך הבניין: ריכזנו את כתובות, טלפונים וסמכות מקומית של לשכות המפקח על רישום מקרקעין במדריך נפרד.
שאלות נפוצות
האם המפקח יכול לחייב שכן לתקן נזילה?
התשובה תלויה בניסוח העילה. סעיף 72(א) לחוק המקרקעין מקנה למפקח סמכות בסכסוך על זכויות וחובות לפי התקנון או לפי סעיפים 58 ו-59, ולכן כשחובת התיקון נובעת מהתקנון או כשמקור הנזילה ברכוש המשותף, הסכסוך בסמכותו. תביעת נזיקין טהורה על נזק לרכוש אינה מופיעה ברשימת העילות שבסעיף. מכוח סעיף 74 יש למפקח את כל סמכויות שופט בית משפט שלום, ולכן הוא מוסמך לתת צו עשה שמחייב ביצוע תיקון.
מה האגרה לתביעה אצל המפקח?
האגרה זהה לאגרה בתביעה אזרחית בבית משפט השלום, לפי פרט 6(ה) לתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974. בתביעה לסכום כסף קצוב האגרה היא 2.5% מהסכום הנתבע ולא פחות מ-893 שקלים, והיא משולמת בשתי מחציות: מחצית בהגשה ומחצית עד 20 ימים לפני הדיון הראשון. בתביעה לצו עשה, צו מניעה, צו הצהרתי או מתן חשבונות האגרה היא 774 שקלים ומשולמת בבת אחת. תביעה אחרת עומדת על 2,012 שקלים. כל הסכומים נכונים ל-1.1.2026 ומתעדכנים ב-1 בינואר מדי שנה.
האם אפשר להגיש תביעה בלי עורך דין?
כן. רשימת המסמכים הרשמית דורשת צירוף ייפוי כוח רק אם התובע מיוצג, ולכן הגשה עצמאית אפשרית. עם זאת ההליך הוא שיפוטי לכל דבר: כתב התביעה מוגבל ל-11 עמודים, יש לחשב את האגרה לפי סוג הסעד, ולכתב ההגנה קצוב מועד של 60 יום. הסיכון המרכזי בהגשה עצמאית הוא ניסוח עילה שאינה נכללת ברשימת סעיף 72(א), מה שמוציא את התביעה מגדר סמכות המפקח.
כמה זמן לוקח לקבל החלטה?
המועדים הקבועים בדין הם אלה: כתב הגנה מוגש תוך 60 יום, המחצית השנייה של האגרה בתביעה כספית משולמת עד 20 ימים לפני הדיון הראשון, וערעור מוגש תוך 45 ימים מהמצאת ההחלטה. משך ההליך עצמו משתנה לפי מורכבות התיק ולפי הלשכה. סעיף 75(א) מאפשר למפקח לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות כשהדבר יועיל לגילוי האמת, וגמישות זו היא שמאפשרת לקצר הליכים פשוטים.
האם המפקח דן בתביעות כספיות?
כן, כאשר החיוב הכספי נובע מהעילות שבסעיף 72(א). סעיפים 58 ו-59 לחוק המקרקעין, שעוסקים בהשתתפות בהוצאות ובניהול הכספי של הנציגות, מופיעים במפורש ברשימה, ולכן תביעות גבייה של ועד הבית נדונות אצל המפקח. בתביעה כספית לפי סעיף 58 יש לצרף פירוט של החוב לפי סוגי הוצאות ולפי חודשים, ואת החלק היחסי של הנתבע, וכן העתק מפנקס ההכנסות של הנציגות. תביעה כספית שאינה נשענת על עילה מרשימת סעיף 72(א) אינה בסמכותו.
מה עושים כשדייר סרבן חוסם תמ"א 38?
במסלול החיזוק התביעה מוגשת למפקח, מכוח חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. לבניית דירה חדשה, סעיף 5(א) מאפשר למפקח לאשר את העבודה על פי תביעה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, וסעיף 5א(א) מחיל אותו רוב על הריסה והקמה מחדש בבית שיש בו ארבע דירות לפחות. לעומת זאת, בפינוי בינוי סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי מפנה במפורש לבית המשפט ולא למפקח.
איך מערערים על החלטת המפקח?
הערעור הוא בזכות ולא ברשות. לפי סעיף 77(א) לחוק המקרקעין הוא מוגש לבית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף, ולפי תקנה 83 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, תוך 45 ימים מיום שהומצאה ההחלטה למערער. סעיף 77(ב) קובע שהגשת הערעור אינה מעכבת ביצוע אלא בצו, ולכן יש לבקש עיכוב ביצוע בנפרד. ערעור על החלטה בסכסוך הסגת גבול לפי סעיף 72(ב) נדון בהרכב של שלושה שופטים, וערעור נוסף על פסק הדין בערעור טעון רשות.
האם החלטת המפקח ניתנת לאכיפה בהוצאה לפועל?
כן. סעיף 76 לחוק המקרקעין קובע שהחלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם לעניין אכיפה והוצאה לפועל כדין פסק דין או צו ביניים של בית משפט שלום. ניתן לפתוח על בסיסם תיק בהוצאה לפועל. הסעיף מוסיף שדינם כדין פסק דין גם לעניין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, ולכן מי שמפר החלטה או צו ביניים חשוף גם להליכי ביזיון.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
