לא כל טענת סירוב להתחדשות עירונית נחשבת כדייר סרבן
לא כל התנגדות לפרויקט פינוי-בינוי הופכת בעל דירה ל"דייר סרבן" לפי חוק פינוי ובינוי. בת"א 58035-01-23 קבע בית המשפט המחוזי כי סירובם של דיירים בני 70 ומעלה - בשל גילם, מצבם הבריאותי, שיפוץ מקיף שערכו בהיתר כולל ממ"ד, והיקף הפרויקט ומשכו - הוא סירוב סביר הנשען על נימוקים כנים, ולא סרבנות סחטנית.
מאמר התחדשות עירונית - לא כל סירוב לפרויקט התחדשות עירונית מגדיר דייר כסרבן
דייר סרבן? לא כל מקרה בהתחדשות עירונית:
לפנינו מאמר בעניין סוגיה הנוגעת להתחדשות עירונית – תביעת "דייר סרבן" על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן: "החוק").
ת"א (מחוזי חיפה) 58035-01-23 חיה ספיר ואח' נ' ויקטור אמר ואח' (פורסם בנבו) נדונה שאלה משפטית חשובה שמתגלה לא פעם בעסקאות מקרקעין והנוגעת לביצוע הסכם מקרקעין למראית עין.
עובדות המקרה בקצרה
הפרויקט קיבל את הרוב המיוחס הדרוש לצורך הוצאתו אל הפועל, וביום 7.11.21 אושרה התב"ע החדשה של המתחם ברשומות (תכנית פינוי בינוי).
התביעה הוגשה לאחר שהנתבעים סירבו לחתום על הסכם ההתחדשות העירונית.
טענו כי סירובם לחתום על הסכם פינוי בינוי הינו סירוב סביר בהחלט בנסיבות דנן, וזאת בשים לב לגילם, מצבם הבריאותי, השיפוץ הכולל שביצעו בדירתם בהיתר כדין, בשנת 2017, הכולל ממ"ד, ואי הנוחות שתיגרם להם כפועל יוצא מביצוע פרויקט בהיקף שכזה, בשליש השלישי לחייהם.
הסוגיות המשפטיות
- הסעד המבוקש בתובענה הוא למנות את עו"ד אלון סיסו, שאינו בעל דירה בבניין, לחתום בשם ובמקום הנתבעים על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצועו המלא של ההסכם לרבות כל הנלווים והנספחים.
- האם יש משמעות לגילם / מצבם הבריאותי של הסרבנים לאור רצונם לחיות את שארית חייהם בכבוד.
תמצית החלטת בית המשפט
ביהמ"ש פירט בהרחבה את מהות והרעיון העומד בבסיס הפרויקטים מסוג התחדשות עירונית וכן הגדיר ביהמ"ש מהו "סירוב סביר" על פי חוק פינוי ובינוי.
כמו-כן בחן ביהמ"ש הנכבד את החוק וזכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות בבית משותף ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטים של פינוי ובינוי עוצמה מספקת המצדיקה פגיעה מידתית שתכליתה ראויה בקניינו של הדייר הסרבן.
כתוצאה מבחינת החוק והפסיקה קבע ביהמ"ש כי, מכלול הנסיבות בענייננו, מצדיק את הקביעה כי אין מדובר בענייננו בסירוב בלתי סביר, וכי התנגדות הנתבעים לעסקת פינוי הבינוי היא מטעמים אמיתיים, כנים וענייניים, ולא מנימוקים סחטניים. זאת לנוכח הצטברות הנסיבות הבאות: גילם של הנתבעים שהינם בני 70 שנה ולמעלה מזה, מצבם הבריאותי, השיפוץ המהותי שביצעו הנתבעים בדירתם בהיתר כדין, הכולל גם ממ"ד, והיקף ומשך הפרויקט העשויים לגרום לנתבעים אי נוחות רבה, בשליש השלישי לחייהם.
כאמור, הנתבעים הינם בני שבעים שנה ולמעלה מזה, כאשר אילו זה היה גילם בעת חתימת החוזה הראשון, היו הם נכללים בהגדרת "קשיש" בסעיף 1 לחוק: "בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות".
סיכומו של דבר
סיכומו של דבר, גילם של הנתבעים, מצבם הבריאותי, היקף הפרויקט, משכו, לצד עליית הגיל של הנתבעים משנה לשנה, והתועלת הלא משמעותית הצומחת לנתבעים מקבלת דירת התמורה, כל אלו מצדיקים את המסקנה כי סירוב הנתבעים הינו סירוב סביר.
כאמור, לא התרשמתי כי מדובר בסרבנות על רקע סחטנות, אלא בסירוב הנשען על נימוקים כנים ואמיתיים.
להרחבה בתחום: רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ
שאלות נפוצות
מהו סירוב סביר לפרויקט פינוי בינוי?
סירוב סביר הוא התנגדות הנשענת על טעמים אמיתיים, כנים ועניינים ולא על נימוקים סחטניים. בפסק הדין הוכר סירוב כסביר בשל הצטברות נסיבות: גיל הנתבעים, בני 70 ומעלה, מצבם הבריאותי, שיפוץ מהותי שביצעו בדירתם בהיתר כדין הכולל ממ"ד, והיקף הפרויקט ומשכו.
מי נחשב "קשיש" לפי חוק פינוי ובינוי?
סעיף 1 לחוק מגדיר קשיש כבעל דירה בבית המשותף שבמועד חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו 70 שנים לפי מרשם האוכלוסין, והוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות באותו מועד. להגדרה זו משמעות בבחינת סבירות סירובם של דיירים מבוגרים.
מה מבקש יזם מבית המשפט כשדייר מסרב לחתום על הסכם פינוי בינוי?
בתביעה שנדונה התבקש בית המשפט למנות עורך דין חיצוני, שאינו בעל דירה בבניין, שיחתום בשם הנתבעים ובמקומם על כל המסמכים הדרושים לביצועו המלא של הסכם ההתחדשות העירונית, על נספחיו. סעד כזה מאפשר לקדם פרויקט שאושר ברוב הדרוש חרף סירובו של מיעוט.
האם זכות הקניין של דייר מאפשרת לו לחסום כל פרויקט התחדשות עירונית?
לא. בית המשפט הבהיר כי זכותו של בעל דירה בבית משותף אינה מוחלטת, וכי לאינטרס של רוב בעלי הדירות ולאינטרס הציבורי בעידוד פרויקטים של פינוי ובינוי יש עוצמה המצדיקה פגיעה מידתית ותכליתית בקניינו של דייר סרבן. עם זאת, סירוב סביר ומנומק כן זוכה להגנה.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
