עורך דין פינוי בינוי לדיירים: ייצוג בעלי דירות מול היזם בחיפה, בקריות ובצפון

עורך דין פינוי בינוי של הדיירים מייצג רק את בעלי הדירות מול היזם. הוא בודק את היזם, מנהל את המשא ומתן על ההסכם, מנסח את הערבויות ומלווה את הבניין מהכינוס הראשון ועד הרישום של הדירות החדשות. ההסכם שהוא משיג הוא המסמך שמגן על הדיירים לאורך כל שנות הפרויקט. בעמוד הזה ריכזנו את 12 הסעיפים שההסכם חייב לכלול, מה קובע חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 על הרוב הדרוש ועל דייר מסרב, מתי אפשר לבטל עסקה, ואיך נראה המיסוי. העמוד נכתב לדיירים בחיפה, בקריות ובצפון שקיבלו פנייה מיזם, ולנציגויות שבוחרות עורך דין.

מה זה פינוי בינוי ומה השתנה בחוק בשנים האחרונות

פינוי בינוי הוא עסקה שבה בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויותיהם בבניין ישן, הבניין נהרס, ובמקומו נבנה בית משותף חדש שבו הם מקבלים דירות. בזמן הבנייה היזם מממן להם מגורים חלופיים.

החוק מגדיר "עסקת פינוי ובינוי" כחוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, שמצורף לו ייפוי כוח ליזם או לעורך דין מטעמו. לפי סעיף 1 לחוק, החוזה חייב לכלול לפחות ארבעה רכיבים:

• העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה.
• המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
• פרטים על הגורם שיבצע את הבנייה, או תנאים לבחירתו, לרבות ניסיונו בתחום.
• התחייבות של היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה.

החוק חל על בית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות. המונחים "דירה" ו"בעל דירה" נלקחים מחוק המקרקעין, ולכן כדאי להכיר את סעיף 52 לחוק המקרקעין לפני שבודקים מי בכלל נספר ברוב. ההבחנה בין פינוי בינוי לבין מסלול החיזוק, ובחירת המסלול המתאים לבניין, מוסברות בעמוד של עורך דין התחדשות עירונית, והשוואה מלאה בין המסלולים נמצאת במדריך תמ"א 38 מול פינוי בינוי. העמוד הזה עוסק בפינוי בינוי בלבד.

מה נוסף לחוק בתיקונים האחרונים

החוק עבר כמה תיקונים שמשנים את מה שעורך הדין של הדיירים בודק:

• כינוס ומסמך עיקרי הצעה (סעיפים 1א ו-1ב, תיקון התשע"ח). לפני העסקה הראשונה היזם חייב לקיים כינוס של בעלי הדירות, ולמסור לכולם מסמך עיקרי הצעה לא יאוחר משבועיים לפני החתימה. אחרי החתימה הוא חייב למסור לכל חותם את מסמכי העסקה.
• ביטול בהחלטת רוב (סעיף 1ג, תיקון התשע"ח). עסקה שנחתמה בלי כינוס או בלי מסמך עיקרי הצעה ניתנת לביטול בהחלטת רוב בעלי הדירות, כל עוד פחות מ-40% חתמו.
• תוקף העסקה (סעיף 1ד, תיקון התשפ"ב). יזם שלא אסף חתימות או לא הגיש תכנית בתוך המועדים שבחוק מאפשר לדיירים לבטל. בשנת 2025 פורסמו התקנות שקובעות את התשלום ליזם במקרה כזה.
• החתמה פוגענית (סעיף 5ב). הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע שעסקה בטלה, למשל כשנמסר לבעל הדירה מידע מטעה על מספר החותמים.
• חישוב הרוב (סעיפים 2(א1) ו-4). בעל דירות רבות בבניין נספר במשקל מוגבל, ובית המשפט רשאי שלא למנות מתנגד שהתנגדותו נובעת מבנייה שלא כדין.

תפקיד עורך דין פינוי בינוי של הדיירים ולמה הוא לא עורך הדין של היזם

עורך דין פינוי בינוי של הדיירים מחויב רק לבעלי הדירות. עורך הדין של היזם מנסח הסכם שמגן על היזם, ובכל נקודה שבה האינטרסים מתנגשים הוא מחויב ללקוח שלו. לכן הסכם שהיזם מציג כ"סטנדרטי" הוא נקודת פתיחה למשא ומתן, לא נוסח סופי.

העבודה של עורך הדין של הדיירים מתחלקת לשלבים:

• לפני שבוחרים יזם. בודקים את מסמך עיקרי ההצעה של כל יזם: עקרונות התמורה, הבטוחות והניסיון המקצועי. שלושת הנתונים האלה חייבים להופיע בו לפי סעיף 1א(ב).
• בדיקת היזם עצמו. מי הגורם שיבנה בפועל, מה ניסיונו, ואיך ימומן הפרויקט. החוק מחייב שפרטי הגורם המבצע, או התנאים לבחירתו, יופיעו בעסקה.
• משא ומתן על ההסכם. התמורה, המפרט, המועדים, הערבויות, הפיצוי על איחור ותנאי היציאה.
• ליווי החתימות. וידוא שכל חותם מבין את העסקה בשפה שלו, ושאף אחד לא מקבל מידע מטעה על מספר החותמים. אלה בדיוק הנסיבות שבהן סעיף 5ב מאפשר לבטל עסקה.
• אחרי החתימה. מעקב אחרי המועדים שבחוק ובהסכם, בדיקה שהערבויות נמסרו לפני הפינוי, ליווי המסירה והרישום.

העסקה היא חוזה בין היזם לבין כל בעל דירה בנפרד, ולכן כל בעל דירה חותם עליה בעצמו. ועד הבית אינו מחליף את החתימות האלה, ומה הוא כן רשאי לעשות מוסבר במדריך על תקנון בית משותף וסמכויות ועד הבית. הנציגות היא זו שמנהלת את הקשר השוטף עם עורך הדין.

כדאי להכיר גם את הממונה על פניות דיירים. לפי סעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הממונה מברר פניות של בעלי דירות ומחזיקים בדירות, כולל טענות על "הפעלת לחץ בלתי סביר". הוא נותן החלטה בתוך 90 ימים, וקביעה שפנייה מוצדקת בשל הפרת דין היא ראיה לכאורה בכל הליך משפטי. מידע על הרשות ועל הכלים שהיא מעמידה לדיירים מופיע באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

מי משלם לעורך הדין של הדיירים בפינוי בינוי

לפי ההסכם לדוגמה לשירותים משפטיים שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שכר הטרחה "ישולם במלואו על ידי היזם". עורך הדין פועל לכך שהסכם הפינוי בינוי יחייב את היזם לשפות את הדיירים על שכר הטרחה.

התשלום מהיזם לא הופך את עורך הדין לנציג שלו. באותו הסכם לדוגמה נקבע שהתשלום אינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח עם היזם, ושעורך הדין מייצג את בעלי הזכויות בלבד. ההסכם לדוגמה מחייב גם הצהרה על היעדר ניגוד עניינים.

האופן שבו בוחרים את עורך הדין, מה צריך להופיע בהסכם שכר הטרחה ואיך מתמודדים עם מארגן שפועל מטעם יזם מפורטים בעמוד עורך דין לליווי דיירים.

12 הסעיפים שהסכם פינוי בינוי חייב לכלול: הרשימה המלאה

הסכם פינוי בינוי טוב כולל את ארבעת הרכיבים שהחוק מחייב, ועוד שמונה סעיפים שמגינים על הדיירים אם משהו משתבש. הסכם שחסר בו אחד מהם מעביר סיכון מהיזם אל בעלי הדירות.

1. ערבות לפי חוק המכר (הבטחת השקעות). ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח שמבטיחה את הדיירים אם היזם לא יוכל להשלים את הפרויקט.
2. ערבות דמי שכירות. ערבות בנקאית אוטונומית שמבטיחה את תשלום השכירות לכל תקופת הבנייה, גם אם היזם מפסיק לשלם.
3. ערבות מיסים. ערבות שנשארת בתוקף עד שמתקבלות שומות סופיות מרשות המסים.
4. ערבות רישום. ערבות שמבטיחה את רישום הבית המשותף החדש והדירות על שם הדיירים.
5. בדק ואחריות לפי חוק המכר (דירות). הפניה מפורשת לתקופות הבדק והאחריות שבחוק, ומנגנון לתיקון ליקויים אחרי המסירה.
6. עקרונות התמורה ומפרט טכני מחייב. שטח הדירה החדשה, מה נכלל בו, מיקום הדירה בבניין, ומפרט שמצורף כנספח ואינו ניתן לשינוי חד צדדי.
7. מועדים מרביים. מועד לאישור התכנית המפורטת, לקבלת היתר הבנייה ולמסירת הדירה. זה רכיב חובה בחוק.
8. זהות הגורם המבצע. מי יבנה בפועל, מה ניסיונו, ומה קורה אם היזם מחליף אותו.
9. פיצוי מוסכם על איחור. סכום שמשולם על כל חודש איחור במסירה, בנוסף לדמי השכירות.
10. תנאי יציאה. זכות לבטל את העסקה אם אבן דרך לא הושגה, בנוסף לזכויות הביטול שבסעיף 1ד לחוק.
11. חלופות לקשישים ולאנשים עם מוגבלות. החלופות שסעיף 2(ב) לחוק דורש, ומנגנון להעברת משכנתא קיימת לדירה החדשה בתיאום עם הבנק.
12. שוויון תמורות ושקיפות. התחייבות שכל שינוי בתמורה של דייר אחד ידווח לכל השאר. סעיף 6(ב) לחוק מחייב דיווח כזה על כל שינוי "שאינו זניח".

שני כללים נוספים עובדים לטובת הדיירים גם אם לא נכתבו בהסכם. סעיף 6א קובע שהתניה על הוראות החוק "שאינה לטובת בעל דירה" בטלה. והיזם חייב למסור לכל חותם עותק ממסמכי העסקה, לפי סעיף 1ב(ב).

ערבויות בפינוי בינוי: חוק המכר, שכירות, מיסים, רישום ובדק

הערבויות הן הדבר היחיד ששווה משהו אם היזם קורס באמצע הפרויקט. ההסכם לדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כולל ארבע: ערבות חוק המכר או פוליסת ביטוח, ערבות בנקאית אוטונומית לדמי שכירות, ערבות מיסים עד קבלת שומות סופיות, וערבות רישום.

ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון קבע שבפרויקט שכולל הריסה ובנייה מחדש, שבו כל זכויות בעלי הדירות נמכרות ליזם, חל חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 גם כלפי בעלי הדירות הקיימים. היזם חייב ליידע אותם בכתב על הזכות לבטוחה לפי סעיף 2 לחוק. סעיף 2 מונה את סוגי הבטוחה: ערבות בנקאית, ביטוח אצל מבטח מאושר, משכנתה ראשונה, הערת אזהרה או העברת הבעלות. ההסכם לדוגמה של הרשות מתייחס לשתי האפשרויות הראשונות: ערבות חוק המכר או פוליסת ביטוח. מיום 30.9.2026 החוק מאפשר גם ערבות מנותן ערבות אחר, ולכן כדאי שההסכם יגדיר במדויק מי רשאי לתת את הערבות.

שימו לב: "ערבות בדק" ו"ערבות ביצוע" אינן מופיעות בהסכם לדוגמה של הרשות, והן אינן חובה בחוק. בהסכם לדוגמה, הבדק והאחריות מוסדרים בהפניה לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. לפי סעיף 4 לחוק הזה, תקופת האחריות היא שלוש שנים מתום תקופת הבדק, ואי-התאמה יסודית בחלקים הנושאים של הבניין מכוסה 20 שנים. תקופות הבדק עצמן קבועות בתוספת לחוק, מהן כאן:

• מסגרות, נגרות, ריצוף וחיפוי פנים: שנתיים.
• מכונות ודוודים, פיתוח חצר ובידוד תרמי: שלוש שנים.
• צנרת ואיטום המבנה: ארבע שנים.
• סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים: חמש שנים.
• חיפויי חוץ: שבע שנים.
• כל אי-התאמה אחרת: שנה.

ליקוי שניתן היה לגלות במסירה צריך להודיע עליו ליזם בתוך שנה, לפי סעיף 4א. מה עושים כשהקבלן לא מתקן מוסבר במדריך על אחריות קבלן לליקויי בנייה.

תמורות בפינוי בינוי: דירה חלופית, דמי שכירות, ארנונה ומה בודקים

התמורה בפינוי בינוי היא דירה חדשה בבניין החדש, מימון מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, והוצאות הכרוכות במעבר. החוק לא קובע כמה מטרים מקבלים. הוא מחייב שהעסקה תכלול את "העקרונות לקביעת התמורה", והמספרים עצמם נקבעים במשא ומתן.

שלוש נקודות משפטיות מגדירות את גבולות המשא ומתן:

• מגורים חלופיים. לפי סעיף 2(ב)(2), דייר שלא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה אינו נחשב מסרב בלתי סביר. לכן דמי שכירות הם חלק בלתי נפרד מהתמורה, לא הטבה.
• כדאיות כלכלית. לפי סעיף 2(ב)(1), סירוב לעסקה שאינה כדאית כלכלית אינו בלתי סביר. בעלי דירות שמחזיקים ביותר משתי חמישיות מהדירות בכל בית, ויותר משתי חמישיות מהרכוש המשותף, רשאים לבקש ממנהל הרשות למנות שמאי פינוי ובינוי. המנהל מודיע על זהות השמאי בתוך 15 ימים, והשמאי קובע אם העסקה כדאית, ואם לא, באילו תנאים תהיה כדאית.
• תקרת המס. דירה חלופית ששוויה עובר את תקרת השווי שבחוק מיסוי מקרקעין חייבת במס על ההפרש. הפירוט בפרק המיסוי למטה.

יש גם הטבה שדיירים רבים לא מכירים. לפי סעיף 17 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מחזיק בדירת תמורה יכול לקבל הנחה של עד 100 אחוזים בארנונה על השטח הנוסף בדירה החדשה, לעומת הדירה הישנה, עד תום חמש שנים. לאותה תקופה גם לא חלה עליו העלאת תעריף בשל שינוי סיווג האזור. ההנחה ניתנת לדירת תמורה אחת ובתנאים שקבע שר הפנים, בין השאר לפי מצבו הכלכלי של המחזיק ומספר שנות ההחזקה. פטורים והנחות אחרים בארנונה מוסברים במדריך על פטור מארנונה.

מה עורך הדין בודק ברכיבי התמורה:

• האם שטח הדירה החדשה מוגדר נטו או ברוטו, ומה קורה אם התכנית שתאושר בפועל קטנה יותר.
• האם ממ"ד, מרפסת, חניה ומחסן נכללים בשטח או נוספים עליו, והאם הם מוצמדים בטאבו.
• מנגנון עדכון דמי השכירות, מועד התשלום, והערבות שמגבה אותם.
• הוצאות הובלה, אחסון ומעבר, בשני הכיוונים.
• קומה ומיקום הדירה, ואיך מתבצעת הגרלה או חלוקה בין הדיירים.

לוחות זמנים בפינוי בינוי: כמה זמן זה לוקח ומה החוק קובע

החוק לא קובע כמה שנים נמשך פרויקט פינוי בינוי מההתחלה ועד המפתח. הוא כן מחייב שהעסקה תכלול מועדים מרביים לאישור התכנית, להיתר ולמסירה, וקובע מועדים שבהם היזם חייב להתקדם, אחרת הדיירים רשאים לבטל.

המועדים שבסעיף 1ד לחוק נספרים מיום שנחתמה העסקה הראשונה בבניין:

• שנתיים: היזם צריך להחתים לפחות מחצית מבעלי הדירות.
• ארבע שנים: היזם צריך להחתים לפחות שלוש חמישיות מבעלי הדירות.
• ארבע שנים ושישה חודשים: היזם צריך להגיש תכנית מפורטת למוסד התכנון. המועד הזה לא חל בבניין שנמצא במתחם שהוכרז לבקשת הרשות המקומית לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות.
• מתחם של 120 יחידות לפחות: כל התקופות האלה מוארכות בשנה.

אם אחד המועדים לא עמד, רוב בעלי הדירות בבית המשותף, כולל מי שלא חתם, רשאים להחליט באסיפה כללית שהחותמים רשאים לבטל. מעבר לזה, הסכם טוב קובע מועד לכל אבן דרך שהחוק לא מכסה: היתר בנייה, פינוי, תחילת עבודות ומסירה. לכל מועד כזה צריכה להיות סנקציה: פיצוי מוסכם, זכות יציאה, או שניהם. בלי מועדים, יזם יכול להחזיק בניין "חתום" שנים בלי לבנות.

במתחמים גדולים יש שלב נוסף, הכרזה על מתחם פינוי ובינוי. לפי סעיף 14 לחוק הרשות, מנהל הרשות מכריז על מתחם שיש בו 24 יחידות לפחות, ובתנאים מסוימים גם על שטח של 12 יחידות שנכלל בתכנית של 24 יחידות לפחות. ההכרזה מתפרסמת ברשומות ובאתרי האינטרנט של הרשות הממשלתית ושל הרשות המקומית. היא חשובה גם למיסוי, כפי שמוסבר מיד.

מיסוי בפינוי בינוי: פטור ממס שבח, מס רכישה ודירה שנייה

בעל דירה שמוכר ליזם את כל זכויותיו ביחידת מגורים במתחם, ומקבל בתמורה רק דירה חלופית אחת, פטור ממס שבח, בתנאי ששווי הדירה החלופית אינו עולה על תקרת השווי. כך קובע סעיף 49כב(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. לפי סעיף 49כד, הוא פטור גם ממס רכישה על הדירה החלופית.

תקרת השווי היא הגבוה מבין שלושה:

• 150% משווי הדירה הנמכרת, בניכוי שווי זכויות בנייה נוספות.
• שווי דירה של 120 מ"ר באותו מתחם.
• שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר.

לתקרה מתווסף תשלום עבור דמי שכירות לתקופת הבנייה והוצאות כרוכות. אם הדירה החלופית שווה יותר מהתקרה, או שבעל הדירה מקבל גם כסף, ההפרש חייב במס. לגבי דירה אחת, סעיף 49כב(א3) מאפשר לקבל גם תמורה כספית בפטור, כל עוד הדירה החלופית והכסף יחד אינם עולים על התקרה. ההסכם צריך לקבוע מי נושא במס אם הפטור לא יחול במלואו.

שלושה תנאים שדיירים מפספסים

• מתחם מוכרז. הפטור שבפרק חמישי 4 חל על "מתחם", כלומר מתחם פינוי ובינוי כהגדרתו בחוק הרשות. לפני החתימה כדאי לבדוק את מעמד הבניין מול ההכרזה, או מול בקשה לאישור מקדמי.
• שנתיים של מגורים. "יחידת מגורים" היא דירה ששימשה למגורים שנתיים רצופות לפחות, סמוך לפני ההכרזה על המתחם. דירה שעמדה ריקה או שימשה כמשרד עלולה לא לעמוד בהגדרה.
• שיעור הבעלות. הפטור מותנה בכך שחלקו של המוכר בדירה החלופית שווה לחלקו בדירה הנמכרת. העברת דירה לקרוב בתקופה שמתחילה 24 חודשים לפני החתימה נחשבת כמכירה של מוכר אחד.

מה קורה בדירה שנייה

סעיף 49כב(ב) קובע שהפטור ניתן בשל מכירת זכויות ב"יחידת מגורים אחת או יותר במתחם". לכן מי שמחזיק שתי דירות באותו מתחם אינו מאבד את הפטור רק בגלל זה, כל עוד כל דירה עומדת בהגדרת יחידת מגורים ובתקרה. הפטור בפינוי בינוי מוסדר בפרק נפרד בחוק, פרק חמישי 4, ולא בכללים הרגילים של פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים.

היזם חייב להודיע למנהל מיסוי מקרקעין על כל הסכם בתוך 30 ימים, לפי סעיף 49כא. יום המכירה לצורכי מס הוא המוקדם מבין מועד קיום התנאי המתלה, מימוש האופציה או תחילת הבנייה. לשאלות מיסוי מורכבות יותר, כמו ירושה, חברה או בעלות משותפת, כדאי לפנות לייעוץ במיסוי מקרקעין לפני החתימה.

קשישים, אנשים עם מוגבלות, שוכרים ודיירים מוגנים: ההגנות בחוק

החוק נותן לקשישים ולאנשים עם מוגבלות הגנות מיוחדות. סירוב שלהם לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעו להם החלופות שבסעיף 2(ב) לחוק.

מי נחשב קשיש

לפי סעיף 1 לחוק, קשיש הוא בעל דירה שבמועד חתימת העסקה הראשונה בבניין מלאו לו 70 שנים, והוא גר בדירה שנתיים לפחות. לפי סעיף 2(ב)(6), קשיש שגר בדירה וסירב לא ייחשב מסרב בלתי סביר אם היזם לא הציע לו, בנוסף לדירת התמורה, לפחות אחת מאלה:

• אפשרות לבחור בין מעבר לבית הורים בשווי דומה לשווי המהוון של דירת התמורה, רכישת דירה חלופית בשווי דומה, ככל הניתן בסמוך לדירתו אם ביקש, או קבלת סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה. כל אלה עד מועד הפינוי שנקבע בעסקה.
• שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
• דירת תמורה קטנה יותר, בתוספת תשלומי איזון.

לפי סעיף 2(ב)(7), קשיש בן 75 ומעלה, חולה הנוטה למות, ומי שהיה זכאי לגמלת סיעוד במועד העסקה הראשונה זכאים שיוצעו להם דווקא החלופות מהקבוצה הראשונה: בית הורים, דירה חלופית או כסף.

גם בצד המס יש הקלות. קשיש שמקבל שתי דירות חלופיות זכאי לפטור לפי סעיף 49כב(א2), וסעיפים 49כב1 ו-49כב2 מאפשרים לו למכור את הדירה החלופית בפטור, בתנאים. כשבעל הדירה המבוגר מתקשה לנהל את העסקה בעצמו, כדאי לבדוק מראש אם נחתם ייפוי כוח מתמשך, כדי שלא ייווצר עיכוב בחתימות.

אנשים עם מוגבלות

לפי סעיף 2(ב)(2) ו-(5), אם בעל הדירה או בן משפחתו שגר איתו הוא אדם עם מוגבלות, המגורים החלופיים והדירה החדשה חייבים לכלול התאמות, ככל שהיו בדירה הישנה או שהם מתחייבים מהדירה החדשה. אם העסקה לא כוללת דירת קבע חלופית, היא צריכה לכלול תמורה בשל שווי ההתאמות.

שוכרים ודיירים מוגנים

עסקת פינוי ובינוי נחתמת בין היזם לבין בעל הדירה. שוכר אינו צד לה, ולכן ההסכם צריך לקבוע מי מודיע לשוכר על הפינוי, מתי, ומי נושא בעלויות אם השוכר לא מפנה. דייר מוגן הוא מקרה שונה, כי יש לו זכויות לפי חוק הגנת הדייר. מה הזכויות האלה ומתי אפשר לפנות דייר מוגן מוסבר במדריך על דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר, ויש להסדיר אותן לפני הפינוי. גם מחזיק בדירה שאינו הבעלים רשאי לפנות לממונה על פניות דיירים לפי סעיף 7 לחוק הרשות.

רוב מיוחס, דייר מסרב ותביעה נגדו בבית המשפט

אפשר לתבוע דייר שמסרב לפינוי בינוי רק אם הושג "רוב מיוחס" והסירוב בלתי סביר. הרוב המיוחס הוא בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף עמידה בשני תנאים בכל בית משותף במקבץ.

שימו לב שהרוב נמדד לפי מספר הדירות וגם לפי חלק ברכוש המשותף, ובכל בית בנפרד. "שני שלישים מהדיירים במתחם" אינו תיאור מדויק של החוק.

מה בית המשפט יכול לעשות

לפי סעיף 2(א), אם בית המשפט מצא שבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, הוא רשאי לפעול באחת משתי דרכים:

• לקבוע שהמסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים, בשל הנזק שנגרם להם מאי ביצוע העסקה. לפי סעיף 3, בית המשפט רשאי להטיל עליו רק חלק מהנזק, בהתחשב בגובה הנזק, ביכולת הפירעון שלו ובנסיבות העסקה.
• לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיחתום בשם המסרב. תביעת פינוי של הדירה מוגשת לאותו בית משפט שאישר את העסקה, לפי סעיף 5א.

החוק מדבר על "בית המשפט" ואינו קובע ערכאה ייעודית לתביעות האלה.

מתי סירוב אינו בלתי סביר

סעיף 2(ב) מונה מקרים שבהם הסירוב לא ייחשב בלתי סביר, "בין השאר": העסקה אינה כדאית כלכלית; לא הוצעו מגורים חלופיים; לא הוצעו בטוחות הולמות; יש נסיבות אישיות מיוחדות; לא ניתן מענה לאדם עם מוגבלות; או לא הוצעו לקשיש החלופות שבחוק. אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה כדאית, יש חזקה שהיא כדאית, "אלא אם כן הוכח אחרת".

לכן לפני שמאשימים דייר בסרבנות, בודקים קודם את ההצעה שקיבל. הרחבה על ההבחנה בין התנגדות עניינית לסרבנות נמצאת במאמר דייר סרבן בהתחדשות עירונית.

ביטול הסכם פינוי בינוי: מתי אפשר ואיך

אפשר לבטל הסכם פינוי בינוי בחמש דרכים עיקריות: בהחלטת רוב כשלא התקיים כינוס, בהחלטת רוב כשהיזם לא עמד במועדים, בקביעת הממונה על החתמה פוגענית, בגלל הפרת חובת גילוי, או בגלל הפרה של ההסכם עצמו.

• לא היה כינוס או מסמך עיקרי הצעה (סעיף 1ג). רוב בעלי הדירות בבית רשאים להחליט על ביטול העסקאות, כל עוד פחות מ-40% מבעלי הדירות חתמו. ההודעה נמסרת ליזם בכתב, והחותמים לא ייחשבו כמי שהפרו את ההתקשרות.
• היזם לא עמד במועדים (סעיף 1ד). אם לא הוחתמו מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים, שלוש חמישיות בתוך ארבע שנים, או שלא הוגשה תכנית בתוך ארבע שנים ושישה חודשים, רוב בעלי הדירות מחליט באסיפה כללית, ההחלטה נמסרת ליזם בכתב, וכל חותם רשאי לבטל. במקרה כזה היזם זכאי רק לתשלום שנקבע בתקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ה-2025.
• החתמה פוגענית (סעיף 5ב). הממונה רשאי לקבוע שהעסקה בטלה אם בעל הדירה חתם בשפה שאינה מובנת לו בלי הסבר, אם נוצלה מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית שלו, אם הוצג לו שהפונה הוא נציג רשות ציבורית, או אם נמסר לו מידע מטעה, למשל על מספר החותמים או על התנאים שקיבלו אחרים.
• הפרת חובת גילוי (סעיף 6). מי שפועל מטעם היזם, מקבל תמורה מהיזם או מהקבלן, או ששכרו תלוי בעסקה, חייב לומר זאת בפנייה הראשונה ובהסכם. הפרה היא "עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן", גם אם חתם על הסכם מחייב.
• הפרת ההסכם. לפי סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הפרה יסודית מקנה זכות לבטל. בהפרה שאינה יסודית צריך קודם לתת ארכה. הביטול נעשה בהודעה למפר בתוך זמן סביר, לפי סעיף 8. הסעדים האפשריים מפורטים במדריך על הפרת חוזה: אכיפה, ביטול ופיצויים.

לביטול יש גם השלכות מס, כי היזם כבר דיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין. מה קורה במקרה כזה מוסבר במדריך על ביטול עסקה במיסוי מקרקעין.

טעויות נפוצות של דיירים לפני חתימה על פינוי בינוי

רוב הטעויות קורות בשלב הראשון, כשהיזם כבר בבניין והדיירים עוד לא בחרו עורך דין. אלה הטעויות שחוזרות הכי הרבה:

• חתימה לפני שיש עורך דין לנציגות. מסמך "לא מחייב" או "הסכם עקרונות" יכול להיות עסקת פינוי ובינוי לכל דבר, אם הוא כולל התחייבות למכור וייפוי כוח.
• חתימה בלי מסמך עיקרי הצעה. החוק מחייב את היזם למסור אותו לפחות שבועיים לפני העסקה הראשונה. אם לא נמסר, זו עילה לביטול בהחלטת רוב.
• אמון במספר החותמים שהיזם מציג. "כבר חתמו כמעט כולם" הוא משפט שצריך לבדוק. מידע מטעה על מספר החותמים הוא עילה לבטלות לפי סעיף 5ב.
• התעלמות מתפקיד כפול. מארגן, "נציג דיירים" או יועץ שמקבל כסף מהיזם חייב לגלות זאת. אם לא גילה, יש עילה לחזור מההסכמה.
• ויתור על מועדים מרביים. הסכם בלי מועד לתכנית, להיתר ולמסירה אינו עומד בהגדרת העסקה בחוק ומשאיר את הבניין תקוע.
• פינוי לפני שהערבויות בידיים. הרגע שבו הדיירים עוזבים את הדירה הוא הרגע שבו הם הכי חשופים. הערבויות צריכות להימסר לפני כן.
• הנחה שהפטור ממס חל אוטומטית. הפטור תלוי במתחם מוכרז, בשנתיים של מגורים ובתקרת שווי. דירה שהושכרה כמשרד או עמדה ריקה צריכה בדיקה.
• שכחה של בעלים שאינם גרים בדירה. יורשים שלא רשמו צו ירושה, בני זוג שרשומים כבעלים ובעלי משכנתא. כל אחד מהם צריך לחתום או להסכים. במצבים של ירושה במקרקעין ומשכנתא כדאי להסדיר את הרישום לפני שהיזם מגיע לשלב החתימות.

במשרד מלכא ושות' בחיפה, ליווי דיירים בפינוי בינוי הוא חלק מתחום עורך דין מקרקעין, בהובלת עו"ד ליאור מלכא, ומתמקד בבניינים בחיפה, בקריות ובצפון.

שאלות נפוצות על עורך דין פינוי בינוי

המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.

מדריכים קשורים

בדיקת חוזה שכירות לפני חתימה: 15 הסעיפים שעורך דין בודק ומה לדרוש לשנו

מקרקעין · 9 דק' קריאה

תקנון בית משותף: מה ועד הבית רשאי לגבות, לשנות ולאכוף, ומה דורש הסכמה

מקרקעין · 8 דק' קריאה

מכירה / רכישת נדל"ן תושב חוץ

מקרקעין · 8 דק' קריאה