ייצוג דיירים בפינוי בינוי: 12 הדברים שעורך הדין של הדיירים חייב להשיג לכם בהסכם
עורך דין דיירים בפינוי בינוי נבחר על ידי הדיירים, משולם על ידי היזם ומייצג רק את בעלי הדירות, מהחתימה ועד המפתח. ההסכם שהוא חייב להשיג כולל שנים עשר רכיבים: חמש ערבויות בנקאיות (חוק מכר, דמי שכירות, מיסים, בדק ורישום), מפרט מחייב, אבני דרך, פיצוי על איחור, תנאי פקיעה, הסדר מיסוי, הגנות לקשישים ולבעלי משכנתא ומנגנון החלטות של הנציגות.
עורך דין דיירים בפינוי בינוי הוא עורך הדין שהדיירים בוחרים בעצמם, שכר טרחתו משולם על ידי היזם, והוא מייצג רק את בעלי הדירות מול היזם, מהחתימה על ייפוי הכוח ועד קבלת המפתח לדירה החדשה. ההסכם שהוא חייב להשיג לכם כולל שנים עשר רכיבים: ערבות חוק מכר, ערבות דמי שכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק, ערבות רישום, מפרט טכני מחייב, לוח זמנים עם אבני דרך, פיצוי על איחור, תנאי פקיעה, הסדר מיסוי, הסדר לקשישים ולבעלי משכנתא, ומנגנון החלטות של הנציגות. הסכם שחסר בו אחד מהם מעביר את הסיכון מהיזם אליכם.
המאמר נכתב לדיירים בבניין שקיבל פנייה מיזם או ממארגן, לנציגות שכבר בוחרת עורך דין, ולמי שחתם על מסמך ראשוני ורוצה לדעת מה הוא שווה. נתחיל ממי בוחר ומי משלם, נעבור לרשימת השנים עשר, ונסיים בהגנות המיוחדות לקשישים, לשוכרים ולבעלי משכנתא. פרויקט פינוי בינוי נמשך בין שבע לשתים עשרה שנים, וההסכם שנחתם בתחילתו הוא המסמך היחיד שמגן עליכם לאורך כל הדרך.
מה עורך דין דיירים עושה ולמה הוא לא עורך הדין של היזם?
עורך דין דיירים בודק את היזם, מנהל את המשא ומתן על ההסכם, מנסח את הערבויות והמפרט, מלווה את החתימות, ומפקח על קיום ההסכם לאורך הפרויקט, כולל בדיקת הערבויות בכל שלב ומסירת הדירות. עורך הדין של היזם עושה את ההפך: הוא מנסח הסכם שמגן על היזם, ובכל מקום שבו יש התנגשות בין האינטרסים הוא מחויב ללקוח שלו. לכן הסכם שהיזם מציג כ"סטנדרטי" הוא נקודת פתיחה למשא ומתן, לא נוסח סופי.
הבדל נוסף הוא בשלב שאחרי החתימה. עורך הדין של היזם מסיים את תפקידו כשהדיירים חתמו; עורך דין לליווי דיירים ממשיך לפעול שנים: בודק שהערבויות הופקדו לפני הפינוי, מאשר את דמי השכירות, מלווה את הבדיקה הטכנית של הדירה החדשה ומטפל ברישום הבית המשותף בסיום. ליווי משפטי פינוי בינוי הוא ליווי של פרויקט, לא של חתימה.
מי בוחר את עורך הדין ומי משלם לו?
הדיירים בוחרים, והיזם משלם. חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, קובע שמארגן או יזם אינם רשאים להתנות את העסקה בכך שהדיירים ייוצגו על ידי עורך דין מטעמם, והדיירים זכאים לבחור עורך דין עצמאי ששכרו ישולם על ידי היזם. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה כללים ותעריף מומלץ לשכר טרחת עורך דין הדיירים, והתשלום נעשה בדרך כלל בשלבים: חלק בחתימה, חלק בהיתר, חלק במסירה.
המלצה מעשית מהניסיון שלנו בחיפה ובצפון: הנציגות מראיינת שניים או שלושה משרדים לפני שהיזם נכנס לתמונה, ומוודאת שהמשרד לא מייצג יזמים באותו אזור. עורך דין שמייצג יזמים בפרויקט אחד ודיירים בפרויקט שני נמצא בניגוד עניינים מובנה, גם אם הוא נחמד בפגישה.
12 הדברים שההסכם חייב לכלול: הרשימה המלאה
- ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה. ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1975, שנמסרת לכל דייר לפני הפינוי ומבטיחה שאם היזם קורס, אתם מקבלים את שווי הדירה.
- ערבות דמי שכירות לכל תקופת הבנייה בתוספת שנת חסד, כך שאם היזם מפסיק לשלם, הבנק משלם.
- ערבות מיסים. היזם נושא בכל המיסים של העסקה, ואם רשות המיסים תדרוש מכם, יש מקור לתשלום.
- ערבות בדק לשנת הבדק ולתקופת האחריות לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
- ערבות רישום או פיקדון עד רישום הבית המשותף והדירות על שמכם בטאבו.
- מפרט טכני מחייב שמצורף כנספח ואינו ניתן לשינוי חד צדדי, כולל מותגים, גדלים ומיקום הדירה בבניין.
- לוח זמנים עם אבני דרך: הגשת תכנית, אישור תכנית, היתר בנייה, פינוי, סיום בנייה, מסירה, רישום. לכל אבן דרך מועד וסנקציה.
- פיצוי מוסכם על איחור במסירה בגובה דמי השכירות בתוספת 20 עד 50 אחוז, מהיום הראשון, בלי תקופת חסד ארוכה.
- תנאי פקיעה ויציאה: אם אבן דרך לא הושגה במועד, ההסכם פוקע והדיירים חופשיים לפנות ליזם אחר.
- הסדר מיסוי מלא: היזם נושא במס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, מע"מ ואגרות, כולל במקרה שהפטור לא יחול.
- הסדר לדיירים מיוחדים: קשישים, בעלי משכנתא, שוכרים ודיירים מוגנים, כל אחד עם מנגנון משלו.
- מנגנון החלטות של הנציגות ואיסור על היזם לנהל משא ומתן פרטני עם דיירים בודדים אחרי החתימה.
ערבויות: חוק מכר, דמי שכירות, מיסים ובדק
הערבויות הן הלב של ההסכם, כי הן הדבר היחיד ששווה משהו אם היזם קורס באמצע. הטבלה מסכמת מה כל ערבות מבטיחה, מתי היא חייבת להימסר ומה הסכום הטיפוסי.
| סוג הערבות | מה היא מבטיחה | מתי נמסרת | סכום טיפוסי | הבסיס |
|---|---|---|---|---|
| ערבות חוק מכר | שווי הדירה החדשה אם היזם לא מוסר אותה | לפני פינוי הדירה הישנה, כתנאי לפינוי | מלוא שווי הדירה החדשה לפי שמאי | חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), תשל"ה-1975 |
| ערבות דמי שכירות | תשלום שכר דירה חלופי לכל תקופת הבנייה | עם הפינוי | דמי שכירות לתקופת הבנייה המוערכת בתוספת 12 חודשים | הסכם; המלצות הרשות להתחדשות עירונית |
| ערבות מיסים | מיסים והיטלים שהיזם התחייב לשאת בהם | עם החתימה או עם ההיתר | לפי הערכת המס בעסקה | הסכם; חוק מיסוי מקרקעין, פרק חמישי 4 |
| ערבות בדק | תיקון ליקויים בתקופת הבדק | במסירת הדירה | אחוזים בודדים משווי הדירה | חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 |
| ערבות רישום | השלמת רישום הבית המשותף והדירות | במסירת הדירה | סכום קבוע לדירה | הסכם |
מהפרקטיקה שלנו: בפרויקט בקריית ים היזם ביקש לדחות את מסירת ערבות חוק המכר ל"מועד קבלת ההיתר", כלומר אחרי הפינוי. סירבנו בשם הדיירים והתנינו את הפינוי במסירת הערבויות. שמונה חודשים אחר כך היזם נקלע לקשיים, הפרויקט הועבר ליזם אחר, והדיירים המשיכו לקבל דמי שכירות מהבנק בלי הפסקה.
תמורות מקובלות: כמה מ"ר, ממ"ד, חניה ודמי שכירות
התמורה המקובלת בשוק היא דירה חדשה בשטח הדירה הישנה בתוספת 12 עד 25 מ"ר, ממ"ד, מרפסת שמש, חניה, מחסן ודמי שכירות לכל תקופת הבנייה, אבל הטווחים תלויים בפרויקט, באזור ובכלכליות של היזם. באזורי ביקוש התוספת גדולה יותר; בפריפריה ובצפון היזם מציע לעיתים תוספת קטנה ומבקש מהדיירים להשתתף בעלויות, וכאן תפקיד עורך הדין לבדוק את הדוח הכלכלי ולא לקבל טענה של "אין כלכליות" בלי מספרים.
| רכיב התמורה | טווח מקובל (תלוי פרויקט) | מה לבדוק בהסכם |
|---|---|---|
| תוספת שטח | 12 עד 25 מ"ר על שטח הדירה הישנה | שטח נטו או ברוטו, ומה קורה אם התכנית המאושרת קטנה יותר |
| ממ"ד | נכלל תמיד, 9 עד 12 מ"ר | האם הממ"ד נספר בתוך תוספת השטח |
| מרפסת שמש | 10 עד 14 מ"ר | לא נספרת בשטח הדירה |
| חניה | חניה אחת לדירה, לרוב תת קרקעית | הצמדה בטאבו, מיקום, חניה כפולה לדירות גדולות |
| מחסן | 4 עד 6 מ"ר | הצמדה בטאבו |
| דמי שכירות | לפי שכר דירה לדירה דומה באזור, מתעדכן שנתית | מנגנון עדכון, תשלום מראש לשלושה חודשים, ערבות |
| הוצאות מעבר | הובלה פעמיים ולעיתים אחסון | סכום קבוע לדירה |
לוחות זמנים, אבני דרך ופיצוי על איחור
הסכם טוב קובע מועד לכל אבן דרך ומה קורה כשהיא לא מושגת, כי בלי מועדים היזם יכול להחזיק את הבניין "חתום" שנים בלי לבנות. אבני הדרך המקובלות: הגשת תכנית לוועדה בתוך 12 עד 18 חודשים מהחתימה, אישור התכנית בתוך 36 עד 48 חודשים, היתר בנייה בתוך 12 חודשים מאישור התכנית, פינוי רק אחרי היתר וערבויות, ומסירה בתוך 36 עד 42 חודשים מהפינוי. פיצוי על איחור במסירה נקבע בגובה דמי השכירות בתוספת, ומשולם חודש בחודשו ולא בסוף.
תוקף ההסכם ומתי הוא פוקע לפי החוק
חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, קובע שהסכם עם מארגן או יזם פוקע אם לא הושגו יעדים שנקבעו בחוק בתוך פרקי זמן קצובים, למשל חתימה על הסכם מלא עם רוב הדיירים והגשת תכנית, ומחייב את המארגן לגלות לדיירים מידע על עצמו ועל התקדמות הפרויקט. החוק נועד לשחרר בניינים מהסכמים "נעולים" שנחתמו עם מארגנים שלא התקדמו. בהסכם עצמו מוסיפים תנאי פקיעה חוזיים, כך שאבן דרך שלא הושגה מחזירה לדיירים את החופש לפנות ליזם אחר, בלי צורך בתביעה.
מיסוי: פטור ממס שבח ומע"מ בפינוי בינוי
הדיירים פטורים ממס שבח על מכירת הדירה הישנה ליזם וממס רכישה על הדירה החדשה לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, בתנאי שהתמורה היא דירה חלופית במתחם והיא אינה עולה על תקרת השווי שבחוק. תמורה שעולה על התקרה, למשל דירה גדולה מאוד או תשלום במזומן, חייבת במס על ההפרש, וההסכם צריך לקבוע שהיזם נושא גם בו. מע"מ על שירותי הבנייה לדיירים חל בשיעור אפס בתנאים שבחוק. היבט שדיירים נוטים לפספס הוא הפטור ממס בחיזוק מבנים, שמותנה בעמידה בתנאים שנקבעו בחוק.
קשישים, שוכרים ודיירים מוגנים: הגנות מיוחדות
דייר קשיש, כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, זכאי לבחור בחלופות במקום להמתין שנים לדירה החדשה: רכישת דירה חלופית על ידי היזם, מעבר לדיור מוגן במימון היזם, או דירה קטנה יותר בתוספת תשלום. סירוב של קשיש שלא הוצעו לו החלופות אינו נחשב סירוב בלתי סביר. בעלי משכנתא צריכים בהסכם מנגנון להעברת המשכנתא לדירה החדשה בהסכמת הבנק, ובלי סילוק מוקדם. שוכרים אינם צד להסכם, אבל ההסכם צריך לקבוע מי מודיע להם ומתי, ודיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר זכאים לדיור חלופי או לפיצוי, והיזם חייב להסדיר זאת לפני הפינוי.
מהפרקטיקה שלנו: בבניין בחיפה גרה דיירת בת 84 שסירבה לחתום כי "לא תזכה לראות את הדירה החדשה". במקום להגדיר אותה סרבנית, דרשנו מהיזם להפעיל את חלופת הקשיש: היזם רכש עבורה דירה קטנה בבניין סמוך, והיא עברה אליה בתוך חודשיים מהחתימה. הפרויקט הגיע לרוב הנדרש חודש אחר כך.
איזה רוב צריך ומה קורה עם דייר סרבן
כדי לתבוע דייר שמסרב, נדרש רוב מיוחד של בעלי הדירות במתחם, שהופחת בתיקוני חוק פינוי ובינוי (פיצויים) לשני שלישים מבעלי הדירות, ובכל בניין במתחם נדרש רוב מסוים משלו. הרוב נמדד גם לפי מספר הדירות וגם לפי חלק ברכוש המשותף. לא כל התנגדות הופכת אדם לדייר סרבן בהתחדשות עירונית, והחוק מגן על מי שמעלה טענות ענייניות: תמורה לא סבירה, היעדר ערבויות, או נסיבות אישיות מיוחדות. בפסיקה של בתי המשפט המחוזיים נקבע חזור ונשנה שדייר שמקבל את התמורה שקיבלו כל השאר, ואינו מצביע על פגם ממשי, יחויב בפיצוי לשאר הדיירים על הנזק שגרם.
מה עושים עכשיו: שאלות לעורך דין דיירים לפני חתימה
- לפני הפגישה הראשונה: בדקו ניגוד עניינים. שאלו אם המשרד מייצג יזמים, ובאילו פרויקטים ייצג דיירים בחמש השנים האחרונות.
- בפגישה: שאלו מי משלם ומתי. ודאו שהסכם שכר הטרחה נחתם מול היזם ושהוא אינו תלוי בהצלחת הפרויקט.
- לפני חתימה על ייפוי כוח: קראו את היקפו. ייפוי כוח לניהול משא ומתן, לא לחתימה על עסקה בשמכם.
- בתוך 30 יום: דרשו בדיקת יזם. חוסן פיננסי, פרויקטים קודמים, תביעות תלויות, ומי הבנק המלווה.
- לפני החתימה על ההסכם: עברו על שנים עשר הרכיבים ברשימה למעלה, וסמנו כל אחד שחסר או מנוסח לרעתכם.
- לפני הפינוי: ודאו שכל הערבויות בידיכם ושהן ערבויות בנקאיות אוטונומיות, לא התחייבות של היזם.
- לאורך הפרויקט: דרשו דיווח רבעוני מעורך הדין על אבני הדרך ומצב הערבויות.
משרד מלכא ושות' בחיפה מלווה דיירים בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 בחיפה, בקריות ובצפון, מהפנייה הראשונה של היזם ועד הרישום בטאבו.
שאלות נפוצות על עורך דין דיירים בפינוי בינוי
מי משלם לעורך הדין של הדיירים בפינוי בינוי?
היזם משלם, והדיירים בוחרים. לפי חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, יזם או מארגן אינם רשאים להתנות את העסקה בייצוג על ידי עורך דין מטעמם. שכר הטרחה נקבע לפי תעריף מומלץ של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשולם בשלבים, בלי קשר לשאלה אם הפרויקט יצא לפועל.
מה עורך דין דיירים צריך לבדוק בהסכם עם היזם?
שנים עשר רכיבים: ערבות חוק מכר, ערבות דמי שכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק, ערבות רישום, מפרט טכני מחייב, לוח זמנים עם אבני דרך, פיצוי על איחור, תנאי פקיעה, הסדר מיסוי מלא, הסדר לקשישים ולבעלי משכנתא, ומנגנון החלטות של הנציגות. לפני כל אלה הוא בודק את היזם עצמו: חוסן פיננסי, פרויקטים קודמים ובנק מלווה.
מה זה ערבות חוק מכר וערבות דמי שכירות בפינוי בינוי?
ערבות חוק מכר היא ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), שמבטיחה לכם את שווי הדירה החדשה אם היזם לא מוסר אותה, ונמסרת לפני הפינוי. ערבות דמי שכירות היא ערבות בנקאית שמבטיחה את תשלום שכר הדירה החלופי לכל תקופת הבנייה, בתוספת שנה, גם אם היזם מפסיק לשלם. שתיהן חייבות להיות בידיכם לפני שאתם עוזבים את הדירה.
האם דייר יכול לסרב לפינוי בינוי?
כן, אבל כשהושג הרוב המיוחד שבחוק, דייר שמסרב מטעמים לא סבירים חשוף לתביעת פיצויים מצד שאר הדיירים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. סירוב נחשב סביר כשהתמורה אינה כדאית כלכלית, כשאין ערבויות מספקות, או בנסיבות אישיות מיוחדות, ולקשיש שלא הוצעו לו החלופות שבחוק.
איזה רוב דיירים צריך לפינוי בינוי?
רוב מיוחד שנקבע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), שהופחת בתיקוני החוק לשני שלישים מבעלי הדירות במתחם, כשהרוב נמדד גם לפי מספר הדירות וגם לפי החלק ברכוש המשותף, ובכל בניין נדרש רוב מסוים משלו. הרוב הזה מאפשר לתבוע דייר סרבן; בפועל יזמים ובנקים מלווים דורשים חתימות של 80 עד 100 אחוז לפני תחילת בנייה.
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי ומה קורה בינתיים?
מהחתימה ועד המפתח עוברות בדרך כלל שבע עד שתים עשרה שנים: שלוש עד חמש שנים לתכנון ולאישורים, שנה להיתר, ושלוש עד ארבע שנים לבנייה. עד הפינוי אתם ממשיכים לגור בדירה כרגיל, ומהפינוי ועד המסירה היזם משלם דמי שכירות לדירה חלופית, בגיבוי ערבות בנקאית.
מה זה מנהלת התחדשות עירונית ואיך היא עוזרת לדיירים?
מנהלת התחדשות עירונית היא גוף עירוני שפועל מכוח חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016, ומספק לדיירים מידע, ליווי חברתי וייעוץ ראשוני בלי תשלום. היא אינה מחליפה את עורך הדין של הדיירים ואינה מייצגת אותם מול היזם, אבל היא עוזרת לארגן את הנציגות, לבדוק את מצב התכנון ולהבין את התמורות המקובלות באזור.
משרדנו מייצג דיירים בלבד, לא יזמים, בפרויקטי פינוי בינוי ותמ"א 38 בחיפה ובצפון: בדיקת היזם, ההסכם, הערבויות והליווי עד המפתח. עורך דין לליווי דיירים מהמשרד ייפגש עם הנציגות בלי עלות לדיירים.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
מדריכים קשורים
בדיקת חוזה שכירות לפני חתימה: 15 הסעיפים שעורך דין בודק ומה לדרוש לשנו
תקנון בית משותף: מה ועד הבית רשאי לגבות, לשנות ולאכוף, ומה דורש הסכמה
