תמ"א 38 מול פינוי בינוי: טבלת השוואה לדיירים - זכויות, זמנים, מיסוי וסיכונים
תמ"א 38 היא מסלול לבניין בודד, חיזוק ותוספת (38/1) או הריסה ובנייה (38/2), שמאושר בהיתר; פינוי בינוי הוא מסלול למתחם שלם שדורש תכנית מפורטת, ולכן נמשך בדרך כלל זמן רב יותר. ההבדל גוזר את הרוב הדרוש, התמורה, הערבויות, המיסוי והסיכון, וטבלת ההשוואה במאמר מסדרת את כולם בארבעה עשר מדדים כדי שתדעו איזה מסלול פתוח לבניין שלכם.
תמ"א 38 היא מסלול לבניין בודד: חיזוק ותוספת קומות (38/1) או הריסה ובנייה מחדש של אותו בניין (38/2), בהיתר בנייה בלי תכנית חדשה. פינוי בינוי הוא מסלול למתחם שלם: הריסה של כמה בניינים ובנייה של שכונה חדשה בצפיפות גבוהה יותר, אחרי אישור תכנית מפורטת. ההבדל הזה גוזר את כל השאר: הרוב הדרוש, משך הפרויקט, התמורה, המיסוי והסיכון. מי שבוחר ליווי משפטי פינוי בינוי או תמ"א 38 צריך קודם לדעת באיזה מסלול הבניין שלו בכלל יכול להיות.
המאמר מיועד לדיירים שקיבלו שתי הצעות שונות, לנציגות שמתלבטת, ולמי שהבניין שלו קטן ורוצה לדעת אם יש לו בכלל אפשרות. הטבלה הראשונה נותנת את התמונה המלאה, ואחריה פירוט לכל שורה.
טבלת ההשוואה המלאה לדיירים
הטבלה משווה את שלושת המסלולים בארבעה עשר מדדים. משך הפרויקט והתמורה משתנים מאוד לפי אזור, תכנית ויזם, ולכן הטבלה מתארת אותם באופן כללי.
| המדד | תמ"א 38/1 חיזוק ותוספת | תמ"א 38/2 הריסה ובנייה | פינוי בינוי |
|---|---|---|---|
| מה קורה לבניין | נשאר, מחוזק, מתווספות קומות וממ"דים | נהרס ונבנה מחדש על אותו מגרש | כמה בניינים נהרסים ונבנה מתחם חדש |
| הרוב הדרוש | לתוספת דירות: שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף; להרחבת דירות: 60% מהדירות; לשינוי ברכוש המשותף: רוב בעלי הדירות | שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף, בבית של ארבע דירות לפחות | רוב מיוחד לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים): שני שלישים מהדירות במקבץ, וגם שלוש חמישיות מהדירות ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית |
| מי מאשר | הוועדה המקומית, בהיתר | הוועדה המקומית, בהיתר | הוועדה המחוזית או המקומית, בתכנית מפורטת, ואחר כך היתר |
| משך יחסי | הקצר מבין המסלולים | ארוך יותר, כולל תקופה בדירה שכורה | הארוך ביותר, בעיקר בגלל שלב התכנון |
| מגורים בזמן העבודות | בדירה, עם רעש ואבק לאורך העבודות | בדירה שכורה על חשבון היזם | בדירה שכורה על חשבון היזם |
| תמורה טיפוסית | ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה כשאפשר, שיפוץ חזית | דירה חדשה ומוגדלת, ממ"ד, חניה, מחסן | דירה חדשה ומוגדלת בבניין גבוה, חניה, מחסן, שטחי ציבור |
| ערבויות | לפי ההסכם, למשל ערבות ביצוע; אינה חובה בחוק | ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח, דמי שכירות, מיסים, רישום | ערבות חוק מכר או פוליסת ביטוח, דמי שכירות, מיסים, רישום |
| מיסוי לדיירים | פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין; מע"מ אפס | פטור לפי פרק חמישי 5 עד תקרה; מע"מ אפס | פטור לפי פרק חמישי 4 עד תקרה; מע"מ אפס |
| ייצוג הדיירים | עורך דין דיירים על חשבון היזם | עורך דין דיירים על חשבון היזם | עורך דין דיירים על חשבון היזם, לפי חוק 2017 |
| סיכון עיקרי | עבודה לא גמורה, נזק לדירות הקיימות | יזם קורס אחרי הפינוי | הפרויקט לא מגיע לאישור תכנית |
| מתאים לבניין | בניין קטן יחסית, מבנה יציב, מגרש צר | בית של ארבע דירות לפחות, מגרש עם זכויות בנייה | מתחם של כמה בניינים |
| תוקף המסלול | התמ"א פקעה; בקשה להיתר שהוגשה עד מועד הפקיעה ממשיכה לפיה, ובמקומה תכניות עירוניות חלופיות | התמ"א פקעה; בקשה להיתר שהוגשה עד מועד הפקיעה ממשיכה לפיה, ובמקומה תכניות עירוניות חלופיות | קבוע בחוק, ללא פקיעה |
| עלות לדיירים | אפס, לעיתים השתתפות בפריפריה | אפס | אפס |
| דייר סרבן | תביעה אצל המפקח על בתים משותפים | תביעה אצל המפקח על בתים משותפים | תביעת פיצויים בבית משפט או אצל המפקח |
בשני המסלולים הדיירים זכאים לייצוג עצמאי על חשבון היזם, ולכן ליווי דיירים בהתחדשות עירונית הוא זכות ולא הוצאה. ההבדל הוא במה שעורך הדין צריך להשיג: בתמ"א 38/1 המוקד הוא ערבות ביצוע והגנה על הדירות הקיימות, ובהריסה ובנייה המוקד הוא ערבות חוק מכר ודמי שכירות.
מה קרה לתמ"א 38 ומה מחליף אותה
תמ"א 38 אושרה ב-2005 כתכנית מתאר ארצית זמנית, תוקפה הוארך כמה פעמים בהחלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ולפי מינהל התכנון היא עמדה בתוקפה עד 1.10.2023, ובמרחבי תכנון שעמדו בתנאי החלטת המועצה הארצית עד 18.5.2026. במקומה רשויות מקומיות מאמצות תכניות מתאר עירוניות חלופיות מכוח תיקון לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. המשמעות לבניין שעדיין לא חתם: צריך לבדוק מול הוועדה המקומית מה חל היום במגרש, ואם הוגשה בעבר בקשה להיתר במסלול התמ"א. בחיפה, בקריות ובערי הצפון הגדולות קודמו תכניות חלופיות שקובעות זכויות בנייה לפי אזור, ולעיתים הן נדיבות יותר מהתמ"א.
הוראת המעבר חלה על בקשה להיתר שהוגשה עד מועד הפקיעה, גם אם טרם ניתן היתר, והפקיעה אינה מבטלת את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, שממשיך להסדיר את הרוב הנדרש. מי שמתלבט צריך להתייעץ עם עורך דין להתחדשות עירונית לפני שחותם עם יזם על מסלול שאולי כבר לא זמין במגרש שלו.
תמ"א 38/1 (חיזוק) מול תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה)
תמ"א 38/1 משאירה את הבניין ומחזקת אותו, ותמ"א 38/2 הורסת אותו ובונה חדש, ולכן 38/2 קרובה מבחינת הדיירים לפינוי בינוי, רק בבניין בודד ובלי תכנית חדשה.
| ההיבט | 38/1 חיזוק ותוספת | 38/2 הריסה ובנייה |
|---|---|---|
| הדירה שלכם | אותה דירה, בתוספת ממ"ד ומרפסת | דירה חדשה לגמרי |
| מגורים בזמן העבודות | נשארים, עם מטרדים | עוברים לדירה שכורה |
| תשתיות | ישנות, לעיתים חלקן מוחלפות | חדשות, תקן בנייה עדכני |
| ערבות מרכזית | ערבות ביצוע | ערבות חוק מכר |
| מתאים כש | המבנה יציב והמגרש צר | יש זכויות בנייה שמצדיקות הריסה |
איזה רוב דיירים נדרש בכל מסלול ומה עם סרבנים
בתמ"א 38 הרוב תלוי בסוג העבודה, לפי חוק החיזוק: רוב בעלי הדירות לשינוי ברכוש המשותף, 60% מהדירות להרחבת דירות, ושני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף לתוספת דירה או להריסה ובנייה מחדש. בפינוי בינוי נדרש רוב מיוחד לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006: שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, וגם שלוש חמישיות מהדירות בכל בית ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית. הרוב הדרוש שונה בין המסלולים, וזה משפיע ישירות על השאלה מתי דייר נחשב דייר סרבן. בתמ"א 38 המפקח על בתים משותפים מוסמך לאשר את הפרויקט על אף התנגדות המיעוט; בפינוי בינוי הסרבן נתבע בפיצויים על הנזק שגרם, ובית המשפט רשאי גם למנות עורך דין שיחתום בשמו.
לדוגמה, כשדיירים מתנגדים לתמ"א 38 בטענה שהתמורה נמוכה, חוות דעת שמאי שבודקת את כלכליות הפרויקט יכולה להראות אם יש מקום לשפר את התמורה. לעיתים שיפור כזה מסיים את המחלוקת בלי הליך משפטי.
כמה זמן לוקח כל מסלול ואיפה גרים בינתיים
תמ"א 38/1 היא בדרך כלל המסלול הקצר, והדיירים גרים בדירה לאורך העבודות; בתמ"א 38/2 הדיירים עוברים לדירה שכורה עד סיום הבנייה; ופינוי בינוי נמשך בדרך כלל הכי הרבה זמן, רובו בשלב התכנון כשאתם עדיין בבית, ואחריו תקופה בדירה שכורה. המשך בכל פרויקט תלוי בתכנית, ברשות וביזם. במסלולי ההריסה היזם משלם דמי שכירות בגיבוי ערבות בנקאית, ובחיזוק היזם משלם לעיתים פיצוי על המטרד או מממן דיור זמני לתקופות של עבודות כבדות.
מיסוי: מס שבח, מס רכישה ומע"מ בכל מסלול
בכל המסלולים הדיירים פטורים ממס שבח על מכירת הזכויות ליזם וממס רכישה על הדירה החדשה, עד תקרה שקבועה בחוק, ושירותי הבנייה שהיזם נותן לדיירים חייבים במע"מ בשיעור אפס. ההבדל הוא בפרק: תמ"א 38 על שני מסלוליה מוסדרת בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, ופינוי בינוי בפרק חמישי 4. בפינוי בינוי קיים גם מסלול "מתחם במסלול מיסוי", שבו המתחם מוכרז לצורכי מס בלי שהמדינה מעורבת בתכנון, ומסלול "רשויות" שבו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריזה על המתחם. לדיירים ההבדל הוא בעיקר בלוח הזמנים ובמעורבות המנהלת, לא בגובה הפטור. תמורה שעולה על התקרה, כמו דירה שנייה או תשלום במזומן, חייבת במס, וההסכם צריך להטיל אותו על היזם.
סיכונים לדיירים ואיך מתגוננים בהסכם
הסיכון בתמ"א 38/1 הוא עבודה שנעצרת באמצע ומשאירה בניין פתוח, והתרופה היא ערבות ביצוע בנקאית ותשלום ליזם לפי התקדמות. הסיכון בהריסה ובנייה הוא יזם שקורס אחרי שהבניין נהרס, והתרופה היא ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה, שנמסרת לפני הפינוי, יחד עם ערבות דמי שכירות. הסיכון בפינוי בינוי הוא שנים של המתנה בלי תכנית מאושרת, והתרופה היא אבני דרך עם תנאי פקיעה, כך שאם התכנית לא הוגשה או לא אושרה במועד, הדיירים משוחררים. בכל המסלולים מוסיפים פיצוי מוסכם על איחור במסירה ואיסור על היזם לשעבד את זכויות הדיירים.
לדוגמה, נניח שבפרויקט תמ"א 38 הקבלן מפסיק את העבודות לפני שסיים את החיזוק. אם ההסכם כולל ערבות ביצוע, הנציגות יכולה לממש אותה ולממן מהכסף קבלן משלים.
איזה מסלול מתאים לבניין שלכם? מדריך החלטה
- ספרו דירות ומגרש. בניין קטן על מגרש צר: תמ"א 38/1 או תכנית עירונית חלופית. בניין עם זכויות בנייה שמצדיקות הריסה: 38/2. מתחם של כמה בניינים: פינוי בינוי.
- בדקו את מצב המבנה. חוות דעת מהנדס: מבנה שדורש חיזוק יקר במיוחד מטה את הכף להריסה.
- בררו בוועדה המקומית מה חל במגרש. תמ"א, תכנית חלופית או תכנית פינוי בינוי מאושרת, ואם הוגשה בעבר בקשה להיתר במסלול התמ"א.
- שאלו את הדיירים על סבלנות. בניין עם קשישים רבים או דיירים שלא יכולים לחכות עשור צריך מסלול קצר.
- השוו הצעות באותו מטבע. מ"ר נוספים, חניה, דמי שכירות, ערבויות ואבני דרך, ולא "דירה חדשה" מול "ממ"ד".
- בחרו עורך דין דיירים לפני שבוחרים מסלול. ההחלטה על המסלול היא משפטית לא פחות מהנדסית.
משרד מלכא ושות' בחיפה מלווה דיירים בהתחדשות עירונית בחיפה ובצפון, בשני המסלולים.
שאלות נפוצות על תמ"א 38 מול פינוי בינוי
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
תמ"א 38 היא מסלול לבניין בודד, חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה, שמאושר בהיתר בנייה בלי תכנית חדשה. פינוי בינוי הוא מסלול למתחם שלם שנהרס ונבנה מחדש בצפיפות גבוהה, דורש אישור תכנית מפורטת ונמשך בדרך כלל זמן רב יותר. הרוב, המיסוי והערבויות מוסדרים בחוקים שונים.
מה עדיף לדיירים: תמ"א 38 או פינוי בינוי?
תלוי בבניין. פינוי בינוי נותן שכונה חדשה ותמורה גדולה יותר, אבל נמשך זמן רב יותר ותלוי באישור תכנית. תמ"א 38 מהירה יותר ומתאימה לבניין בודד, אבל התמ"א עצמה פקעה, והמשך המסלול תלוי בתכניות עירוניות חלופיות. בניין קטן ויציב יעדיף 38/1, בניין עם זכויות בנייה יעדיף 38/2, ומתחם גדול מתאים לפינוי בינוי.
האם תמ"א 38 עדיין בתוקף ומה החליף אותה?
תוקפה של תמ"א 38 הוארך כמה פעמים על ידי המועצה הארצית, ולפי מינהל התכנון היא עמדה בתוקפה עד 1.10.2023, ובמרחבי תכנון שעמדו בתנאי החלטת המועצה הארצית עד 18.5.2026. רשויות מקומיות מאמצות במקומה תכניות מתאר עירוניות חלופיות מכוח תיקון לחוק התכנון והבנייה. בקשה להיתר שהוגשה עד המועדים האלה ממשיכה להתנהל לפי הוראות התמ"א. לפני חתימה בודקים בוועדה המקומית מה חל במגרש היום.
איזה רוב צריך לתמ"א 38 ואיזה לפינוי בינוי?
בתמ"א 38 הרוב תלוי בסוג העבודה לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008: לתוספת דירה או להריסה ובנייה מחדש נדרשים שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף, להרחבת דירות 60% מהדירות, ולשינוי ברכוש המשותף רוב בעלי הדירות. המפקח על בתים משותפים מוסמך לאשר את הפרויקט מול המיעוט. בפינוי בינוי נדרש רוב מיוחד לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים): שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, וגם שלוש חמישיות מהדירות בכל בית ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית. הסרבן חשוף לתביעת פיצויים.
מה ההבדל במיסוי בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?
בשניהם הדיירים פטורים ממס שבח וממס רכישה עד תקרה, ושירותי הבנייה במע"מ אפס. תמ"א 38/2 מוסדרת בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין ופינוי בינוי בפרק חמישי 4, והתקרות ותנאי הפטור שונים מעט. תמורה מעל התקרה חייבת במס, וההסכם צריך להטיל אותו על היזם.
האם בתמ"א 38/1 (חיזוק) הדיירים נשארים בדירה?
כן. בחיזוק ותוספת הדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם במשך העבודות, ומתמודדים עם רעש, אבק ופיגומים. הסכם טוב קובע שעות עבודה, פיצוי על מטרד חריג, ולעיתים מימון דיור זמני לתקופות של עבודות כבדות כמו החלפת תשתיות או עבודה על הגג.
משרד מלכא ושות' מלווה דיירים בהתחדשות עירונית בחיפה ובצפון: בדיקת המסלול שחל במגרש, השוואת הצעות, ההסכם והערבויות. עורך דין להתחדשות עירונית מהמשרד ייפגש עם הנציגות ויגיד איזה מסלול באמת פתוח לבניין שלכם.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
