אחריות קבלן - ליקויי בנייה
רוכש דירה מקבלן זכאי לאחריות הקבועה בחוק על המבנה ועל רטיבות ונזילות, אך המפתח למימושה הוא תיעוד: פניות מתועדות לקבלן מוכיחות מתי נוצר הנזק והאם מדובר בבעיה חוזרת המאריכה את תקופת ההתיישנות. בהלכת מבורך נשללה מהקבלן זכות התיקון לאחר תיקונים כושלים חוזרים ואובדן אמון, ונקבע כי בית המשפט יאמץ ככלל את חוות דעת המומלץ מטעמו.
מהי אחריותו של קבלן לאחר מסירת נכס
אחריות הקבלן בנוגע אל הליקויים בבנייה:
כאשר אדם רוכש דירת מגורים ו/או נכס מקבלן או יזם קיימת ציפייה כי מדובר בנכס אשר לא צפויים לו הפתעות מוסתרות שבגינם ייאלץ הרוכש להשקיע כספים.
כאמור כל רוכש זכאי לקבל את האחריות הקבועה בחוק הן לגבי המבנה והן לגבי רטיבות ונזילות (בעיה שכיחה ונפוצה).
אחת הטעויות הנפוצות ביותר אצל רוכשים זה שהם לא מתעדים את הפניות לקבלן / היזם שמכר להם את הנכס מה שמקשה להוכיח מתי נוצר הנזק / התקלה וכן מתי והאם יש התיישנות לפנייתם (כאשר מדובר בנזק שחוזר על עצמו כל שנה).
אחד מפסקי הדין בו מרבים להשתמש מאחר ומדובר על תקלה חוזרת – ניתן על ידי בית משפט בירושלים על ידי כב' השופ' מרים ליפשיץ-פריבס ת"א 48734-04-14 מבורך ואח' נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ ואח'.
התייחסות לפסק הדין ואמון הצדדים
בית המשפט קבע כך:
"בהתחשב בביצוע תיקונים חוזרים ונשנים ע"י הנתבעות שהיה עליהן לסיים בהצלחה את ביצועם זה מכבר ולא עשו כן ולו גם מועד סילוק הפועלים לפי דידם בשנת 2010 וכן לאור חוות דעת המומלץ מטעם בית משפט ממנה עולה כי הטיפול היה כושל בחלק מהליקויים, אין להורות כבקשת הנתבעות על ביצוע התיקונים על ידן. היחסים בין הצדדים עלו על שרטון והיו ליחסים מכבידים עד כדי אובדן אימון ביניהם . לפיכך, קיים חשש כי ביצוע תיקונים ע"י הנתבעות יולידו הליכים נוספים. מכל אותם טעמים, אין להיעתר לבקשתן לביצוע התיקונים על ידן ( ע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858,865-866 , להלן - "פרשת זלוצין")."
משקלה של חוות דעת של מומלץ מטעם בית משפט
לעניין זה בחרה כב' השופטת בהלכת מבורך לצטט את פס"ד ע"א 293/88, חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי ואח', [פורסם בנבו] תק-על 90(2), 532.
"משממנה בית המשפט מומלץ על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומלץ אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומלץ כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומלץ כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומלץ בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן"(ראו גם: ע"א 558/96 ,1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל חנן ואח' , פ"ד נב(4) 563, 569).
סיכומו של דבר:
בית המשפט בחן בפס"ד מבורך לא רק בצורה יבשה האם יש התיישנות ממועד המסירה – למעשה כניסת ביהמ"ש לפרטים הקטנים הובילו לכך שטענת ההתיישנות לא חלה ועל-כן חשוב לדעת כי תיעוד כל פגם בדירה גם לאחר תיקונו יכול לעזור בהמשך הדרך כדי להוכיח כי מדובר בבעיה חוזרת המאריכה את תקופת ההתיישנות.
משרדנו מלווה הן אזרחים והן קבלנים בתביעות נזק רכוש ובמאמר זה בחרנו להציג נקודה אחת מני רבות הנוגעות לתחום המקרקעין.
להרחבה בתחום: מקרקעין · רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ
שאלות נפוצות בנושא אחריות קבלן
למה חשוב לתעד כל פנייה לקבלן על ליקוי בדירה?
אחת הטעויות הנפוצות של רוכשים היא אי תיעוד הפניות לקבלן או ליזם, דבר המקשה להוכיח מתי נוצר הנזק והאם חלה התיישנות. תיעוד כל פגם, גם לאחר תיקונו, מסייע להוכיח שמדובר בבעיה חוזרת על עצמה מדי שנה, נתון שיכול להאריך את תקופת ההתיישנות של התביעה.
האם קבלן תמיד זכאי לתקן בעצמו ליקויי בנייה שנמצאו?
לא. בהלכת מבורך קבע בית המשפט כי לאחר תיקונים חוזרים ונשנים שלא הסתיימו בהצלחה, וכאשר חוות דעת המומלץ מטעם בית המשפט העלתה טיפול כושל בחלק מהליקויים, אין להורות על ביצוע התיקונים בידי הקבלן. משעלו היחסים על שרטון ואבד האמון, קיים חשש שתיקון נוסף יוליד הליכים נוספים.
איזה משקל נותן בית המשפט לחוות דעת מומלץ שמונה מטעמו?
משקל מכריע ברוב המקרים. על פי הפסיקה, כאשר בית המשפט ממנה מומלץ כדי לספק נתונים מקצועיים להכרעה, סביר שהוא יאמץ את ממצאיו אלא אם קיימת סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. שקילת אמינות המומלץ מסורה לבית המשפט, אך הוא לא יסטה מחוות הדעת בהיעדר נימוקים כבדי משקל.
על אילו ליקויים חלה אחריות הקבלן לאחר מסירת הדירה?
כל רוכש זכאי לאחריות הקבועה בחוק הן לגבי המבנה עצמו והן לגבי רטיבות ונזילות, שהן בעיה שכיחה ונפוצה בדירות חדשות. הציפייה היא שנכס הנרכש מקבלן או מיזם לא יטמון הפתעות מוסתרות שיאלצו את הרוכש להשקיע כספים, וכשמתגלים ליקויים יש לפעול מול הקבלן באופן מתועד.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
