דירת מגורים מזכה
דירת מגורים מזכה מוגדרת בסעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין כדירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים בארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או בארבע השנים שקדמו למכירתה. תנאי מקדים הוא שהנכס עונה להגדרת דירת מגורים, ולכן נכס ששימש כבית כנסת אינו עומד בתנאי זה ואינו זכאי לפטור.
ב-וע(ת"א) 1205/06 ביטון דניאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נדונה בקשת העורר לפטור ממס מן הטעם כי הנכס הנמכר הינו "דירת מגורים מזכה".
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), מגדיר דירת מגורים באופן הבא:
"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
סעיף 49(א) לחוק מביא בפנינו את ההגדרה למונח "דירת מגורים מזכה".
או כלשונו:
"דירת מגורים מזכה" - דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
העורר טוען כי יש לקבוע שהנכס הינו דירת מגורים מזכה, והוא מסתמך בעיקר על עדות אימו, אשר לטענתה גרה במקום. בעוד שהמשיב טוען כי המקום לא יכול היה לשמש למגורים, וזאת בהתאם לתנאי השטח של הנכס.
וועדת הערר דחתה את הערר וקבעה:
עדותה של אימו של העורר, הייתה לא סדירה ובמידת מה מבולבלת.
ועדת הערר נסמכה על עדותה של מפקחת שומה בכירה באגף מיסוי מקרקעין, אשר ביקרה במקום עובר לעריכת ההסכם, וקבעה כי הדו"ח שלה משקף נאמנה את מצב הנכס. ואלה חלק מהדברים שנאמרו בדו"ח:
"היחידה נשוא העסקה אינה דירת מגורים ושימשה במהלך כל השנים כבית כנסת. ….. בתוך האולם תוחמו שני חדרים בקיר גבס. עפ"י דברי המוכר שימשו כמקום לימוד תורה…… שירותים + כיור לשטיפת ידיים. קיים חיבור לטוש דרך ברז הכיור. אין מקלחת…".
אם הנכס איננו דירת מגורים, כי אז אינו יכול לעמוד בתנאים של "דירת מגורים מזכה".
"דירת מגורים מזכה" חייבת להיות קודם כל "דירת מגורים", ואם היא אינה כזאת, כי אז אינה יכולה להיות דירת מגורים מזכה.
לעניין "דירת המגורים", טוען ב"כ העורר כי המשיב הכיר בנכס, לעניין מס הרכישה (בקנית הדירה ע"י הקונה), כדירת מגורים, ולכן היום אין הוא יכול לקבוע שלא מדובר בדירת מגורים מזכה. טענה זו נדחתה ע"י ועדת הערר בנימוק כי קביעת הנכס לגבי עסקה אחת אינה יכולה לשמש ראיה קובעת לגבי עסקה אחרת.
להרחבה בתחום: רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ
שאלות נפוצות בנושא דירת מגורים מזכה
מהי דירת מגורים לצורך מיסוי מקרקעין?
לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, דירת מגורים היא דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה, המצויה בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה. דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה אינה נכללת בהגדרה.
מה קורה כשנכס שימש בפועל למטרה שאינה מגורים?
נכס שאינו עונה להגדרת דירת מגורים אינו יכול להיחשב דירת מגורים מזכה. בערר שנדון קבעה ועדת הערר, על סמך דוח מפקחת שומה בכירה, שהיחידה שימשה לאורך השנים כבית כנסת, כללה חדרים לתלמוד תורה ולא כללה מקלחת, ולכן הפטור נשלל.
האם הכרה בנכס כדירת מגורים לצורך מס רכישה מחייבת גם במס שבח?
לא. ועדת הערר דחתה את הטענה שהכרה בנכס כדירת מגורים לעניין מס רכישה בעסקה קודמת מחייבת את רשות המיסים גם בהמשך. נקבע שקביעת מעמד הנכס לגבי עסקה אחת אינה משמשת ראיה קובעת לגבי עסקה אחרת, וכל עסקה נבחנת לגופה.
אילו ראיות נדרשות כדי להוכיח שדירה שימשה למגורים?
נדרשות ראיות אובייקטיביות על השימוש בפועל, כגון תיעוד מצב הנכס וביקורת של מפקח מטעם רשות המיסים. בערר שנדון העדות היחידה מטעם העורר הייתה של אמו, שנמצאה לא סדירה ומבולבלת, ולכן הוועדה העדיפה את הדוח המקצועי שהוצג מטעם המשיב.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
