עסקאות נוגדות במקרקעין
עסקאות נוגדות במקרקעין מתרחשות כאשר אותו נכס נמכר לשני רוכשים שונים, והשאלה היא זכותו של מי גוברת. בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה נקבע כי הרוכש הראשון בזמן, שרשם הערת אזהרה ולא התרשל, גובר על רוכש מאוחר שעצם עיניו לקיומה של עסקה קודמת ופעל בחוסר תום לב.
עסקאות נוגדות במקרקעין, היינו מאמר המסביר מה קורה כאשר אדם רוכש נכס כלשהו ומגלה כי רכש אותו אדם נוסף.
מה קורה כאשר אדם רכש נכס כלשהו (מגרש במקרה דנן), ומגלה באופן אקראי כי כעבור מספר ימים נמכר הנכס לאדם נוסף?
סוגיה זו, אשר יכולה להדיר שינה מעיניו של כל אדם, נידונה במסגרת הפ (חי') 31959-12-11 ראמי ביבאר נ' עליא ביסאן (פורסם בנבו) בביהמ"ש המחוזי בחיפה אצל כב' השופט מנחם רניאל.
עסקאות נוגדות במקרקעין – רקע המקרה:
התובע בתיק, הגיש בתחילה תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בה עתר למתן סעד הצהרתי לפיו זכויותיה של המוכרת (להלן: "הנתבעת 1") בנכס הינן קניינו בהתאם להסכם מכר שכרת עם הנתבעת ביום 19.10.11.
כן התבקש פסק דין הצהרתי הקבוע זכויותיו של התובע בנכס עדיפות על זכויותיו של הרוכש המאוחר בזמן (להלן: "הנתבע 2").
התובע, לטענתו, קיבל את החזקה בקרקע כבר ביום 19.10.11, וכבר ביום למחרת נכנס לקרקע ביחד עם בני משפחתו והם החלו בעיבודה.
ביום 26.10.11 רשם התובע לטובתו הערת אזהרה בשלכת רישום המקרקעין, בהתאם לייפויי הכוח הבלתי חוזר עליו חתמה הנתבעת.
אלא שמשהוציא נסח בסוף היום גילה התובע לתדהמתו, שלאחר הערת האזהרה לטובתו, בהמשך אותו יום, נרשמה הערת אזהרה על זכויות הנתבעת גם לטובת הנתבע.
ניסיונות התובע לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע לא צלחו, ולכן הוא הגיש את המרצת הפתיחה.
במסגרת כתב התשובה ציין הנתבע כי זכויותיו גוברות על זכויות התובע, לאור השתהות התובע ברישום ה.א. במספר ימים וכי ההסכם שחתם התובע עם הנתבעת הושג במרמה.
יש לציין כי בשנת 2014 ניתן פסק דין על ידי מוטב אחר אשר דחה את התביעה מחמת היעד הוכחה, אך ערעור שהוגש לביהמ"ש העליון התקבל והתיק הוחזר לביהמ"ש קמא בפני מוטב אחר (השופט רניאל).
לאחר עיון בטענות הצדדים החליט ביהמ"ש לקבל את התביעה.
באשר לטענת הנתבעת באשר לחתימתה על הסכם המכר מול התובע ציין ביהמ"ש:
"בהעדר הטעייה, אף אם הנתבעת לא הייתה קוראת את הסכם המכר ולא יודעת על מה חתמה – תוקפו עומד בעינו.
"כלל הוא כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו… עוד נפסק כי המבקש לסתור חזקה זו צריך להוכיח את גירסתו בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה".
(ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149 (2003); ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591 (2000); ע"א 6645/00 עו"ד ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365 (2002); ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3) 934)). "
וכן:
"חזקת ידיעת החותם קובעת שהחותם קרא את המסמך בפועל. זהו מימד עובדתי אך לצידו קיים מימד משפטי.
החותם נושא באחריות לחתימתו ואינו יכול להסתמך על עצימת עיניים (ע"א 8510/09 בנק הפועלים נ' נויברג [פורסם בנבו] (24.11.11))."
ביחס לרוכש השני קבע ביהמ"ש:
" על פי הדין, די בכך שהקונה השני בזמן עצם עיניו לאפשרות כי לרוכש אחר שקדם לו בזמן קיימת זכות בנכס, על מנת להגיע למסקנה שהרוכש השני פעל בחוסר תום-לב.
על כן, אני קובע שהנתבע 2 לא פעל בתום לב ברכישת הנכס."
"הנה כי כן, אף לפי הפסיקה, שהלכה מעבר לתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, משלא התקיימו תנאי תום הלב של הנתבע 2 והוכחת תשלום התמורה, והתובע לא התרשל ברישום מאוחר של הערת אזהרה, אני דוחה את טענת התובע שכנגד, כאילו העסקה שעשה עם הנתבעת עדיפה על העסקה הקודמת בזמן שעשתה הנתבעת עם התובע. "
מחפשים עורך דין מקרקעין המתעסק בתחום מקרקעין ומכר דירות המתעסק בעסקאות נוגדות במקרקעין?
משרדנו מלווה לקוחות רבים הנמצאים בהליכים מגוונים בתביעות מקרקעין ומכר דירות לרבות עסקאות נוגדות במקרקעין.
מחפשים עורך דין מקרקעין ?
להרחבה בתחום: רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני · מכירה רכישת נדלן תושב חוץ
שאלות נפוצות בנושא עסקאות נוגדות במקרקעין
מי גובר בעסקאות נוגדות במקרקעין, הרוכש הראשון או השני?
ככלל גובר הרוכש הראשון בזמן, אלא אם הרוכש השני רכש בתמורה, בתום לב והשלים רישום. בפסק הדין שנדון נקבע שהרוכש השני לא פעל בתום לב ולא הוכיח תשלום תמורה, ואילו הרוכש הראשון לא התרשל ברישום הערת אזהרה, ולכן זכותו גברה.
האם עצימת עיניים של רוכש שני נחשבת חוסר תום לב?
כן. נפסק כי די בכך שהקונה השני בזמן עצם את עיניו מפני האפשרות שלרוכש קודם יש זכות בנכס, כדי לקבוע שפעל בחוסר תום לב. קביעה זו שוללת ממנו את ההגנה שמעניק הדין לרוכש מאוחר שרכש בתמורה ובתום לב.
האם אפשר לטעון שלא קראתי את הסכם המכר עליו חתמתי?
בדרך כלל לא. חזקה על אדם שחתם על מסמך שקרא אותו והבין את תוכנו, בייחוד כשמדובר במסמך מהותי הנוגע לנכסיו. מי שמבקש לסתור חזקה זו נדרש להוכיח את גרסתו בראיות פוזיטיביות, והסתמכות על עצימת עיניים אינה פוטרת מאחריות לחתימה.
כמה זמן יש לרוכש דירה לרשום הערת אזהרה אחרי חתימת ההסכם?
החוק אינו קוצב מועד מדויק, אך יש לרשום הערת אזהרה מוקדם ככל האפשר. בפסק הדין שנדון נקבע שהשתהות של ימים ספורים אינה רשלנות ואינה שוללת את עדיפות הרוכש הראשון. עם זאת, כל עיכוב מגדיל את הסיכון לעסקה נוגדת או לעיקול.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
