עורך דין ליקויי בנייה: אחריות הקבלן, חוות דעת מהנדס והתיישנות
קבלן שבנה ומכר דירה אחראי לליקויים לפי חוק המכר (דירות): תקופת בדק של שנה עד שבע שנים לפי סוג הליקוי, שלוש שנות אחריות אחריה, ו-20 שנים לליקוי בשלד. על ליקוי גלוי מודיעים בתוך שנה מהמסירה, ועל ליקוי נסתר בזמן סביר מגילויו. התביעה מתיישנת בשבע שנים מהיווצרות העילה, ומועד תחילת המרוץ תלוי בנסיבות.
נזילה בחדר הרחצה, סדקים בקירות, מרצפות ששוקעות בחניה. רוכשים של דירה חדשה מגלים ליקויים, פונים לקבלן, ומקבלים תיקון חלקי או שתיקה. המדריך מסביר על מה הקבלן אחראי ולכמה זמן, תוך כמה זמן צריך להודיע לו, מתי אפשר לסרב לתיקון נוסף שלו, מה תפקיד חוות דעת המהנדס ומתי התביעה מתיישנת.
על מה הקבלן אחראי אחרי מסירת הדירה?
הקבלן אחראי לכל "אי-התאמה" בדירה: פער בין הדירה לבין המפרט, התקן הרשמי או תקנות הבנייה, וגם ליקויים שמתגלים בתקופות שהחוק קובע. האחריות קבועה בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.
החוק חל על "מוכר" במובן מיוחד. לפי סעיף 1, זה מי שמוכר דירה שבנה, או שהוא עתיד לבנות, על מנת למכרה, וגם מי שקנה דירה מבונה כדי למכור אותה. אדם פרטי שמוכר את דירתו יד שנייה אינו "מוכר" לפי החוק הזה. "דירה" כוללת גם חדר או מערכת חדרים לעסק, לא רק למגורים.
הזכויות לא נעלמות כשהדירה נמכרת הלאה. החוק מקנה אותן ל"קונה" וגם ל"קונה משנה", כלומר מי שרכש את הדירה מהקונה הראשון, וכן היורשים והחליפים שלהם. לפי סעיף 7, החוק "אינו גורע" מזכויות הקונה לפי כל דין אחר.
סעיף 4(א) מונה את המקרים שבהם המוכר לא קיים את חיוביו. בין היתר, גם אם לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש. וסעיף 5 קובע שמוכר שלא מסר מפרט כנדרש ייחשב כמי שהתחייב שכל פריט יהיה "באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין", והוא שצריך להוכיח זאת. כשהמחלוקת כוללת גם רישום, חוזה או בית משותף, עורך דין מקרקעין בודק את כל התמונה ולא רק את רשימת הליקויים.
כמה זמן הקבלן אחראי על ליקויי בנייה?
זה תלוי בסוג הליקוי. לכל סוג יש "תקופת בדק" משלו, בין שנה לשבע שנים, ואחריה מתחילה "תקופת אחריות" של שלוש שנים נוספות. לליקוי בשלד הבניין יש 20 שנים.
שתי התקופות שונות במה שצריך להוכיח. בתקופת הבדק, ליקוי שהתגלה הוא באחריות הקבלן, אלא אם הוא מוכיח שהקונה גרם לו. בתקופת האחריות הנטל מתהפך: הקונה צריך להוכיח שמקור הליקוי "בתכנון, בעבודה או בחומרים". תקופת הבדק מתחילה ביום שהדירה הועמדה לרשות הקונה.
| סוג הליקוי (התוספת לחוק) | תקופת בדק | כולל 3 שנות אחריות |
|---|---|---|
| מסגרות ונגרות, ריצוף וחיפוי פנים | שנתיים | 5 שנים |
| מכונות ודוודים, פיתוח חצר (כולל שקיעת מרצפות וחניות), בידוד תרמי | שלוש שנים | 6 שנים |
| צנרת מים, הסקה, מרזבים וביוב (כולל נזילות), איטום קירות, תקרות וגגות | ארבע שנים | 7 שנים |
| סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | חמש שנים | 8 שנים |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | שבע שנים | 10 שנים |
| כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | שנה אחת | 4 שנים |
"אי-התאמה יסודית" היא ליקוי בחלקי הבניין הנושאים עומסים, שנוגע ליציבות ולבטיחות. לפי סעיף 4(א)(4), על ליקוי כזה הקבלן אחראי 20 שנים מהמסירה, אלא אם הוכיח שהקונה גרם לו. גם אחרי 20 שנים אפשר להסתמך עליו, אם הקונה מוכיח שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(5)). בחוזים ישנים מאוד כדאי לבדוק איזה נוסח של התוספת חל.
תוך כמה זמן צריך להודיע לקבלן על ליקוי?
ליקוי שאפשר היה לראות בזמן המסירה: בתוך שנה מהיום שהדירה הועמדה לרשותכם. ליקוי נסתר: "תוך זמן סביר" אחרי שגיליתם אותו. זה סעיף 4א לחוק.
ההבחנה הזו מסבירה למה כדאי להגיע למסירה עם בודק מוסמך. סדק גלוי, דלת שלא נסגרת או ריצוף פגום הם ליקויים שאפשר לגלות בבדיקה סבירה. אם לא מודיעים עליהם בתוך שנה, הקבלן יטען שאי אפשר להסתמך עליהם. רטיבות שמופיעה רק בחורף הראשון היא דוגמה לליקוי שלא ניתן לגלות במסירה, ועליה מודיעים סמוך לגילוי. גם אי-התאמה יסודית שהתגלתה מאוחר דורשת הודעה בתוך זמן סביר (סעיף 4א(ב)).
ההודעה צריכה להיות בכתב ומתועדת. הטעות הנפוצה ביותר היא שיחות טלפון בלי תיעוד. בלי מכתב, דוא"ל או הודעה עם תאריך, קשה להוכיח מתי נודע לקבלן על הליקוי, ואם הוא חזר אחרי תיקון. רצוי לשמור גם צילומים עם תאריך, ביקורי טכנאים ותשובות של הקבלן. מי שנמצא לפני רכישה יכול לקרוא על הבדיקות הנדרשות במאמר השלבים לרכישת דירת מגורים.
האם חייבים לתת לקבלן לתקן את הליקויים?
ככלל כן. סעיף 4ב(א) מחייב את הקונה לתת לקבלן "הזדמנות נאותה" לתקן, ואת הקבלן לתקן "תוך זמן סביר". אבל זכות התיקון מוגבלת, והחוק והפסיקה מכירים במצבים שבהם היא נשללת.
החוק עצמו קובע שני חריגים בסעיף 4ב(ב). הראשון: הליקוי חזר אחרי שהקבלן תיקן אותו פעם אחת או יותר, בתוך שנתיים מיום ההודעה של הקונה. השני: התיקון דחוף, והקבלן לא תיקן בזמן סביר. בשני המקרים הקונה רשאי לתקן בעצמו, "והמוכר יישא בהוצאות התיקון".
הפסיקה הרחיבה את הגבול. בע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ קבע בית המשפט העליון שזכות התיקון של הקבלן מוגבלת. כשהקבלן כבר ניסה לתקן ולא הצליח, ואבד האמון בינו לבין הקונים, אי אפשר לכפות עליהם תיקונים חוזרים בידיו.
דוגמה מעשית לכך היא פסק הדין של בית משפט השלום בירושלים בת"א 48734-04-14 מבורך נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ, מ-28.12.2017. בית המשפט דחה את בקשת הנתבעות לבצע בעצמן את התיקונים. הנימוקים היו "תיקונים חוזרים ונשנים" שלא הושלמו, חוות דעת של המומלץ מטעם בית המשפט שלפיה הטיפול "היה כושל בחלק מהליקויים", ויחסים שהגיעו "עד כדי אובדן אימון". בית המשפט הסתמך על פרשת זלוצין וחשש שתיקון נוסף יוביל להליכים נוספים.
האם הקבלן יכול לדרוש כתב ויתור לפני תיקון או מסירת מפתח?
לא. ויתור על זכויות בקשר לליקויים, גם בכתב, בטל אם הוא תנאי לביצוע תיקונים, למסירת הדירה או להעברת הזכויות לקונה משנה. כך קובע סעיף 7א(ב), גם בחוזים שנחתמו לפני 7.7.2022 וגם בחוזים שאחריו.
סעיף 7א(א) מוסיף כלל כללי: אין להתנות על הוראות החוק, "אלא לטובת הקונה". סעיף בחוזה שמקצר את תקופת הבדק, או מחייב את הקונה לוותר על תביעות כדי לקבל מפתח, לא יעמוד. גם אחרי חתימה על פרוטוקול מסירה, החוק נותן להודיע על ליקוי גלוי בתוך שנה מהמסירה, ועל ליקוי נסתר בזמן סביר אחרי שהתגלה.
למה צריך חוות דעת מהנדס בתביעת ליקויי בנייה?
כי ליקוי בנייה הוא עניין שבמומחיות. בלי חוות דעת קשה להוכיח מה הליקוי, מה מקורו וכמה עולה לתקן אותו. לפי תקנה 87(ה) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, חוות דעת כזו מוגשת לבית המשפט לא יאוחר מ-90 ימים לפני המועד שנקבע לשמיעת הראיות, או במועד אחר שבית המשפט קבע.
הצד השני רשאי להגיש חוות דעת נגדית, לא יאוחר מ-30 ימים לפני שמיעת הראיות (תקנה 87(ו)). בתיקי ליקויי בנייה מוגשות לא פעם שתי חוות דעת סותרות. במצב כזה בית המשפט רשאי למנות מומלץ מטעמו, ותקנה 88(א) מאפשרת זאת "בכל עת".
למומלץ מטעם בית המשפט יש משקל מכריע. בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי נקבע שבית המשפט יאמץ את ממצאי המומלץ שמינה, "אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת". לכן חשוב מה נמסר למומלץ, מה הוא רואה בביקור ואילו שאלות הבהרה נשלחות אליו.
| שלב | מה קובעות התקנות |
|---|---|
| חוות דעת מטעם התובע | עד 90 ימים לפני שמיעת הראיות (תקנה 87(ה)) |
| חוות דעת מטעם הנתבע | עד 30 ימים לפני שמיעת הראיות (תקנה 87(ו)) |
| מינוי מומלץ מטעם בית המשפט | בכל עת; המומלץ רשאי לדרוש לבדוק את הדירה (תקנות 88(א), 90) |
| הגשת חוות דעת המומלץ | בתוך 60 ימים מהמינוי, או במועד אחר (תקנה 91(א)) |
| שאלות הבהרה | בקשה עד 14 ימים מקבלת חוות הדעת (תקנה 91(ג)) |
| שכר המומלץ | בית המשפט מטיל על הצדדים, רשאי לדרוש ערובה ומכריע בסוף מי נושא (תקנה 92) |
נקודה שכדאי לשים לב אליה: אם הצדדים מסכימים למנות מומלץ מטעם בית המשפט, לפי תקנה 88(ד) חוות הדעת שכבר הוגשו מטעמם נחשבות, ככלל, כאילו לא התקבלו כראיה. ההסכמה הזו היא החלטה אסטרטגית, ולא עניין טכני.
מתי מתיישנת תביעת ליקויי בנייה?
תקופת ההתיישנות בתביעה שאינה במקרקעין היא שבע שנים, לפי סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. השאלה הקשה היא ממתי סופרים, ולשם כך צריך לבחון כמה סעיפים יחד.
- סעיף 6: ההתיישנות מתחילה "ביום שבו נולדה עילת התובענה".
- סעיף 8: אם העובדות נעלמו מהתובע מסיבות שלא היו תלויות בו, ההתיישנות מתחילה ביום שנודעו לו.
- סעיף 9: הודאה של הנתבע בכתב בזכות התובע מתחילה את המרוץ מחדש, ו"מעשה שיש בו משום ביצוע מקצת הזכות, דינו כהודאה".
- סעיף 7: המרוץ מושעה כל עוד התובע נמנע מלתבוע כי הנתבע הטעה אותו ביודעין, כולל הסתרת עובדה.
תקופות הבדק והאחריות אינן תקופת ההתיישנות. הן קובעות אם הליקוי באחריות הקבלן ועל מי נטל ההוכחה. ההתיישנות קובעת עד מתי אפשר להגיש תביעה. ליקוי נסתר, תיקונים חוזרים ומכתבים שבהם הקבלן הכיר בליקוי יכולים להשפיע על מועד תחילת המרוץ. לכן חשוב לשמור כל תכתובת, גם אחרי שליקוי תוקן.
בפרשת מבורך, למשל, טענת ההתיישנות לא התקבלה, אחרי שבית המשפט בחן בפירוט את השתלשלות הפניות והתיקונים לאורך השנים. זה מראה שהשאלה נבחנת לפי העובדות של כל תיק. הרחבה על הכללים הכלליים נמצאת במאמר התיישנות ושיהוי במשפט האזרחי.
איך מגישים תביעה נגד קבלן על ליקויי בנייה?
הדרך מתחילה בתיעוד ובהודעה, עוברת בחוות דעת מהנדס ובדרישה מסודרת, ורק אז מגיעה לבית המשפט. לכל שלב יש השפעה על הסיכוי בסוף.
- תיעוד: צילומים עם תאריך, רשימת ליקויים, פרוטוקול המסירה, החוזה והמפרט.
- הודעה בכתב לקבלן: בתוך שנה לליקוי גלוי, ובזמן סביר מגילוי ליקוי נסתר (סעיף 4א).
- הזדמנות לתקן: מתן גישה לדירה ותיעוד כל ביקור וכל תיקון (סעיף 4ב(א)).
- חוות דעת מהנדס: מה הליקויים, מה מקורם ומה עלות התיקון.
- מכתב דרישה: פירוט הליקויים, חוות הדעת והסעד המבוקש.
- תביעה: כתב תביעה עם חוות הדעת, ובהמשך בית המשפט רשאי למנות מומלץ מטעמו.
בתביעה בסכום קטן, יחיד יכול לפנות לבית המשפט לתביעות קטנות, שדן גם בבקשה "למתן צו להחלפת מצרך או לתיקונו" (סעיף 60(א) לחוק בתי המשפט). שם ייצוג בידי עורך דין אפשרי רק ברשות בית המשפט ומטעמים מיוחדים (סעיף 63(א)). תקרת הסכום מתעדכנת, וכדאי לבדוק אותה לפני ההגשה.
ליקויים ברכוש המשותף, כמו גג, לובי או חניון, נוגעים לכל בעלי הדירות. לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, נציגות הבית המשותף היא מורשה של כל בעלי הדירות בענייני החזקת הבית, ורשאית להיות צד בהליך משפטי בשמם. סכסוך בין השכנים עצמם, למשל על חלוקת עלות תיקון, שייך לרוב לסמכות המפקח, כפי שמוסבר במדריך תביעה אצל המפקח על בתים משותפים.
מה ההבדל בין ליקויי בנייה לאיחור במסירה, דירה שכורה או נזילה מהשכן?
אלה ארבעה מסלולים שונים, עם כללים שונים. חשוב לזהות באיזה מהם נמצאים לפני שכותבים מכתב.
איחור במסירת הדירה אינו ליקוי בנייה. בחוזים שנחתמו מ-7.7.2022, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מזכה את הקונה בפיצוי בלי הוכחת נזק, כשחלף חודש מהמועד שנקבע בחוזה. זה נושא נפרד, עם חישוב משלו.
ליקויים בדירה שכורה הם עניין בין השוכר למשכיר, לא מול הקבלן. על הזכויות של שוכר במצב כזה אפשר לקרוא במאמר ביטול הסכם שכירות בשל ליקויים בדירה.
נזילה מהדירה שמעל יכולה להיות ליקוי בנייה, אם מקורה בצנרת או באיטום בבניין חדש. אבל היא יכולה גם לנבוע מתחזוקה של השכן, ואז הדרך היא מול השכן. בדיקת המקור קובעת מול מי פועלים.
בכל המסלולים האלה ההחלטות הראשונות קובעות הרבה: למי נשלחת ההודעה, מה נכתב בה, ואם מסכימים למינוי מומלץ. בדיקה מוקדמת אצל עורך דין מקרקעין עוזרת לבחור את המסלול לפני שהמועדים חולפים.
מי שקיבל את הדירה גם באיחור וגם עם ליקויים יכול לדרוש את שני הסעדים, ומדריך נפרד מסביר את הפיצוי על איחור במסירת דירה לפי חוק המכר.
שאלות נפוצות על ליקויי בנייה ואחריות קבלן
האם חוק המכר (דירות) חל על דירה יד שנייה?
החוק חל על מי שבנה דירה כדי למכור אותה, או קנה אותה מהבונה כדי למכור. אדם פרטי שמוכר את דירתו אינו "מוכר" לפי החוק. עם זאת, קונה משנה שקנה מהקונה הראשון נכנס לנעליו ויכול לדרוש מהקבלן, כל עוד התקופות לא חלפו.
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?
תקופת הבדק נקבעת לפי סוג הליקוי, משנה ועד שבע שנים מהמסירה. בתקופה הזו הקבלן אחראי אלא אם הוכיח שהקונה גרם לליקוי. אחריה מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים, שבה הקונה צריך להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
כמה זמן יש להודיע לקבלן על רטיבות או נזילה?
ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה צריך להודיע עליו בתוך שנה מהמסירה. ליקוי נסתר, כמו רטיבות שמופיעה בחורף, מודיעים עליו בתוך זמן סביר אחרי הגילוי. תקופת הבדק לכשל בצנרת, כולל נזילות, ולכשל באיטום היא ארבע שנים, ואחריה שלוש שנות אחריות.
מתי אפשר לתקן לבד ולחייב את הקבלן?
לפי סעיף 4ב(ב) לחוק, כשהליקוי חזר אחרי שהקבלן תיקן אותו בתוך שנתיים מההודעה, או כשהתיקון דחוף והקבלן לא תיקן בזמן סביר. במקרים האלה הקבלן נושא בהוצאות. גם הפסיקה הכירה במצבים שבהם אבד האמון אחרי תיקונים כושלים, ואין לכפות על הקונים תיקון נוסף בידי הקבלן.
האם כתב ויתור שחתמתי במסירה מונע תביעה?
ויתור על זכויות בקשר לליקויים בטל אם הוא היה תנאי למסירת הדירה, לביצוע תיקונים או להעברת הזכויות. כך קובע סעיף 7א(ב) לחוק המכר (דירות). בנוסף, אי אפשר להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. כדאי לבדוק את נוסח המסמך ואת הנסיבות שבהן נחתם.
מתי מתיישנת תביעה נגד קבלן?
תקופת ההתיישנות היא שבע שנים מהיום שבו נולדה העילה. אם הליקוי היה נסתר, המרוץ יכול להתחיל ביום שנודע עליו. הודאה של הקבלן בכתב או ביצוע חלק מהתיקונים עשויים להתחיל את המרוץ מחדש. לכן חשוב לשמור כל מכתב ותיעוד של כל תיקון.
האם בית המשפט מקבל את חוות הדעת של המהנדס שלי?
חוות הדעת מטעמכם היא ראיה חשובה, אבל הקבלן רשאי להגיש חוות דעת נגדית. בית המשפט רשאי למנות מומלץ מטעמו, והפסיקה קובעת שהוא יאמץ את ממצאיו אלא אם יש סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אם הצדדים הסכימו למינוי, חוות הדעת שלהם נחשבות ככלל כאילו לא התקבלו כראיה.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
