תחולתו של חוק הגנת הדייר
האם ויתור על הגנת הדיור בחתימה על משכנתא תופס? בה"פ 50410-05-12 נדונו ההגנות שבסעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל (דיור חלוף), מול סעיפי ויתור סטנדרטיים בהסכמי הלוואה. פסק הדין מבהיר מתי הוויתור מחייב ומתי נותרת ללווה הגנה על קורת הגג - שאלה גורלית בכל מימוש משכנתא.
בה"פ (חי') 50410-05-12 מאיר בן דוד נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ נידונו ההגנות הקבועות בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") (להלן: "סעיף 33", "הגנת הדיור למוגן") ובסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל התשכ"ז - 1967 (להלן: "חוק ההוצאה לפועל") (להלן: "סעיף 38", "הגנת הדיור החלוף") על המבקש למרות שחתם על מסמכים ובהם ויתר לכאורה על הגנות אלה?
לייעוץ בסכסוך בין שוכר למשכיר ניתן לפנות לעורך דין שכירות במשרדנו.
עובדות
המבקש נטל ביחד עם אשתו הלוואות שונות. בסעיף 10 (א) להסכמי ההלוואה התחייב המבקש לרשום משכנתא על זכויותיו בנכס. עיקר המחלוקת בפסק הדין נסב סביב סעיף 10(ב) (להלן: "סעיף הוויתור") בגדרו ויתר המבקש ההגנות הקבועות בסעיפים דלעיל.
בשנת 1995 נרשמה המשכנתא לטובת הבנק בלשכת הרישום. לשטר המשכנתא צורף נספח תנאים מיוחדים אשר סעיף 14(א) בו הוא סעיף המוותר על ההגנות הקבועות בסעיפים דלעיל.
בשנת 1996 חדלו המבקש ואשתו מלשלם את תשלומי ההלוואות. ומשכך פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל. בשנת 1998 חתמו המבקש ואשתו על הסדר תשלומים בתיק המימוש, ובאחד מהסעיפים נכתב בכתב יד כי "באם לא נעמוד בתשלום הנ"ל יהיה אפשר לפנות אותנו מהדירה ללא הודעה נוספת". עוד צוין כי "למען הסר ספק אנו חוזרים ומצהירים הזה כי אין לנו כל טענה בדבר היותנו דיירים מוגנים בדירה, במשמעות מונח זה על פי כל דין, ו/או בדבר זכאות כלשהי שלנו לדיור חלוף."
בתובענה זו מתבקש בית המשפט ליתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיב לפנות את המבקש מבית מגוריו.
דיון
ביהמ"ש המחוזי קיבל את התביעה בחלקה ופסק:
לשאלה האם בנסיבות העניין דנא חלות על המבקש ההגנות הקבועות בסעיף 33 ובסעיף 38, על אף סעיפי הויתור המופיעים בהסכמים ובנספח התנאים המיוחדים, מקום שלטענתו לא הוסברה לו משמעות הויתור על הגנות אלה-מגיע ביהמ"ש למסקנה כי על שאלה זו יש להשיב בשלילה ככל שהדברים אמורים בחוק הגנת הדיור המוגן,אולם יש לקבוע כי המבקש חוסה תחת הגנת הדיור החלוף, לתקופת זמן מוגבלת.
יש לקבל את טענת המבקש כי אין במסמכי ההסדרים עליהם חתם כדי לרפא את הפגמים שנפלו בהסכמים בכל הנוגע להגנת הדיור החלוף, או לסייע לבנק להרים את נטל הראיה בדבר קיומו של הסבר חיצוני "נאות" ביחס לויתור על הגנת הדיור החלוף.
יש לפרש את אפשרות ההתניה על הגנת הדיור החלוף בצמצום ובדווקנות וליתן לה תוקף רק מקום בו הוכחה עמידה בדרישת ההסבר הנאות; ומשקבעתי כי הבנק לא עמד בנטל - המוטל עליו - להראות כי ניתן למבקש הסבר חיצוני נאות ביחס להגנת הדיור החלוף; הרי שאין תוקף לויתור ולמבקש עומדת הגנת הדיור החלוף. על פי הדין המצוי עמנו, דרישת "ההסבר הנאות", איננה חלה על הגנת הדיור המוגן.
באיזון שבין ההגנה הניתנת למבקש מחד גיסא ובין זכויותיו של הבנק מאידך גיסא, אינני סבור כי המבקש זכאי לדיור חלופי למשך כל שארית חייו, אך גם לא ל-18 חודשים, שכן מתקיימות "נסיבות מיוחדות" המצדיקות את הארכת תקופת הדיור החלוף לפרק זמן העולה על התקופה המרבית הקבועה בסעיף 38(ג)(2)(א) לחוק ההוצאה לפועל.
פסק הדין ממחיש כי בהליכי מימוש משכנתא באמצעות כונס נכסים שאלת הדיור החלוף נבחנת בכל תיק לגופו, לפי מידת ההסבר שניתן לחייב בעת החתימה.
להרחבה בתחום: עורך דין הוצאה לפועל
שאלות נפוצות
האם ויתור על הגנת הדיור החלוף בהסכם משכנתא תמיד תקף?
לא. בפסק הדין נקבע כי יש לפרש את אפשרות ההתניה על הגנת הדיור החלוף בצמצום ובדווקנות, ולתת לה תוקף רק כאשר הוכח שניתן ללווה הסבר חיצוני נאות על משמעות הוויתור. משהבנק לא עמד בנטל להוכיח הסבר כזה, נקבע כי אין תוקף לוויתור.
מה ההבדל בין הגנת הדיור המוגן להגנת הדיור החלוף?
הגנת הדיור המוגן קבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ואילו הגנת הדיור החלוף קבועה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. על פי פסק הדין, דרישת ההסבר הנאות כתנאי לתוקף ויתור חלה על הגנת הדיור החלוף בלבד, ואינה חלה על הגנת הדיור המוגן.
האם חתימה על הסדר תשלומים מרפאת פגמים בוויתור על הגנות הדיור?
לא בהכרח. בית המשפט קיבל את טענת הלווה כי אין במסמכי ההסדרים שנחתמו במהלך תיק המימוש, ובהם הצהרות מפורשות על היעדר זכאות לדיור חלוף, כדי לרפא את הפגמים שנפלו בהסכמים המקוריים או לסייע לבנק להרים את נטל הראיה בדבר קיומו של הסבר חיצוני נאות.
לכמה זמן ניתנת הגנת הדיור החלוף כשהדירה ממומשת?
בית המשפט קבע כי הלווה אינו זכאי לדיור חלופי למשך כל שארית חייו, אך גם לא לתקופה של 18 חודשים בלבד, שכן התקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות הארכת תקופת הדיור החלוף מעבר לתקופה המרבית הקבועה בסעיף 38(ג)(2)(א) לחוק ההוצאה לפועל. ההיקף נקבע לפי נסיבות כל מקרה.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
