עורך דין מקרקעין בקריות: טאבו, בתים משותפים והערים
בקריות אין לשכת טאבו, משרד מיסוי מקרקעין או לשכת מפקח. תביעות על בתים משותפים בקריית ביאליק, בקריית מוצקין, בקריית אתא ובקריית ים מוגשות למפקח בנוף הגליל ולא בחיפה, והטאבו הקרוב נמצא בפל"ים 15 בחיפה. לקריית מוצקין, לקריית ביאליק ולקריית ים ועדת תכנון משותפת, לקריית אתא ועדה משלה, וקריית חיים היא חלק מחיפה. תביעת מקרקעין מוגשת במחוז שבו נמצא הנכס, כלומר במחוז חיפה.
עורך דין מקרקעין בקריות מלווה עסקאות, רישום וסכסוכים בנכסים שבקריית ביאליק, קריית מוצקין, קריית ים, קריית אתא וקריית חיים. מה שמבדיל את האזור הוא הפיצול בין הרשויות: תביעה על בית משותף בארבע הקריות מוגשת למפקח על רישום מקרקעין בנוף הגליל ולא בחיפה, בית משפט השלום יושב בקריית ביאליק, ולשכת הטאבו, משרד מיסוי מקרקעין ורשות מקרקעי ישראל נמצאים בחיפה ובטירת הכרמל. גם התכנון מפוצל: לשלוש קריות ועדה מקומית אחת, ולקריית אתא ועדה משלה.
העמוד מיועד לבעלי דירות, לרוכשים, למוכרים, ליורשים ולנציגויות בתים בקריות. הוא מרכז איפה מתנהל כל הליך, מה נכון לכל עיר, ומה בודקים לפני שחותמים. הכתובות לקוחות ממאגר הלשכות הממשלתי ומאתרי הרשויות עצמן.
מה עושה עורך דין מקרקעין, ומה שונה בקריות?
עורך דין מקרקעין בודק את מצב הזכויות בנכס, מנסח את ההסכם, רושם הערת אזהרה, מדווח לרשות המסים ומשלים את הרישום. בסכסוך הוא מייצג מול המפקח על רישום מקרקעין או מול בית המשפט. את כל סוגי העסקאות וההליכים פירטנו בעמוד עורך דין מקרקעין, וכאן נתמקד במה שנכון לקריות.
בקריות יש שלושה מאפיינים שמשפיעים על העבודה המשפטית. הראשון, סכסוכי בתים משותפים של ארבע הקריות אינם נדונים בלשכת המפקח של חיפה אלא בנוף הגליל. השני, התחדשות עירונית: בעלי דירות מקבלים הצעות מיזמים ונדרשים להחליט יחד. השלישי, חמש "קריות" הן למעשה ארבע עיריות ושכונה אחת של חיפה, ולכל אחת כתובת אחרת בתכנון ובבנייה.
איפה מתנהלים ענייני מקרקעין של תושבי הקריות?
אין בקריות לשכת טאבו, משרד מיסוי מקרקעין או לשכת מפקח. בעיר יש רק בית משפט, לשכת הוצאה לפועל ושתי ועדות תכנון. הטבלה מרכזת את הכתובות.
| ערכאה או משרד | כתובת | מה מתנהל שם |
|---|---|---|
| לשכת המפקח על רישום מקרקעין נוף הגליל (נצרת עילית) | דרך קריית הממשלה 2, נוף הגליל, קומה 1 | תביעות שיפוטיות על בתים משותפים הרשומים בקריית ביאליק, קריית מוצקין, קריית אתא וקריית ים |
| לשכת רישום המקרקעין חיפה (טאבו) | פל"ים 15, חיפה, קריית הממשלה, בניין ב', קומה 13 | רישום עסקאות, משכנתאות, הערות אזהרה וירושות. לשכת הטאבו הקרובה לקריות. קבלת קהל בימים א' ו-ד', 08:30 עד 12:30, בזימון תור מראש בלבד |
| לשכת המפקחת המנהלית חיפה | פל"ים 15, חיפה, קומה 13 | רישום בית משותף ותיקון צו רישום, בזימון תור |
| מיסוי מקרקעין חיפה | נחום חת 7, טירת הכרמל, בניין C, קומה 1 | שומות מס שבח ומס רכישה, השגות ואישורי מסים לטאבו. המשרד הקרוב לקריות, בזימון תור |
| רשות מקרקעי ישראל, מרחב חיפה | שדרות אבא חושי 199, חיפה | נכסים בחכירה שאינם רשומים בטאבו. תור מראש במוקד 5575* |
| בית משפט השלום בקריות | דרך עכו 194, קריית ביאליק | בית משפט שלום במחוז חיפה. באותו בניין גם תביעות קטנות ולשכת ההוצאה לפועל. מזכירות בימים א' עד ה', 08:30 עד 13:30 |
| בית המשפט המחוזי חיפה | שדרות הפלי"ם 12, חיפה | תביעות בעלות, אכיפת הסכם מכר וחכירה לדורות, וערעורים על בית משפט השלום |
| הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות | הגדוד העברי 4, קריית מוצקין | היתרי בנייה, תכניות והיטל השבחה בקריית מוצקין, בקריית ביאליק ובקריית ים |
שתי הערות. השיוך של נכס ללשכת טאבו וללשכת מפקח נקבע לפי הגוש והחלקה, ולא לפי כתובת המגורים של הבעלים. משרד המשפטים מפעיל כלי איתור מקוון שמראה לאיזו לשכה שייך כל גוש. נסח טאבו מזמינים באתר "מקרקעין ברשת" בלי להגיע ללשכה.
הערים באזור: מה נכון לכל קריה?
הטבלה מפרטת לכל עיר את לשכת המפקח, את ועדת התכנון ואת מה שפורסם רשמית על התחדשות עירונית. כשלא נמצא מקור רשמי, זה כתוב במפורש.
| עיר | סכסוך בבית משותף | תכנון, היתרים והיטל השבחה | התחדשות עירונית ועוד |
|---|---|---|---|
| קריית ביאליק (בכתיב הרשמי גם קרית ביאליק) | לשכת המפקח בנוף הגליל. העיר מנויה בשמה בהודעת משרד המשפטים | הוועדה המקומית קריות, הגדוד העברי 4, קריית מוצקין | בית משפט השלום ולשכת ההוצאה לפועל נמצאים בעיר, בדרך עכו 194. לפי אתר העירייה, את תכנית ההתחדשות מובילה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף העירייה |
| קריית מוצקין (קרית מוצקין) | לשכת המפקח בנוף הגליל, מנויה בהודעה | הוועדה המקומית קריות יושבת בעיר, בהגדוד העברי 4 | לא נמצא פרסום רשמי על מינהלת התחדשות עירונית. תכניות והיתרים עוברים בוועדה המקומית קריות |
| קריית ים (קרית ים) | לשכת המפקח בנוף הגליל, מנויה בהודעה | הוועדה המקומית קריות | בעירייה פועלת מינהלת עירונית להתחדשות, שהוקמה בשיתוף משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. היא מלווה תושבים בפינוי בינוי ובתמ"א 38 |
| קריית אתא (קרית אתא) | לשכת המפקח בנוף הגליל, מנויה בהודעה | לעיר ועדה מקומית לתכנון ולבנייה משלה, ולא הוועדה המשותפת לשלוש הקריות האחרות | היטל השבחה משולם לוועדה של קריית אתא. על מתחמי התחדשות בעיר לא נמצא מקור רשמי |
| קריית חיים (קרית חיים) | ההודעה של משרד המשפטים אינה מונה את קריית חיים. בודקים בכלי האיתור לפי הגוש. הלשכה השיפוטית של חיפה מקיימת דיונים בעכו, ברחוב שלום הגליל 1 | קריית חיים היא שכונה של חיפה, ולכן היא במרחב התכנון של עיריית חיפה | סניף הביטוח הלאומי של הקריות נמצא כאן, באח"י אילת 50, וגם יחידת הסיוע שליד בית המשפט לענייני משפחה, בשדרות ההסתדרות 271 |
למה הפיצול הזה חשוב? משום שטעות בלשכה עולה בזמן. תביעה של נציגות בית בקריית ים שהוגשה ללשכת חיפה לא תידון שם. בקשה למידע תכנוני על דירה בקריית אתא לא תיענה בוועדה שבקריית מוצקין. על יתר התחומים שהמשרד מטפל בהם באזור אפשר לקרוא בעמוד עורך דין בקריות.
סכסוך בבית משותף בקריות: למי פונים ואיך מגישים?
לפי סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סכסוך בין בעלי דירות על זכויות וחובות לפי התקנון, או על השתתפות בהוצאות הרכוש המשותף לפי סעיף 58, מוכרע בידי המפקח על רישום מקרקעין. גם הנציגות רשאית לתבוע. בהסגת גבול ברכוש המשותף, למשל סגירת שטח משותף או השתלטות על חניה, התובע בוחר בין המפקח לבית המשפט (סעיף 72(ב)). למפקח סמכויות של שופט בית משפט שלום (סעיף 74).
בתים הרשומים בקריית ביאליק, בקריית מוצקין, בקריית אתא ובקריית ים שייכים ללשכת נוף הגליל. זו הוראה מפורשת של משרד המשפטים, והיא מופיעה גם בדף של לשכת חיפה. את התביעה מגישים ידנית בלשכה או בדואר, לא בדוא"ל. ללשכת המפקח בהליך שיפוטי לא נדרש תור מראש, וקבלת הקהל בימים א' ו-ד' בין 08:30 ל-12:30. שאלות מפנים למוקד 8653*, שלוחה 3.
כתב התביעה מוגבל ל-11 עמודים, ובכותרתו מציינים גוש, חלקה, כתובת הבית, מספר הדירות והסעד המבוקש. נציגות שתובעת מצרפת את פרוטוקול בחירתה, ובתביעת חוב גם פירוט של החוב לפי חודשים. לנתבע יש 60 יום להגיש כתב הגנה. האגרה זהה לאגרה בתביעה אזרחית בבית משפט השלום. את השלבים פירטנו במדריך תביעה אצל המפקח על בתים משותפים.
לפני שתובעים כדאי לבדוק מה התקנון מתיר. כשלא נרשם תקנון מוסכם חל התקנון המצוי שבחוק המקרקעין, ותקנון מוסכם יכול להצמיד גג, חצר או חניה לדירה מסוימת. את ההבדל ואת סמכויות הנציגות הסברנו במאמר על תקנון בית משותף וסמכויות ועד הבית.
קונים או מוכרים דירה בקריות: מה בודקים ואיפה רושמים?
הבדיקה מתחילה בנסח טאבו עדכני. הנסח נכון ליום הפקתו, ולכן מפיקים אותו שוב סמוך לחתימה. שימו לב שמספר תת החלקה בנסח אינו בהכרח מספר הדירה בבניין. בדירות ותיקות בקריות בודקים גם אם הבית נרשם כבית משותף, ואם מה שנמכר בפועל, מחסן, חניה או גג, אכן צמוד לדירה ברישום.
לא כל דירה רשומה בטאבו. כשהרישום טרם הושלם, הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ושם מעבירים אותן. אישור זכויות והתחייבות לרישום משכנתה מבקשים במוקד הארצי של הרשות, 5575*. במקביל מבקשים מהוועדה המקומית מידע תכנוני ובודקים חריגות בנייה: בוועדת קריות לשלוש הערים, ובוועדה של קריית אתא לנכס שם.
לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין עסקה נגמרת רק ברישום. עד אז מגינה על הרוכש הערת אזהרה לפי סעיף 126, שמונעת רישום עסקה סותרת. את השלבים כולם, מהמשא ומתן ועד המסירה, תיארנו במדריך השלבים לרכישת דירת מגורים.
אחרי החתימה מתחיל שעון המס. את העסקה מצהירים לרשות המסים בתוך 30 ימים (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין), ואת המס משלמים בשומה עצמית בתוך 60 ימים מיום המכירה (סעיף 90א). בלי אישורי מסים הטאבו לא ירשום את העסקה (סעיף 16(ב)). רוכש דירה יחידה אינו משלם מס רכישה עד 1,978,745 ש"ח, במדרגות שבתוקף עד 15.1.2028. על דירה נוספת השיעור הוא 8% עד 6,055,070 ש"ח, בהוראה שבתוקף עד 31.12.2026. על שומה שגויה מגישים השגה בתוך 30 ימים (סעיף 87). פטורים, חישוב שבח וערר הסברנו בעמוד מיסוי מקרקעין.
פינוי בינוי והתחדשות עירונית בקריות: מה בעלי הדירות צריכים לדעת?
בשתיים מהקריות יש פרסום רשמי בנושא. בקריית ים פועלת בעירייה מינהלת להתחדשות עירונית, שנותנת לתושבים מידע וליווי בפינוי בינוי ובתמ"א 38. עיריית קריית ביאליק מפרסמת שאת תכנית ההתחדשות מובילה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף העירייה. היא גם ממליצה לבעלי הדירות לבחור נציגות ועורך דין מטעמם, נפרד מעורך הדין של היזם. על קריית מוצקין ועל קריית אתא לא מצאנו פרסום רשמי דומה, ולכן לא נכתוב עליהן מספרים או שמות מתחמים.
הדין אחיד בכל הערים. לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, היזם חייב למסור לכל בעלי הדירות "מסמך עיקרי הצעה" לא יאוחר משבועיים לפני החתימה הראשונה. הרוב המיוחס הוא שני שלישים מהדירות במקבץ, שלוש חמישיות בכל בית, ויותר ממחצית הרכוש המשותף. רק כשיש רוב כזה אפשר לתבוע בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר.
סירוב אינו בלתי סביר, בין השאר, כשלא הוצעו בטוחות הולמות, כשלא הוצעו מגורים חלופיים, או כשלקשיש לא הוצעה חלופה מתאימה (סעיף 2(ב)). מי שחש שמופעל עליו לחץ רשאי לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית, שמחליט בתוך 90 ימים. לפי ההסכם לדוגמה של הרשות, את שכר הטרחה של עורך דין הדיירים משלם היזם. מה לדרוש בהסכם פירטנו במאמר ייצוג דיירים בפינוי בינוי: 12 סעיפים.
לאיזה בית משפט מגישים תביעת מקרקעין על נכס בקריות?
שני כללים קובעים. הראשון, תקנה 7(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018: תובענה במקרקעין מוגשת לבית המשפט שבמחוז שבו הם מצויים. נכס בקריות נמצא במחוז חיפה, גם כשהנתבע גר בעיר אחרת. השני, סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט: תביעות חזקה, שימוש וחלוקה במקרקעין נדונות בבית משפט השלום בכל שווי. פינוי שוכר, סילוק יד ופירוק שיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין הם תביעות כאלה. תביעות בעלות, אכיפת הסכם מכר ותביעות על חכירה לדורות נדונות בבית המשפט המחוזי בחיפה.
בית משפט השלום בקריות הוא אחד מבתי משפט השלום של מחוז חיפה. החלוקה הפנימית בין בתי המשפט במחוז אינה מפורסמת לפי יישוב, ולכן לא נכון להבטיח שתיק מסוים יידון דווקא בקריית ביאליק. לדוגמה, נניח שבעלת דירה בקריית מוצקין שמתגוררת בתל אביב רוצה לפנות שוכר שהפסיק לשלם. התביעה תוגש במחוז חיפה, כי שם הדירה.
בשכירות למגורים יש למשרד מחירון קבוע: בדיקת חוזה לפני חתימה 2,500 עד 3,500 ש"ח, עריכת חוזה 5,000 עד 7,500 ש"ח, ותביעת פינוי 8,500 עד 13,500 ש"ח, לא כולל מע"מ. מה כולל כל שירות מוסבר בעמוד עורך דין לחוזה שכירות.
מה עושים עכשיו: שישה צעדים לבעל נכס בקריות
- הפיקו נסח טאבו עדכני. באתר "מקרקעין ברשת", לפי גוש, חלקה ותת-חלקה. אם הנכס אינו רשום, בקשו אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת.
- בררו לאיזו ועדת תכנון שייך הנכס. ועדת קריות לקריית מוצקין, לקריית ביאליק ולקריית ים, הוועדה של קריית אתא, או עיריית חיפה לקריית חיים. בקשו מידע תכנוני ובדקו את תיק הבניין.
- בסכסוך בבית משותף: בדקו את הלשכה לפי הגוש. בארבע הקריות התביעה מוגשת ללשכת נוף הגליל. אספו תקנון, פרוטוקולים ופירוט חוב לפני ההגשה.
- בעסקה: רשמו הערת אזהרה סמוך לחתימה. ההערה היא ההגנה העיקרית עד להשלמת הרישום.
- דווחו לרשות המסים בתוך 30 ימים ושלמו בתוך 60. בלי אישורי מסים הטאבו אינו רושם את העסקה.
- קיבלתם הצעה מיזם: אל תחתמו לבד. דרשו את מסמך עיקרי ההצעה, בחרו נציגות, ובחרו עורך דין שמייצג רק את בעלי הדירות.
איך פונים למשרד מהקריות?
למשרד מלכא ושות' אין סניף בקריות. הסניף הקרוב הוא הסניף בחיפה: אנדריי סחרוב 9, בניין רג'וס, קומה 8, מת"מ. סניפים נוספים פועלים בתל אביב (ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון, קומה 6), בעפולה (התוכנה 4, קומה 2) ובקיבוץ חפצי-בה (מתחם המזכירות). אפשר להתחיל בשיחת טלפון, 1-700-702-755. לפגישה ראשונה כדאי להביא נסח טאבו או אישור זכויות, את ההסכם או הטיוטה, ובסכסוך בבית משותף גם את התקנון והתכתובות עם הנציגות.
שאלות נפוצות על מקרקעין בקריות
לאן מגישים תביעה נגד שכן או ועד בית בקריות?
ללשכת המפקח על רישום מקרקעין בנוף הגליל (נצרת עילית), דרך קריית הממשלה 2, קומה 1. לפי הודעת משרד המשפטים, תביעות על בתים משותפים הרשומים בקריית ביאליק, בקריית מוצקין, בקריית אתא ובקריית ים מוגשות לשם ולא ללשכת חיפה. ההגשה ידנית או בדואר, ולא נדרש תור מראש להליך שיפוטי.
איפה הטאבו של הקריות?
בקריות אין לשכת רישום מקרקעין. הלשכה הקרובה היא לשכת חיפה, פל"ים 15, קריית הממשלה, בניין ב', קומה 13, בימים א' ו-ד' ובזימון תור מראש בלבד. השיוך של נכס ללשכה נקבע לפי הגוש והחלקה, ואפשר לבדוק אותו בכלי האיתור של משרד המשפטים. נסח טאבו מזמינים באתר "מקרקעין ברשת".
האם קריית חיים נחשבת חלק מהקריות לעניין מקרקעין?
קריית חיים היא שכונה של חיפה ולא עירייה נפרדת. היא במרחב התכנון של עיריית חיפה, ואינה מנויה בהודעה שמפנה את ארבע הקריות ללשכת המפקח בנוף הגליל. לפני הגשת תביעה על בית משותף בקריית חיים בודקים את הלשכה בכלי האיתור הרשמי, לפי הגוש.
לאיזו ועדת תכנון פונים בקריית אתא ולאיזו בקריית ביאליק?
לקריית אתא יש ועדה מקומית לתכנון ולבנייה משלה. קריית ביאליק, קריית מוצקין וקריית ים שייכות לוועדה המקומית קריות, שיושבת בהגדוד העברי 4 בקריית מוצקין. הוועדה המקומית מנפיקה היתרי בנייה ומידע תכנוני, ואליה משלמים היטל השבחה, שגובהו מחצית ההשבחה.
האם תביעה לפינוי שוכר מדירה בקריות תידון בבית משפט השלום בקריות?
תביעת פינוי היא תביעת חזקה במקרקעין, ולכן היא נדונה בבית משפט השלום, והיא מוגשת במחוז שבו נמצא הנכס, כלומר במחוז חיפה. בית משפט השלום בקריות, בדרך עכו 194 בקריית ביאליק, הוא אחד מבתי המשפט במחוז. החלוקה הפנימית בין בתי המשפט במחוז אינה מפורסמת לפי יישוב.
מי משלם לעורך הדין של הדיירים בפינוי בינוי?
לפי ההסכם לדוגמה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שכר הטרחה של עורך דין הדיירים משולם במלואו על ידי היזם. התשלום אינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח בין עורך הדין ליזם. את עורך הדין בוחרים בעלי הדירות, והוא מייצג רק אותם.
יש למשרד סניף בקריות?
לא. הסניף הקרוב הוא בחיפה, אנדריי סחרוב 9, בניין רג'וס, קומה 8, מת"מ. רוב העבודה בעסקת מקרקעין נעשית מול הטאבו, רשות המסים ורשות מקרקעי ישראל, שאף אחת מהן אינה יושבת בקריות. אפשר להתחיל בשיחת טלפון, 1-700-702-755.
לפני שחותמים על הסכם מכר, על הצעת יזם או על כתב תביעה, כדאי לדעת מה רשום בטאבו ולאיזו לשכה הנכס שייך. עורך דין מקרקעין יבדוק את המסמכים ויסביר את הצעדים הבאים, מסניף המשרד בחיפה.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
