עורך דין חוזה שכירות: עריכה, בדיקה לפני חתימה, ביטחונות ופינוי שוכרים
עורך דין לחוזה שכירות בודק את הנכס ואת הצד השני, מנסח או בודק את הטיוטה, מלווה את החתימה על הערובות ואוכף את החוזה כשיש הפרה. בשכירות למגורים חל סימן ו' לחוק השכירות והשאילה מתיקון 2017: ערובה כספית מוגבלת לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שכירות של שליש מהתקופה, והסימן חל גם על יחידת דיור בבית המשכיר.
למה חוזה שכירות שמורידים מהאינטרנט עולה ביוקר
חוזה תבנית נכתב לעסקה שאינה שלכם. הוא לא מכיר את הנכס, לא את הצד השני, ולרוב גם לא את סימן ו' לחוק השכירות והשאילה, שהתווסף בתיקון משנת 2017.
התוצאה מתגלה בדיוק ברגע הלא נכון. בעל דירה שדרש פיקדון גבוה מהתקרה שקבע החוק מגלה שהסעיף שעליו הסתמך אינו עומד. שוכר שחתם על ויתור מלא על תיקונים מגלה שיש לו זכות שלא ניתן היה לוותר עליה, אבל רק אחרי חודשיים בלי מים חמים. שני הצדדים מגלים שהחוזה לא הגדיר מה נחשב הפרה יסודית, ולכן כל מחלוקת נגמרת בהוכחת נזק במקום בפיצוי מוסכם.
הבעיה החמורה מכולן היא הבעיה הדיונית. תביעה לפינוי מושכר מתבררת במסלול מהיר ומצומצם, ולכן היא עובדת רק כשהחוזה מנוסח כך שהיא אפשרית. תבנית גנרית שמערבבת סעדים כספיים בסעד הפינוי, שאינה מגדירה מתי קמה עילת פינוי ושאינה מסדירה ערובות בנות מימוש, מחזירה את המשכיר להליך רגיל וארוך. בדיקה של טיוטה לפני חתימה זולה מכל אחת מהתוצאות האלה, וזה גם מה שמבדיל בין עריכת הסכם שכירות מסודרת לבין העתקה של מסמך שנמצא ברשת.
שני תיקי פינוי שהמשרד ניהל ממחישים את הנקודה. באחד, בבית משפט השלום בחיפה, ניתן פסק דין לפינוי 38 יום מיום הגשת התביעה, מפני שהשוכר לא הגיש כתב הגנה כלל. בשני, בבית משפט השלום בטבריה, השוכרים היו מיוצגים ובכל זאת פינו את הדירה מרצונם כשבעים יום מהגשת התביעה, ובית המשפט חייב אותם בהוצאות. פירוט שני התיקים נמצא בעמוד על הפרת חוזה שכירות.
מה עורך דין חוזה שכירות עושה בפועל: עריכה, בדיקה, ליווי חתימה ואכיפה
העבודה מתחלקת לארבעה שלבים, וכל שלב מייצר מסמך או החלטה. אלה השלבים:
- בדיקות מקדמיות: מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, זהות מי שחותם כמשכיר, ובצד השני יכולת התשלום של השוכר ואיתנות הערבים המוצעים.
- ניסוח או בדיקת טיוטה: התאמת החוזה לסוג העסקה, סימון הסעיפים שאינם עומדים בסימן ו', והוספת מנגנוני ההפרה והפיצוי המוסכם.
- ליווי חתימה: וידוא שכתבי הערבות, שטר החוב והשיקים נחתמו נכון ומולאו במלואם, שאם לא כן הם אינם ניתנים למימוש בשעת אמת.
- אכיפה: מכתב דרישה, מימוש ערובות ותביעת פינוי כשההפרה נמשכת.
בשכירות למגורים העבודה הכבדה נמצאת בשלב השני. סימן ו' קבע רשימת הוראות שאי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר, ולכן הרבה סעיפים שמופיעים בחוזים ישנים פשוט אינם שווים דבר. מי שמנסח היום צריך לדעת אילו סעיפים נשארו בתוקף ואילו הוחלפו, וזה בדיוק התפקיד של מי שמסיר סעיפים פסולים בהסכמי שכירות כבר בטיוטה ולא בדיון.
בשלב האכיפה החוזה קובע את הקצב. כשהוגדרו מראש עילות הפינוי, אופן ההודעה והערובות, אפשר לפעול מהר. כשלא, מתחילים בהוכחות. ההבדל הזה מורגש היטב במאמר שמפרט את הפרת חוזה שכירות מצד השוכר ואת הסעדים שעומדים למשכיר.
למשכירים: בדיקת שוכר, ערבים, שטר חוב, ערבות בנקאית ופיקדון
הביטחון הטוב ביותר הוא שוכר שמשלם. השני בטיבו הוא ערובה שאפשר לממש בלי הליך ארוך, ולא ערובה שנשמעת מרשימה על הנייר.
בשכירות למגורים סעיף 25י(ב) קובע תקרה לערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, ובכללן מזומן וערבות בנקאית. גובהן המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין שניים: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. אין בלשון החוק אחוזים, ולכן ניסוח שמדבר על אחוז מדמי השכירות מפספס את המבחן.
המימוש מוגבל אף הוא. סעיף 25י(ג) מונה ארבע עילות סגורות: אי תשלום דמי שכירות, אי תיקון ליקוי שבאחריות השוכר לפי סעיף 25ח(א), אי תשלום התשלומים השוטפים שבסעיף 25ט(א)(2) עד (5), ואי פינוי הדירה בתום התקופה. סעיף 25י(ד) מוסיף חובת הודעה מראש ומתן הזדמנות לתקן. סעיף 25י(ה) מחייב להשיב את הערובה תוך 60 ימים ממועד השבת הדירה או מפירעון החובות, לפי המאוחר. משכיר שמחלט פיקדון בלי הודעה מוקדמת ובלי עילה מהרשימה חושף את עצמו לתביעה במקום להתגונן מפניה.
מכאן נגזרת שיטת העבודה: לשלב ערובה כספית בתוך התקרה יחד עם ערובות שאינן כרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו שטר חוב וכתב ערבות. ערב אישי שווה משהו רק אחרי בדיקה, ולכן חשוב להכיר את ההגנות שמוקנות לערב יחיד וערב מוגן בחוק הערבות, ולנסח את כתב הערבות בהתאם. שטר חוב מלא וחתום כדין הוא כלי מהיר, אבל צריך להביא בחשבון את אפשרות ההתנגדות לביצוע שטר חוב, ולכן פרטי הערבים ואופן מילוי הסכום נבדקים כבר במעמד החתימה.
לשוכרים: מה בודקים בחוזה שכירות לפני החתימה
שוכר לא צריך לנהל משא ומתן על כל סעיף. הוא צריך לאתר את המקומות שבהם החוזה חורג ממה שהחוק מתיר, ולדרוש שינוי דווקא שם.
שש נקודות מרכזות את רוב הסיכון: גובה הערובות מול התקרה שבסעיף 25י(ב), נוסח הוויתור על תיקונים, זהות מי שנושא בביטוח המבנה ובדמי התיווך, קיומה של זכות ביטול חד צדדית למשכיר בלבד, מצב הדירה במסירה, והגדרת ההפרה היסודית שמפעילה את הפיצוי המוסכם. שאר הסעיפים חשובים, אך הם לרוב עניין של מסחר ולא של חוקיות.
מי שרוצה לעבור על הטיוטה לבד לפני שהוא שולח אותה לבדיקה ימצא רשימה מלאה במאמר על בדיקת חוזה שכירות לפני חתימה, שמפרט סעיף אחר סעיף מה לסמן ומה לדרוש לשנות. שוכר שכבר נכנס לדירה ומגלה שהמשכיר אינו מקיים את חלקו ימצא את מפת הסעדים במאמר על הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר, ואת הצד הכספי במאמר על פיצוי לשוכר על הפרת הסכם שכירות.
נקודה אחרונה שנוטים לפספס: ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר של השוכר הוא באחריותו ועל חשבונו לפי סעיף 25ח(א). ההגנות שבחוק אינן פוטרות משמירה על הנכס, והן גם אינן מונעות מהמשכיר לממש ערובה כשהליקוי לא תוקן.
טבלת ביטחונות: עלות לשוכר, קלות מימוש והמגבלה החוקית
הטבלה מסכמת את חמשת הביטחונות הנפוצים בשכירות למגורים. השורה החשובה בה היא עמודת המגבלה החוקית, מפני שהיא שקובעת אם הביטחון בכלל שווה משהו ביום שבו צריך אותו.
| סוג הביטחון | עלות לשוכר | קלות מימוש למשכיר | המגבלה החוקית | למי מתאים |
|---|---|---|---|---|
| פיקדון במזומן | גבוהה, כסף שיוצא מהכיס מראש | גבוהה, הכסף כבר מוחזק | נכלל בתקרת סעיף 25י(ב), מימוש רק בארבע העילות שבסעיף 25י(ג) ואחרי הודעה לפי 25י(ד), השבה תוך 60 יום לפי 25י(ה) | עסקאות קצרות ולשוכר בלי ערבים זמינים |
| שטר חוב | אין הוצאה כספית מיידית | בינונית, הליך גבייה שניתן להתנגד לו | אינו נספר בתקרת 25י(ב), שכן אינו כרוך בהוצאה כספית לשוכר | שוכר שיכול להביא ערבים לחתום על השטר |
| ערב אישי | אין הוצאה כספית לשוכר | בינונית, תלוי באיתנות הערב ובנוסח כתב הערבות | אינו נספר בתקרת 25י(ב), וכפוף להגנות חוק הערבות | שכירות ארוכה שבה נדרש ביטחון נוסף מעבר לפיקדון |
| ערבות בנקאית | הגבוהה ביותר, עמלה ובטוחה מול הבנק | הגבוהה ביותר, חילוט מול הבנק | נכללת במפורש בתקרת סעיף 25י(ב), ומימושה כפוף לאותן ארבע עילות | נכסים בשווי גבוה ושכירות מסחרית |
| שיק ביטחון | אין הוצאה כספית מיידית | בינונית עד גבוהה, לפי אופן מילוי השיק | אינו נספר בתקרת 25י(ב), אך מימושו כפוף למגבלות שבסעיף 25י | ביטחון משלים לצד פיקדון בתוך התקרה |
כאן נמצא הפער שכדאי להכיר: תקרת סעיף 25י(ב) חלה על ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר ולכן על מזומן ועל ערבות בנקאית, בעוד מגבלת המימוש שבסעיפים 25י(ג) ו-(ד) מנוסחת על ערובה שנתן השוכר, ניסוח רחב יותר. זהו פער פרשני שטרם הוכרע בפסיקה מחייבת, ולכן ניסוח זהיר של סעיף הביטחונות מביא בחשבון את שתי הקריאות במקום להסתמך על אחת מהן. מי שרוצה להעמיק בשאלה מה באמת מגן על בעל הדירה ימצא רקע נוסף במאמר על יחסי שוכרים ומשכירים.
מה מחייב חוק השכירות והשאילה אחרי תיקון 2017 ומה אסור לכתוב בחוזה
שתי הבהרות לפני העובדות. הפרק שנוסף בתיקון הוא סימן ו' לפרק א' של חוק השכירות והשאילה, שכותרתו חוזה שכירות למגורים והוא כולל את סעיפים 25א עד 25טו. "חוק שכירות הוגנת" הוא כינוי עיתונאי בלבד, והשם הרשמי הוא חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017.
התיקון התקבל בכנסת ביום 17.7.2017 ופורסם בספר החוקים 2649 ביום 19.7.2017 בעמוד 1028. תחילתו לפי סעיף 16 שישים ימים מיום הפרסום, כלומר ביום 17.9.2017. סעיף 16(ב) קובע שההוראות כנוסחן ערב יום התחילה מוסיפות לחול על חוזה שנכרת לפני אותו מועד, כך שהתיקון אינו רטרואקטיבי. נוסח רשמי ורקע מפורסמים במסמך ההסבר של משרד המשפטים.
מה שהחוק מחייב: סעיף 25ו(א) קובע שהמשכיר ימסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים, וסעיף 25ו(ב) קובע שמסירה שאינה ראויה מהווה הפרת חוזה. התוספת הראשונה מגדירה מתי דירה אינה ראויה למגורים, ודי בהתקיים אחד מאלה:
- אין בה מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין.
- אין בה מערכת חשמל או מערכת תאורה.
- אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה.
- אין בה מערכת להספקת מי שתייה.
- אין בה מחיצה בין השירותים ובין הדירה.
- יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
בתיקונים במהלך התקופה, סעיף 25ח(ב) מחייב את המשכיר לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם שאינו קל ערך בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת דרישה, ובפגם דחוף לא יאוחר משלושה ימים. פגם דחוף מוגדר כפגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר. לא תיקן המשכיר, סעיף 25ח(ג) מפנה לסעיף 9(א) ו-(ב), ולפיו רשאי השוכר לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית את דמי השכירות לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם. זו גם הזווית של המאמר על ביטול הסכם שכירות בשל ליקויים בדירה.
מה שאסור לכתוב: סעיף 25יד(1) אוסר התניה על סעיף 25ו, גם לא לטובת השוכר. סעיף 25יד(2) אוסר התניה, אלא לטובת השוכר, על סעיפים 6, 8 עד 10, 15, 21(ב) ו-(ג), 23 עד 25ה, 25ח(א)(1), (ב) ו-(ג), ו-25ט עד 25יג. סעיף 25ט(ב) אוסר להטיל על השוכר במישרין תשלומים שאינם ברשימת סעיף 25ט(א), ובכלל זה רכישה או השבחה של מערכות ומיתקנים קבועים למעט התאמות שהשוכר ביקש, ביטוח מבנה, ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, לרבות דמי תיווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר. סעיף 25יג(א) קובע שתניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור, ומועדי ההודעה הם 90 יום מראש למשכיר ו-60 יום לשוכר. סעיף 8 מבטל תניית פטור מאחריות לפגם שהמשכיר ידע עליו ולא הודיע עליו. חריג אחד: סעיף 25טו(ב) קובע שאיסור ההתניה שבסעיף 25יד(2) אינו חל בהשכרה לקרוב, ובכלל זה בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא, וצאצאי בן הזוג ובני זוגם.
על אילו שכירויות סימן ו' אינו חל, ולמה יחידה בבית המשכיר אינה חריג
סעיף 25טו(א) מחריג שתי קבוצות. הראשונה לפי סוג הדירה, השנייה לפי אופי העסקה.
לפי סוג הדירה מוחרגים בית מלון או דירה למטרת נופש, מעון לפי חוק הפיקוח על מעונות, בית דיור מוגן לפי חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012, מעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים, ודירה שחוק הגנת הדייר חל עליה. הבחנה אחרונה זו חשובה, מפני שתחולת חוק הגנת הדייר משנה גם את מסלול הפינוי, ועל כך מרחיב המאמר בדבר תחולתו של חוק הגנת הדייר.
לפי אופי העסקה מוחרגים חוזה לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים ובלי ברירת הארכה, חוזה לתקופה העולה על עשר שנים בלי ברירת ביטול למשכיר, וחוזה שדמי השכירות החודשיים בו עולים על כ-20,000 שקלים. הסכום האחרון מתעדכן ב-1 בינואר מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן, בעיגול ל-10 שקלים, בהודעת שר המשפטים ברשומות, ולכן אין לנקוב בו כמספר קבוע בחוזה.
וכאן התיקון החשוב: יחידת דיור בבית המשכיר אינה מופיעה ברשימת החריגים. זו טעות רווחת מאוד, ומשכירים רבים מנסחים חוזה ליחידה בחצר או בקומת הקרקע מתוך הנחה שההגנות אינן חלות עליהם. הן חלות. גם ההודעה על ביטול, גם תקרת הערובות וגם חובת התיקונים תקפות ביחידה כזו בדיוק כמו בדירה נפרדת.
הפרת חוזה שכירות: פיצוי מוסכם, מימוש ערובות ותביעת פינוי מושכר
כשההפרה כבר קרתה, שלושה מסלולים פועלים במקביל: פיצוי מוסכם לפי החוזה, מימוש ערובות לפי סעיף 25י, ותביעה לפינוי מושכר.
סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע שהסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים, יהיו הפיצויים כמוסכם ובלא הוכחת נזק, אלא שבית המשפט רשאי להפחיתם אם נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה. סעיף 15(ג) קובע שסכומים ששולמו מראש והוסכם על חילוטם דינם כפיצויים מוסכמים, וזו הוראה שנוגעת ישירות לפיקדון. סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה מבהיר שהתרופות שבו מוסיפות על חוק התרופות ואינן גורעות ממנו. המסקנה המעשית פשוטה: סכום פיצוי מוסכם מנופח אינו מחזק את המשכיר, אלא מזמין הפחתה.
תביעה לפינוי מושכר מתנהלת במסלול הדיון המהיר שבפרק י"ב לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018. תקנה 78(א)(2) מחילה עליה את הפרק, ותקנה 1 מגדירה אותה כתביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר חל עליו. תקנה 81 קובעת את ההוראות המיוחדות:
- תקנה 81(א): התביעה לא תכיל סעדים נוספים, והתובע רשאי לתבוע סעדים נוספים בהליך נפרד בלא רשות.
- תקנה 81(ב): כתב הגנה תוך 30 ימים מהמצאת כתב התביעה, לעומת 45 יום בדיון מהיר רגיל ו-60 יום בסדר דין רגיל.
- תקנה 81(ג): אין תביעה שכנגד ואין הודעה לצד שלישי.
- תקנה 81(ד): לא תתקיים ישיבת קדם משפט.
- תקנה 81(ה): מועד הדיון לא יהיה מאוחר מ-30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.
תקנה 82(א) קובעת שפסק הדין יינתן תוך 14 יום מתום הדיון. לשם השוואה, בתביעת סילוק יד רגילה מתקיים קדם משפט, אפשרית תביעה שכנגד, ניתן לצרף סעדים כספיים, ומועד הדיון עשוי להיקבע עד שישה חודשים מכתב ההגנה האחרון לפי תקנה 80(ד). כל ההבדל הזה תלוי בשאלה אם החוזה מאפשר להגיש את התביעה במסלול המהיר, וזו הסיבה שניסוח החוזה הוא החלטה דיונית ולא רק מסחרית. ההליך הזה מתואר צעד אחר צעד במאמר על תביעה לפינוי מושכר, והמצב שבו השוכרים אינם מוכנים לפנות את הדירה נדון בנפרד. חשוב להדגיש שגם כשהשוכר מפר, אין למשכיר היתר לפעול בכוחות עצמו, ונקודה זו מפורטת במאמר בשאלה אם משכיר רשאי לבצע דין עצמי.
חוזה שכירות מסחרי מול חוזה שכירות למגורים: ההבדלים
ההבדל הראשון הוא תחולה. סימן ו' עוסק בחוזה שכירות למגורים, ולכן תקרת הערובות, ארבע עילות המימוש, חובת התיקונים והרשימה של תשלומים אסורים אינן חלות על שכירות של חנות, משרד או מבנה תעשייה.
המשמעות המעשית הפוכה ממה שנדמה. בשכירות מסחרית יש יותר חופש חוזי, ולכן החוזה עצמו הוא המקור היחיד להגנה. אין תקרה לערבות בנקאית, אין רשימה סגורה של עילות חילוט, ואין חובת השבה בתוך 60 יום אלא אם נקבעה בחוזה. שוכר מסחרי שמקבל חוזה של המשכיר בלי לבדוק אותו נשאר בלי רשת ביטחון סטטוטורית.
מוקדי המיקוח שונים גם הם. בשכירות מסחרית מנוסחים מנגנוני הצמדה, מטרת שכירות מוגדרת, זכויות התאמה ושיפוץ, חלוקת האחריות לתשלומים לצד שלישי ותקופות אופציה. בשכירות למגורים ההתמקדות היא בערובות, בתיקונים ובעילות הביטול. בשני המקרים ההגדרה של הפרה יסודית היא הסעיף שקובע מה יקרה ביום המחלוקת, וזה נכון גם כאשר הצדדים מסיימים בהסכמה. גם אז כדאי שהנוסח יעבור בדיקה, במיוחד כשקיימים ערבים, ורקע נוסף לכך מופיע בסקירת המשרד בתחום עורך דין מקרקעין.
ליווי בחיפה ובקריות: שוק השכירות ובית משפט השלום בחיפה
שוק השכירות בחיפה ובקריות בנוי אחרת משוק המרכז. חלק ניכר מהעסקאות הן ביחידות דיור בבתים פרטיים, בדירות מפוצלות ובדירות ותיקות שעברו התאמה, ולא בבנייני מגורים חדשים עם חברת ניהול.
לכך יש שתי השלכות מעשיות. הראשונה נוגעת ליחידות בבית המשכיר, שכאמור אינן מוחרגות מסימן ו'. חוזה שנוסח ליחידה בקרית מוצקין או בשכונה בחיפה כפוף בדיוק לאותן הוראות שחלות על דירה שלמה, לרבות תקרת הערובות וחובת התיקונים בתוך 30 ימים. השנייה נוגעת להשכרה לסטודנטים בחיפה. מעונות לסטודנטים מוחרגים מסימן ו' לפי סעיף 25טו(א), אבל דירה פרטית שמושכרת לסטודנט אינה מעון ואינה מוחרגת. גם השכרה קצרה לחודשי הקיץ ראויה לתשומת לב, מפני שחוזה לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים ובלי ברירת הארכה נמצא מחוץ לתחולת סימן ו', ואילו חוזה זהה עם אופציה להארכה נמצא בתוכה.
בהיבט הדיוני, תביעת פינוי מושכר בגין דירה בחיפה או בקריות מוגשת לבית משפט השלום בחיפה, ולוחות הזמנים הקצרים של תקנה 81 חלים עליה במלואם. המשמעות היא שהמשכיר חייב להגיע עם חוזה, ערובות ותיעוד הודעות מסודר עוד לפני ההגשה, שכן אין קדם משפט שבו אפשר להשלים חסרים. המשרד מלווה עסקאות שכירות ותיקי פינוי מעורך דין בחיפה ובאזור הקריות, ומרכז את פעילות התחום בעמוד עורך דין שכירות.
כמה עולה עורך דין לחוזה שכירות: מחירון המשרד
שלושת השירותים המבוקשים ביותר בתחום השכירות מתומחרים בטווח קבוע, כדי שיהיה אפשר להחליט לפני שפונים. הטווח נגזר ממורכבות הנכס, ממספר הצדדים והערבים, ומהיקף הליווי שנדרש אחרי החתימה.
| השירות | מה הוא כולל | הטווח |
|---|---|---|
| עריכת חוזה שכירות | ניסוח חוזה מותאם לנכס ולצדדים, הגדרת ההפרות היסודיות, מנגנון הפיצוי המוסכם, הערובות ותנאי מימושן, וליווי עד החתימה | 5,000 עד 7,500 שקלים |
| בדיקת חוזה לפני חתימה | מעבר על טיוטה שהוגשה לכם ומתן הערות. בלי כתיבה מחדש ובלי תיקונים בגוף החוזה | 2,500 עד 3,500 שקלים |
| תביעת פינוי מושכר | הכנת התביעה והגשתה במסלול המהיר, ניהול ההליך עד פסק הדין | 8,500 עד 13,500 שקלים |
הסכומים אינם כוללים מס ערך מוסף, ואינם כוללים אגרות בית משפט. אגרת תביעת הפינוי משולמת בנפרד ונקבעת בתקנות. ההפרש בין בדיקת טיוטה לבין עריכת חוזה מלא הוא הפרש של תפקיד: בבדיקה אתם מקבלים רשימת הערות ומחליטים מה לעשות איתה, ובעריכה החוזה נכתב מראש כך שהסעיפים הקריטיים כבר נמצאים בו.
שורה תחתונה מספרית: בדיקת טיוטה עולה פחות מרבע מתביעת פינוי ממוצעת, ותביעת פינוי אחת עולה יותר מעריכת חוזה מלא. זה ההיגיון שמאחורי ההמלצה לטפל בחוזה בשלב הניסוח ולא בשלב הסכסוך.
שאלות נפוצות על חוזה שכירות ועל עורך דין לחוזה שכירות
כמה עולה עורך דין לחוזה שכירות?
במשרד מלכא ושות' עריכת חוזה שכירות מתומחרת בטווח של 5,000 עד 7,500 שקלים, בדיקת חוזה לפני חתימה במתן הערות בלבד בטווח של 2,500 עד 3,500 שקלים, ותביעת פינוי מושכר בטווח של 8,500 עד 13,500 שקלים. הסכומים אינם כוללים מס ערך מוסף ואינם כוללים אגרות בית משפט. המיקום בתוך הטווח נגזר ממורכבות הנכס, ממספר הצדדים והערבים ומהיקף הליווי הנדרש אחרי החתימה.
האם חובה עורך דין לחוזה שכירות?
אין בסימן ו' לחוק השכירות והשאילה הוראה שמחייבת שהחוזה ייערך בידי עורך דין. עם זאת, סימן ו' כולל הוראות שאי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר, וחוזה שמכיל תניות כאלה מייצר ביטחון מדומה למשכיר וסיכון לשוכר. בנוסף, מסלול תביעת הפינוי המהיר עובד רק כשהחוזה נוסח כך שהוא אפשרי. הבדיקה נועדה לוודא את שני אלה לפני החתימה.
מי משלם על עורך הדין, המשכיר או השוכר?
הנוהג הוא שכל צד נושא בשכר הטרחה של עורך הדין שלו. הנוהג הזה גם בטוח יותר מבחינה משפטית, מפני שסעיף 25ט(ב) אוסר להטיל על השוכר במישרין תשלומים שאינם ברשימה שבסעיף 25ט(א), ובכללם תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי. באותו סעיף נאסר גם להטיל על השוכר דמי תיווך כשהמתווך פעל מטעם המשכיר.
מה גובה הפיקדון המותר לפי חוק?
סעיף 25י(ב) קובע שערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, ובכללן מזומן וערבות בנקאית, לא יעלו במצטבר על הנמוך מבין שניים: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. שטר חוב, שיק ביטחון וכתב ערבות של ערבים אינם כרוכים בהוצאה כספית לשוכר ולכן אינם נספרים בתקרה. הערובה מושבת תוך 60 ימים מהשבת הדירה או מפירעון החובות, לפי המאוחר.
האם אפשר לכתוב בחוזה שהשוכר מוותר על תיקונים?
לא בשכירות למגורים שסימן ו' חל עליה. סעיף 25יד(2) אוסר התניה על סעיף 25ח, אלא לטובת השוכר, ולכן ויתור על חובת התיקונים אינו תופס. סעיף 25ח(ב) מחייב את המשכיר לתקן ליקוי שאינו קל ערך תוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מהדרישה, ופגם דחוף תוך שלושה ימים. ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר של השוכר נשאר באחריותו לפי סעיף 25ח(א).
כמה זמן לוקחת תביעת פינוי?
תקנות סדר הדין האזרחי קובעות לוחות זמנים מקוצרים. כתב ההגנה מוגש תוך 30 ימים מהמצאת כתב התביעה, לא מתקיימת ישיבת קדם משפט, ומועד הדיון לא יהיה מאוחר מ-30 ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון. פסק הדין יינתן תוך 14 יום מתום הדיון. אלה המועדים שבתקנות, והם מתקיימים כשהתביעה הוגשה במסלול הנכון ובלי סעדים נוספים.
האם חוזה שכירות בוואטסאפ תקף?
גם אם הצדדים סיכמו הכול בהודעות, לא נוצרו בכך המנגנונים שעליהם נשענת אכיפה. אין פיצוי מוסכם לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אין ערובות שניתן לממש, ואין הגדרה של הפרה יסודית ושל עילות הפינוי. בשכירות למגורים ההוראות של סימן ו' חלות ממילא ואינן ניתנות להתניה לרעת השוכר, אך הצדדים נותרים ללא תיעוד מסודר של מה שהוסכם. לכן ההסכמות מועברות לחוזה כתוב.
מה עושים אם השוכר לא משלם?
אי תשלום דמי שכירות הוא אחת מארבע העילות שסעיף 25י(ג) מתיר לממש בגינן ערובה. לפני המימוש נדרשת הודעה מראש ומתן הזדמנות לתקן לפי סעיף 25י(ד), ולכן מכתב דרישה מתועד הוא הצעד הראשון. אם ההפרה נמשכת, ממשים את הערובות ומגישים תביעה לפינוי מושכר בלא לצרף לה סעדים כספיים, שאותם אפשר לתבוע בהליך נפרד. פעולה עצמית של המשכיר, כמו החלפת מנעול, אינה חלופה חוקית.
האם עורך דין יכול לייצג את שני הצדדים?
בעסקת שכירות קיים ניגוד עניינים מובנה בין הצדדים: גובה הערובות, עילות המימוש, חלוקת התשלומים וזכות הביטול הם בדיוק הנקודות שבהן האינטרסים הפוכים. הנוהג המקובל הוא שעורך הדין עורך את החוזה עבור צד אחד, והצד השני מביא אותו לבדיקה עצמאית. כך כל צד מקבל ייעוץ שמייצג את האינטרס שלו, והחוזה עדיין נחתם במסמך אחד.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
