סכסוך ירושה בין אחים על דירת ההורים: פירוק שיתוף ודמי שימוש
כשאחים לא מסכימים מה לעשות בדירת ההורים, מכריע בית המשפט לענייני משפחה. בחלוקת עיזבון הדירה נמסרת ליורש שמציע לפחות את מחיר השוק, ואם אין מציע היא נמכרת (סעיף 113 לחוק הירושה). אחים שרשומים כבעלים רשאים בכל עת לדרוש פירוק שיתוף, ואח שגר בדירה לבדו חייב לאחרים שכר ראוי לפי חלקם (סעיפים 37 ו-33 לחוק המקרקעין).
סכסוך ירושה בין אחים על דירת ההורים מוכרע, כשאין הסכמה, בבית המשפט לענייני משפחה. החוק נותן לו שני כלים. כל עוד העיזבון לא חולק, חוק הירושה, התשכ"ה-1965, קובע שדירה שאינה ניתנת לחלוקה תימסר ליורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר, ולא פחות ממחיר השוק. אם אף יורש לא רוצה לקנות, הדירה נמכרת והכסף מתחלק (סעיף 113). לצד זה, לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כל שותף בדירה רשאי "בכל עת" לדרוש פירוק שיתוף (סעיף 37). שותף שמשתמש בדירה חייב לשותפים האחרים "שכר ראוי" (סעיף 33).
המאמר מיועד לאחים שאחד מהם גר בדירת ההורים ומסרב לצאת, לאח שרוצה למכור ונתקל בסירוב, ולאח שגר בדירה ורוצה לדעת מה מותר לו. פתרון בהסכמה חוסך זמן וכסף, אבל כשהוא לא מגיע, המתנה פועלת לרעת כולם. הדירה עומדת, ההוצאות מצטברות, והוויכוח על דמי השימוש גדל מחודש לחודש. ליווי של עורך דין ירושה כבר בשלב הצו והחלוקה עוזר להגדיר מראש מי גר, מי משלם ואיך מוכרים.
מי מחליט מה עושים בדירת ההורים כשהאחים לא מסכימים?
כשאין הסכמה, מחליט בית המשפט. סעיף 122(א) לחוק הירושה קובע שבניהול העיזבון היורשים חייבים לפעול בהסכמה, ו"בענין שדעותיהם חלוקות יפעלו כפי שיחליט בית המשפט". לפי סעיף 122(ב), פעולה של אח אחד טעונה הסכמת האחרים או אישור בית המשפט. חריג אחד: בעניין שאינו סובל דיחוי, כמו תיקון נזילה, כל יורש רשאי לפעול לבד.
אם מונה מנהל עיזבון, התמונה משתנה. לפי סעיף 121(א), היורשים אינם רשאים לעשות דבר בעיזבון בלי רשותו או רשות בית המשפט. כשהדירה רשומה על שם האחים כבעלים משותפים, רלוונטי גם סעיף 30 לחוק המקרקעין: בעלי רוב החלקים מחליטים על ניהול ושימוש רגילים, ומה שחורג מהם דורש הסכמת כולם.
שלושה אחים בחלקים שווים יכולים אפוא להחליט ברוב של שניים בענייני ניהול רגילים. מכירה של הדירה כולה דורשת הסכמה של כולם או צו של בית המשפט. כשהאחים כבר רשומים כבעלים, כל אח רשאי להעביר את חלקו שלו לפי סעיף 34. לפני חלוקת העיזבון, סעיף 7(ד) לחוק הירושה אוסר להעביר זכות של יורש בנכס מסוים.
אח אחד גר בדירה: מה מותר לו?
אח שגר עם ההורה בדירה ערב מותו רשאי להמשיך לגור בה שישה חודשים אחרי הפטירה. סעיף 108(א) לחוק הירושה נותן את הזכות הזו לכל מי שגר עם המוריש, שלושה חודשים, וליורש שישה חודשים. הזכות אינה גורעת מחלקו של האח בירושה ואינה מחייבת אותו כלפי העיזבון.
אחרי התקופה הזו יש הגנה נוספת. לפי סעיף 115(א), בן הזוג, הילדים וההורים שגרו עם המוריש ערב מותו בדירה שבבעלותו רשאים להמשיך לגור בה "כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה". דמי השכירות, התקופה והתנאים נקבעים בהסכם, ובאין הסכם, בידי בית המשפט. לפי סעיף 115(ב), בית המשפט רשאי לקבוע שימשיך לגור רק מי שאין לו דירה אחרת, או רק בחלק מהדירה.
אח שלא גר עם ההורה ונכנס לדירה אחרי הפטירה נשען על כלל אחר. לפי סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, כל שותף רשאי להשתמש שימוש סביר במקרקעין המשותפים, "ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". בדירה אחת, מגורים של אח אחד מונעים בפועל שימוש דומה של האחרים, ולכן הם מעוררים את שאלת התשלום.
דמי שימוש ראויים: מתי אח שגר בדירה צריך לשלם לאחרים?
אח שמשתמש בדירה המשותפת חייב לאחיו תשלום לפי חלקם. סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע ש"שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש". החוק אינו קובע סכום, ונקודת מוצא טבעית לחישוב היא דמי השכירות שהדירה יכולה להניב בשוק.
לדוגמה, נניח ששלושה אחים ירשו דירה בחלקים שווים, ודמי השכירות הראויים בה הם 6,000 שקלים לחודש. אח אחד גר בה לבדו. לכל אחד משני האחרים מגיע שליש, כלומר 2,000 שקלים לחודש. אחרי שנתיים של מגורים, מדובר ב-48,000 שקלים לכל אח.
החוב הזה אינו חד צדדי. לפי סעיף 32(א), כל שותף נושא לפי חלקו בהוצאות ההחזקה התקינה והניהול, ולפי סעיף 32(ב) מי ששילם יותר מחלקו רשאי לגבות את ההפרש מהאחרים. סעיף 36 מאפשר לקזז חובות הדדיים שנובעים מהשיתוף. אח שגר בדירה ומימן תיקון גג או החלפת צנרת יכול לקזז את חלקם של אחיו מדמי השימוש שהוא חייב.
תביעה כספית לדמי שימוש מתיישנת אחרי שבע שנים, לפי סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. כדי למנוע ויכוח בשאלה אם המגורים היו בהסכמה, שלחו לאח שגר בדירה דרישה בכתב, עם הערכה של דמי השכירות.
אח מסרב למכור את הדירה: מה אפשר לעשות?
אח אחד לא יכול למנוע לאורך זמן את מכירת דירה משותפת. שתי הדרכים מובילות לבית המשפט. הראשונה היא תביעה לחלוקת העיזבון לפי חוק הירושה. לפי סעיף 113(א), נכס שאינו ניתן לחלוקה נמסר ליורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק. לפי סעיף 113(ב), אם אף יורש לא מסכים לרכוש, הנכס נמכר ודמי המכר מתחלקים.
הדרך השנייה היא תביעה לפירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין. סעיף 37(א) קובע ש"כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". לפי סעיף 39, מקרקעין שניתן לחלק מחולקים בעין. לפי סעיף 40(א), מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או שחלוקתם תגרום "הפסד ניכר", נמכרים והפדיון מתחלק. דירה אחת בבניין משותף היא בדרך כלל נכס שאינו ניתן לחלוקה בעין.
לפי סעיף 40(ב), המכירה נעשית כמו מכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת. גם סעיף 113(ג) לחוק הירושה מאפשר לבית המשפט לבחור את דרך המכירה ולקבוע את תנאי התשלום. מכירה בצו בית משפט עוברת דרך הליך משפטי שלם, עם הוצאותיו, וזה שיקול שכדאי להציג גם לאח המסרב. נוסח חוק המקרקעין בנבו כולל את סעיפי השיתוף והפירוק המלאים.
חלוקה, פירוק שיתוף או מנהל עיזבון: השוואת המסלולים
הבחירה במסלול תלויה בשלב שבו נמצא העיזבון ובמה שכל אח רוצה להשיג.
| מסלול | מתי מתאים | מה קובע החוק | איך זה נגמר |
|---|---|---|---|
| הסכם חלוקה בין האחים | יש הסכמה על מי מקבל את הדירה ובאיזה מחיר | חוק הירושה, סעיף 110(א); כללי סעיפים 112 עד 117 לא חלים (110(ד)) | רישום לפי ההסכם, אפשר לתת לו תוקף של פסק דין |
| חלוקת עיזבון בצו בית המשפט | העיזבון לא חולק ואין הסכמה | חוק הירושה, סעיפים 111 ו-113 | הדירה ליורש המרבה במחיר, ואם אין מציע, מכירה |
| תביעה לפירוק שיתוף | האחים רשומים כבעלים משותפים ואחד רוצה לצאת | חוק המקרקעין, סעיפים 37 עד 40 | חלוקה בעין, ובדירה אחת בדרך כלל מכירה וחלוקת הפדיון |
| תביעה לדמי שימוש | אח אחד גר בדירה או משכיר אותה לבדו | חוק המקרקעין, סעיפים 33 ו-36 | חיוב כספי לפי החלקים, בקיזוז הוצאות |
| מינוי מנהל עיזבון | הקיפאון מונע כל פעולה, יש חובות או נכסים נוספים | חוק הירושה, סעיפים 78, 82 ו-97 | מנהל שמציע תכנית חלוקה ומבקש אישור למכירה |
אח רוצה לקנות את חלקם של האחרים: באיזה מחיר?
אח שקונה את הדירה במסגרת חלוקת העיזבון משלם לפחות את מחיר השוק. זו לשון סעיף 113(א), והסכום שהוא מציע נזקף על חשבון חלקו בעיזבון, כך שהוא משלם במזומן רק את העודף. לפי סעיף 109(א), הנכסים מחולקים לפי שוויים בזמן החלוקה, ולא לפי שוויים ביום הפטירה.
הערכת שווי מוטעית ניתנת לתיקון. לפי סעיף 120(א), אם התברר ששומת נכס הייתה מוטעית ביותר משישית, מי שקיבל יותר מחזיר את ההפרש. לכן כדאי להסכים מראש על שמאי אחד, או לבקש מבית המשפט למנות שמאי.
לקנייה כזו יש גם השלכת מס. לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), חלוקה ראשונה של העיזבון אינה מכירה. אבל כשאח משלם לאחיו כסף שאינו מנכסי העיזבון, רואים את החלק שבעדו שילם כאילו נמכר, וחלים עליו מס שבח ומס רכישה, בכפוף לפטורים.
משכנתה והוצאות אחזקה: מי משלם עד שהדירה נמכרת?
עד שהדירה נמכרת, כל אח נושא בהוצאות ההחזקה לפי חלקו. כך קובע סעיף 32(א) לחוק המקרקעין לגבי שותפים. לפי סעיף 109(ב) לחוק הירושה, גם הפחת והתשלומים שמוטלים על נכסי העיזבון בין הפטירה לחלוקה שייכים לעיזבון.
משכנתה שנשארה על הדירה אינה נעלמת. לפי סעיף 101, החוק אינו פוגע בגביית חוב מובטח מתוך הבטוחה. לפי סעיף 126, עד חלוקת העיזבון היורשים אחראים לחובות העיזבון רק בנכסי העיזבון, ולא מכספם הפרטי. אח שממשיך לשלם את המשכנתה כדי למנוע הליכי מימוש משלם יותר מחלקו, ולכן כדאי לתעד כל תשלום לצורך קיזוז.
לדוגמה, נניח שאח שילם במשך שנה 3,000 שקלים לחודש משכנתה, ושני אחיו לא השתתפו. הוא שילם 36,000 שקלים, מתוכם 24,000 מעבר לחלקו, וזה סכום שכדאי להעלות כבר במשא ומתן על חלוקת כספי המכירה.
מתי כדאי לבקש מינוי מנהל עיזבון?
מנהל עיזבון מתאים כשהסכסוך משתק את הטיפול בעיזבון כולו, ולא רק בדירה. לפי סעיף 78 לחוק הירושה, בית המשפט ממנה מנהל לבקשת כל מעוניין, ובקשה בהסכמת כל הצדדים אפשר להגיש לרשם לענייני ירושה. לפי סעיף 77, עד המינוי בית המשפט רשאי לנקוט אמצעים לשמירת העיזבון, ובהם מינוי מנהל עיזבון זמני.
סעיף 82 מגדיר את תפקידיו: לכנס את נכסי העיזבון, לנהל אותם, לסלק את החובות ולחלק את היתרה. לפי סעיף 110(ב), המנהל מציע ליורשים תכנית חלוקה ומנסה להביא להסכמה. מנהל עיזבון אינו רשאי למכור את הדירה לבד: לפי סעיף 97, הוא צריך לכך אישור מראש של בית המשפט.
את שלבי החלוקה, סדר העדיפויות של החובות ומה קורה כשיש צוואה פירטנו במאמר על חלוקת עיזבון בין היורשים.
איפה מגישים תביעה בסכסוך ירושה בין אחים?
תביעה בסכסוך ירושה בין אחים מוגשת לבית המשפט לענייני משפחה. סעיף 1(2) לחוק בית המשפט לעניני משפחה, התשנ"ה-1995, כולל בסמכותו תובענה אזרחית בין אדם לבין אחיו שעילתה סכסוך בתוך המשפחה. זה נכון "יהא נושאה או שוויה אשר יהא". סעיף 1(6)(ה) מוסיף כל תובענה לפי חוק הירושה, ולפי סעיף 151 לחוק הירושה זו הערכאה המוסמכת לפיו.
לפי תקנה 10(א) לתקנות הירושה, תובענה בענייני ירושה מוגשת לבית המשפט שבתחום שיפוטו היה מושב המוריש. בניגוד לסכסוכים בין בני זוג, אין חובה להגיש קודם בקשה ליישוב סכסוך. החוק להסדר התדיינויות בסכסוכי משפחה, התשע"ה-2014, חל על תובענות בין בני זוג, בין הורים או בין הורים לילדיהם, ולא על תובענה בין אחים.
סכסוך על דירת ההורים: מה עושים עכשיו
- מיד אחרי הפטירה: צו ירושה או צו קיום. בלי הצו אי אפשר לרשום, לחלק או למכור.
- בחודש הראשון: נסח טאבו ותיעוד. לבדוק משכנתה ועיקולים, ולצלם את מצב הדירה ואת מי שגר בה.
- לפני שנגמרים שישה חודשים: דרישה בכתב. לאח שגר בדירה, עם הצעה לתשלום שכר ראוי או למכירה.
- במקביל: הערכת שווי. שמאי מוסכם לשווי הדירה ולדמי השכירות הראויים.
- לפני תביעה: ניסיון להסכם. גישור או משא ומתן על קנייה בידי אחד האחים או מכירה משותפת.
- לאורך כל הדרך: תיעוד הוצאות. משכנתה, ועד בית ותיקונים, לצורך קיזוז.
- אם אין הסכמה: תביעה לבית המשפט לענייני משפחה. לחלוקת העיזבון או לפירוק שיתוף, ולצדה תביעה לדמי שימוש.
שאלות נפוצות על סכסוך ירושה בין אחים על דירה
אח אחד גר בדירת ההורים ומסרב לצאת. מה עושים?
אם הוא גר עם ההורה ערב מותו, הוא רשאי להמשיך לגור בדירה שישה חודשים לפי סעיף 108 לחוק הירושה. אחר כך אפשר לדרוש ממנו בכתב דמי שימוש או מכירה. אם אין הסכמה, תובעים בבית המשפט לענייני משפחה חלוקת עיזבון או פירוק שיתוף, יחד עם דמי שימוש.
האם אח שגר בדירה שירשנו חייב לשלם לנו דמי שימוש?
כן, לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין שותף שמשתמש בדירה המשותפת חייב לשותפים האחרים שכר ראוי לפי חלקם. החוק אינו קובע סכום, ונקודת מוצא טבעית היא דמי השכירות בשוק. מהסכום אפשר לקזז הוצאות אחזקה שהאח שילם מעבר לחלקו, לפי סעיפים 32 ו-36.
אפשר להכריח אח למכור את חלקו בדירת ירושה?
כן, באמצעות בית המשפט. כל שותף רשאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, ודירה שאינה ניתנת לחלוקה נמכרת והפדיון מתחלק. בחלוקת עיזבון, לפי סעיף 113 לחוק הירושה, הדירה נמסרת ליורש שמציע מחיר השוק או יותר, ואם אין מציע היא נמכרת.
איזה בית משפט דן בסכסוך ירושה בין אחים?
בית המשפט לענייני משפחה, לפי סעיף 1 לחוק בית המשפט לעניני משפחה וסעיף 151 לחוק הירושה. התביעה מוגשת לבית המשפט שבתחום שיפוטו היה מושב המוריש. בסכסוך בין אחים אין חובה להגיש קודם בקשה ליישוב סכסוך.
אחי רוצה לקנות את הדירה. באיזה מחיר הוא צריך לשלם?
בחלוקה בצו בית המשפט, לפחות מחיר השוק לפי סעיף 113 לחוק הירושה, לפי השווי בזמן החלוקה. הסכום נזקף על חשבון חלקו בעיזבון. אם יתברר שהשומה הייתה מוטעית ביותר משישית, מי שקיבל יותר יחזיר את ההפרש לפי סעיף 120.
מי משלם את המשכנתה על דירת הירושה עד שהיא נמכרת?
המשכנתה נגבית מהדירה עצמה, ועד חלוקת העיזבון היורשים אחראים לחובות רק בנכסי העיזבון, לפי סעיף 126 לחוק הירושה. אח שמשלם את התשלומים כדי למנוע מימוש משלם יותר מחלקו. כדאי לתעד כל תשלום כדי לקזז אותו מכספי המכירה.
משרד מלכא ושות' בחיפה מטפל בסכסוכי ירושה בין אחים: הסכמי חלוקה, דרישות לדמי שימוש, תביעות לחלוקת עיזבון ולפירוק שיתוף, ומינוי מנהל עיזבון. עורך דין ירושה יכול לבדוק באיזה מסלול נכון לפעול לפני שהמחלוקת מגיעה לבית המשפט.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
