הוצאת דייר מהבית: ההליך המהיר לפינוי מושכר (פרק ט"ז4), כמה זמן זה לוקח ומה עולה
הוצאת דייר מהבית נעשית רק בפסק דין ובביצוע דרך ההוצאה לפועל, ולא בהחלפת מנעול. לשוכר עם חוזה המסלול הוא תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי: כתב הגנה בתוך 30 יום, דיון בתוך 30 יום, ופינוי בפועל בתוך חודשיים עד ארבעה חודשים, בעלות כוללת של 6 עד 20 אלף שקל שרובה נפסקת לחובת הדייר. לבן משפחה בלי חוזה ולדייר מוגן המסלול שונה וארוך יותר.
הוצאת דייר מהבית נעשית רק בפסק דין ובביצוע דרך לשכת ההוצאה לפועל, ולא בכוחות עצמכם: החלפת מנעול או ניתוק חשמל הם עבירה ועוולה גם כשהדייר לא שילם חודשים. המסלול לשוכר עם חוזה הוא תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, שבו כתב הגנה מוגש בתוך 30 יום והדיון נקבע בתוך 30 יום נוספים. הזמן הריאלי מהמכתב הראשון ועד פינוי בפועל הוא חודשיים עד ארבעה חודשים, והעלות הכוללת, כולל אגרות, הוצאות ביצוע ושכר טרחה, נעה בין כמה אלפי שקלים לכ-20 אלף שקל, ורובה נפסקת בסוף לחובת הדייר.
המאמר נכתב למשכירים שהשוכר שלהם הפסיק לשלם או מסרב לצאת בתום החוזה, אבל גם למי שהדייר אצלו אינו שוכר בכלל: בן זוג לשעבר, ילד בוגר, הורה או דייר בלי חוזה, שלגביהם המסלול שונה. מי שמזהה נכון את סוג הדייר בהתחלה חוסך לעצמו תביעה שנמחקת בגלל מסלול שגוי.
האם הדייר הוא שוכר, דייר מוגן או בן משפחה? זה קובע את המסלול
שוכר עם חוזה בכתב מפונה בהליך המהיר; דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר מפונה רק בעילות שבחוק ובתביעה רגילה; ובן משפחה או דייר בלי חוזה מפונה בתביעה לסילוק יד לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. שלושת המסלולים נבדלים בזמן, בעלות ובראיות.
| סוג הדייר | המסלול | הבסיס המשפטי | זמן ריאלי | מה צריך להוכיח |
|---|---|---|---|---|
| שוכר עם חוזה בכתב | תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר | פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי | 2 עד 4 חודשים עד פינוי בפועל | החוזה, ההפרה או תום התקופה, מכתב דרישה |
| שוכר בלי חוזה בכתב | תביעת פינוי בסדר דין רגיל | חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 | 6 עד 12 חודשים | קיום השכירות, תנאיה וסיומה, בעדויות ובתשלומים |
| דייר מוגן | תביעת פינוי בעילה מהחוק | סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 | שנה ויותר | עילת פינוי מוכרת, ולעיתים דיור חלופי |
| בן משפחה או בן זוג לשעבר בלי חוזה | תביעה לסילוק יד וסעד הצהרתי | סעיף 16 לחוק המקרקעין; דיני רשות חינם | 6 עד 12 חודשים | הבעלות, ביטול הרשות, הודעה סבירה מראש |
| פולש שנכנס בלי רשות | סילוק יד; דין עצמי בתוך 30 יום | סעיפים 16 ו-18 לחוק המקרקעין | ימים עד חודשים | הבעלות והפלישה |
שלב 1: מכתב התראה שמכין את התביעה
המכתב הראשון הוא לא רק אזהרה אלא הראיה הראשונה בתיק, ולכן הוא מפרט את ההפרה או את תום החוזה, דורש פינוי ומסירת חזקה במועד מוגדר, ומודיע שאם הדייר לא יפנה תוגש תביעה והוא יחויב בהוצאות. שולחים אותו בדואר רשום עם אישור מסירה ובמקביל בהודעה כתובה, ושומרים את הכל. מועד הפינוי המקובל במכתב הוא 7 עד 14 ימים, ובחוזה שהסתיים אפשר לדרוש פינוי מיידי. בחיפה ובצפון אנחנו רואים שכשליש מהשוכרים מפנים אחרי מכתב מנומק מעורך דין, בלי תביעה, וזה השלב שבו כדאי שעורך דין מקרקעין ייכנס לתמונה.
שלב 2: תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר (פרק ט"ז4) - תנאי סף ומסמכים
ההליך המהיר פתוח למשכיר שעומד בשלושה תנאים: יש חוזה שכירות בכתב, השוכר אינו דייר מוגן, והתביעה היא לפינוי בלבד בלי סעד כספי. כתב התביעה קצר, מצרפים אליו את החוזה, את מכתב ההתראה עם אישור המסירה, תצהיר של המשכיר וכל מסמך שמוכיח את ההפרה, כמו פירוט תשלומים. את חוב השכירות תובעים בנפרד. מי שאין לו חוזה בכתב מגיש תביעת פינוי רגילה, ומי שהשוכר שלו טוען לדיירות מוגנת צריך להתמודד קודם עם הטענה הזו.
את השלבים המעשיים של פינוי מושכר כשהשוכרים לא מוכנים לפנות פירטנו בנפרד, וכאן נתמקד בלוחות הזמנים ובעלויות. משכיר שמסתמך על סעיפים פסולים בהסכמי שכירות עלול לגלות שבית המשפט מתעלם מהם בדיון הפינוי, למשל סעיף שמתיר למשכיר להחליף מנעול או ויתור של השוכר על זכויות מחוק השכירות והשאילה.
כמה זמן זה לוקח? ציר זמן מלא מההתראה ועד פסק דין
| יום | מה קורה | אם השוכר לא מגיש הגנה | אם השוכר מגיש הגנה |
|---|---|---|---|
| יום 0 | מכתב התראה בדואר רשום ובהודעה | ||
| יום 7 עד 14 | חלף מועד הפינוי; הגשת התביעה ותשלום האגרה | ||
| יום 14 עד 25 | המצאת כתב התביעה לשוכר | ||
| יום 25 עד 55 | 30 יום לכתב הגנה | בקשה לפסק דין בהיעדר הגנה; פסק דין בתוך ימים עד שבועות | כתב הגנה מוגש; בית המשפט קובע דיון |
| יום 55 עד 85 | דיון בתוך 30 יום מהגשת ההגנה | פתיחת תיק בהוצאה לפועל | דיון, לרוב יחיד, עם חקירת המצהירים |
| יום 85 עד 100 | פסק דין | אזהרה לשוכר | פסק דין לפינוי, לרוב עם מועד של 15 עד 30 יום |
| יום 100 עד 150 | ביצוע בהוצאה לפועל | פינוי בפועל | אזהרה, תיאום קבלן ומשטרה, פינוי בפועל |
מהפרקטיקה שלנו: משכיר מקריית מוצקין פנה אלינו אחרי שלושה חודשים בלי תשלום. מכתב ההתראה יצא באותו יום, התביעה הוגשה 10 ימים אחר כך לבית משפט השלום בחיפה, השוכר לא הגיש הגנה, ופסק דין בהיעדר הגנה ניתן 44 יום מההגשה. הפינוי בפועל בוצע 49 יום אחרי כן, סך הכל 103 ימים מהמכתב הראשון.
שלב 3: ביצוע פסק הדין בהוצאה לפועל, משטרה ומוביל
אחרי פסק הדין, אם הדייר לא פינה במועד שנקבע, פותחים תיק בלשכת ההוצאה לפועל בבקשה לביצוע פסק דין לפינוי מקרקעין לפי סעיף 64 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, בטופס מקוון באתר רשות האכיפה והגבייה. הלשכה שולחת לדייר אזהרה עם מועד לפינוי מרצון, בדרך כלל 20 יום. חלף המועד, הזוכה מבקש ביצוע בפועל: הלשכה מתאמת מועד עם קבלן פינוי, מנעולן ומשטרה, ובעל הדירה או בא כוחו נוכחים. המשטרה מלווה את הפינוי, אבל אינה מפנה בעצמה בלי צו.
מיטלטלין שהדייר השאיר נרשמים בפרוטוקול, מועברים לאחסון על חשבון הזוכה בשלב הראשון, והדייר מקבל הודעה לאסוף אותם. חפצים שלא נאספו בתוך התקופה שקבעה הלשכה נמכרים או מושמדים לפי החלטת רשם ההוצאה לפועל, והוצאות האחסון נזקפות לחובת הדייר. אל תוציאו חפצים בעצמכם לפני הפינוי הרשמי, גם אחרי פסק הדין.
כמה זה עולה? אגרות, הוצאות ביצוע ושכר טרחה
העלות הכוללת של הוצאת שוכר בהליך המהיר, מהמכתב ועד הפינוי, נעה בדרך כלל בין 6 ל-20 אלף שקל, ורובה נפסקת בסוף לחובת השוכר, גם אם גבייתה ממנו תלויה ביכולתו. הסכומים בטבלה מתעדכנים בתקנות ובתעריפי הקבלנים, ולכן מוצגים כטווחים.
| הרכיב | עלות טיפוסית | הערה |
|---|---|---|
| אגרת תביעה לפינוי מושכר | אגרה קבועה של כמה מאות שקלים לסעד שאינו כספי | לפי תקנות בתי המשפט (אגרות), תשס"ז-2007; מתעדכנת |
| אגרת פתיחת תיק בהוצאה לפועל | מאות שקלים | נזקפת לחובת החייב |
| קבלן פינוי ומוביל | 2,000 עד 6,000 שקל | לפי גודל הדירה וכמות התכולה |
| מנעולן | 300 עד 800 שקל | |
| אחסון מיטלטלין | מאות שקלים לחודש | לתקופה שקובעת הלשכה |
| שכר טרחת עורך דין | 5,000 עד 15,000 שקל | גבוה יותר בתיק שנוהל עד הוכחות; בית המשפט פוסק הוצאות |
מה קורה עם חוב השכירות והנזקים - תביעה נפרדת?
כן, ההליך המהיר מיועד לפינוי בלבד, ואת חוב השכירות, דמי השימוש על התקופה שאחרי הביטול והנזקים לדירה תובעים בתביעה כספית נפרדת, בבית משפט השלום או בתביעות קטנות כשהסכום בתוך התקרה. לפני התביעה מקזזים את הפיקדון וממשים בטוחות לפי הכללים בחוק השכירות והשאילה, ואת היתרה תובעים. שטר חוב מגישים ישירות לביצוע בהוצאה לפועל, אחרי הודעה לשוכר, וזה לעיתים מהיר יותר מתביעה.
הוצאת בן זוג לשעבר, ילד בוגר או דייר ללא חוזה מהבית
מי שגר בדירה שלכם בלי חוזה ובלי לשלם, כמו בן זוג לשעבר, ילד בוגר, הורה או חבר, הוא בדרך כלל "בר רשות" שקיבל רשות חינם, והרשות ניתנת לביטול בהודעה סבירה מראש; אחרי שהרשות בוטלה והוא לא יצא, מגישים תביעה לסילוק יד לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין, ולא תביעה בהליך המהיר. בית המשפט בוחן אם הרשות הייתה הדירה, כמה זמן נמשכה, האם המחזיק השקיע בנכס בהסתמך עליה, ומה הודעה סבירה בנסיבות: לבן זוג שגר עשור בבית ייתנו חודשים, לאורח שהתארח שנה ייתנו שבועות.
בבני זוג נשואים או ידועים בציבור העניין מסתבך, כי לבן הזוג עשויות להיות זכויות בדירה מכוח חזקת השיתוף או הסכם ממון, ואז המסלול הוא בבית המשפט לענייני משפחה ולא תביעת סילוק יד רגילה. מהפרקטיקה שלנו: אם מחיפה ביקשה להוציא מדירתה בן בוגר בן 34 שסירב לעבוד ולשלם. שלחנו הודעת ביטול רשות עם 90 יום לפינוי, ואחריה תביעה לסילוק יד בבית משפט השלום בחיפה. הבן לא התגונן, פסק הדין ניתן בתוך ארבעה חודשים, והפינוי בוצע בהוצאה לפועל חודשיים אחר כך.
פינוי דייר מוגן: למה זה סיפור אחר לגמרי
דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, מפונה רק באחת העילות שבסעיף 131 לחוק, כמו אי תשלום דמי שכירות למרות התראה, נזק לנכס, הטרדת שכנים, או צורך של הבעלים בנכס למגוריו בתמורה לדיור חלופי, ובית המשפט רשאי לתת לו "סעד מן הצדק" ולהשאיר אותו בנכס גם כשהעילה הוכחה. ההליך הוא תביעה רגילה, נמשך שנה ויותר, ודורש ראיות מפורטות. דיירות מוגנת נוצרת רק בשכירויות ישנות או בתשלום דמי מפתח, ושוכר רגיל עם חוזה מהשנים האחרונות אינו דייר מוגן גם אם הוא טוען כך, אבל הטענה עצמה מוציאה את התיק מההליך המהיר עד שתוכרע.
מה אסור למשכיר ומה המחיר של דין עצמי
אסור להוציא דייר מהבית בלי פסק דין, ולפי סעיף 18 לחוק המקרקעין דין עצמי מותר רק נגד מי שתפס את הנכס שלא כדין ורק בתוך 30 יום, כלומר לא נגד שוכר או בן משפחה שנכנסו ברשות. ליד כל פעולה אסורה עומדת סנקציה:
- החלפת מנעול או נעילת הדירה: הסגת גבול ופיצוי לדייר על דיור חלופי ועוגמת נפש.
- ניתוק חשמל, מים או גז: עוולה שמזכה בפיצוי, ובשכירות למגורים הפרה של חוק השכירות והשאילה.
- הוצאת חפצים או השלכתם: גזל ונזק לרכוש, ופיצוי בשווי המלא.
- כניסה לדירה בלי תיאום: פגיעה בפרטיות ובחזקה.
- איומים או הבאת אנשים ללחוץ: עבירות פליליות, ותיק הפינוי מתהפך נגדכם.
משרד מלכא ושות' בחיפה מטפל בפינוי שוכרים ובתביעות סילוק יד בחיפה, בקריות ובצפון, ומלווה את המשכיר מהמכתב הראשון ועד מסירת החזקה בפועל. עורך דין לענייני שכירות שמכיר את לשכת ההוצאה לפועל בחיפה חוסך בדרך כלל שבועות בשלב הביצוע.
מה עושים עכשיו: הוצאת דייר מהבית בשבעה צעדים
- יום 1: זהו את סוג הדייר. שוכר עם חוזה, שוכר בלי חוזה, דייר מוגן או בן משפחה. זה קובע את המסלול.
- יום 1-2: מכתב התראה או הודעת ביטול רשות בדואר רשום ובהודעה, עם מועד פינוי של 7 עד 14 ימים לשוכר ותקופה סבירה לבן משפחה.
- יום 7-14: הגישו את התביעה במסלול המתאים, עם החוזה, המכתב, אישור המסירה ותצהיר.
- יום 25-55: עקבו אחרי כתב ההגנה. לא הוגש, בקשו פסק דין בהיעדר הגנה מיד.
- עם פסק הדין: פתחו תיק בהוצאה לפועל אם הדייר לא פינה במועד, בטופס המקוון.
- אחרי האזהרה: תאמו פינוי עם הלשכה, קבלן, מנעולן ומשטרה, והיו נוכחים.
- אחרי הפינוי: תביעה כספית על החוב והנזקים, ובקשה לגביית ההוצאות שנפסקו.
שאלות נפוצות על הוצאת דייר מהבית
כמה זמן לוקח לפנות דייר שלא משלם?
בהליך המהיר לפינוי מושכר, חודשיים עד ארבעה חודשים מהמכתב הראשון ועד פינוי בפועל: 30 יום לכתב הגנה, דיון בתוך 30 יום, פסק דין, ואז 45 עד 60 יום בהוצאה לפועל. שוכר שלא מגיש הגנה מקבל פסק דין בהיעדר הגנה בתוך כחודש וחצי מההגשה. שוכר שמגיש הגנה מוסיף לרוב חודש.
כמה עולה תביעה לפינוי מושכר?
אגרת בית משפט קבועה של כמה מאות שקלים לסעד שאינו כספי, אגרת הוצאה לפועל של מאות שקלים, קבלן פינוי ומנעולן 2,500 עד 7,000 שקל, ושכר טרחת עורך דין 5,000 עד 15,000 שקל לפי מורכבות התיק. סך הכל 6 עד 20 אלף שקל, ובית המשפט פוסק את רוב ההוצאות לחובת השוכר.
האם אפשר להוציא דייר מהבית בלי בית משפט?
לא. סעיף 18 לחוק המקרקעין מתיר דין עצמי רק נגד מי שפלש לנכס ורק בתוך 30 יום מהפלישה, ולא נגד שוכר או בן משפחה שנכנסו ברשות. החלפת מנעול, ניתוק חשמל או הוצאת חפצים חושפים את המשכיר לאחריות פלילית ולפיצוי לדייר. הדרך היחידה היא פסק דין וביצוע דרך ההוצאה לפועל.
מה ההבדל בין פינוי שוכר לפינוי דייר מוגן?
שוכר רגיל מפונה בתום החוזה או בהפרתו, בהליך המהיר, בתוך חודשים. דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר מפונה רק בעילות שבסעיף 131 לחוק, בתביעה רגילה שנמשכת שנה ויותר, ובית המשפט רשאי להשאירו בנכס מטעמי צדק. דיירות מוגנת נוצרת רק בשכירויות ישנות או בדמי מפתח.
האם המשטרה מפנה דייר סרבן?
המשטרה מלווה פינוי שמבוצע על ידי לשכת ההוצאה לפועל מכוח פסק דין, כדי לשמור על הסדר, אבל אינה מפנה דייר בעצמה על סמך תלונה של בעל הדירה. פנייה למשטרה בלי פסק דין מסתיימת בהפניה לבית המשפט. עם פסק דין ותיק הוצאה לפועל, הלשכה מתאמת את הליווי המשטרתי.
מה עושים כשהדייר מפנה אבל משאיר חפצים?
בפינוי דרך ההוצאה לפועל החפצים נרשמים בפרוטוקול ומועברים לאחסון, והדייר מקבל הודעה לאסוף אותם בתוך תקופה שקובעת הלשכה; חפצים שלא נאספו נמכרים או מושמדים לפי החלטת הרשם. בפינוי מרצון שולחים לדייר הודעה בכתב עם מועד לאיסוף, מצלמים ומתעדים, ורק אחריו מפנים לאחסון. לא זורקים חפצים בלי הודעה.
איך מוציאים בן משפחה או בן זוג לשעבר שגר בבית בלי חוזה?
מבטלים את רשות המגורים בהודעה בכתב עם תקופה סבירה לפינוי, ואם הוא לא יוצא מגישים תביעה לסילוק יד לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין, בסדר דין רגיל. כשמדובר בבן זוג או ידוע בציבור שעשויות להיות לו זכויות בדירה, ההליך מתנהל בבית המשפט לענייני משפחה. ההליך המהיר לפינוי מושכר אינו חל כאן.
משרדנו מפנה שוכרים ודיירים ללא חוזה בחיפה ובצפון: מכתב התראה, תביעה בהליך המהיר וביצוע בלשכת ההוצאה לפועל עד מסירת המפתח. עורך דין מקרקעין מהמשרד יבדוק את החוזה ויגיד לכם כמה זמן וכמה כסף זה ייקח במקרה שלכם.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
