פינוי שוכרים - סעיפים פסולים המופיעים בהסכמי שכירות והחשיבות בעריכת הסכם שכירות
חוק השכירות והשאילה גובר על הסכם השכירות, וסעיפים המנוגדים לו עלולים להיפסל: החוק קובע חובת תום לב בקיום החוזה, מגביל את גובה הערובות לנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל התקופה או פי שלושה מדמי שכירות חודשיים, ופוסל תניית ביטול חד-צדדית - ביטול מצד המשכיר מחייב הודעה של 90 יום מראש ומצד השוכר 60 יום.
סעיפים פסולים ונוגדים את חוק השכירות והשאילה הינו מאמר המציג בצורה פשוטה טענות משפטיות הנוגעות לסעיפים פסולים הנוגדים את החוק ואשר נקבעים בהסכמי שכירות.
ייצוג של עורך דין שכירות מקצר את הדרך מפסק הדין לפינוי בפועל דרך ההוצאה לפועל.
משרדנו מייצג לא אחת בעלי דירות ונכסים וכן גם שוכרי דירות מהצד השני וכחלק מכך משרדנו נתקל לא פעם בהסכמי שכירות הנוגדים את סעיפי החוק שכאמור גובר על הסכם השכירות.
במאמר קצר זה בחרנו להתמקד בסוגיות ספציפיות הנוגעות להתניית סעיפים הנוגדים את החוק ואשר הלכה למעשה עלולים לפסול את הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים.
הסכם שכירות – קביעת התניות והתנהגות תום לב:
תום הלב הינו אחד מהסוגיות העולות בכל עת וכמעט בכל תחום ותחום במשפט האזרחי.
על חוזה השכירות חל, חוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971 אשר קובע בסעיף 4 כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב" וכן קובע סעיף 6 (א) כך:
"המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר".
וכן קובע סעיף 11 לחוק "המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו".
כבר מעיון בסעיפי חוק השכירות והשאילה ניתן לראות כי המחוקק קבע את דרך ההתנהגות הנדרשת מבעל הדירה / המשכיר ואשר נוגע לא רק לדרך ההתנהלות הבסיסית אלא מדגיש את החשיבות הנדרשת בלעמוד סוגיות תום הלב וההתנהגות המצופה ואשר נועדה מבעל הדירה / המשכיר להתנהג בכוחניות ו/או להמשיך ולהתנהג אף אם השכיר את הנכס בשימוש ללא גבולות בנכס.
עוד קובע חוק השכירות והשאילה כך:
(ב) ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:
(1) סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;
(2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים.
למעשה חוק השכירות והשאילה לא קובע רק תום לב או דרכי התנהגות – מדובר בחוק שקובע אף את גובה הערבויות אשר ישולמו כאשר מדובר בערבות בנקאית ו/או במזומן – שוב לרוב בעלי דירות מוצאים הסכמי שכירות באינטרנט וחושבים למה לא לחסוך עלויות? חוק זה מראה לנו בדיוק את הסיבות אשר מסבירות מדוע כן חשוב להכין עם עורך דין הסכם שכירות ראוי העונה על דרישות החוק. תארו לעצמכם כי שכירות דירה ממוצעת בישראל כ- 4,200 ש"ח (דהיינו בשנה מדובר בהכנסה של כ- 50,000 ש"ח) – ישאל עצמו כל בר דעת מדוע לא להתאים את העסקה ולערוך הסכם מול עורכי דין? אין ספק כי מאחר וסכומי השכירות בישראל הרקיעו שחקים המצב השתנה וכך גם הדרישה מבניית הסכמי שכירות באמצעות עורכי דין בניסיון למנוע את הבעיות המופיעות בהסכמי השכירות ואשר נוגדים את החוק.
סעיף נוסף מחוק השכירות והשאילה המוכיח את חשיבות עריכת הסכם השכירות באמצעות משרד עורכי דין המתעסק בתחום השכירות מופנה לסעיף 25יג' לחוק השכירות והשאילה הקובע כך:
"(א) תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.
(ב) המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות…".
שוב סעיף זה מראה לנו כי לא ניתן לתת התניה חד צדדית הנוגעת לביטול ו/או סיום הסכם השכירות המחוקק קבע תנאים הנדרשים להופיע אצל המשכיר ואצל השוכר יחד לצורך ביטול הסכם השכירות.
חשיבות עריכת הסכם שכירות – לסיכום:
לסיום המאמר ברצוני לציין, כי מאחר ומרבית התביעות כנגד שוכרים בשל הפרת הסכם שכירות מוגשות בהליך ספציפי הקבוע בחוק.
ומאחר ובתי המשפט הדנים בתיקים מסוג זה בקיאים בסעיפי החוק הספציפי אשר במהותו קובע שלל התניות ו/או קביעות שאינן ניתנות לפרשנות קיימת חשיבות עליונה בעריכת הסכם שכירות ראוי והתואם את דרישות חוק השכירות והשאילה.
על כן קיימת חשיבות רבה להיוועץ עם משרד עורכי דין המתעסק בתחום מיד עם היוודע דבר העניין והמחלוקת בין המשכיר והשוכר וטרם הגעת הצדדים לבית המשפט, דבר שיכול לחסוך סכום ניכר והוצאות מיותרות.
מחפשים עורך דין המתעסק בתחום השכירות לרבות הגנה על משכיר או שוכר ?
משרדנו מלווה לקוחות רבים הנמצאים בהליכים מגוונים הנוגעים לסכסוכים בין שוכר ומשכיר לרבות עריכת הסכם שכירות.
מחפשים עורך דין לענייני שכירות ?
להרחבה בתחום: מקרקעין
חוק שכירות הוגנת: ההוראות שאי אפשר להתנות עליהן
בשנת 2017 נוסף לחוק השכירות והשאילה פרק מיוחד לשכירות דירות למגורים, שמכונה בציבור חוק שכירות הוגנת, ורוב הוראותיו קוגנטיות: אפשר לשנות אותן בחוזה רק לטובת השוכר. החוק מחייב חוזה שכירות בכתב עם פרטים מינימליים, קובע שהמשכיר חייב למסור דירה ראויה למגורים (מערכות חשמל, מים, ביוב ותאורה תקינות, אוורור ופתחים) ומטיל עליו לתקן פגמים שאינם נובעים משימוש בלתי סביר של השוכר בתוך זמן סביר, ובליקוי דחוף שמונע מגורים סבירים בתוך ימים ספורים. החוק אוסר להטיל על השוכר תשלומים שהם באחריות המשכיר, כמו דמי תיווך של מתווך שהמשכיר שכר, ביטוח המבנה או תיקון ליקויים שאינם בלאי סביר. הוא מגביל את גובה הערובות כפי שתואר למעלה, ומחייב את המשכיר להשיב את הערובה בתוך זמן קצוב לאחר סיום השכירות, ולממש אותה רק בעילות שנקבעו ולאחר הודעה לשוכר. סעיף שסותר את ההוראות האלה פשוט אינו תקף, גם אם השוכר חתם עליו.
חמישה סעיפים פסולים שחוזרים בחוזים מהאינטרנט
הראשון הוא סעיף פינוי עצמי: הרשאה למשכיר להיכנס לדירה, להחליף מנעול או להוציא חפצים כשהשוכר מפגר בתשלום. פינוי נעשה רק בפסק דין של בית המשפט ובאמצעות ההוצאה לפועל, וסעיף כזה חושף את המשכיר לתביעה ואף לאחריות פלילית. השני הוא פיצוי מוסכם מופרז, למשל קנס של אלף שקלים לכל יום איחור בפינוי: בית המשפט רשאי להפחית פיצוי מוסכם שאין לו יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות, לפי חוק החוזים (תרופות). השלישי הוא ויתור גורף של השוכר על תיקון ליקויים או על אחריות המשכיר, שנוגד את ההוראות הקוגנטיות. הרביעי הוא זכות כניסה חופשית לדירה בלי תיאום: המשכיר רשאי לבקר לצורך בדיקה או תיקון, אבל בתיאום מראש ובשעות סבירות. החמישי הוא הטלת ביטוח המבנה, דמי התיווך של המשכיר או שיפוץ כללי על השוכר. לצד הפסולים, יש סעיפים חוקיים שכדאי לכלול: מנגנון שוכר חלופי ליציאה מוקדמת, פירוט מצב הדירה בפרוטוקול מסירה עם תמונות, והוראה ברורה על ביטול הדדי לפי החוק. לעריכה או לבדיקה של הסכם לפני חתימה: עורך דין שכירות במשרד מלכא ושות'.
שאלות נפוצות בנושא פינוי שוכרים
כמה ערבות מותר למשכיר לדרוש משוכר דירה?
כאשר המשכיר מבקש ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, כגון ערבות בנקאית או מזומן, קובע חוק השכירות והשאילה כי גובהן המצטבר של הערובות לא יעלה על הנמוך מבין שניים: סכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות החודשיים.
האם משכיר יכול לקבוע בחוזה זכות ביטול חד-צדדית לעצמו?
לא. סעיף 25יג לחוק השכירות והשאילה קובע כי תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם קיימת זכות ביטול מקבילה גם לשוכר. בביטול כזה על המשכיר להודיע 90 ימים מראש לפחות, ועל השוכר 60 ימים מראש לפחות.
מה קורה כשסעיף בהסכם שכירות סותר את החוק?
החוק גובר על הסכם השכירות, וסעיפים הנוגדים את הוראותיו עלולים להיפסל ואף לסכן את תוקפו של ההסכם שנחתם בין הצדדים. מאחר שבתי המשפט הדנים בתביעות פינוי בקיאים בהוראות החוק הספציפי, שאינן ניתנות לפרשנות, חשוב לערוך הסכם שכירות התואם את דרישות חוק השכירות והשאילה.
אילו חובות מטיל חוק השכירות והשאילה על המשכיר?
החוק קובע כי חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב, כי על המשכיר למסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בין הצדדים, וכי עליו לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך כל תקופת השכירות לפי המוסכם, ללא הפרעה מצדו או מטעמו.
האם קנס יומי על איחור בפינוי הדירה תקף?
סעיף פיצוי מוסכם על איחור בפינוי הוא חוקי בעיקרון, אבל בית המשפט רשאי להפחית אותו אם אין לו יחס סביר לנזק שהצדדים יכלו לצפות בעת החתימה. קנס של מאות או אלפי שקלים ליום על דירה שדמי השכירות בה כמה אלפי שקלים לחודש מופחת בדרך כלל לסכום שמשקף את דמי השימוש הראויים בתוספת סבירה. סעיף מידתי, למשל פי שניים מדמי השכירות היומיים, נאכף ברוב המקרים.
האם המשכיר רשאי להיכנס לדירה בלי לתאם עם השוכר?
לא. במהלך תקופת השכירות זכות החזקה בדירה היא של השוכר, והמשכיר חייב לאפשר לו שימוש ללא הפרעה. ביקור לצורך בדיקת מצב הדירה, תיקון או הצגתה לשוכרים חדשים לקראת סיום החוזה נעשה בתיאום מראש ובשעות סבירות. סעיף שמתיר למשכיר כניסה חופשית או החלפת מנעול אינו תקף, וכניסה בלי הסכמה עלולה להיחשב הסגת גבול.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
