פיצוי לשוכר על הפרת הסכם שכירות מצד המשכיר: הסעדים הכספיים
שוכר שהמשכיר הפר כלפיו את הסכם השכירות זכאי לסעדים כספיים: השבת שכר דירה ופיקדון, פיצוי על הוצאות מעבר ודיור חלוף, פיצויים מוסכמים אם נקבעו בחוזה, ובמקרים המתאימים גם פיצוי על עוגמת נפש. הזכות קמה גם בהפרה שאינה יסודית, ובהפרה יסודית מתווספת הזכות לבטל את ההסכם. מדריך זה מתמקד בכסף: מה תובעים, איך מחשבים ואיך מוכיחים.
כשמשכיר מפר את הסכם השכירות, רוב השוכרים שואלים שאלה אחת: האם מותר לי לעזוב או להפסיק לשלם. השאלה החשובה לא פחות היא כמה כסף מגיע לי בחזרה, וממי. מדריך זה מתמקד בצד הכספי של הפרת הסכם שכירות מצד המשכיר: הסעדים שהחוק מעניק לשוכר ולערבים, איך מחשבים אותם ואיך מוכיחים אותם בבית המשפט. את ההגדרות והדוגמאות להפרה עצמה ריכזנו במדריך המלא על הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר.
לפני שמקזזים, מבטלים או תובעים, כדאי לבדוק את החוזה והראיות עם עורך דין לענייני שכירות. סעד שנתבע בלי בסיס עלול להפוך את השוכר עצמו למפר.
הבסיס המשפטי: חוק החוזים (תרופות) וחוק השכירות והשאילה
הסכם שכירות הוא חוזה, ולכן חלים עליו חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, שתוקן ב-2017 והוסיף הגנות לשוכר דירה שאי אפשר להתנות עליהן לרעתו. שלוש התרופות המרכזיות של השוכר הן אכיפה (לדרוש מהמשכיר לקיים את החוזה, למשל לתקן ליקוי), ביטול (בהפרה יסודית, או בהפרה רגילה אחרי ארכה) ופיצויים. הפיצויים מצטברים לשתי התרופות האחרות: שוכר שביטל את החוזה זכאי גם לפיצוי על הנזק שנגרם לו.
מה נחשב הפרה שמקימה זכות לפיצוי
כל סטייה מהתחייבות של המשכיר מקימה זכות לפיצוי על הנזק שנגרם בגללה. הדוגמאות הנפוצות: המשכיר לא מתקן ליקוי מהותי בתוך זמן סביר, מנתק חשמל או מים, נכנס לדירה בלי הודעה, משכיר את הדירה לאחר, מוכר את הדירה בלי להבטיח את זכויות השוכר, או שהדירה מעוקלת בשל חובותיו האישיים והשוכר נאלץ לפנותה. ההבדל בין הפרה יסודית לרגילה משפיע על הזכות לבטל, לא על הזכות לפיצוי.
ראשי הנזק: מה בדיוק תובעים
- השבת שכר דירה. שכר דירה ששולם מראש עבור תקופה שבה לא ניתן היה להשתמש בדירה, או הפחתה יחסית של שכר הדירה לתקופה שבה הדירה הייתה פגומה.
- השבת הפיקדון והביטחונות. הפיקדון, שטר החוב והערבות הבנקאית חייבים לחזור לשוכר עם סיום השכירות, ולפי חוק השכירות והשאילה המשכיר רשאי לקזז רק חוב מוכח ומפורט.
- הוצאות מעבר ודיור חלוף. עלות ההובלה, האחסון והתיווך, וכן ההפרש בין שכר הדירה בחוזה לשכר הדירה בדירה חלופית לתקופת החוזה שנותרה.
- נזק לרכוש והוצאות שתוקנו על ידי השוכר. שוכר שתיקן ליקוי על חשבונו אחרי שהמשכיר לא תיקן בזמן סביר זכאי להשבת ההוצאה, בכפוף להודעה מראש.
- פיצוי מוסכם. רוב חוזי השכירות קובעים פיצוי מוסכם לטובת המשכיר בלבד. כשהסעיף הדדי, השוכר זכאי לו בלי להוכיח נזק, אך בית המשפט רשאי להפחיתו אם אינו עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפות.
- עוגמת נפש. נפסקת במקרים של פינוי כפוי, ניתוק שירותים או התנהלות משפילה, בסכומים של אלפי שקלים עד עשרות אלפי שקלים לפי הנסיבות.
מקרה מהמשרד: שוכרים שפונו בגלל חובות המשכיר, ומשכיר שתבע את הערבים
למשרדנו פנו שוכרים והערבים שחתמו על הסכם השכירות שלהם, אחרי שנאלצו לפנות את דירת המגורים: מעקלים הגיעו לדירה ודרישות פינוי מלשכת ההוצאה לפועל נמסרו לידיהם, והכל בשל חובות שצבר בעל הנכס לאורך שנים. במקום להשיב לשוכרים את מה שהגיע להם, המשכיר דרש מהערבים פיצוי בסך של למעלה מ-100,000 ש"ח ופתח נגדם תיק הוצאה לפועל, כשהערבות שנחתמה במעמד ההסכם הייתה על 50,000 ש"ח בלבד.
משרדנו ייצג את השוכרים והערבים וטען שלוש טענות: ראשית, פינוי הדירה בשל עיקולים על נכסי המשכיר הוא הפרה יסודית מצדו, המקנה לשוכרים זכות לבטל את ההסכם ולתבוע את נזקיהם; שנית, ערב אינו חב מעבר לסכום הערבות שעליו חתם, וגם לא בחוב שנוצר בגלל הפרת המשכיר עצמו; שלישית, אין להפעיל ערבות כשהחוב הנטען אינו קיים. הדרישה מהערבים נדחתה, והשוכרים הם שזכאים היו לפיצוי.
כאשר עיקולים על נכסי המשכיר מגיעים עד לדירה המושכרת, ייצוג בהליכי הוצאה לפועל מאפשר לשוכרים ולערבים לעצור את הפינוי ולהעמיד את טענותיהם בפני רשם ההוצאה לפועל.
איך מחשבים ומוכיחים את הנזק
בית המשפט פוסק פיצוי על נזק שהוכח ושהיה צפוי בעת כריתת החוזה. לכן התיעוד הוא הכסף: חוזה השכירות וכל נספח, הודעות בכתב למשכיר על הליקוי או ההפרה ומועדיהן, תמונות וסרטונים, קבלות על הוצאות מעבר, אחסון ודירה חלופית, חוזה השכירות החלופי לצורך הפרש דמי השכירות, ואסמכתאות לתשלומים ולפיקדון. על השוכר מוטלת גם חובה להקטין את הנזק: מי שנשאר בדירה בלתי ראויה למגורים בלי סיבה, או שכר דירה חלופית יקרה בהרבה בלי הצדקה, עלול לקבל פיצוי מופחת.
עורך דין נדל"ן הבוחן את התיעוד כבר בשלב ההודעה למשכיר יכול לכוון את השוכר לאסוף את הראיות הנדרשות ולהימנע מצעדים שיחלישו את התביעה.
קיזוז שכר דירה: זכות עם סיכון
שוכר רשאי לקזז מחוב שכר הדירה סכומים שהמשכיר חב לו, אך רק אחרי הודעת קיזוז בכתב ורק בסכום קצוב או שניתן לקבוע אותו בקירוב סביר. קיזוז גורף, בלי הודעה ובלי אסמכתאות, עלול להיחשב בעצמו להפרה מצד השוכר ולהוביל לתביעת פינוי. הכלל המעשי: שולחים הודעה מנומקת, מקזזים סכום מוכח בלבד ושומרים את היתרה בנאמנות או משלמים אותה.
הדרך המעשית: מהתראה ועד פסק דין
- מכתב התראה המפרט את ההפרה, הסעד הנדרש ומועד לתיקון או לתשלום. במקרים רבים המשכיר משיב את הפיקדון או מתקן אחרי המכתב.
- תביעה קטנה עד 34,000 ש"ח, בלי עורך דין ובעלות נמוכה, מתאימה להשבת פיקדון והוצאות מעבר.
- תביעה בבית משפט השלום כשהסכום גבוה יותר או כשמצטרפות טענות מורכבות, כמו פיצוי מוסכם, נזקי רכוש או תביעה נגדית של המשכיר.
- גבייה: פסק דין שלא שולם נגבה דרך לשכת ההוצאה לפועל, כולל עיקול חשבון הבנק והנכס של המשכיר.
משרדנו מייצג שוכרים וערבים בתביעות פיצוי מול משכירים, ומשכירים בהתגוננות מתביעות כאלה. מחפשים עורך דין שכירות? פנו אלינו - 1-700-702-755.
שאלות נפוצות
אילו פיצויים שוכר יכול לתבוע ממשכיר שהפר את ההסכם?
השבת שכר דירה ששולם עבור תקופה שבה לא ניתן היה לגור בדירה, השבת הפיקדון, הוצאות מעבר ואחסון, הפרש דמי שכירות בדיור חלוף לתקופת החוזה שנותרה, פיצוי מוסכם אם נקבע בחוזה, ובנסיבות חמורות פיצוי על עוגמת נפש.
האם אפשר לתבוע פיצוי גם אם ההפרה לא הייתה יסודית?
כן. הזכות לפיצויים לפי חוק החוזים (תרופות) קמה בכל הפרה, יסודית או לא. ההבדל הוא שבהפרה לא יסודית אין זכות לבטל את ההסכם מיד, אלא לאחר מתן ארכה סבירה לתיקון.
מה ההבדל בין פיצוי מוסכם לפיצוי על נזק מוכח?
פיצוי מוסכם הוא סכום שנקבע מראש בחוזה ונפסק בלי להוכיח נזק, אך בית המשפט רשאי להפחיתו אם אינו סביר. פיצוי על נזק מוכח דורש קבלות ואסמכתאות, אך אינו מוגבל לסכום שנקבע בחוזה.
באיזה בית משפט תובעים ותוך כמה זמן?
תביעה עד 34,000 ש"ח ניתן להגיש לבית המשפט לתביעות קטנות ללא עורך דין; מעל לכך לבית משפט השלום. תקופת ההתיישנות היא שבע שנים מיום ההפרה, אך כדאי לתעד ולפעול מיד.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
