פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים
בערר שנדון בוועדת הערר בתל אביב נקבע כי מוכרת שקיבלה מאביה כמתנה פחות מ-50% ממחיר הדירה זכאית לפטור ממס שבח, שכן הסייג שבסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין ותקופת הצינון שנקבעה בו חלים רק כאשר מתקבלים 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש השנים שקדמו לרכישתה.
פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים היינו מאמר בנושא מיסוי מקרקעין שמטרתו להסביר את פסיקת בית המשפט בנוגע לפטור תשלום מס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה.
פטור בגין תשלום מס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה, היקפו של הסייג בסעיף 49ו:
לפתחו של ביהמ"ש המחוזי בת"א בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") – בו"ע 45326-01-15 אריאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (פורסם בנבו) הוגש ערעור על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין לדחות פטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב לחוק לפי הסייג בסעיף 49ו.
בשנת 2013 רכשה העוררת, בהיותה בת 18, דירת מגורים המצויה בתל אביב.
הדירה נרכשה בחודש מאי עבור סך של 1,200,000 ₪ ונמכרה בחודש ספטמבר באותה שנה תמורת סך של 1,800,000 ₪.
העוררת ביקשה פטור ממס שבח ממכירת הדירה.
המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, סירב להעניק פטור בטענה שהדירה מומנה על ידי אביה של העוררת כמתנה.
וכי בעת מכירת הדירה לא חלפה "תקופת צינון" הנדרשת על פי חוק מיסוי מקרקעין במקרים כגון זה.
העוררת טענה כי רכישת הדירה כלל לא מומנה במתנה, ולחלופין גם אם היא קיבלה סכום כסף במתנה מאביה, סכום זה היווה רק שליש ממחיר הרכישה ולפיכך אין בסיס לשלילת הפטור המבוקש.
אין מחלוקת עובדתית כי מדובר בדירת מגורים מזכה.
סעיף 49ב לחוק כנוסחו במועד הרלוונטי העניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, אם הדירה הנמכרת הייתה דירתו היחידה של המוכר והמוכר היה בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות והוא לא מכר דירת מגורים אחרת במשך 18 החודשים שקדמו למכירה.
סעיף 49ו מסייג את הפטור וקובע תקופת צינון כאשר הדירה ניתנה במתנה למבקש הפטור, סעיף 49ו(ג)(1) לחוק קובע כי "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה".
תקופת הצינון היא אחת המלכודות הנפוצות בבקשת פטור ממס שבח, ולכן כאשר הדירה נרכשה בסיוע כספי מבן משפחה יש לבדוק את מקורות המימון מראש.
האם העוררת קיבלה "50% לפחות ממחיר הדירה במתנה".
העוררת טענה כי 400,000 ₪ ניתנו במתנה על ידי אביה, וכי את יתרת הכספים תכננה לממן באמצעות מימון בנקאי, אלא שלבסוף לא הייתה זקוקה לו שכן יתרת הכספים מומנו מרוכשי הדירה (מכרה את הדירה ארבעה חודשים לאחר קנייתה).
מנהל מיסוי מקרקעין הטיל ספק בגרסת העוררת אלא שבפועל הכספים אכן מומנו מרוכשי הדירה ולכן לא היו ראיות לסתור את גרסת העוררת.
"העוררת זכאית לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים, שכן אף אם התמורה מומנה בחלקה על ידי אביה כמתנה, מדובר בשיעור נמוך מ- 50% ולכן לא חל הסייג לפטור ממס שבח."
מחפשים עורך דין מיסוי מקרקעין?
אנו נמלא את הטפסים הדרושים ונבצע את ההליכים המשפטיים מול הגורמים הרלוונטיים וכו'.
להרחבה בתחום: עורך דין מיסים · רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני
כשהדירה הגיעה אליכם בירושה חלים כללים נוספים, ובהם פטור מיוחד לפי סעיף 49ב(5), והם מפורטים במדריך על מכירת דירה שהתקבלה בירושה, מס שבח ורישום בטאבו.
שאלות נפוצות
מהי תקופת צינון בפטור ממס שבח?
הסייג שבסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע תקופת צינון כאשר הדירה הנמכרת ניתנה במתנה למבקש הפטור. כל עוד לא חלפה התקופה, הפטור ממס שבח נשלל, ומטרת ההסדר היא למנוע ניצול של מסלול המתנה לשם קבלת הפטור. משך התקופה ותנאיה קבועים בחוק ובתקנות שהותקנו מכוחו.
מתי דירה נחשבת כאילו התקבלה במתנה?
סעיף 49ו(ג)(1) לחוק קובע כי יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש השנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה. קבלת סכום נמוך מכך אינה מפעילה את הסייג ואינה שוללת את הפטור ממס שבח. לכן שיעור המימון שהתקבל במתנה הוא הנתון המכריע.
אילו תנאים נדרשו לפטור לפי סעיף 49ב באותה תקופה?
סעיף 49ב לחוק, כנוסחו במועד הרלוונטי, העניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוכר, אם היה בעל הזכות בה 18 חודשים לפחות, ואם לא מכר דירת מגורים אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה. כל אחד מהתנאים נבדק בנפרד במועד המכירה.
מה קורה כשרשות המס מטילה ספק בגרסת המוכר?
באותו מקרה מנהל מיסוי מקרקעין הטיל ספק בגרסת העוררת בדבר מקור מימון הדירה, אך בפועל הוכח כי יתרת הכספים מומנה מרוכשי הדירה ולא הובאו ראיות לסתור את גרסתה. משכך התקבלה גרסתה והוכרה זכאותה לפטור. נטל הראיה לסתור את גרסת הנישום מוטל על רשות המס.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
