מס שבח במכירת דירה: מתי יש פטור, החישוב הלינארי ומה מדווחים
מכירת דירה פטורה ממס שבח כשהיא דירת המגורים היחידה של המוכר, הוא מחזיק בה 18 חודשים לפחות ומתקיימים שאר התנאים שבחוק. הפטור מוגבל לשווי של 5,008,000 ש"ח, והיתרה חייבת במס. כשאין פטור, בדירה שנרכשה לפני 1.1.2014 השבח שנצבר עד אז פטור, והיתרה חייבת במס של עד 25%.
מכירת דירת מגורים לא תמיד חייבת במס שבח. החוק קובע כמה מסלולי פטור, והמרכזי שבהם הוא הפטור לדירה יחידה. כשאין פטור, דירה שנרכשה לפני 2014 עשויה ליהנות מחישוב לינארי מוטב שמקטין את המס. המדריך מסביר את התנאים, את התקרות המעודכנות, את החישוב ואת הדיווח, לפי נוסח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
מתי מכירת דירה פטורה ממס שבח?
מכירה פטורה כשהדירה היא "דירת מגורים מזכה" ומתקיים אחד ממסלולי הפטור שבחוק. בלי מסלול כזה, המוכר משלם מס על השבח הריאלי בשיעור של עד 25% (סעיף 48א(ב)(1)).
השבח הוא הסכום שבו שווי המכירה עולה על יתרת שווי הרכישה (סעיף 6). כל מסלולי הפטור מתחילים באותה נקודה: הדירה צריכה להיות דירת מגורים מזכה. לפי סעיף 49, זו דירה ששימשה בעיקרה למגורים באחת משתי תקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירה. תקופה שבה הדירה עמדה ריקה נחשבת לעניין זה תקופת מגורים. הסבר מפורט על ההגדרה נמצא במאמר על דירת מגורים מזכה.
עוד כלל חשוב: החוק רואה במוכר, בבן זוגו ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 "מוכר אחד" (סעיף 49(ב)). דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת לכן גם אצל המוכר, אלא אם בן הזוג גר דרך קבע בנפרד.
| המסלול | הסעיף | למי הוא מתאים |
|---|---|---|
| פטור לדירה יחידה | 49ב(2) | מוכר שזו דירתו היחידה, והוא מחזיק בה 18 חודשים לפחות |
| פטור לדירה שהתקבלה בירושה | 49ב(5) | בן זוג או צאצא של מוריש שהייתה לו דירה אחת בלבד |
| פטור חד פעמי | 49ה | מוכר שיש לו שתי דירות ומוכר את שתיהן כדי לרכוש דירה אחת |
| חישוב לינארי מוטב | 48א(ב2) | מוכר שאין לו פטור, בדירה מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 |
הבדיקה נעשית לפני החתימה על החוזה, כי השאלה אם יש פטור משפיעה על המחיר ועל מועד המכירה. עורך דין מקרקעין בודק את מצב הבעלות של כל בני המשפחה, את היסטוריית המכירות ואת המסלול המתאים עוד בשלב המשא ומתן.
מהם תנאי הפטור ממס שבח לדירה יחידה?
הפטור לדירה יחידה ניתן כשהדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור, הוא מחזיק בה 18 חודשים לפחות, ולא מכר דירה אחרת באותו פטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה. כל שלושת התנאים מצטברים.
- דירה יחידה: במועד המכירה אין למוכר (כולל בן הזוג והילדים הקטינים) דירת מגורים נוספת, בכפוף לחזקות שבסעיף 49ג.
- 18 חודשי בעלות: המניין מתחיל "מיום שהיתה לדירת מגורים". מכיוון שדירת מגורים לפי החוק היא דירה שבנייתה נסתיימה, בדירה שנקנתה לפני סיום הבנייה המניין מתחיל מסיום הבנייה ולא מיום החתימה.
- בלי פטור קודם: מי שמכר דירה אחרת בפטור לפי אותו סעיף ב-18 החודשים שקדמו למכירה, לא יקבל פטור נוסף לפיו.
הפטור הישן שאפשר היה לנצל "אחת לארבע שנים" בוטל ברפורמה, והפסקה שעיגנה אותו (49ב(1)) ריקה היום. מי שמחזיק ביותר מדירה אחת צריך לבדוק את החזקות שלהלן או את הפטור החד פעמי.
לפי סעיף 49א(א), מבקשים את הפטור במועד הגשת ההצהרה על המכירה, וצריך למכור את כל הזכויות שיש למוכר בדירה.
אילו דירות לא נחשבות "דירה נוספת"?
סעיף 49ג קובע ארבעה מצבים שבהם דירה נוספת לא שוללת את הפטור לדירה יחידה. אם מתקיים אחד מהם, הדירה הנמכרת עדיין נחשבת יחידה.
| הדירה הנוספת | התנאי בחוק |
|---|---|
| דירה חלופית | נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה |
| דירה בשכירות מוגנת | הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 |
| חלק קטן בדירה | חלקו של המוכר אינו עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית |
| דירה בירושה | התקבלה בירושה בידי בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא, ממוריש שהייתה לו דירת מגורים אחת בלבד |
המקרה הנפוץ הוא הדירה החלופית. מי שקונה דירה חדשה ורק אחר כך מוכר את הישנה, צריך למכור את הישנה בתוך 24 חודשים מרכישת החדשה כדי ליהנות מהחזקה.
יש לחזקות מחיר. מי שקיבל פטור בזכות חלק של עד שליש בדירה אחרת, או בזכות דירה מוגנת, לא יקבל פטור לדירה יחידה כשימכור את אותו חלק או את אותה דירה. דירה מוגנת כזו מוכרת גם מדיני השכירות, והזכויות שבה מוסברות במאמר על דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר.
בכיוון ההפוך, סעיף 49ד מוסיף דירה שבבעלות חברה: אם למוכר, דרך זכויותיו בה, חלק העולה על שליש בבעלות על דירת מגורים, הדירה נחשבת דירה נוספת שלו.
מה קורה כששווי הדירה עובר את תקרת הפטור?
הפטור לדירה יחידה מוגבל ל-5,008,000 ש"ח. אם שווי המכירה גבוה יותר, הפטור חל רק על החלק שעד התקרה, והיתרה חייבת במס.
לפי סעיף 49א(א1), ההפרש בין שווי המכירה לתקרה נחשב מכירה של זכות חייבת. שווי הרכישה, הניכויים והתוספות מתחלקים בין החלק הפטור לחלק החייב באופן יחסי. הסכום מוקפא לשנות המס 2025 עד 2027 ולא מתואם למדד בשנים האלה.
בגרסה הקודמת של המאמר הופיעה תקרה של 4,500,000 ש"ח. הסכום הזה אינו בתוקף היום.
מקרה מיוחד הוא דירה שמחירה הושפע מזכויות בנייה נוספות, למשל בבניין שצפוי לתוספת בנייה. לפי סעיף 49ז, הפטור ניתן על שווי הדירה בלי הזכויות. אם שווי זה נמוך מ-2,428,100 ש"ח, יש פטור נוסף על הזכויות עד ההפרש בין הסכום הזה לשווי הדירה, או עד שווי הדירה, לפי הנמוך. השאלה רלוונטית בעיקר לבניינים שצפויים לתוספת בנייה, כמו במסלולים שמתוארים בהשוואה בין תמ"א 38 לפינוי בינוי.
יש לי שתי דירות: אפשר למכור בפטור ממס שבח?
כן, במקרים מוגבלים. סעיף 49ה מאפשר פטור חד פעמי למי שיש לו בדיוק שתי דירות, מוכר את שתיהן וקונה במקומן דירה אחת. הפטור ניתן פעם אחת בלבד לכל מוכר.
התנאים מצטברים:
- במועד מכירת הדירה הראשונה יש למוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
- הדירה הנוספת נמכרת בפטור בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה.
- שווי שתי הדירות יחד אינו עולה על 2,252,000 ש"ח.
- המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת, או ירכוש בשנה שאחריה, דירה חלופית בשווי של שלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות.
כששווי שתי הדירות יחד גבוה מ-2,252,000 ש"ח אבל אינו עולה על 3,746,000 ש"ח, החוק נותן פטור חלקי על הדירה הראשונה. גם הסכומים האלה מוקפאים לשנים 2025 עד 2027.
מי ששתי דירותיו שוות יותר, או שאינו מתכוון לרכוש דירה חלופית, יבדוק את החזקה של הדירה החלופית שבסעיף 49ג או את החישוב הלינארי המוטב.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה או במתנה: יש פטור?
דירה שהתקבלה בירושה יכולה להימכר בפטור לפי סעיף 49ב(5). דירה שהתקבלה במתנה נמכרת בפטור רק אחרי תקופת צינון.
ירושה. הפטור ניתן כשכל התנאים מתקיימים: המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו, היה פטור. ההורשה עצמה אינה מכירה, ולכן אין מס שבח ברגע שהדירה עוברת ליורשים. המיסוי והרישום של דירה בירושה יורחבו במדריך נפרד.
מתנה. לפי סעיף 49ו, מי שקיבל דירה במתנה ולא גר בה דרך קבע, לא יקבל פטור עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעליה. מי שגר בה דרך קבע, ימתין שלוש שנים מיום שהתחיל לגור בה כבעלים. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18, המניין מתחיל בגיל 18.
החוק סוגר גם עקיפה אפשרית: קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בשלוש השנים שלפני הרכישה, נחשבת קבלת הדירה במתנה.
מהו החישוב הלינארי המוטב ואיך מחשבים אותו?
החישוב הלינארי המוטב פוטר ממס את החלק של השבח שנצבר עד 1.1.2014 ("יום המעבר"). הוא חל במכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני המועד הזה, כשאין פטור מלא.
לפי סעיף 48א(ב2), השבח הריאלי מתחלק לפי הזמן. החלק היחסי שמיום הרכישה עד 1.1.2014 פטור. היתרה, שמיוחסת לתקופה שמיום המעבר עד המכירה, חייבת במס בשיעור של עד 25%. על הסכום האינפלציוני החייב בדירה כזו חל שיעור של 0%.
| שלב | דוגמה |
|---|---|
| יום הרכישה ויום המכירה | 1.1.2004 ו-1.1.2024 (20 שנה) |
| התקופה עד יום המעבר | 10 שנים, כלומר מחצית מתקופת ההחזקה |
| שבח ריאלי | 1,000,000 ש"ח |
| החלק הפטור | 500,000 ש"ח |
| החלק החייב והמס בשיעור 25% | 500,000 ש"ח, מס של 125,000 ש"ח |
הדוגמה מפושטת ולא כוללת ניכויים, הוצאות והתאמות. היא מראה את העיקרון: ככל שהדירה הוחזקה זמן רב יותר לפני 2014, החלק הפטור גדול יותר.
שני דברים השתנו מאז הגרסה הקודמת של המאמר. ראשית, הוראות המעבר הזמניות של הרפורמה, שתוארו בה, כבר אינן חלות. שנית, נוסף חריג חדש (סעיף 48א(ב4)): החישוב המוטב לא יחול על דירה שנבנתה על קרקע שלא הייתה עליה דירת מגורים גם במועד רכישת הקרקע וגם ב-1.6.2023, אם בניית הדירה הושלמה אחרי 31.12.2030.
האם תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח?
כן, בתנאי נוסף. תושב חוץ זכאי לפטור רק אם אין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, והוא צריך להוכיח זאת באישור משלטונות המס באותה מדינה.
לפי סעיף 49א(א), כל עוד תושב החוץ לא המציא אישור כזה, רואים אותו כמי שיש לו דירה במדינת תושבותו. בלי האישור אין פטור, גם אם הדירה בישראל היא היחידה שלו כאן. שאר התנאים, ובהם 18 חודשי בעלות והתקרה, חלים עליו כמו על תושב ישראל.
שאלת התושבות עצמה נקבעת לפי ההגדרה שבפקודת מס הכנסה. ההבחנה בין תושב חוזר, תושב חוץ ותושב ישראל מוסברת במאמר על מיסוי בינלאומי לישראלים, והיבטי העסקה עצמה במאמר על מכירה או רכישת נדל"ן בידי תושב חוץ.
מה מדווחים למיסוי מקרקעין ועד מתי?
המוכר מגיש הצהרה על המכירה בתוך 30 ימים מיום המכירה, ובה מבקש את הפטור. מס שחל משולם בתוך 60 ימים מיום המכירה.
- ההצהרה (סעיף 73): כוללת את פרטי העסקה, התמורה, הניכויים, סכום המס וגם את הזכאות לפטור. ברוב מכירות דירות המגורים המזכות ההצהרה מוגשת בטופס 7000, וכשעורך דין מייצג בעסקה, הוא מגיש אותה.
- איחור בהצהרה (סעיף 94א): קנס בעד כל שבועיים של פיגור, 310 ש"ח בשנת 2026. המנהל רשאי לפטור מהקנס אם האיחור היה מנסיבות מוצדקות.
- תשלום (סעיף 90א): בתוך 60 ימים מיום המכירה, בכפוף להוראות סעיף 51.
- רישום (סעיף 16): המכירה לא תירשם בטאבו בלי אישור שהיא פטורה או שהמס שולם, או ערובה מתאימה.
מס רכישה, לעומת זאת, מוטל על הרוכש ולא על המוכר (סעיף 9), ומדרגותיו אינן חלק מחישוב מס השבח. בגלל חובות הדיווח והרישום, סעיפי המיסים בחוזה מכירת דירה צריכים לקבוע מי מגיש, מתי ומה קורה אם הפטור נדחה.
מה עושים אם מיסוי מקרקעין דחה את הפטור?
מגישים השגה בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת השומה. אם גם ההשגה נדחית, אפשר להגיש ערר לוועדת ערר בתוך 30 ימים מקבלת ההחלטה.
לפי סעיף 87, ההשגה מפרטת את הנימוקים ואת סכום המס שאינו שנוי במחלוקת. המנהל צריך להחליט בתוך שמונה חודשים, ומטעמים מיוחדים רשאי להאריך עד שנה. אם לא החליט בזמן, רואים את ההשגה כאילו התקבלה. את הסכום שאינו שנוי במחלוקת משלמים בתוך 30 ימים (סעיף 91).
על החלטה בהשגה מגישים ערר לפי סעיף 88. מי שפספס מועד יכול לבדוק את האפשרויות שמתוארות במאמר על הארכת המועד להגשת ערר. גם אחרי שהשומה נעשתה, המנהל רשאי לתקן אותה בתוך ארבע שנים כשמתגלות עובדות חדשות או טעות (סעיף 85), כפי שמוסבר במאמר על תיקון שומה.
ברוב המקרים עדיף למנוע את המחלוקת מראש: לבדוק את מצב הדירות של כל בני המשפחה, לתעד את השימוש בדירה ולהגיש הצהרה מלאה. מיסוי מקרקעין נבדק יחד עם תנאי העסקה, ועורך דין מקרקעין שמלווה את המכירה יכול לבחון את המסלול הנכון עוד לפני החתימה.
שאלות נפוצות על פטור ממס שבח במכירת דירה
כמה זמן צריך להחזיק בדירה כדי לקבל פטור ממס שבח?
בפטור לדירה יחידה, 18 חודשים לפחות מיום שהדירה הייתה לדירת מגורים. בדירה שנקנתה לפני סיום הבנייה המניין מתחיל מסיום הבנייה. בנוסף, המוכר לא מכר דירה אחרת באותו פטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
מה תקרת הפטור ממס שבח על דירה יחידה?
התקרה היא 5,008,000 ש"ח, והיא מוקפאת לשנות המס 2025 עד 2027. אם שווי המכירה גבוה יותר, הפטור חל רק על החלק שעד התקרה, והיתרה חייבת במס לפי חלוקה יחסית של שווי הרכישה והניכויים.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה. אאבד את הפטור?
לא בהכרח. לפי סעיף 49ג, דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה לא נחשבת דירה נוספת. לכן צריך למכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מרכישת החדשה, וכל שאר תנאי הפטור צריכים להתקיים.
האם דירה על שם בן הזוג נחשבת דירה נוספת שלי?
כן, ככלל. החוק רואה במוכר, בבן זוגו ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 מוכר אחד. החריג הוא בן זוג שגר דרך קבע בנפרד. לכן בודקים את הדירות של כל התא המשפחתי לפני שמבקשים פטור לדירה יחידה.
מי זכאי לחישוב לינארי מוטב?
מוכר של דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 ואין לו פטור מלא. השבח הריאלי שמיוחס לתקופה עד 1.1.2014 פטור, והיתרה חייבת במס בשיעור של עד 25%. החישוב לא יחול על דירה שבנייתה הושלמה אחרי 31.12.2030 על קרקע שלא הייתה עליה דירה גם ב-1.6.2023.
קיבלתי דירה במתנה מההורים. מתי אפשר למכור אותה בפטור?
אם לא גרת בה דרך קבע, אחרי ארבע שנים מיום שנעשית בעליה. אם גרת בה דרך קבע, אחרי שלוש שנים מיום שהתחלת לגור בה כבעלים. מי שקיבל את הדירה לפני גיל 18 מתחיל למנות מגיל 18.
תוך כמה זמן צריך לדווח על מכירת דירה ולשלם את המס?
את ההצהרה מגישים בתוך 30 ימים מיום המכירה, ובה מבקשים את הפטור. מס שחל משולם בתוך 60 ימים מיום המכירה. על איחור בהצהרה מוטל קנס בעד כל שבועיים של פיגור, 310 ש"ח בשנת 2026.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
