בדיקות לפני קניית דירה: נסח טאבו, שעבודים, היתרים וחריגות בנייה
לפני קניית דירה בודקים נסח טאבו עדכני, ובדירה שאינה רשומה בטאבו מבקשים אישור זכויות ובודקים ברשם המשכונות. את ההיתרים בודקים בתיק הבניין בוועדה המקומית, כי חריגת בנייה מופיעה בנסח רק אחרי שנפתח הליך אכיפה. בנוסף מוודאים שאין חובות לעירייה והיטל השבחה שיעכבו את הרישום, ושלא נפתח נגד המוכר הליך חדלות פירעון.
רוב הבעיות בעסקת דירה אפשר לגלות לפני החתימה. צריך רק לדעת איפה לחפש. המדריך עובר על הבדיקות המשפטיות שקונה דירה עושה לפני שהוא מתחייב: מי הבעלים, מה רשום על הנכס, האם הוא נבנה לפי היתר, ואילו חובות של המוכר עלולים לעצור את הרישום.
אילו בדיקות צריך לעשות לפני קניית דירה?
הבדיקות הבסיסיות הן חמש: מצב הרישום של הנכס, שעבודים ועיקולים, היתרי הבנייה, חובות לרשויות, ומצבו המשפטי של המוכר. כל אחת נעשית במקום אחר, וכל אחת חושפת סיכון אחר.
הסיבה פשוטה. לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום". כל דבר שימנע את הרישום על שמכם הוא סיכון לכסף ששילמתם. עורך דין שמלווה את הקונה בודק את הדברים האלה לפני החתימה, וזה חלק מהעבודה של עורך דין מקרקעין בעסקה.
| הבדיקה | איפה בודקים | מה היא חושפת |
|---|---|---|
| נסח טאבו | לשכת רישום המקרקעין, אתר "מקרקעין ברשת" | בעלים רשומים, משכנתאות, עיקולים, צווים והערות |
| אישור זכויות | רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת | בעלי הזכויות ושעבודים בנכס שאינו רשום בטאבו |
| רשם המשכונות | רשות התאגידים | משכונות על זכויות שאינן רשומות בטאבו |
| תיק הבניין | הוועדה המקומית לתכנון ובנייה | היתרים, והתאמה בין הדירה בפועל לבין מה שאושר |
| חובות לרשויות | העירייה והוועדה המקומית | ארנונה וחובות אחרים לעירייה, והיטל השבחה |
| מאגר חדלות פירעון | אתר הממונה על הליכי חדלות פירעון | צו פתיחת הליכים, צו כינוס או צו פירוק נגד המוכר |
אחרי הבדיקות מגיעים ההסכם, הדיווח למס והרישום. את השלבים האלה מפרט המדריך על השלבים לרכישת דירת מגורים.
מה בודקים בנסח טאבו?
נסח טאבו מראה מי הבעלים הרשומים של הדירה ומה רשום עליה. זו הבדיקה הראשונה, והיא נעשית לפני כל משא ומתן רציני.
לפי דף השירות של נסח טאבו ב-gov.il, הנסח כולל את הבעלים הרשומים, "שעבודים, משכנתאות, עיקולים, צווים שיפוטיים ועוד", וגם הגבלות. בנסח מופיעות גם הערות אזהרה שנרשמו לטובת אחרים.
כמה דברים שכדאי לדעת על הנסח:
- הוא נכון ליום שהופק. נסח שהמוכר הביא לפני כמה חודשים לא מראה מה נרשם מאז. מזמינים נסח עדכני, וחוזרים עליו לפני החתימה.
- מספר תת החלקה אינו מספר הדירה. לפי gov.il, "מספר תת החלקה בטאבו אינו בהכרח זהה למספר הדירה בבניין". צריך לוודא שהנסח שייך לדירה שאתם קונים.
- יש נסח היסטורי. הוא כולל גם רישומים שנמחקו, ומראה את שרשרת הבעלויות.
- רק העותק הדיגיטלי רשמי. נסח מודפס אינו נחשב נסח רשמי.
שם המוכר צריך להתאים לשם הבעלים הרשום. אם יש משכנתא או עיקול, ההסכם צריך לקבוע איך הם יוסרו לפני הרישום על שמכם. מה גובר כשיש גם משכנתא וגם עיקול מוסבר במאמר מה גובר, שעבוד או עיקול.
מה עושים כשהדירה לא רשומה בטאבו?
דירה שאינה רשומה בטאבו לא תופיע בנסח. במקומו מבקשים אישור זכויות מהגוף שמנהל את הרישום: רשות מקרקעי ישראל, או חברה משכנת.
לנכס שמנוהל ברשות מקרקעי ישראל מפיקים אישור זכויות מקוון. לפי הרשות, האישור "כולל את תיאור המקרקעין, בעלי הזכויות ומהות זכויותיהם, וכן שעבודים, פעולות הרשומות במקרקעין והערות נוספות". כל אדם רשאי לבקש אותו, גם על נכס שאינו שלו.
כאן יש מלכודת. כשהנכס מנוהל גם על ידי חברה משכנת, הרשות מפיקה "הודעה על רישום זכויות בנכס", ולפי לשונה היא "אינה מהווה אישור זכויות בעל תוקף משפטי מחייב". אישור מחייב מקבלים מהחברה המשכנת עצמה.
עוד שתי בדיקות בדירה לא רשומה:
- רשם המשכונות. משכון על זכויות שאינן רשומות בטאבו לא יופיע בנסח. לפי סעיף 4 לחוק המשכון, כוחו כלפי נושים אחרים נקבע עם רישום המשכון לפי התקנות. לכן מעיינים גם ברשם המשכונות. לגבי מוכר פרטי, רשות התאגידים ממליצה על "עיון במשכון".
- מצב הרישום של הבניין. במערכת של משרד הבינוי והשיכון אפשר לראות באיזה שלב הרישום: פרצלציה, רישום בית משותף או רישום זכויות. המערכת מציינת שהמידע בה "אינו נסח רישום מאושר".
אישור זכויות גם לא מכשיר בנייה. לפי הרשות, הוא אינו מהווה "אישור לשימושים שאינם מוסדרים". על דירות ישנות שהרישום שלהן לא הושלם אפשר לקרוא במאמר על רישום דירה שנרכשה בשנות ה-70, ועל נכסים ביישובים שיתופיים במדריך רכישת דירה או מגרש בקיבוץ.
איך בודקים היתר בנייה וחריגות בנייה?
משווים בין הדירה כפי שהיא בפועל לבין ההיתר שבתיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הנסח לא יגלה לכם את זה.
לפי סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, הקמת בניין, "הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו" טעונים היתר, "למעט שינוי פנימי בדירה". שינוי פנימי הוא רק שינוי שלא נוגע בחזית, בשלד, ברכוש המשותף או בצנרת שמשרתת דירות אחרות, ולא משנה את שטח הדירה או את מספר יחידות הדיור. חדר שנוסף, מרפסת שנסגרה בלי היתר או דירה שפוצלה לשתיים אינם שינוי פנימי.
למה הנסח לא מספיק? כי חריגה מגיעה לנסח רק אחרי שנפתח הליך אכיפה. סעיף 254יא לחוק קובע רישום הערה בפנקסי המקרקעין כשהוגש כתב אישום או כשניתן צו הריסה, ובחלק מהמקרים רק אם הרשות האוכפת ביקשה זאת. חריגה שאיש לא טיפל בה לא תופיע בנסח.
לכן, לפני החתימה:
- מעיינים בתיק הבניין ובהיתרים שניתנו לבניין ולדירה.
- משווים את התוכנית שאושרה לדירה בפועל: שטח, מספר חדרים, מרפסות, מחסן, חניה וגג.
- בודקים בנסח אם כבר נרשמה הערה על כתב אישום או על צו הריסה.
חיבור חשמל קבוע לבניין הוא בדרך כלל סימן לכך שהבניין עצמו קיבל היתר. לפי סעיף 157א, חברת החשמל לא מספקת חשמל לבניין בלי אישור של הרשות המאשרת, והאישור ניתן אם ניתן היתר. אבל זה לא אומר דבר על תוספת שנבנתה בדירה אחר כך.
מה הסיכון לקונה שקונה דירה עם חריגת בנייה?
הסיכון לא נשאר אצל המוכר. קונה שגר בתוספת שנבנתה בלי היתר עלול לעמוד מול הליך פלילי, קנסות וצו הריסה.
החוק מבחין בין "עבודה אסורה", כלומר בנייה בלי היתר, לבין "שימוש אסור", שכולל "שימוש בעבודה אסורה". לפי סעיף 243(ו), בשימוש אסור אפשר להאשים, בין היתר, את בעל המקרקעין בשעת העבירה ואת "מי שמחזיק בפועל במקרקעין בשעת ביצוע העבירה". כל יום של שימוש הוא עבירה נמשכת. החוק מחריג רק שוכר שגר בנכס.
שלוש נקודות שחשוב להבין:
- אחריות קפידה. לפי סעיף 243(ז), העבירות בסעיף הן "מסוג העבירות של אחריות קפידה". הטענה "לא ידעתי שאין היתר" לא מספיקה.
- קנס לפי שווי. לפי סעיף 245, מי שהורשע בשימוש אסור עלול לשלם גם קנס בגובה כפל ההפרש בין שווי הנכס אילו השימוש היה מותר לבין שוויו לפי ההיתרים.
- חריגה ישנה אינה חריגה בטוחה. צו הריסה מינהלי מוגבל בזמן: בבית מגורים, עד 30 ימים מהאכלוס. אבל לפי סעיף 239, בית המשפט רשאי לצוות על הריסה "אף אם לא הוגש כתב אישום", למשל כשמי שבנה לא נמצא או שהעבירה שלו התיישנה, אם יש עניין ציבורי מיוחד.
אם הבדיקה מגלה חריגה, יש כמה דרכים: לוותר על העסקה, להתנות אותה בהכשרה, או להפחית מהמחיר ולקבל על עצמכם את הסיכון בידיעה. מה שלא כדאי הוא לחתום בלי לדעת. ההסכם צריך לכלול את הצהרות המוכר על היתרים, ובמאמר על חוזה מכירת דירה מפורט מה עוד נכנס בו.
אילו חובות של המוכר יכולים לעכב את הרישום?
שלושה סוגי חובות עוצרים את הרישום בטאבו: חובות לעירייה, היטל השבחה ומיסי מקרקעין. בלי אישור שהם שולמו, העסקה לא תירשם על שמכם.
- חובות לעירייה. לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, העברה לא תירשם אלא אם הוצגה לרשם תעודה מהעירייה ש"כל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס" סולקו, או שאין חובות כאלה.
- היטל השבחה. לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, העברת הנכס לא תירשם בלי תעודה מהוועדה המקומית שההיטל המגיע שולם או שניתנה ערובה. החוק מטיל את ההיטל על הבעלים. חלוקה אחרת בין הקונה למוכר צריכה להיכתב בהסכם.
- מיסי מקרקעין. לפי סעיף 16(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, מכירה לא תירשם בלי אישור שהמס שולם או שהעסקה פטורה.
גם הארנונה דורשת תשומת לב אחרי החתימה. לפי סעיף 326 לפקודת העיריות, המוכר צריך להודיע לעירייה על המכירה ועל שם הקונה. עד שההודעה נמסרת, המוכר ממשיך לחוב בארנונה שהקונה לא שילם. בפועל, בודקים לפני החתימה שאין חובות פתוחים, וקובעים בהסכם שחלק מהתמורה ישולם רק כנגד האישורים.
איך מוודאים שהמוכר רשאי למכור את הדירה?
בודקים שהמוכר הוא הבעלים הרשום, שאין נגדו הליך חדלות פירעון, ואם הוא יורש, שיש צו שמכיר בזכותו.
מוכר שהוא יורש. לפי סעיף 66 לחוק הירושה, הרשם מצהיר על זכויות היורשים בירושה על פי דין על ידי צו ירושה, ובירושה על פי צוואה על ידי צו קיום צוואה. בלי צו, לא ברור מי רשאי למכור. כשכמה יורשים שותפים בדירה, צריך את כולם. אם עוד לא ניתן צו, כדאי לקרוא על עבודתו של עורך דין צו ירושה לפני שחותמים.
מוכר בהליך חדלות פירעון. מאגר התיקים של הממונה על הליכי חדלות פירעון מאפשר "לציבור הרחב לבדוק קיומם של צווי כינוס, צווי פירוק או צווי פתיחת הליכי חדלות פירעון". המידע הציבורי פתוח בלי הזדהות, כולל הליכים שהסתיימו בשלוש השנים האחרונות, ומתעדכן מדי ערב. כדאי לבדוק את שם המוכר ומספר הזהות שלו במאגר לפני החתימה. על ההליך עצמו אפשר לקרוא בעמוד עורך דין חדלות פירעון.
מה בודקים כשקונים דירה מקבלן?
בדירה מקבלן הבדיקה המרכזית היא איך הכסף שלכם מובטח. חוק מיוחד מגן על קונים מקבלן, והוא לא חל על קנייה מאדם פרטי.
לפי סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מוכר לא יקבל "סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר" בלי אחת הבטוחות שבחוק: ערבות בנקאית, ביטוח, משכנתא ראשונה לטובת הקונה, הערת אזהרה בלי שעבוד או עיקול קודמים, או העברת הבעלות על שם הקונה. מדריכים ישנים מזכירים 15%. זה כבר לא הנוסח.
עוד בדיקות בדירה מקבלן:
- פנקס שוברים. בפרויקט עם ליווי פיננסי, המוכר מקבל תשלומים באמצעות פנקס השוברים בלבד. משלמים רק דרכו.
- הכסף מהבנק. לפי סעיף 3ג, בנק שנותן משכנתא מעביר את הכסף לקבלן רק אחרי שווידא שניתנה בטוחה.
- מפרט. לפי חוק המכר (דירות), המוכר חייב לצרף מפרט לחוזה. בודקים אותו לפני החתימה, כי לפיו תיבחן כל אי התאמה.
על מה שקורה אחרי המסירה, ובהם תקופות הבדק והאחריות, אפשר לקרוא במאמר על אחריות קבלן לליקויי בנייה.
מה עושים אחרי הבדיקות ולפני החתימה?
אחרי שהבדיקות נקיות, חותמים על הסכם בכתב ורושמים הערת אזהרה מוקדם ככל האפשר. שני הצעדים האלה מגינים על הקונה עד הרישום.
לא לחתום על שום מסמך "זמני". לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". מסמך קצר עם פרטים מספיקים וגמירת דעת עלול להיות חוזה מחייב, גם אם כתוב עליו "זיכרון דברים". הסבר מלא יש במאמר על הסכמים מקדמיים וזיכרון דברים.
הערת אזהרה. לפי סעיף 127(א) לחוק המקרקעין, כל עוד ההערה רשומה "לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט". לפי סעיף 127(ב), עיקול או מינוי כונס נכסים שבאו אחרי רישום ההערה לא פוגעים בזכויות הקונה. בלי הערה, קונה שני בתום לב שנרשם ראשון עלול לגבור, כפי שמוסבר במאמר על עסקאות נוגדות במקרקעין.
מס רכישה. הקונה חייב במס רכישה, ועליו להגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום הרכישה. יחיד תושב ישראל שקונה דירה יחידה בין 16.1.2025 ל-15.1.2028 לא משלם מס על שווי של עד 1,978,745 ש"ח. מעל הסכום הזה, ובדירה נוספת, יש מדרגות שונות. ההטבה לדירה יחידה חלה רק על תושב ישראל, ולכן מי שאינו תושב כדאי שיקרא את המדריך על רכישת נדל"ן על ידי תושב חוץ. חישוב המס ובקשות לפטור נעשים מול מיסוי מקרקעין.
הבדיקות האלה לוקחות זמן, אבל הן זולות בהרבה מתיקון של עסקה שנחתמה. אם הבדיקה העלתה ממצא כמו חריגת בנייה, דירה לא רשומה או מוכר יורש, כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה ולא אחריה.
שאלות נפוצות על בדיקות לפני קניית דירה
האם נסח טאבו שהמוכר נתן מספיק?
לא. לפי gov.il, המידע בנסח נכון ליום שהופק, ומה שנרשם אחר כך לא יופיע בו. מזמינים נסח עדכני בעצמכם, ובודקים שוב סמוך לחתימה. רק הנסח הדיגיטלי נחשב רשמי, ועותק מודפס לא.
האם חריגת בנייה מופיעה בנסח הטאבו?
בדרך כלל לא. לפי סעיף 254יא לחוק התכנון והבניה, נרשמת הערה רק כשהוגש כתב אישום או ניתן צו הריסה, ובחלק מהמקרים רק אם הרשות האוכפת ביקשה. חריגה שלא נפתח לגביה הליך לא תופיע. לכן משווים את הדירה בפועל להיתרים שבתיק הבניין בוועדה המקומית.
אם המוכר בנה בלי היתר, האם אני כקונה אחראי?
עלולים להיות. לפי סעיף 243(ו), בשימוש אסור אפשר להאשים גם את מי שמחזיק בפועל בנכס בשעת העבירה, ושימוש בבנייה בלי היתר נחשב שימוש אסור. העבירה היא של אחריות קפידה. בנוסף, סעיף 239 מאפשר צו הריסה שיפוטי גם בלי כתב אישום.
איך בודקים דירה שלא רשומה בטאבו?
מבקשים אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת שמנהלת את הנכס. הודעה על רישום זכויות שהרשות מפיקה לנכס של חברה משכנת אינה אישור מחייב. בנוסף בודקים ברשם המשכונות, כי משכון על זכויות שאינן בטאבו לא יופיע בנסח.
כמה כסף מותר לקבלן לקבל בלי ערבות?
עד שבעה אחוזים מהמחיר. לפי סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, מעבר לזה הקבלן חייב לתת בטוחה, כמו ערבות בנקאית, ביטוח או הערת אזהרה נקייה. הנתון של 15% שמופיע במדריכים ישנים אינו הנוסח היום. החוק חל על קבלן ויזם, ולא על אדם פרטי שמוכר דירה יד שנייה.
למה צריך אישור מהעירייה כדי להירשם בטאבו?
כי סעיף 324 לפקודת העיריות אוסר לרשום העברה של נכס בלי תעודה שכל החובות לעירייה בגין הנכס סולקו. באותו אופן, סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה דורש תעודה על תשלום היטל השבחה. לכן בודקים חובות לפני החתימה וקובעים בהסכם שחלק מהתמורה ישולם כנגד האישורים.
מתי רושמים הערת אזהרה?
מוקדם ככל האפשר אחרי החתימה. לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין, כל עוד ההערה רשומה לא תירשם עסקה שסותרת אותה בלי הסכמת הקונה או צו בית משפט. עיקול או מינוי כונס נכסים שבאו אחרי רישום ההערה לא פוגעים בזכויות הקונה.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
