רישום דירה אשר נרכשה בשנות ה-70
דירות שנרכשו בשנות ה-70 ולא נרשמו על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין ניתנות להסדרה בתובענה לסעד הצהרתי. במקרה שטופל במשרד, בהיעדר הסכם רכישה ולאחר שהחברה הקבלנית פורקה, הוגשה המרצת פתיחה בצירוף אישורי ארנונה וקבלות; בית המשפט המחוזי נתן פסק דין הצהרתי, ורשות המיסים הנפיקה אישורי מיסים בלי קנס.
מאמר זה יציג בפניכם מקרה אמיתי לחלוטין בנוגע לרישום דירה אשר נרכשה בשנות ה-70.
לאחרונה משרדנו ייצג לקוחה אשר רכשה עם בן זוגה דירה בשנות השבעים מחברה קבלנית.
המבקשת גידלה יחד עם בן זוגה את ילדיה בדירה משך שנים רבות וכמובן נהגה לשלם את מלוא התשלומים החילם על הדירה, כגון ארנונה, מים חשמל וכיו"ב.
בשנים האחרונות נודע למבקשת כי היא ובן זוגה אינם רשומים כבעלי הדירה בלשכת רישום מקרקעין, דבר שכמובן ימנע את מכירת הדירה לעתיד לבוא.
בידי הלקוחה לא היה העתק מהסכם הרכישה והחברה הקבלנית פורקה מרצון לפני מספר רב של שנים (כזכור מדובר על רישום דירה אשר נרכשה בשנות ה-70).
מיד עם קבלת הייצוג נעשה ניסיון לאתר את הסכם הרכישה בטאבו או ברשות המיסים ואף בבנקים השונים אך ללא הצלחה.
לימים הוגשה המרצת פתיחה בביהמ"ש המחוזי בתל אביב בצירוף מלוא המסמכים היכולים להעיד על בעלותה של המבקשת על הדירה, כדוגמת אישורים על תשלום ארנונה משך עשרות שנים, קבלות שאותרו על ידי המבקשת ומעידות על תשלום בסמוך לרכישת הדירה לב"כ החברה הקבלנית.
לאחרונה ניתן פסק דין הצהרתי לפיו המבקשת היינה בעלת הזכויות בדירה.
עם קבלת פסק הדין פנתה המבקשת בהתאם להוראות הדין לרשות המיסים בבקשה לקבלת אישורי מיסים לצורך השלמת הרישום.
ולאחר המצאת המסמכים הרלוונטיים נענתה רשות המיסים לבקשת המבקשת לקבלת האישורים המיוחלים ואף נמנעה מהטלת קנס על המבקשת לאחר שקיבלה את טענותיה, כי אי הרישום ולכאורה אף אי הדיווח נעשה באשמת החברה הקבלנית ולא נעוצה בהתנהלות המבקשת.
על כן, מוצע כי במצב שבו הדירה טרם נרשמה מכל סיבה שהיא להיוועץ עם עו"ד בהקדם האפשרי ובמידת הצורך לפנות בתובענה לסעד הצהרתי בביהמ"ש.
מדוע צריך עורך דין ברכישת דירה?
רכישת דירה מהווה את אחת הרכישות הגדולות ביותר ובעלת החשיבות הגדולה ביותר כמעט לכל משק בית בארץ ובעולם.
המשמעות מקורה בסכום הרכישה הגבוה לצד המשקל הגדול של ההתחייבויות הנובעות מהחוזים שנחתמים בהליך רכישת הדירה (מקבלן / יד שנייה / להשקעה וכו').
בשל כך, טרם רכישת דירה או שינוי ברישום בטאבו מומלץ להתייעץ בעורך דין מקרקעין שיסייע לכם בבדיקות משפטיות ובדיקות תכנוניות מקיפות טרם רכישת הדירה.
בנוסף עורך דין מיסים יכול לסייע לכם בתכנון המס שהוא חלק בלתי נפרד מהליך רכישת דירה.
משרדנו מלווה לקוחות רבים הנמצאים בדיני המקרקעין.
להרחבה בתחום: רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני
שאלות נפוצות
מה עושים כשאין הסכם רכישה של דירה ישנה?
כאשר הסכם הרכישה אבד, מנסים לאתרו בלשכת רישום המקרקעין, ברשות המיסים ובבנקים. אם החיפוש נכשל, ניתן להגיש המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בצירוף כל ראיה עקיפה לבעלות: אישורי תשלום ארנונה לאורך שנים, קבלות תשלום לבא כוח החברה הקבלנית ומסמכים נוספים.
מה קורה אם החברה הקבלנית שממנה נרכשה הדירה כבר פורקה?
פירוק החברה הקבלנית אינו מונע את הסדרת הרישום. במקרה כזה הדרך היא תובענה לסעד הצהרתי בבית המשפט, שבמסגרתה מתבקש בית המשפט להצהיר על זכויות הרוכש בדירה. פסק דין הצהרתי כזה מהווה בסיס לפנייה לרשות המיסים ולהשלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
האם מוטל קנס על אי דיווח לרשות המיסים בעסקה ישנה שלא נרשמה?
לא בהכרח. במקרה שנדון, רשות המיסים קיבלה את טענת הרוכשת שאי הרישום ואי הדיווח נבעו מהתנהלות החברה הקבלנית ולא ממנה, ונמנעה מהטלת קנס. עם קבלת המסמכים הרלוונטיים הונפקו אישורי המיסים הדרושים להשלמת הרישום. לכן חשוב לתעד ולהציג את השתלשלות העניינים מול הרשות.
מדוע חשוב להסדיר רישום זכויות בדירה עוד לפני מכירתה?
כל עוד הזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, לא ניתן להשלים מכירה עתידית של הדירה והרוכשים הפוטנציאליים נחשפים לסיכון. הסדרה מוקדמת, בליווי עורך דין מקרקעין, חוסכת התדיינות בשלב שבו כבר נחתם הסכם מכר ולוחות הזמנים לוחצים.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
