חוזה מכירת דירה
חוזה מכירת דירה חייב להיערך בכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, וגם זיכרון דברים מהווה חוזה מחייב הקובע את היום הקובע לעניין מס רכישה. לפני החתימה יש לבדוק היתר בנייה, שעבודים ומשכנתאות, לבחון חבויות מס שבח ומס רכישה, להוציא נסח רישום, ולרשום הערת אזהרה מיד לאחר החתימה.
חוזה מכירת דירה היינו חוזה קריטי שחייב להתבצע בשיקול דעת ובבדיקה מקיפה להימנעות מחשיפה לתביעות עתידיות.
על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
ראוי להדגיש, כי אף זיכרון דברים היינו חוזה לכל דבר ועניין, כאשר יום חתימת זיכרון הדברים הוא אף היום הקובע לעניין מס הרכישה. המשמעות הינה שחובת הדיווח לרשות המיסים מתקצרת.
חוזה מכירת דירה – דגשים חשובים:
קודם לרכישת הדירה יש לבחון שהנכס נבנה על פי היתר, וכן שהוא נקי מכל שעבוד, משכנתא, חוב, או כל זכות של צד ג'.
כמו כן, טרם רכישת הדירה חשוב לבחון את חבויות המס הנובעות מן ההסכם, בפרט מס השבח (החל על המוכר) ומס הרכישה (החל על הרוכש).
מומלץ אף להוציא במשרדי רשם המקרקעין (הטאבו) את נסח רישום הזכויות בנכס (במקרה הצורך מומלץ אף לבחון את הנכס במנהל מקרקעי ישראל, רשם המשכונות, רשות המיסים והוועדה המקומית לתכנון ובניה).
בהסכם מכירת דירה חשוב לשים לב הן למבוא והן להסכם עצמו, לרבות, הצהרות הצדדים, התמורה, מועד מסירת החזקה, העברת הזכויות, מתן יפויי כוח בלתי חוזרים, סעדים וכיוב'.
מיד לאחר חתימת ההסכם, ומוקדם ככל האפשר, יש לרשום (ככל שניתן) הערת אזהרה, אשר מסייעת במניעת עסקה סותרת ו/או נוגדת, ומגנה אף בפני עיקול.
חשוב להדגיש, כי חובה לדווח על העסקה לרשויות המס תוך המועד שנקבע לכך בחוק, בעניין זה אציין, כי ללא קבלת אישורי מיסים מרשויות המס לא ניתן להשלים את העסקה במשרדי רישום המקרקעין.
אם השומה שהוציא המנהל גבוהה מהמוצהר, ניתן להגיש השגה על שומת מס שבח בתוך 30 ימים, ולכן חשוב לשמור את כל מסמכי הרכישה וההשבחה.
דבר נוסף הינו להבטיח כי הכספים אשר משולמים על ידי הרוכש יובטחו בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
רכישת דירה (ו/או מגרש לצורך הקמת הבית) הינה הרכישה הגדולה ביותר (בדר"כ) אותה מבצע אדם במשך חייו.
על כן, יש להיזהר בטרם החתימה על כל מסמך שהוא ולהיוועץ קודם לכן עם עורך דין.
מחפשים עורך דין המתעסק בתחום המקרקעיןלרבות חוזה מכירת דירה ?
משרדנו מלווה לקוחות רבים הנמצאים בהליכים שונים ומגוונים כגון תביעות מקרקעין ועריכת חוזים לרבות חוזה מכירת דירה.
מחפשים עורך דין מקרקעין ?
להרחבה בתחום: רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני
שאלות נפוצות בנושא חוזה מכירת דירה
האם זיכרון דברים על דירה מחייב כמו חוזה?
כן. זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין, ויום חתימתו הוא היום הקובע לעניין מס הרכישה. משמעות הדבר היא שחובת הדיווח לרשות המיסים מתקצרת, ולכן אין לחתום על מסמך כזה בלי בדיקה משפטית מקדימה ובלי הבנת ההשלכות.
אילו בדיקות יש לבצע לפני חתימה על חוזה מכר דירה?
יש לוודא שהנכס נבנה לפי היתר ושהוא נקי משעבוד, ממשכנתא, מחוב ומכל זכות של צד שלישי. מומלץ להוציא נסח רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרה הצורך לבדוק גם ברשות מקרקעי ישראל, ברשם המשכונות, ברשות המיסים ובוועדה המקומית.
מדוע חשוב לרשום הערת אזהרה מיד אחרי חתימת ההסכם?
הערת אזהרה מסייעת במניעת עסקה סותרת או נוגדת באותו נכס ומגנה גם מפני עיקול. משום כך יש לרשום אותה, ככל שניתן, מוקדם ככל האפשר לאחר חתימת הסכם המכר, ולא להמתין לשלבים מאוחרים של העסקה. כל יום עיכוב מגדיל את חשיפת הרוכש.
האם אפשר להשלים רישום דירה בלי אישורי מיסים?
לא. חובה לדווח על העסקה לרשויות המס במועד שנקבע בחוק, ובלי אישורי מיסים לא ניתן להשלים את העסקה במשרדי רישום המקרקעין. בנוסף נדרשת הבטחת הכספים שמשלם הרוכש בהתאם לחוק המכר בעניין הבטחת השקעות של רוכשי דירות.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
