הסכם שיתוף במקרקעין: מה כולל, רישום בטאבו ומה קורה כשרוצים לפרק
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של נכס שקובע מי משתמש באיזה חלק, מי משלם את ההוצאות ואיך מקבלים החלטות. לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין אפשר לרשום אותו בטאבו, ואז הוא מחייב גם קונה עתידי. ההסכם יכול להגביל מכירה עד חמש שנים, אבל אחרי שלוש שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף.
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בכתב בין מי שמחזיקים יחד בבעלות על קרקע, בית או דירה, שקובע איך מנהלים את הנכס ומשתמשים בו, ומה הזכויות והחובות של כל שותף. סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע שהסכם כזה ניתן לרישום, ומשנרשם הוא מחייב גם מי שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר. בלי הסכם, חלים על השותפים סעיפים 30 עד 36 לחוק, ורוב הבעלים מגלים שהכללים האלה לא מתאימים להם.
המאמר מיועד לשותפים שקיבלו נכס בירושה, לאחים או חברים שקנו קרקע יחד, לבעלים של בית דו משפחתי שלא נרשם כבית משותף, ולבני זוג לשעבר שלא מכרו את הדירה. הבעיה בבעלות משותפת בלי הסכם היא שלפי סעיף 27 לחוק לאף שותף אין "חלק מסוים" בנכס. כל שותף בעלים של אחוז מכל מטר, ולכן כל מחלוקת על שימוש, בנייה או השכרה עלולה להסתיים בתביעת פירוק שיתוף.
מה המשמעות של בעלות משותפת במקרקעין?
בעלות משותפת פירושה שכל שותף מחזיק בחלק יחסי מהנכס כולו, ולא בחדר, בקומה או במגרש מסוים. סעיף 27 לחוק קובע שבעלותו של כל שותף מתפשטת "בכל אתר ואתר שבמקרקעין". סעיף 28 מוסיף חזקה שחלקי השותפים שווים, אלא אם הוכח אחרת, למשל לפי הרישום בטאבו.
לדוגמה, נניח ששני אחים ירשו בית בן שתי קומות בחלקים שווים, וכל אחד גר בקומה אחרת. מבחינת החוק, לאף אחד מהם אין זכות בקומה שלו. אם אחד מהם ירצה להרחיב את הקומה, להשכיר אותה או לשעבד את חלקו, השאלה אם הוא רשאי תיקבע לפי הסכם שיתוף, ואם אין הסכם, לפי ברירות המחדל שבחוק. כשמגיעים לנקודה הזו, כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין שיבדוק את נסח הטאבו ואת מצב הבנייה בפועל לפני שמנסחים.
מה החוק קובע כשאין הסכם שיתוף?
כשאין הסכם, סעיף 29(ב) מחיל את סעיפים 30 עד 36 לחוק, שקובעים הכרעה ברוב בעניינים רגילים והסכמת כולם בכל דבר חריג. ההסדר הזה עובד כשהשותפים מסכימים, ונתקע ברגע שיש ביניהם מחלוקת.
| נושא | מה החוק קובע בלי הסכם | הסעיף | מה אפשר לקבוע בהסכם |
|---|---|---|---|
| ניהול ושימוש רגילים | בעלי רוב החלקים מחליטים; שותף מקופח פונה לבית המשפט | 30(א)-(ב) | חלוקת שימוש קבועה, למשל קומה או מגרש לכל שותף |
| פעולה חריגה (בנייה, שינוי ייעוד) | הסכמת כל השותפים | 30(ג) | הסכמה מראש לבנייה בחלק מסוים, בכפוף להיתר |
| שימוש של שותף יחיד | שימוש סביר, בתנאי שלא ימנע שימוש כזה מאחר | 31(א)(1) | שימוש ייחודי בחלק מוגדר |
| הוצאות החזקה וניהול | לפי החלקים; מי ששילם יותר חוזר על האחרים | 32 | חלוקה לפי שימוש בפועל |
| שימוש של שותף אחד בנכס | חייב שכר ראוי לשאר השותפים | 33 | ויתור על שכר ראוי או קביעת סכום |
| הכנסות (שכירות, פירות) | לפי החלקים | 35 | חלוקה אחרת |
הסעיף שמפתיע את רוב השותפים הוא סעיף 33. שותף שגר בנכס לבד, בלי הסכם, עלול להיתבע על ידי שאר השותפים לתשלום שכר ראוי לפי חלקם. זו אחת הסיבות הנפוצות לתביעות בין יורשים.
מה כדאי לכלול בהסכם שיתוף?
הסכם שיתוף טוב מתאר בדיוק מי משתמש באיזה חלק, מי משלם מה, ואיך נפרדים. הוא צריך להתאים למצב התכנוני של הנכס, כי הסכם לא יכול להכשיר בנייה שאין לה היתר.
- זיהוי הנכס: גוש, חלקה ותת חלקה, וחלקו של כל שותף כפי שהוא רשום.
- חלוקת השימוש: איזה שטח, קומה, חניה או חצר צמודים בשימוש לכל שותף, בצירוף תשריט.
- זכויות בנייה: איך מתחלקות זכויות בנייה קיימות ועתידיות, ומי רשאי לממש אותן.
- הוצאות ומסים: ארנונה, תיקונים ברכוש שמשמש את כולם, ביטוח, והסדר לשותף שלא שילם.
- קבלת החלטות: מה מחייב רוב ומה מחייב הסכמה של כולם, ומה קורה במחלוקת.
- עסקאות בחלק: זכות סירוב או הודעה מוקדמת לפני מכירה, בכפוף לתקרה בסעיף 34(ב).
- יציאה מהשיתוף: מנגנון הערכת שווי ומכירה פנימית לפני שפונים לבית המשפט.
לדוגמה, נניח ששלושה שותפים בקרקע מסכימים שכל אחד יבנה בית בשליש מוגדר של המגרש. ההסכם יכלול תשריט, יקבע איך מחלקים את זכויות הבנייה ואת עלויות הפיתוח המשותף, ויפרט מה קורה אם אחד מהם לא מקבל היתר.
האם אפשר להגביל שותף ממכירת חלקו או מדרישת פירוק?
אפשר, אבל רק לתקופה מוגבלת. החוק שומר על שתי זכויות יסוד של כל שותף: לעשות עסקה בחלקו, ולדרוש פירוק. הסכם שיתוף יכול לצמצם אותן, אך לא לבטל אותן לתמיד.
| הזכות | ברירת המחדל | תקרת ההגבלה בהסכם | הסעיף |
|---|---|---|---|
| מכירה, שעבוד או עסקה אחרת בחלק | מותרת בלי הסכמת שאר השותפים | תניה שמגבילה אינה תקפה לתקופה העולה על חמש שנים | 34(א)-(ב) |
| דרישת פירוק שיתוף | כל שותף רשאי בכל עת | אחרי שלוש שנים בית המשפט רשאי לצוות על פירוק למרות התניה, אם הדבר צודק | 37(א)-(ב) |
יש הבדל בין שתי התקרות. הגבלת מכירה פוקעת אחרי חמש שנים. הגבלת פירוק אינה פוקעת אוטומטית, אבל אחרי שלוש שנים בית המשפט יכול להתעלם ממנה. זכות סירוב ראשונה, שמחייבת להציע את החלק קודם לשותפים, עלולה להיחשב הגבלה לפי סעיף 34(ב), ולכן כדאי לנסח אותה בזהירות ולקבוע לה מועד.
איך רושמים הסכם שיתוף בטאבו, ולמה זה חשוב?
הרישום הופך את ההסכם מחוזה בין השותפים לזכות שמחייבת גם את מי שיבוא אחריהם. הסכם שלא נרשם מחייב את מי שחתמו עליו, אבל לפי סעיף 29(א) רק הסכם רשום מחייב שותף חדש וכל אדם אחר, כמו קונה של חלק או נושה שעיקל אותו.
תקנה 40(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, קובעת שהבקשה לרישום נחתמת בידי כל בעלי הזכות המשותפת, מאומתת כמו שטר עסקה, ומצורף לה הסכם שיתוף חתום בידי כל הבעלים. המשמעות המעשית היא שאי אפשר לרשום הסכם בלי כל הבעלים הרשומים, ולכן כשאחד השותפים נפטר מסדירים קודם את הירושה. פרטי השירות והטפסים מופיעים בדף השירות לרישום הסכם שיתוף ב-gov.il.
לדוגמה, נניח ששני שותפים חתמו על הסכם שנותן לכל אחד חצר צמודה, ולא רשמו אותו. אחד מהם מכר את חלקו לקונה שלא ידע על ההסכם. הקונה עלול לטעון שההסכם לא מחייב אותו, וכל חלוקת השימוש נפתחת מחדש.
בעלות משותפת מירושה או אחרי גירושין
שני המקורות הנפוצים לבעלות משותפת לא מתוכננת הם ירושה ופרידה. יורשים נרשמים כבעלים משותפים לפי חלקיהם, ולעיתים הנכס עדיין משועבד למשכנתא שנלקחה בחיי המוריש. איך מתמודדים עם נכס כזה, ומה קורה למשכנתא, מוסבר במאמר על ירושה במקרקעין ומשכנתא.
בני זוג שנפרדו ורוצים לדחות את מכירת הדירה, למשל עד שהילדים יסיימו את הלימודים, יכולים לעגן זאת בהסכם שמגדיר מי גר בנכס, מי משלם את המשכנתא והאם משולם שכר ראוי. הסמכות בסכסוך בין בני זוג על נכס משותף נתונה לבית המשפט לענייני משפחה, לפי סעיף 51(א)(5) לחוק בתי המשפט. את השיקולים בחלוקת הנכס עצמו פירטנו במאמר על חלוקת נכס מקרקעין משותף לאחר גירושין.
מה קורה כשאחד השותפים רוצה לפרק את השיתוף?
כל שותף זכאי לדרוש פירוק בכל עת לפי סעיף 37(א), והדרך הראשונה היא הסכם פירוק בין השותפים. לפי סעיף 38(א), הסכם שמחלק את המקרקעין בעין טעון אישור של המפקח על רישום מקרקעין שהחלוקה תואמת את חוק התכנון והבנייה. כשאין הסכמה, הפירוק נעשה בצו בית משפט לפי סעיפים 39 עד 43.
| דרך הפירוק | מתי | הסעיף |
|---|---|---|
| חלוקה בעין | המקרקעין ניתנים לחלוקה; אפשר לחייב תשלומי איזון ולרשום זיקת הנאה | 39 |
| מכירה וחלוקת הפדיון | המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או שחלוקה תגרום הפסד ניכר | 40 |
| פירוק במקרים מיוחדים | צירוף לחלקה גובלת, או חלק מהשותפים נשארים יחד ומשלמים לאחרים | 41 |
| רישום כבית משותף | עיקר המקרקעין בית הראוי להירשם כבית משותף, אחרי חוות דעת המפקח | 42 |
מכירה לפי סעיף 40 נעשית כברירת מחדל כמו מכירת מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת. בפועל, שותפים רבים מעדיפים שאחד מהם יקנה את חלק האחר, וסעיף 43 מורה לבית המשפט להתחשב במשאלות השותפים ובדרישת חלקם לקיים את השיתוף ביניהם.
לאיזה בית משפט מגישים תביעה לפירוק שיתוף?
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מוגשת בדרך כלל לבית משפט השלום, בלי קשר לשווי הנכס. סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, מסמיך את בית משפט השלום לדון בתביעות בדבר חלוקת מקרקעין או חלוקת השימוש בהם, "יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה".
החריג המרכזי הוא סכסוך בין בני משפחה שהוא "עניין משפחה", ובעיקר בין בני זוג, שנדון בבית המשפט לענייני משפחה לפי סעיף 51(א)(5). בשני המקרים, לפני תביעה כדאי לבדוק את נסח הטאבו, את מצב ההיתרים ואת השאלה אם יש הסכם שיתוף שמגביל את הפירוק ולכמה זמן.
הסכם שיתוף במקרקעין: מה עושים עכשיו
- שבוע 1: להוציא נסח טאבו. לבדוק מי רשום, באילו חלקים, והאם יש משכנתא, עיקול או הערות.
- שבוע 1-2: למפות את השימוש בפועל. מי גר או משתמש באיזה חלק, מי משלם הוצאות, ומה נבנה עם היתר ובלי היתר.
- שבוע 2-3: לבדוק תכנון. זכויות בנייה ומגבלות לפי התכנית החלה על הקרקע, לפני שמחלקים שימוש או זכויות.
- שבוע 3-4: לסכם עקרונות בין השותפים. חלוקת שימוש, הוצאות, שכר ראוי, מכירה ויציאה.
- אחרי הסיכום: לנסח ולחתום. הסכם עם תשריט, בתקופות הגבלה שמתאימות לסעיפים 34(ב) ו-37(ב).
- מיד אחרי החתימה: לרשום בטאבו. בקשה חתומה בידי כל הבעלים ומאומתת, בצירוף ההסכם.
- אם אין הסכמה: לשקול פירוק. קודם הצעת קנייה או מכירה מוסכמת, ורק אחר כך תביעה לפירוק שיתוף.
שאלות נפוצות על הסכם שיתוף במקרקעין
מה זה הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף הוא הסכם בין בעלים משותפים של נכס שקובע איך מנהלים אותו ומשתמשים בו, ומה הזכויות והחובות של כל שותף, למשל מי משתמש באיזה חלק ומי משלם הוצאות. לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין אפשר לרשום אותו, ואז הוא מחייב גם שותף עתידי וכל אדם אחר.
האם חובה לרשום הסכם שיתוף בטאבו?
לא, ההסכם מחייב את החותמים גם בלי רישום. אבל רק הסכם רשום מחייב גם מי שנעשה שותף אחר כך, כמו קונה של חלק, וכל אדם אחר. לפי תקנה 40(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), הבקשה נחתמת בידי כל הבעלים ומאומתת כמו שטר עסקה.
האם הסכם שיתוף יכול למנוע ממני למכור את החלק שלי?
רק לתקופה מוגבלת. לפי סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין, תניה בהסכם שיתוף ששוללת או מגבילה את הזכות להעביר את החלק או לעשות בו עסקה אינה תקפה לתקופה העולה על חמש שנים. אחרי התקופה הזו כל שותף רשאי למכור את חלקו בלי הסכמת האחרים.
אפשר לפרק שיתוף למרות שבהסכם נקבע שאסור?
כן, בתנאים. סעיף 37(ב) קובע שאם ההסכם מגביל פירוק לתקופה העולה על שלוש שנים, בית המשפט רשאי כעבור שלוש שנים לצוות על פירוק למרות התניה, אם זה צודק בנסיבות. לפני כן, בדרך כלל ההגבלה תחייב את השותפים.
שותף גר לבד בנכס המשותף, האם הוא צריך לשלם לאחרים?
לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין, שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב לשאר השותפים שכר ראוי בעד השימוש, לפי חלקיהם. הסכם שיתוף יכול לקבוע אחרת, למשל ויתור על שכר ראוי או סכום קבוע. בלי הסכם, השותפים האחרים עשויים לתבוע אותו.
איך מפרקים שיתוף בדירה שאי אפשר לחלק?
כשהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או שחלוקה תגרום הפסד ניכר, בית המשפט מורה על מכירה וחלוקת הפדיון לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין. ברירת המחדל היא מכירה כמו של מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת, למשל מכירה פנימית בין השותפים.
איזה בית משפט דן בפירוק שיתוף במקרקעין?
בדרך כלל בית משפט השלום, בכל שווי, לפי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט. כשהסכסוך הוא עניין משפחה, ובעיקר בין בני זוג, הסמכות נתונה לבית המשפט לענייני משפחה לפי סעיף 51(א)(5).
משרד מלכא ושות' בחיפה מטפל בבעלות משותפת במקרקעין: ניסוח הסכם שיתוף ורישומו בטאבו, הסכמי פירוק ותביעות לפירוק שיתוף. עורך דין מקרקעין יבדוק את נסח הטאבו ואת מצב הנכס לפני שמחליטים על הדרך.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
