מס רכישה על דירה: המדרגות, דירה יחידה מול נוספת ודוגמאות חישוב
ברכישת דירה יחידה על ידי יחיד תושב ישראל לא משלמים מס רכישה עד 1,978,745 ש"ח, ומעל לכך המס עולה במדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. על דירה נוספת משלמים 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל, בהוראת שעה עד 31.12.2026. הסכומים מוקפאים בשנים 2025 עד 2027, ולכן דירה ב-2,500,000 ש"ח תחויב ב-20,538 ש"ח כדירה יחידה וב-200,000 ש"ח כדירה נוספת.
מס רכישה הוא מס שהרוכש של זכות במקרקעין חייב לשלם לרשות המסים, לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. ברכישת דירה יחידה על ידי יחיד תושב ישראל, עד 1,978,745 ש"ח לא משלמים מס כלל. מעל הסכום הזה המס עולה במדרגות: 3.5%, 5%, 8% ו-10%. ברכישת דירה שאינה דירה יחידה משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על היתרה, בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026. סכומי המדרגות מוקפאים בשנים 2025 עד 2027 ואינם מתעדכנים לפי המדד.
המדריך מיועד למי שעומד לחתום על חוזה לקניית דירה, יד שנייה או מקבלן, ורוצה לדעת מראש כמה מס ישלם. ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת מגיע למאות אלפי שקלים, והסיווג נקבע לפי המצב ביום הרכישה ולפי ההצהרה שמגישים. לכן כדאי לבדוק את הסיווג עם עורך דין מקרקעין לפני החתימה ולא אחריה. מי שלא מגיש הצהרה בתוך 30 ימים חשוף לקנס, ומי שמצהיר על דירה יחידה ולא עומד בתנאים ישלם את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.
מה זה מס רכישה ומי חייב לשלם אותו?
מס רכישה משלם הקונה, לא המוכר. סעיף 9 לחוק קובע ש"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין". המס מחושב על שווי הזכות הנרכשת, שבעסקה רגילה הוא בדרך כלל המחיר שנקבע בחוזה, ומשולם למשרד מיסוי המקרקעין שמטפל בעסקה. המוכר, מצידו, מתמודד עם מס שבח, שהוא מס נפרד לגמרי.
המס חל על כל זכות במקרקעין: דירה, בית, קרקע, חנות או משרד. השיעור תלוי בסוג הנכס ובזהות הרוכש. המאמר מתמקד בדירות מגורים, כי שם נמצאות המדרגות שרוב הקונים שואלים עליהן. את התמונה הרחבה של המיסים בעסקת נדל"ן, כולל מס שבח והיטל השבחה, תמצאו בעמוד על מיסוי מקרקעין.
מס הרכישה אינו עניין טכני שאפשר לדחות לסוף העסקה. רישום הזכויות בטאבו מחייב אישור המופנה לרשם המקרקעין על תשלום מס שבח ומס רכישה או על פטור מהם. בלי האישור הזה העסקה לא תירשם על שמכם.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
מדרגות הדירה היחידה חלות על יחיד תושב ישראל שרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה בישראל ובאזור. כל מדרגה ממוסה בשיעור שלה בלבד, בדומה למס הכנסה. כלומר, מי שקונה דירה ב-2,500,000 ש"ח לא משלם 5% על כל המחיר, אלא 0% על החלק הראשון, 3.5% על החלק השני ו-5% רק על החלק שמעל 2,347,040 ש"ח.
| חלק שווי הדירה | שיעור המס | המס המרבי במדרגה |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% | 0 ש"ח |
| מעל 1,978,745 ועד 2,347,040 ש"ח | 3.5% | 12,890 ש"ח |
| מעל 2,347,040 ועד 6,055,070 ש"ח | 5% | 185,402 ש"ח |
| מעל 6,055,070 ועד 20,183,565 ש"ח | 8% | 1,130,280 ש"ח |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% | ללא תקרה |
הסכומים האלה נקבעו בעדכון של ינואר 2024, ומאז לא השתנו. חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת התקציב 2025 הקפיא את עדכון הסכומים בשנות המס 2025 עד 2027. רשות המסים פרסמה בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 שהמדרגות האלה חלות על רכישות עד 15.1.2028. לכן מאמרים שמציגים "מדרגות חדשות לשנה הזו" לפי המדד אינם מדויקים.
מס רכישה על דירה נוספת: 8% ו-10% בהוראת שעה
ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה משלמים 8% על כל השווי עד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על החלק שמעליו. אין מדרגה פטורה. השיעורים האלה קבועים בסעיף 9(ג1ו) לחוק כהוראת שעה, ולפי הוראת הביצוע של רשות המסים היא בתוקף עד 31.12.2026.
מי שמתכנן לרכוש דירה להשקעה סמוך לסוף 2026 צריך לבדוק ביום החתימה אם הוראת השעה הוארכה או הוחלפה. יום הרכישה לעניין המס הוא בדרך כלל יום כריתת החוזה המחייב, ולא יום קבלת המפתח. לכן חוזה שנחתם לפני תום התקופה ממוסה לפי השיעורים שחלו ביום החתימה.
הקטגוריה "דירה נוספת" רחבה מכפי שנדמה. היא כוללת גם מי שיש לו חלק מספיק גדול בדירה אחרת, גם תושב חוץ, וגם מי שקנה דירה חלופית ולא מכר את הקודמת בזמן. על כל אחד מהמצבים האלה בהמשך.
כמה מס רכישה משלמים? דוגמאות חישוב
החישוב נעשה מדרגה אחרי מדרגה, והתוצאה בין דירה יחידה לדירה נוספת שונה בסדרי גודל. בטבלה הבאה חישבנו את המס לפי המדרגות שבתוקף, על אותו מחיר, פעם כדירה יחידה ופעם כדירה נוספת. הסכומים מעוגלים לשקל.
| מחיר הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת | ההפרש |
|---|---|---|---|
| 1,900,000 ש"ח | 0 ש"ח | 152,000 ש"ח | 152,000 ש"ח |
| 2,000,000 ש"ח | 744 ש"ח | 160,000 ש"ח | 159,256 ש"ח |
| 2,500,000 ש"ח | 20,538 ש"ח | 200,000 ש"ח | 179,462 ש"ח |
| 3,000,000 ש"ח | 45,538 ש"ח | 240,000 ש"ח | 194,462 ש"ח |
| 4,000,000 ש"ח | 95,538 ש"ח | 320,000 ש"ח | 224,462 ש"ח |
| 7,000,000 ש"ח | 273,886 ש"ח | 578,899 ש"ח | 305,013 ש"ח |
לדוגמה, נניח שזוג קונה דירה יחידה ב-2,500,000 ש"ח. על 1,978,745 ש"ח הראשונים אין מס. על 368,295 ש"ח שעד 2,347,040 ש"ח משלמים 3.5%, כלומר 12,890 ש"ח. על 152,960 ש"ח שמעל 2,347,040 ש"ח משלמים 5%, כלומר 7,648 ש"ח. סך הכול 20,538 ש"ח.
נניח עכשיו שאותו זוג כבר מחזיק דירה להשכרה ואינו מתכוון למכור אותה. אותה דירה באותו מחיר תחויב ב-8% על כל השווי, כלומר 200,000 ש"ח. כדי לבדוק חישוב ספציפי, רשות המסים מפעילה סימולטור לחישוב מס רכישה, שמאפשר להזין שווי, תאריך וסוג רוכש.
מתי דירה נחשבת "דירה יחידה"?
דירה יחידה היא דירת מגורים שהיא הדירה היחידה של הרוכש בישראל ובאזור ביום הרכישה. הבדיקה אינה נעשית לפי שם הרוכש בחוזה בלבד. החוק רואה ברוכש, בבן זוגו ובילדיהם שטרם מלאו להם 18 "רוכש אחד". בן זוג שגר בנפרד דרך קבע, וילד קטין נשוי, אינם נכללים בתא הזה.
המשמעות המעשית: אם לבן הזוג רשומה דירה, גם כשהיא נרכשה לפני הנישואין, הרכישה החדשה של בן הזוג השני עשויה להיחשב דירה נוספת. אותו דבר נכון לדירה שרשומה על שם ילד קטין. סוגיות כמו חלק קטן בדירה שהתקבלה בירושה, או הסכם ממון בין בני זוג, דורשות בדיקה פרטנית של הנתונים ושל הוראות החוק.
סוג הנכס חשוב גם הוא. המדרגות המופחתות חלות על "דירת מגורים", כלומר דירה שמשמשת או מיועדת לשמש למגורים. מגרש ריק או נכס מסחרי אינם דירת מגורים, גם אם בכוונתכם לגור בהם בעתיד.
משפרי דיור: קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה
מי שיש לו דירה אחת וקונה דירה חלופית יכול לשלם מס לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה. ככלל התקופה היא 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. ברכישה מקבלן, התקופה היא 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה החדשה הייתה אמורה להימסר.
ברכישה מקבלן, אם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטת הרוכש, התקופה נמנית ממועד המסירה בפועל. לרכישות שבוצעו בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 נקבעה תקופה מקוצרת של 18 חודשים, ובעקבות המלחמה והמבצעים הצבאיים הוארכו התקופות בהוראות מיוחדות. לכן את המועד המדויק שלכם בודקים לפי תאריך הרכישה ולפי הודעות רשות המסים.
בפועל, הרוכש מצהיר שימכור את הדירה הקודמת ומשלם לפי מדרגות דירה יחידה. לפי המידע שמרכז אתר כל-זכות, מי שלא מכר בזמן יחויב בהפרש לפי מדרגות דירה נוספת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. לדוגמה, נניח שקניתם דירה חלופית ב-3,000,000 ש"ח ולא מכרתם בזמן: ההפרש הוא 194,462 ש"ח, לפני הצמדה וריבית.
תושבי חוץ, קרקע ונכס מסחרי
תושב חוץ אינו זכאי למדרגות הדירה היחידה, גם אם זו הדירה היחידה שלו בעולם. סעיף 9(ג1ג) מגביל את ההטבה ל"יחיד תושב ישראל". לכן תושב חוץ משלם לפי שיעורי דירה נוספת, 8% ו-10% בהוראת השעה. החריג: מי שבתוך שנתיים מיום הרכישה נעשה תושב ישראל לראשונה, או תושב חוזר ותיק, נחשב תושב לעניין זה.
ברכישת קרקע שאינה בנויה או נכס מסחרי, כמו חנות או משרד, השיעור הוא 6% מהשווי, בלי מדרגות. קיימות גם הקלות לקבוצות מסוימות, למשל עולים ונכים, שתלויות בתנאים ובאישורים. הזכאות לפטור או להקלה היא אחד הפרטים שהרוכש מפרט בהצהרה לפי סעיף 73(ג), ולכן מבקשים אותה במפורש ומצרפים את המסמכים.
מתי מגישים הצהרה ומתי משלמים את מס הרכישה?
הרוכש חייב למסור הצהרה למנהל מיסוי המקרקעין בתוך 30 ימים מיום הרכישה, לפי סעיף 73(ג) לחוק. בהצהרה מפרטים את הזכות, את העסקה, את התמורה, את סכום המס ואת הפטור או ההקלה המבוקשים. על אי הגשה במועד מוטל קנס לפי סעיף 94א, בסכום של 310 ש"ח על כל שבועיים של פיגור, לתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027.
מועד התשלום בפועל נדחה לפי סעיף 51, כשמדובר בהסכם למכירה. המס משולם במועד המאוחר מבין המועד שנקבע לפי השומה לבין המועד שבו מתקיים אחד מאלה: החזקה עברה לקונה, הקונה שילם יותר מ-50% מהמחיר, או שניתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום. ברכישה מקבלן בתשלומים, זה יכול להיות חודשים אחרי החתימה.
אחרי ההצהרה נשלחת הודעת שומה. מי שחולק עליה רשאי להגיש השגה בכתב בתוך 30 ימים מקבלת ההודעה, לפי סעיף 87. על ההחלטה בהשגה אפשר לערור לוועדת ערר בתוך 30 יום, לפי סעיף 88. את המס עצמו אפשר לשלם בשירות המקוון של רשות המסים לתשלום מיסי מקרקעין.
מה עושים עכשיו: שישה צעדים לפני ואחרי החתימה
- לפני המשא ומתן: לבדוק את התא המשפחתי. רשמו כל דירה או חלק בדירה שרשומים על שמכם, על שם בן הזוג ועל שם ילדים קטינים.
- לפני החתימה: לחשב את המס בשני התרחישים. דירה יחידה ודירה נוספת, לפי הטבלה או בסימולטור, והכניסו את התוצאה לתקציב העסקה.
- משפרי דיור: לתכנן את מכירת הדירה הקודמת. קבעו את מועד היעד למכירה לפי תאריך הרכישה, ובדקו אם חלה עליכם הארכה.
- בתוך 30 ימים מהחתימה: להגיש הצהרת רוכש. ההצהרה מוגשת למשרד מיסוי המקרקעין, בדרך כלל על ידי עורך הדין שמייצג אתכם בעסקה.
- אחרי הודעת השומה: לבדוק אותה בתוך 30 ימים. שומה שגויה מתקנים בהשגה בכתב, לפני שהמועד חולף.
- לפני הרישום: לוודא שיש אישור מיסים. בלי אישור על תשלום מס הרכישה, רשם המקרקעין לא ירשום את הדירה על שמכם.
מי שקונה את הדירה הראשונה שלו ורוצה לראות את כל התהליך, מהבדיקות המקדימות ועד הרישום, ימצא אותו במדריך על השלבים לרכישת דירת מגורים.
שאלות נפוצות על מדרגות מס רכישה
מהן מדרגות מס רכישה לדירה יחידה?
ליחיד תושב ישראל שרוכש דירה יחידה: עד 1,978,745 ש"ח אין מס, עד 2,347,040 ש"ח 3.5%, עד 6,055,070 ש"ח 5%, עד 20,183,565 ש"ח 8%, ומעל לכך 10%. כל שיעור חל רק על החלק שבתוך המדרגה. הסכומים מוקפאים בשנים 2025 עד 2027 וחלים על רכישות עד 15.1.2028.
כמה מס רכישה משלמים על דירה נוספת?
על דירת מגורים שאינה דירה יחידה משלמים 8% מכל השווי עד 6,055,070 ש"ח, ו-10% על החלק שמעליו. אין מדרגה פטורה. השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026, ולכן מי שחותם סמוך למועד הזה צריך לבדוק אם היא הוארכה.
כמה מס רכישה על דירה ב-2.5 מיליון שקל?
כדירה יחידה, המס הוא 20,538 ש"ח: 0% על 1,978,745 ש"ח הראשונים, 3.5% על החלק שעד 2,347,040 ש"ח (12,890 ש"ח) ו-5% על היתרה (7,648 ש"ח). כדירה נוספת, המס הוא 8% מכל המחיר, כלומר 200,000 ש"ח.
האם מדרגות מס רכישה מתעדכנות כל שנה?
בדרך כלל הסכומים מתעדכנים ב-16 בינואר לפי מדד, אבל בשנות המס 2025 עד 2027 העדכון הוקפא בחוק. לכן סכומי המדרגות שנקבעו בינואר 2024 עדיין בתוקף, ולפי הוראת הביצוע של רשות המסים הם חלים על רכישות עד 15.1.2028.
תוך כמה זמן צריך למכור דירה כדי לשלם מס רכישה כמו על דירה יחידה?
ככלל בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, וברכישה מקבלן בתוך 12 חודשים מהמועד שבו החזקה הייתה אמורה להימסר. לרכישות בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 נקבעה תקופה של 18 חודשים, ובעקבות המלחמה ניתנו הארכות. מי שלא מכר בזמן משלם את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.
האם תושב חוץ משלם מס רכישה כמו על דירה נוספת?
כן. מדרגות הדירה היחידה חלות רק על יחיד תושב ישראל, ולכן תושב חוץ משלם 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל, גם כשזו דירתו היחידה. מי שנעשה תושב ישראל לראשונה או תושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מהרכישה נחשב תושב לעניין זה.
מתי מגישים הצהרה על רכישת דירה למיסוי מקרקעין?
בתוך 30 ימים מיום הרכישה, לפי סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין. על איחור מוטל קנס של 310 ש"ח לכל שבועיים של פיגור בתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027. מועד התשלום עצמו יכול להידחות לפי סעיף 51, עד שהחזקה עוברת או עד שמשולם יותר ממחצית המחיר.
משרד מלכא ושות' בחיפה מלווה רוכשי דירות בעסקאות מקרקעין: בדיקת הסיווג לדירה יחידה או נוספת, הגשת ההצהרה למיסוי מקרקעין והשגה על שומה. עורך דין מקרקעין יבדוק את החישוב לפני שאתם חותמים.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
