כונס נכסים על הדירה: מה הוא רשאי לעשות, מה אסור לו, ואיך עוצרים או דוחים מימוש
כונס נכסים על דירה ממונה על ידי רשם ההוצאה לפועל לפי סעיף 53 לחוק, ורשאי לשום, לפרסם, לנהל התמחרות ולבקש אישור מכר, אבל אסור לו למכור בלי אישור הרשם, במחיר נמוך משמעותית מהשוק או לפנות לפני הכרעה בדיור חלוף לפי סעיף 38. ההליך נמשך 6-12 חודשים, ואפשר לעצור אותו בפדיון, בטענת פרעתי, בהסדר, במכירה עצמית מפוקחת או בהליך חדלות פירעון.
כונס נכסים על דירה הוא עורך דין שרשם ההוצאה לפועל מינה כדי למכור את הדירה ולהעביר את התמורה לנושה, בדרך כלל לבנק שמחזיק במשכנתא. הוא רשאי לשום את הדירה, לפרסם אותה למכירה, לנהל התמחרות, לבקש את אישור הרשם למכר ולפנות את המחזיקים אחרי האישור. הוא אינו רשאי למכור בלי אישור הרשם, למכור במחיר נמוך משמעותית משווי השוק, להיכנס לדירה בכוח בלי צו, או לפנות אתכם לפני שהוכרעה שאלת הדיור החלוף. את המימוש אפשר לעצור או לדחות בחמש דרכים: תשלום החוב או פדיון, טענת "פרעתי", הסדר עם הבנק, מכירה עצמית בפיקוח, והליך חדלות פירעון שמקפיא את ההליכים.
המאמר מיועד למי שקיבל הודעה על מינוי כונס על דירתו, ולבני משפחה שגרים בדירה ולא חתמו על דבר. הזמן כאן הוא המשאב היקר ביותר: מהמינוי ועד פינוי עוברים בדרך כלל שישה עד שנים עשר חודשים, ורוב האפשרויות לעצור את התהליך נסגרות בשליש הראשון שלו. כונס נכסים פועל לפי תקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979, ומי שמכיר את השלבים יודע בדיוק מתי להגיש איזו בקשה.
מי זה כונס נכסים ומי ממנה אותו על דירה
כונס נכסים ממונה על ידי רשם ההוצאה לפועל לפי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, לבקשת הזוכה, על נכס מסוים של החייב, והוא פועל כזרועו הארוכה של הרשם ולא כשלוחו של הנושה. במקרה של דירה ממושכנת הבנק מגיש לביצוע את שטר המשכנתא ומבקש למנות את עורך דינו לכונס; במקרה של עיקול רגיל נושה שיש לו פסק דין מבקש למנות כונס למכירת הדירה שעוקלה. הכונס חייב לפעול בתום לב ובשקיפות כלפי החייב, ולדווח לרשם על כל שלב.
יש להבחין בין כונס בהוצאה לפועל לבין נאמן בהליך חדלות פירעון: הנאמן מנהל את כלל נכסי החייב לטובת כלל הנושים, והכונס מממש נכס אחד לטובת נושה אחד. מי שכבר בהליך חדלות פירעון לא יפגוש כונס אלא נאמן, אלא אם בית המשפט אישר לנושה המובטח לממש את הבטוחה בנפרד.
מה כונס נכסים רשאי לעשות (טבלה: מותר, אסור, רק באישור רשם)
סמכויות הכונס נקבעות בצו המינוי ובתקנות, והן רחבות אבל לא בלתי מוגבלות. הטבלה מסכמת מה הוא רשאי לעשות בעצמו, מה דורש אישור נפרד של הרשם ומה אסור לו בכל מקרה.
| הפעולה | מותר לכונס | רק באישור הרשם | אסור |
|---|---|---|---|
| שמאות | להזמין שמאי מקרקעין ולבקר בדירה בתיאום | להיכנס בכוח או ללא הודעה | |
| פרסום ומכירה | לפרסם מודעה, לקבל הצעות, לנהל התמחרות | אישור המכר לקונה שנבחר | למכור בלי אישור, למכור לעצמו או לקרובו |
| מחיר | לקבוע מחיר מינימום לפי השמאות | מכירה במחיר נמוך מהשמאות | מכירה במחיר נמוך משמעותית מהשוק בלי הצדקה |
| פינוי | לדרוש מפתחות אחרי אישור המכר | צו פינוי ומועדו | פינוי לפני הכרעה בדיור חלוף |
| כספים | לגבות את התמורה לחשבון נאמנות | שכר טרחתו והוצאותיו, חלוקת התמורה | לקזז לעצמו סכומים בלי אישור |
| הסדר | להעביר לזוכה הצעת הסדר של החייב | עיכוב ההליך לצורך הסדר | להתחייב בשם הזוכה |
כמה זמן לוקח הליך כינוס מהמינוי ועד הפינוי
הליך כינוס על דירה נמשך בדרך כלל שישה עד שנים עשר חודשים, ולכל שלב יש טווח זמנים אופייני שנגזר מתקנות ההוצאה לפועל ומהעומס בלשכה. הטבלה מציגה את השלבים כפי שהם מתנהלים בלשכות חיפה והצפון, ומניסיוננו ההבדל בין לשכה ללשכה הוא של שבועות, לא של חודשים.
| השלב | טווח זמן אופייני | מה אפשר לעשות בשלב הזה |
|---|---|---|
| הודעת מינוי ודרישה לשיתוף פעולה | מיד עם המינוי | לבקש עיון בתיק, להגיש טענת פרעתי או בקשת הסדר |
| שמאות | 30-45 יום | להגיש שמאות נגדית אם המחיר נמוך |
| פרסום וקבלת הצעות | 30-60 יום | להביא קונה בעצמכם, לפדות |
| התמחרות ובחירת הצעה | 2-4 שבועות | להתנגד לאישור מכר במחיר נמוך |
| אישור מכר על ידי הרשם | 2-6 שבועות | בקשת דיור חלוף לפי סעיף 38 |
| פינוי ומסירת חזקה | 30-90 יום מהאישור | בקשה לדחיית מועד הפינוי |
מה ההבדל בין כינוס על דירה ממושכנת לכינוס בגלל עיקול
בדירה ממושכנת הבנק מממש בטוחה שנתתם לו מראש, ולכן הוא אינו צריך פסק דין: שטר המשכנתא מוגש ישירות לביצוע בהוצאה לפועל לפי סעיף 81 לחוק, ורוב ההגנות שהחייב מוותר עליהן בשטר אינן עומדות לו. בעיקול רגיל הנושה צריך קודם פסק דין, אחר כך עיקול רשום בטאבו, ורק אז בקשה למינוי כונס, וההגנה על דירת מגורים חלה במלואה. כדי להבין מי מקבל את הכסף מהמימוש צריך לענות קודם על השאלה מה גובר, שעבוד או עיקול: המשכנתא נפרעת ראשונה, ורק היתרה מגיעה לנושים המעקלים לפי סדר רישומם.
לפי סעיף 17 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967, מימוש משכון נעשה על פי צו בית משפט או ראש ההוצאה לפועל, ולכן גם בנק עם משכנתא אינו יכול למכור בעצמו. ההבדל המעשי הגדול: בכינוס משכנתא החייב יכול לעצור את ההליך על ידי תשלום הפיגורים בלבד, אם שטר המשכנתא או הבנק מאפשרים, ובעיקול רגיל צריך לשלם את כל החוב או להגיע להסדר.
האם מגיע לי דיור חלוף: סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל
סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל קובע שרשם ההוצאה לפועל לא יורה על מכירת דירת מגורים של החייב אלא אם שוכנע שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שהועמד להם סידור חלוף. בעיקול רגיל זו הגנה מלאה, ובפועל היא מעכבת מכירות רבות או מחייבת את הנושה לממן דיור חלוף. בדירה ממושכנת, לפי סעיף 38(ג), ההגנה אינה חלה אם החייב ויתר עליה במפורש בשטר המשכנתא, וכמעט כל שטרי המשכנתא של הבנקים כוללים ויתור כזה, בתנאי שהוסבר לחייב. גם אז, לפי תיקוני החוק המאוחרים, הרשם רשאי לתת דיור חלוף לתקופה מוגבלת.
בפסיקה של בית המשפט העליון נקבע שהוויתור בשטר משכנתא תקף רק כשהוא ברור ומפורש, ושחוסר הסבר לחייב על משמעותו עשוי להחיות את ההגנה. לכן הצעד הראשון בכל תיק כינוס במשרדנו הוא לקרוא את שטר המשכנתא המקורי ולבדוק אם סעיף הוויתור מנוסח כדין. במקרים לא מעטים הוא לא.
כמה עולה כונס נכסים ומי משלם את שכר טרחתו
שכר הכונס נקבע לפי תקנות ההוצאה לפועל (שכר טרחת עורכי דין וכונסי נכסים), תשס"ב-2002, כאחוז מסכום המימוש, והוא משולם מתוך התמורה, כלומר מהכסף שהיה מגיע לחייב אחרי פירעון החוב. בנוסף לשכר הטרחה מנוכות הוצאות הכינוס: שמאות, פרסום, אגרות, מס שבח כשחל, ולעיתים דמי שמירה. הרשם מאשר את שכר הטרחה בסוף ההליך ורשאי להפחיתו כשההליך היה קצר או כשהכונס לא פעל כראוי.
להמחשה: בדירה שנמכרה ב-2 מיליון שקל, אם שיעור שכר הטרחה שאושר בתיק הוא 4 אחוז, שכר הכונס הוא 80 אלף שקל בתוספת מע"מ, ועם הוצאות של כ-15 אלף שקל התמורה נטו יורדת בקרוב ל-110 אלף שקל עוד לפני פירעון החוב. זו הסיבה שמכירה עצמית מפוקחת, שבה החייב מביא קונה בעצמו, חוסכת לו סכום גדול.
האם הכונס חייב למכור במחיר שוק ומה עושים אם המחיר נמוך
הכונס חייב לפעול להשגת המחיר הגבוה ביותר שניתן להשיג בנסיבות, ובע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז נקבע שנושה שמממש בטוחה חב חובת תום לב ואינו רשאי למכור במחיר נמוך משמעותית מהשווי בלי הצדקה. בפועל, מכירות בכינוס נסגרות לרוב ב-10 עד 20 אחוז מתחת למחיר שוק של דירה פנויה, בגלל הדחיפות והסיכון של הקונה, וזה טווח שהרשמים מאשרים. מכירה ב-30 אחוז מתחת לשמאות דורשת הסבר.
מה עושים: מגישים שמאות נגדית תוך השלבים הראשונים, מתנגדים בכתב לאישור המכר ומציגים הצעה גבוהה יותר, ובמקרה קיצוני מבקשים להחליף את הכונס. מהפרקטיקה שלנו: כונס על דירה בקריית חיים קיבל הצעה יחידה של 1.15 מיליון שקל על דירה ששמאי הבנק העריך ב-1.4 מיליון. הגשנו התנגדות לאישור המכר עם שמאות נגדית של 1.45 מיליון והצעת קונה שהביאה משפחת החייב ב-1.36 מיליון. הרשם דחה את אישור המכר לקונה הראשון, והדירה נמכרה לקונה של המשפחה, מה שהשאיר לחייב יתרה של יותר מ-200 אלף שקל.
איך עוצרים או דוחים מימוש: חמש דרכים מעשיות
- תשלום או פדיון. החייב רשאי לפרוע את החוב, כולל הוצאות, בכל שלב לפני אישור המכר, ולעיתים גם אחריו עד להשלמת העסקה. בכינוס משכנתא לעיתים די בתשלום הפיגורים והחזרת ההלוואה למסלול.
- טענת "פרעתי" לפי סעיף 19. כשהחוב שולם, חושב שלא נכון או שנצברו עליו ריביות פסולות, מגישים בקשה לרשם, והוא רשאי לעכב את ההליכים עד להכרעה.
- הסדר עם הזוכה. בנק מעדיף הסדר על מכירה בהפסד, ולכן הצעה מגובה ביכולת תשלום מוכחת, למשל אחרי חקירת יכולת בהוצאה לפועל, נענית לרוב בעיכוב הליכים.
- מכירה עצמית בפיקוח. החייב מבקש מהרשם לאפשר לו למכור בעצמו תוך תקופה קצובה, לרוב 60-90 יום, במחיר שאינו נמוך מהשמאות, וכך חוסך את שכר הכונס ומקבל מחיר טוב יותר.
- הליך חדלות פירעון. צו פתיחת הליכים לפי סעיף 121 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018, מקפיא הליכי הוצאה לפועל, ונושה מובטח צריך אישור של בית המשפט כדי להמשיך במימוש. לחייב שנכנס להליך יש אפשרות של פדיון דירת מגורים בהליך חדלות פירעון, שלעיתים עדיפה על מימוש בידי כונס.
כינוס בהוצאה לפועל מול נאמן בחדלות פירעון: השוואה
ההבדל בין שלוש הדרכים שבהן דירה יכולה להימכר בגלל חוב הוא בשליטה במחיר, בעלות ובזמן. הטבלה משווה מימוש בכינוס, מימוש על ידי נאמן בהליך חדלות פירעון, ומכירה עצמית מפוקחת.
| המסלול | מי מוכר | זמן משוער | עלות לחייב | שליטה במחיר |
|---|---|---|---|---|
| כינוס בהוצאה לפועל | כונס שמינה הרשם לבקשת נושה | 6-12 חודשים | שכר כונס והוצאות מהתמורה | נמוכה; התמחרות |
| נאמן בחדלות פירעון | הנאמן, באישור בית המשפט לפי סעיף 229 | 12-24 חודשים | שכר הנאמן מקופת הנשייה | בינונית; בית המשפט בוחן תועלת מול נזק |
| מכירה עצמית מפוקחת | החייב, באישור הרשם ובפיקוח | 2-4 חודשים | תיווך ועורך דין בלבד | גבוהה; מחיר שוק כמעט מלא |
מה קורה אחרי המכירה: חלוקת הכסף בין נושים ויתרה לחייב
אחרי אישור המכר והעברת החזקה, הכונס מגיש לרשם דוח כספי: מהתמורה מנוכים הוצאות הכינוס ושכר הטרחה, אחר כך נפרע הנושה המובטח, כלומר המשכנתא, ואחריו נושים מעקלים לפי סדר רישום העיקולים. מה שנשאר מגיע לחייב, ולעיתים גם למס שבח ולעירייה שדורשים אישורים לפני העברת הזכויות. חייב שיש לו יתרה צפויה צריך לוודא שהיא לא נבלעת בתיקים אחרים בהוצאה לפועל, כי נושים אחרים רשאים לעקל אותה בידי הכונס.
מהפרקטיקה שלנו: זוג מטבריה עם משכנתא של 700 אלף שקל ושלושה עיקולים על דירה בשווי 1.3 מיליון ביקש מאיתנו לעצור מכירה שכבר הייתה בשלב הפרסום. הגשנו בקשה למכירה עצמית מפוקחת ל-90 יום, ובמקביל בקשת דיור חלוף לפי סעיף 38 בשל ילד עם מוגבלות. הדירה נמכרה בתוך 75 יום ב-1.28 מיליון, כל הנושים נפרעו, ולזוג נשארו כ-380 אלף שקל וזמן פינוי של ארבעה חודשים, במקום מכירה בכינוס ב-1.1 מיליון עם שכר כונס.
טעויות נפוצות של חייבים ברגע שמונה כונס
הטעות הראשונה היא להתעלם מהודעת המינוי בתקווה שהבנק יתעכב, כי כל שלב שעובר סוגר אפשרות. השנייה היא לסרב לשמאי להיכנס, מה שרק גורר צו כניסה ורושם את החייב כלא משתף פעולה. השלישית היא להציע הסדר בעל פה במקום בכתב, עם אסמכתאות ליכולת תשלום. הרביעית היא לשכוח שבני משפחה שגרים בדירה, כמו הורים מבוגרים או ילדים, הם חלק מהטיעון לדיור חלוף ואפשר להגיש בשמם תצהיר. החמישית היא לנסות למכור בעצמכם בלי אישור הרשם, מה שעלול להיחשב הברחת נכס.
מונה כונס על הדירה שלכם? מה עושים עכשיו
- יום 1-3: לעיין בתיק. להוציא מהלשכה את צו המינוי, שטר המשכנתא או פסק הדין, וחישוב החוב המעודכן. עורך דין כונס נכסים מהצד שלכם מזהה כבר בקריאה הראשונה אם הוויתור על סעיף 38 תקף.
- יום 3-7: לבדוק את החוב. ריביות, הוצאות ושכר טרחה שנוספו. חוב שחושב לא נכון הוא בסיס לטענת פרעתי.
- יום 7-14: להגיש בקשה ראשונה. עיכוב הליכים לצורך הסדר, מכירה עצמית מפוקחת, או טענת פרעתי, לפי מה שמתאים.
- עד השמאות: שמאי מטעמכם. חוות דעת נגדית מוכנה לפני שהכונס מגיש את שלו.
- לפני הפרסום: הצעת הסדר בכתב לבנק. עם אישורי הכנסה ותוכנית תשלומים ריאלית.
- לפני אישור המכר: בקשת דיור חלוף. תצהיר על בני המשפחה, נסיבות רפואיות והיעדר דיור אחר.
- במקביל: בדיקת הליך חדלות פירעון. כשיש חובות נוספים מעבר למשכנתא, ההליך עשוי לעצור את המימוש ולאפשר פדיון.
שאלות ותשובות על כונס נכסים על הדירה
מה ההבדל בין כונס נכסים לנאמן בהליך חדלות פירעון?
כונס נכסים ממונה על ידי רשם ההוצאה לפועל לממש נכס אחד לטובת נושה אחד, לרוב דירה ממושכנת לטובת הבנק. נאמן ממונה בהליך חדלות פירעון לנהל את כלל נכסי החייב לטובת כלל הנושים, ומכירת דירת מגורים על ידו דורשת אישור בית המשפט לפי סעיף 229 לחוק חדלות פירעון, שבוחן תועלת לנושים מול נזק לחייב.
מי ממנה כונס נכסים על דירה וכמה זמן לוקח המימוש?
רשם ההוצאה לפועל ממנה את הכונס לפי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל, לבקשת הזוכה, ובדירה ממושכנת לרוב מדובר בעורך דינו של הבנק. המימוש נמשך בדרך כלל שישה עד שנים עשר חודשים: שמאות, פרסום, התמחרות, אישור מכר על ידי הרשם ופינוי. רוב האפשרויות לעצור אותו נסגרות בשליש הראשון.
האם אפשר לעצור כונס נכסים אחרי שמונה?
כן, בחמש דרכים: פירעון החוב או הפיגורים, טענת פרעתי לפי סעיף 19 כשהחוב חושב לא נכון, הסדר בכתב עם הזוכה שמוביל לעיכוב הליכים, בקשה למכירה עצמית מפוקחת בתקופה קצובה, והליך חדלות פירעון שמקפיא את ההליכים לפי סעיף 121 לחוק. ככל שהבקשה מוגשת מוקדם יותר, הסיכוי גבוה יותר.
כמה מקבל כונס נכסים ומי משלם את שכר טרחתו?
שכר הכונס נקבע כאחוז מסכום המימוש לפי תקנות ההוצאה לפועל (שכר טרחת עורכי דין וכונסי נכסים), ומאושר על ידי הרשם בסוף ההליך. הוא משולם מתוך התמורה, יחד עם הוצאות השמאות, הפרסום והאגרות, ולכן בפועל החייב הוא שנושא בו, מהיתרה שהייתה נשארת לו.
האם כונס נכסים חייב למכור את הדירה במחיר שוק?
הכונס חייב לפעול בתום לב ולהשיג את המחיר הגבוה ביותר שניתן בנסיבות, ובפסיקה נקבע שמכירה במחיר נמוך משמעותית מהשווי בלי הצדקה פסולה. בפועל מכירות בכינוס נסגרות לרוב 10-20 אחוז מתחת למחיר שוק. אם המחיר נמוך יותר, מגישים שמאות נגדית, מתנגדים לאישור המכר ומביאים קונה בהצעה גבוהה יותר.
כמה זמן נותנים לפנות דירה אחרי מכירה בכינוס?
מועד הפינוי נקבע על ידי הרשם עם אישור המכר, ובדרך כלל הוא 30 עד 90 יום מהאישור. חייב שזכאי לדיור חלוף לפי סעיף 38, או שמציג נסיבות מיוחדות כמו ילדים באמצע שנת לימודים או מצב רפואי, יכול לבקש דחייה של המועד, ולעיתים הרשם מתנה אותה בתשלום דמי שימוש לקונה.
האם חייב יכול לפדות את הדירה מהכונס?
כן. עד אישור המכר החייב רשאי לפרוע את מלוא החוב, כולל הוצאות הכינוס, ולעצור את המימוש, ובכינוס משכנתא לעיתים די בתשלום הפיגורים והחזרת ההלוואה למסלול. בהליך חדלות פירעון קיים גם מסלול של פדיון דירת המגורים, שבו החייב או בני משפחתו משלמים לקופה את שווי חלקו בדירה במקום מכירתה.
משרד מלכא ושות' בחיפה מטפל בתיקי כינוס בהוצאה לפועל מצד החייבים: בדיקת שטר המשכנתא, עיכוב הליכים, מכירה עצמית מפוקחת ודיור חלוף. עורך דין שמתמודד מול כונס נכסים בשגרה יבדוק את התיק שלכם לפני שהשמאי מגיע.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
