ערב בחוזה שכירות: על מה הוא חותם, מתי משתחרר ומה החוק מגביל
ערב לחוזה שכירות מתחייב לשלם למשכיר את מה שהשוכר לא ישלם, עד התקרה שבכתב הערבות. ההגנות של ערב יחיד בחוק הערבות חלות כלפי מי שמלווה במהלך עסקיו, ולכן בדרך כלל לא כלפי משכיר פרטי. המשכיר צריך לדרוש קודם מהשוכר, הגדלת החיוב בלי הסכמת הערב לא מחייבת אותו, והקטנת החיוב מפטירה אותו באותה מידה.
ערב בחוזה שכירות הוא אדם שמתחייב לשלם למשכיר את מה שהשוכר לא ישלם. לפי סעיף 1 לחוק הערבות, התשכ"ז-1967, ערבות היא "התחייבותו של אדם לקיים חיובו של אדם אחר כלפי אדם שלישי". הערב לא חב יותר מהשוכר, אבל הוא עשוי לשלם שכר דירה, חשבונות ותיקונים. מה בדיוק, נקבע בכתב הערבות שהוא חותם עליו.
המדריך נכתב בשביל הערב: הורה, חבר או בן משפחה שהתבקש לחתום. הוא מסביר על מה חותמים, אילו הגנות קיימות ואילו לא, ומתי הערבות נגמרת. ערב שחותם בלי לקרוא עלול לגלות שהתחייב גם לתקופת אופציה, או שוויתר על דרישה מהשוכר לפני שפונים אליו. ההוראות הכלליות שחלות על כל ערבות מוסברות במדריך המלא על חוק הערבות.
מה זה ערב בחוזה שכירות?
ערב בחוזה שכירות הוא צד שלישי שמבטיח את חיובי השוכר כלפי המשכיר. הערבות נוצרת בהסכם בין הערב למשכיר, או בהתחייבות של הערב שהמשכיר קיבל הודעה עליה, לפי סעיף 3 לחוק הערבות. בפועל זה נעשה בכתב ערבות שמצורף לחוזה, או בחתימה על שטר חוב.
הערב אינו צד לחוזה השכירות עצמו. הוא לא מקבל זכות לגור בדירה ולא יכול לדרוש שינוי בחוזה. החוב שלו תלוי בחוב של השוכר: אם השוכר לא חייב, גם הערב לא חייב. סעיף 7(א) קובע שכל טענה שיש לשוכר כלפי המשכיר עומדת גם לערב.
על מה ערב לשכירות אחראי?
הערב אחראי לחיובי השוכר שנכללים בכתב הערבות, ולא יותר מהם. לפי סעיף 4(ב), הערב חב גם בריבית, בהוצאות ובדמי נזק שהשוכר התחייב בהם, אלא אם נקבע אחרת. לפי סעיף 4(ג), כשהיקף הערבות מוגבל, הערב חב רק בתחום הזה.
| חיוב של השוכר | האם הערב חב? | מה קובע |
|---|---|---|
| שכר דירה שלא שולם | כן, בדרך כלל | כתב הערבות וסעיף 4(א) |
| ארנונה, חשמל, מים, ועד בית | כן, אם הם חיובי השוכר בחוזה | לשון החוזה וכתב הערבות |
| נזק לדירה | כן, אם השוכר אחראי לו | סעיף 4(ב), דמי נזק |
| פיצוי מוסכם על אי-פינוי | כן, אם נכלל ולא הופחת | החוזה וסעיף 4(א) |
| הוצאות משפט וריבית | כן, כשאין כוונה אחרת | סעיף 4(ב) |
| סכום מעל התקרה בכתב הערבות | לא | סעיף 4(ג) |
לדוגמה, נניח שכתב הערבות מוגבל ל-30,000 ש"ח והשוכר השאיר חוב של 42,000 ש"ח. הערב חב עד 30,000 ש"ח, והיתרה נגבית רק מהשוכר. בלי תקרה בכתב הערבות, הערב עשוי לחוב בכל החוב.
האם ערב לחוזה שכירות נחשב "ערב יחיד" מוגן?
בדרך כלל לא. ההגנות המיוחדות לערב יחיד ולערב מוגן נמצאות בפרק ב' לחוק הערבות, והן חלות על ערבות שניתנה "לנושה". סעיף 19 מגדיר "נושה" כמי שמתן הלוואות הוא במהלך עסקיו הרגיל. משכיר פרטי שמשכיר דירה אינו עונה בדרך כלל על ההגדרה.
המשמעות מעשית. בערבות לבנק, הנושה חייב להודיע לערב יחיד על פיגור בתוך 90 ימים, לפי סעיף 26. לערב מוגן יש גם הגנה של מיצוי הליכים מול החייב, לפי סעיף 27. ערב בחוזה שכירות רגיל נשען בעיקר על ההוראות הכלליות בפרק א', ולכן כתב הערבות עצמו חשוב יותר.
ההבדל בולט כשאותו אדם ערב גם להלוואה של השוכר בבנק. כלפי הבנק הוא נהנה מההגנות של פרק ב', וכלפי המשכיר הפרטי בדרך כלל לא.
המשכיר יכול לפנות ישר לערב?
לא, אלא אם הערב ויתר על כך או שמתקיים חריג אחר שבחוק. סעיף 8 לחוק הערבות קובע שהשוכר והערב אחראים יחד ולחוד. עם זאת, המשכיר אינו רשאי לדרוש מהערב לשלם בלי שדרש קודם מהשוכר.
לכלל יש שלושה חריגים בסעיף עצמו. הראשון, הערב ויתר על הדרישה מהחייב. השני, ניתן נגד השוכר צו קבלת נכסים או צו פירוק. השלישי, השוכר נפטר, נמצא מחוץ לישראל, או שהדרישה ממנו כרוכה בקשיים מיוחדים.
החריג הראשון הוא החשוב לערב. כתבי ערבות רבים כוללים משפט שבו הערב מוותר על דרישה מוקדמת מהשוכר. מי שחותם על משפט כזה מאפשר למשכיר לפנות אליו כבר בפיגור הראשון. לפני החתימה חפשו את המשפט הזה, ובקשו למחוק אותו אם אינכם מסכימים.
ערב על שטר חוב: מה ההבדל?
ערב על שטר חוב חב ביחד ולחוד עם עושה השטר, ואפשר לגבות ממנו בהוצאה לפועל בלי תביעה. סעיף 57 לפקודת השטרות קובע שערבות לשטר נוצרת בביטוי מתאים ובחתימה. אם לא נאמר בעד מי ניתנה, רואים אותה כערבות לעושה שטר החוב, כלומר לשוכר.
לפי סעיף 81א לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, שטר חוב ניתן לביצוע כמו פסק דין. הערב מקבל אזהרה, ויש לו 30 ימים מהמצאתה להגיש התנגדות עם תצהיר. התנגדות שהוגשה מעכבת את הביצוע, והעניין עובר לבית המשפט.
לדוגמה, נניח שהשוכר עזב עם חוב, והמשכיר הגיש את שטר החוב לביצוע נגד השוכר ונגד הערב. ערב שמאמין שהחוב שולם או שהסכום מנופח צריך לפעול בתוך 30 הימים. ערב שמתעלם עלול לגלות עיקול על חשבון הבנק שלו.
מה קורה לערב כשמאריכים את החוזה או מממשים אופציה?
זה תלוי בלשון כתב הערבות ובסעיף 5 לחוק הערבות. אם כתב הערבות מכסה במפורש גם תקופת אופציה או הארכה, הערב חב גם בה. אם לא, השינוי שהמשכיר והשוכר עשו בלעדיו לא יכול להרחיב את חובו בלי גבול.
סעיף 5(ב) קובע שהגדלת החיוב בהסכם בין החייב לנושה אינה משנה את חיובו של הערב. לדוגמה, נניח ששכר הדירה הועלה מ-5,000 ל-5,600 ש"ח בהסכם חדש, בלי חתימת הערב. לפי הסעיף, אם הערב לא הסכים לכך מראש בכתב הערבות, ההגדלה לא מחייבת אותו. סעיף 5(ג) מוסיף שבשינוי אחר, הערב רשאי לבטל את ערבותו אם השינוי יסודי ופוגע בזכויותיו.
הדרך הבטוחה היא לא להסתמך על פרשנות. ערב שלא רוצה להתחייב לאופציה צריך לכתוב זאת בכתב הערבות. משכיר שרוצה ערב גם בהארכה צריך להחתים אותו מחדש.
מתי ערב לחוזה שכירות משתחרר?
הערב משתחרר כשחיובי השוכר נפרעו, או כשהחוק מפטיר אותו. סעיף 5(א) קובע שכאשר החיוב הוקטן בהסכם בין השוכר למשכיר, או בוויתור של המשכיר, מופטר הערב באותה מידה. זה קורה, למשל, כשהצדדים מסכמים על סיום מוקדם של השכירות.
| מצב | מה קורה לערב | המקור |
|---|---|---|
| תום השכירות וכל החובות שולמו | אין חוב, ואין ממה לגבות | סעיפים 1 ו-4(א) |
| המשכיר ויתר על חלק מהחוב או קיצר את התקופה | מופטר באותה מידה | סעיף 5(א) |
| המשכיר גרם לכך שהשוכר לא קיים | מופטר | סעיף 6(א) |
| המשכיר גרם לפקיעת ביטחון אחר | מופטר כדי הנזק | סעיף 6(ב) |
| התביעה נגד השוכר התיישנה | גם התביעה נגד הערב מתיישנת | סעיף 7(ב) |
| השוכר עוד לא חתם על החוזה | אפשר לבטל בהודעה בכתב, בכפוף לפיצוי על נזק | סעיף 15(א) |
סיום בהסכמה הוא המקרה הנפוץ. כשמנסחים ביטול חוזה שכירות בהסכמה, כדאי לכתוב במפורש מה קורה לערבים ולשטר החוב. כך הערב לא צריך להוכיח אחר כך שחובו הוקטן.
מה חוק השכירות מגביל בביטחונות, וגם בערבים?
חוק השכירות מגביל בעיקר ביטחונות שעולים לשוכר כסף, ולא את כתב הערבות עצמו. סעיף 25י(ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, קובע תקרה לערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר. התקרה היא הנמוך מבין שכר דירה לשליש מהתקופה לבין שלושה חודשי שכירות.
לפי ההסבר של כל-זכות על הגבלת סכום הערובה, כתב ערבות של ערבים ושטר חוב אינם נכללים בתקרה. מ-30.9.2026 נכללת בה גם ערבות מחברה בעלת רישיון או ממבטח, לפי תיקון תשפ"ו. זו חלופה לערב פרטי, שנכנסת לחישוב התקרה.
שאלה פתוחה היא אם מגבלת המימוש שבסעיף 25י(ג) חלה גם על ערבים. הסעיף מתיר לממש "ערובה שנתן לו השוכר" רק על שכר דירה, ליקויים, תשלומים שוטפים ואי-פינוי. עדיין לא נקבעה על כך הלכה מחייבת. כשמנסחים את הביטחונות, עורך דין חוזה שכירות יכול להגדיר בכתב הערבות את אותן עילות, וכך לצמצם מחלוקת.
שילמתם כערב: איך מקבלים את הכסף מהשוכר?
ערב ששילם זכאי לחזור לשוכר ולגבות ממנו את מה ששילם. לפי סעיף 9 לחוק הערבות, הערב גובה גם הוצאות סבירות וריבית שקלית מיום התשלום. זה נכון כשהערבות ניתנה בהסכמת השוכר, כמו כמעט תמיד בשכירות.
לפני שמשלמים, בדקו אם לשוכר יש טענה נגד החוב. סעיף 10(א) קובע שערב שידע על טענה כזו ולא התגונן בה עלול לאבד את זכות החזרה באותה מידה. סעיף 10(ב) מאפשר להימנע מכך: שולחים לשוכר הודעה על הכוונה לשלם, ונותנים לו זמן סביר לפנות לבית המשפט.
כשיש כמה ערבים, סעיף 13 קובע שכולם אחראים יחד ולחוד, אלא אם נקבע אחרת. המשכיר רשאי לגבות את כל הסכום מאחד מהם.
מה עושים עכשיו: שישה צעדים לערב
- לפני החתימה: לקרוא את החוזה ואת כתב הערבות. בדקו מה התקופה, האם יש אופציה, ואילו חיובים של השוכר נכללים.
- לפני החתימה: לדרוש תקרה. בקשו סכום מרבי בכתב הערבות, ומחקו ויתור על דרישה מוקדמת מהשוכר אם אינכם מסכימים לו.
- ביום החתימה: לקבל העתק. שמרו עותק של החוזה, של כתב הערבות ושל שטר החוב אם חתמתם עליו.
- לפני כל הארכה: לבדוק אם ביקשו את חתימתכם. העלאת שכר דירה בלי הסכמתכם לא מחייבת אתכם, לפי סעיף 5(ב).
- בתוך 30 ימים מאזהרה בהוצאה לפועל: לשקול התנגדות. אם הוגש שטר חוב לביצוע והחוב שנוי במחלוקת, הגישו התנגדות עם תצהיר.
- לפני ששילמתם: להודיע לשוכר. שלחו הודעה בכתב ותנו זמן סביר, ואחרי התשלום דרשו ממנו החזר לפי סעיף 9.
שאלות נפוצות על ערב לחוזה שכירות
על מה ערב לחוזה שכירות אחראי?
הערב אחראי לחיובי השוכר שנכללים בכתב הערבות: בדרך כלל שכר דירה, חשבונות, נזק לדירה ופיצוי על אי-פינוי. לפי סעיף 4 לחוק הערבות הוא חב גם בריבית ובהוצאות, אבל לא יותר מהשוכר, ורק עד התקרה שנקבעה בכתב הערבות.
האם ערב לשכירות מקבל הגנות של ערב יחיד?
בדרך כלל לא. ההגנות של פרק ב' לחוק הערבות חלות כלפי "נושה", שסעיף 19 מגדיר כמי שמתן הלוואות הוא במהלך עסקיו הרגיל. משכיר פרטי אינו כזה. לכן חובת ההודעה בתוך 90 ימים ומיצוי ההליכים מול החייב לא חלים על ערבות רגילה בשכירות.
המשכיר יכול לתבוע את הערב לפני השוכר?
לא, אלא אם הערב ויתר על כך. לפי סעיף 8 לחוק הערבות, המשכיר צריך לדרוש קודם מהשוכר. החריגים הם ויתור של הערב, צו קבלת נכסים או פירוק, או שהשוכר נפטר, נמצא בחו"ל או שקשה במיוחד לדרוש ממנו.
האם הערב אחראי גם בתקופת האופציה?
רק אם כתב הערבות מכסה אותה. לפי סעיף 5(ב) לחוק הערבות, הגדלת החיוב בהסכם בין המשכיר לשוכר לא משנה את חיוב הערב, למשל העלאת שכר דירה בלי חתימתו. בשינוי יסודי אחר הערב רשאי לבטל את ערבותו, לפי סעיף 5(ג).
איך מבטלים ערבות לחוזה שכירות?
לפני שהשוכר חתם, אפשר לבטל בהודעה בכתב למשכיר, בכפוף לפיצוי על נזק, לפי סעיף 15. אחרי שהחוזה נחתם, הערב משתחרר כשהחובות נפרעו, כשהמשכיר ויתר או קיצר את התקופה (סעיף 5(א)), או כשהמשכיר גרם לאי-קיום (סעיף 6).
הערב שילם את החוב. מה עכשיו?
הוא זכאי לחזור לשוכר ולגבות את מה ששילם, הוצאות סבירות וריבית שקלית מיום התשלום, לפי סעיף 9 לחוק הערבות. כדי לא לאבד את הזכות, כדאי להודיע לשוכר לפני התשלום ולתת לו זמן סביר לטעון נגד החוב, כמו שמאפשר סעיף 10(ב).
משרד מלכא ושות' בחיפה מטפל בענייני ערבות: בדיקת כתב הערבות לפני חתימה, טענות שחרור לפי חוק הערבות, התנגדות לביצוע שטר וחזרה על החייב. בדיקה לפי חוק הערבות תבהיר מה בדיוק אתם חייבים.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
