שימוש שלא כדין בחלק מזכויות החניות בבניין משותף
בע"א 59160-01-23 נקבע כי מוכרי דירה שלא גילו לרוכש על פלישת דייר לחניות משותפות הפרו את חובת הגילוי, אך מדובר ב"אי התאמה" לפי חוק המכר ובהפרה שאינה יסודית, מפני שהפגיעה ניתנת לתיקון בהליך פינוי הפולש. לכן בוטל הפיצוי המוסכם של 130,000 ש"ח שנפסק בשלום, ובמקומו נפסק פיצוי של 65,000 ש"ח על הנזק בפועל.
האם גילוי מאוחר על שימוש שלא כדין בחלק מזכויות החניות המקורות בכניסה לבניין מהווה הפרה יסודית של הסכם מכר המקרקעין?
שאלה זו נידונה בע"א (ירושלים) 59160-01-23 דולב ישראל תורג'מן נ' נועם צמח (פורסם בנבו) – ערעור של פסק דינו של בית משפט השלום שקיבל את תביעת מוכרי הדירה ופסק להם פיצוי מוסכם לפי הסכם מכר, בשל כך שלא גילוי לרוכש הדירה כי נעשה שימוש ייחודי שלא כדין, של דייר בבית המשותף בחלק מסוים מהרכוש המשותף (מקום חניה משותף), ובכך נמנע מהרוכש שימוש סביר.
עובדות המקרה בקצרה
ביום 16.11.2018 נחתם הסכם מכר בין הצדדים, לפיו מכרו המערערים את זכויותיהם בבית משותף לידי המשיב. עסקינן בבית משותף הבנוי על עמודים כאשר החלל בין העמודים בקומת הכניסה משמש כחניות מקורות ויכול לשמש גם שטח אחסון.
אחד הדיירים פולש ועושה שימוש ייחודי שלא כדין בשטח של כ- 70 מ"ר מהרכוש המשותף בקומת העמודים, הכולל שלוש חניות מקורות, ואף ביצע עבודות בניה מסוימות וסגר את השטח בלוחות פלדה לצרכיו. במהלך מו"מ לרכישת הדירה לא הועלתה סוגיית השימוש הייחודי בחניות לרבות ההליכים המשפטיים שהתנהלו בעניין. יוער כי פסק דין לפינוי הפולש ניתן ביום 5.8.19 ע"י המפקחת על הבתים המשותפים.
הרוכש קיבל את החזקה בדירה ביום 1.7.2019. בשל פניה שבוצעה אליו לשלם את חלקו בתיקון נזקים שנגרמו ברכוש המשותף עקב שריפה, נודע לו על השימוש הייחודי של הפולש בחניות.
פסיקת ביהמ"ש קמא
הרוכש (המשיב) הגיש תביעה כנגד המוכרים ע"ס 130,000 ₪ (פיצוי מוסכם - 10% מהתמורה) בשל הפרת הסכם המכר, בשל חוסר תום לב במו"מ וירידת ערך של הדירה. המוכרים (המערערים) טענו כי רכשו ומכרו את הדירה IS AS ללא שידעו וממילא לא גילו את השימוש של הפולש. מעבר לכך, אין מדובר בהפרה יסודית לטענתם. מה עוד שחלקו של הרוכש ברכוש המשותף 3%, ולכן מדובר בזוטי דברים.
בית משפט השלום קיבל את התביעה ופסק את הפיצוי המוסכם בסך של 130,000 ₪ ובנוסף שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך של 20,000 ₪. ביהמ"ש קמא העדיף את חו"ד הרוכש.
תמצית טענות המערערים (מוכרים):
- השימוש שלא כדין שנעשה בחניות לא מהווה "הפרה יסודית" של הסכם המכר.
- המו"מ לא כלל התייחסות כל שהיא לרכוש המשותף לרבות חניות.
- המשיב לא ראה את סגירת החניות ולא ביקש לקבל פרטים בנושא.
- השיגו על קביעות ביהמ"ש קמא כי הפרו את חובת הגילוי ופעלו בהטעיה ובחוסר תום לב.
- שגה ביהמ"ש קמא בקביעותיו על יסוד חוק המכר, עילה אשר לא נכללה בכתב התובענה ומטעמים של הרחבת חזית.
- השיגו על שיעורו וסבירותו אל מול היקף הנזק.
תמצית טענות המשיב (רוכש)
- סמך ידו על פסק הדין המקיף ומעמיק וטען שאין עילה בדין להתערבות ערכאת ערעור.
- על כתב התביעה לגלות עובדות המקימות את עילת התביעה ואין צורך לפרט את סעיפי החוק ולכן אין הרחבת חזית בדיון על חוק המכר.
- המערערים הפרו הפרה יסודית את ההסכם בכך שלא גילוי על השימוש הייחודי, שלא כדין, בחניות.
- לא היה מקום להפחית את הפיצוי המוסכם בהתחשב בהיקפו של הנזק כפי שנתמך בחו"ד השמאית מטעמו. ואין בכך זוטי דברים.
ביהמ"ש המחוזי קיבל את הערעור באופן חלקי ופסק
בנסיבות העניין מוטלת על המערערים חובת גילוי בדבר השימוש הייחודי בחניות, המהווה "אי התאמה" על פי הקבוע בחוק המכר. המערערים הפרו את הסכם המכר אם כי הפרה שאינה יסודית, המזכה את המשיב בפיצוי בנגרם לו כתוצאה מההפרה.
ביהמ"ש המחוזי לא התערב בקביעותיו של ביהמ"ש קמא לעניין היקף חובת הגילוי ולעניין תחולת חוקה מכר ודחיית טענת המערערים להרחבת חזית.
ביהמ"ש המחוזי קבע כי "יש להבחין בין פגיעה בליבת הזכות הקניינית, בהתייחס לאיכות הזכות או שיעורה, המהווה פגם היורש לשורש ההסכמה החוזית (ראה והשווה ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן [פורסם בנבו] (10.09.2009)), לבין פגיעה מסוימת במימוש הזכות. "
עוד קבע ביהמ"ש מחוזי: "במקרה שלפניי, יכולתו של המשיב לעשות שימוש סביר, שאיננו ייחודי, במקצת החניות אינה מהווה פגם הגורע מזכויותיו אלא פגיעה ברת-תיקון, שהרי ניתן היה לנקוט בהליך המתאים לריפוי מלא של הפגיעה, כפי שנעשה הלכה למעשה, לרבות על דרך של הליך למימוש פסק-הדין לפינוי הפולש"
וכן: בסיכומו של עניין, שוכנעתי כי הפרת ההסכם באי גילוי השימוש שלא כדין בחלק מהחניות המקורות בבית המשותף, מהווה פגיעה בזכויות המשיב במובחן מפגם בזכויות היורד לשורש הסכם המכר, העולה בגרדה של "הפרה סתם". כפועל יוצא, המשיב אינו זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר כי אם לפיצוי על נזקיו כתוצאה מההפרה."
לעניין גובה הפיצוי קבע ביהמ"ש
נוכח מהותו של הנזק, ובזיקה לחוות הדעת השמאית מטעם התובע, אשר בית משפט קמא מצא להעדיפה על פני חוות הדעת השמאית מטעם המערערים, בשינויים המחויבים לצורך אומדן הפיצוי בגין הפגיעה הזמנית באפשרות השימוש של המשיב בחניות, לפרק הזמן הצפוי מניהול הליך משפטי לפינוי הפולש, כפי שהצדדים היו רואים עובר לחתימת הסכם המכר, ובמובחן מפגם שנפל בזכויותיו לשימוש סביר בהן, מצאתי לפסוק לתובע פיצוי בגין הפרת הסכם המכר בסכום כולל של 65,000 ש"ח.
להרחבה בתחום: מקרקעין · רכישת מכירת קרקע ללא תכנון עירוני
איך נראה ההליך עצמו, מההגשה המקוונת ועד פסק הדין, פירטנו במדריך על הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים.
חניות הן רק דוגמה אחת לשימוש שלא כדין ברכוש המשותף. גם הקירות החיצוניים של הבניין הם רכוש משותף, והמדריך על התקנת מזגן בבניין חדש מסביר מה עושים כששכן מתקין מזגן על החזית בלי הסכמה.
כשבבניין עולה הצעה לתמ"א 38 או לפינוי בינוי, ההחלטות של בעלי הדירות והרוב הנדרש קובעים את התוצאה. על הליווי המשפטי בפרויקטים כאלה ראו עורך דין התחדשות עירונית.
שאלות נפוצות
האם מוכר דירה חייב לגלות על פלישה לרכוש המשותף?
כן. בית המשפט המחוזי קבע כי בנסיבות העניין מוטלת על המוכרים חובת גילוי בדבר השימוש הייחודי שלא כדין בחניות המשותפות, וכי אי הגילוי מהווה "אי התאמה" על פי חוק המכר והפרה של הסכם המכר, גם כאשר חלקו של הרוכש ברכוש המשותף קטן יחסית.
מה ההבדל בין הפרה יסודית להפרה רגילה של הסכם מכר דירה?
בית המשפט הבחין בין פגיעה בליבת הזכות הקניינית, היורדת לשורש ההסכמה החוזית, לבין פגיעה מסוימת במימוש הזכות. כאן נקבע כי מניעת שימוש סביר בחלק מהחניות היא פגיעה ברת-תיקון, שניתן לרפא בהליך פינוי הפולש, ולכן מדובר בהפרה שאינה יסודית - "הפרה סתם".
מתי לא נפסק פיצוי מוסכם למרות שהוכחה הפרת חוזה?
כאשר ההפרה אינה יסודית. במקרה שנדון קבע בית המשפט המחוזי כי הרוכש אינו זכאי לפיצוי המוסכם של 10% מהתמורה שנקבע בהסכם המכר, אלא לפיצוי על נזקיו בפועל כתוצאה מההפרה, שנאמד לפי הפגיעה הזמנית באפשרות השימוש בחניות למשך ההליך לפינוי הפולש.
מה עושים כשדייר משתלט על חניות משותפות בבניין?
פלישה ושימוש ייחודי שלא כדין ברכוש המשותף ניתנים לתקיפה בהליך משפטי לפינוי הפולש, ובמקרה שנדון ניתן פסק דין לפינוי בידי המפקחת על הבתים המשותפים. חשוב שרוכשי דירות יבררו מראש סוגיות של שימוש ברכוש המשותף והליכים משפטיים תלויים ועומדים בבניין הנרכש.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
