דייר סרבן בפינוי בינוי ובתמ"א 38: הרוב הדרוש, התביעה ומה נחשב סירוב סביר
דייר שמסרב לפינוי בינוי ייחשב "בעל דירה מסרב" רק אם הושג רוב מיוחס ובית המשפט מצא שהסירוב בלתי סביר, ואז הוא רשאי לחייבו בנזיקין או לאשר את העסקה ולמנות מורשה שיחתום בשמו. סירוב לא ייחשב בלתי סביר כשלא הוצעו מגורים חלופיים, בטוחות הולמות או החלופות לקשיש. בתמ"א 38 התביעה מוגשת למפקח על רישום המקרקעין, ברוב של שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף.
דייר שמסרב לפרויקט התחדשות עירונית לא תמיד מעכב אותו לתמיד, וגם לא תמיד נחשב "סרבן". החוק מבחין בין סירוב בלתי סביר לבין התנגדות עניינית, וקובע שני מסלולים שונים: תביעה בבית המשפט בפינוי בינוי, ותביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין במסלול החיזוק. המדריך מסביר מה נדרש בכל מסלול ומה בודקים לפני שמגישים תביעה או מתגוננים מפניה.
מי נחשב "דייר סרבן" בפינוי בינוי?
"דייר סרבן" הוא כינוי. בחוק המונח הוא "בעל דירה מסרב": בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לביצוע עסקת פינוי ובינוי, או שמתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. ההגדרה נמצאת בסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006.
שני דברים נובעים מההגדרה. הראשון, מדובר בבעל דירה ולא בשוכר. שוכר שלא מפנה דירה הוא עניין אחר, שמטופל בתביעת פינוי מושכר. השני, עצם הסירוב אינו עילה. בית המשפט צריך למצוא שהסירוב בלתי סביר.
הדרך הטובה ביותר להקטין את הסיכון לסרבנות היא הסכם שנותן מענה אמיתי לדיירים. את הרכיבים שהסכם כזה צריך לכלול פירטנו במדריך על עורך דין דיירים בפינוי בינוי.
איזה רוב צריך כדי לתבוע דייר סרבן בפינוי בינוי?
צריך "רוב מיוחס". זה לא אחוז אחד, אלא שלושה תנאים שחייבים להתקיים יחד, לפי סעיף 1 לחוק. בנוסף, החוק חל רק על בית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות.
| התנאי | מה נדרש | הסעיף |
|---|---|---|
| רוב במקבץ | בעלי שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ | סעיף 1 |
| רוב בכל בית | שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף. בבית של ארבע או חמש דירות: שלוש דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות | סעיף 1 |
| רכוש משותף | יותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית צמוד לדירות המסכימים | סעיף 1 |
| בעלים של כמה דירות | בבית של שש דירות או יותר, מי שמחזיק ביותר מ-30% מהדירות נספר כבעל 30% בתוספת שליש מההפרש | סעיף 4 |
מדריכים רבים ברשת מדברים על "67% מהדיירים" או על "80%". שני התיאורים לא משקפים את הנוסח היום. הרוב נבדק גם במקבץ כולו, גם בכל בית בנפרד וגם לפי חלקי הרכוש המשותף.
מתנגד שבנה שלא כדין
סעיף 2(א1) מאפשר לבית המשפט לא לספור ברוב את זכויותיו של מתנגד, אם ההתנגדות נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל, או מפיצול דירה שלא כדין. לשם כך מגישים בקשה עם ראיה לבנייה או לפיצול, וראיה שיותר ממחצית בעלי הדירות בבית, שבבעלותם יותר ממחצית הרכוש המשותף, מסכימים לעסקה.
מה בית המשפט יכול לעשות נגד דייר סרבן?
אם הושג רוב מיוחס ובית המשפט מצא שהסירוב בלתי סביר, יש לו שתי אפשרויות לפי סעיף 2(א):
- אחריות בנזיקין. לקבוע שהמסרב אחראי כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים, בשל הנזק שנגרם להם מאי ביצוע העסקה. על העוולה חלה פקודת הנזיקין, לפי סעיף 5.
- אישור העסקה ומינוי מורשה. לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיתקשר בעסקה בשם המסרב לפי הוראות בית המשפט.
סעיף 3 מאפשר לבית המשפט, "אם ראה שמן הצדק", להטיל על המסרב רק חלק מהנזק. השיקולים הם גובה הנזק, כושר הפירעון של המסרב ונסיבות העסקה. ואם העסקה אושרה והדייר עדיין לא מפנה, תביעת הפינוי מוגשת לאותו בית משפט שאישר את העסקה, לפי סעיף 5א.
החוק מדבר על "בית המשפט" ואינו קובע ערכאה ייעודית. הוא גם לא מפרט מי מגיש את התביעה. מה שכן ברור מלשונו הוא שהנזק לפי סעיף 2(א)(1) הוא של בעלי הדירות המסכימים.
מתי סירוב לפינוי בינוי נחשב סביר?
סעיף 2(ב) מונה מקרים שבהם הסירוב "לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר". המילים "בין השאר" חשובות: הרשימה אינה סגורה, ובית המשפט יכול להכיר גם בנסיבות אחרות.
| העילה | מה היא אומרת בפועל |
|---|---|
| העסקה אינה כדאית כלכלית | אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהיא כדאית, יש חזקה שהיא כדאית, אלא אם הוכח אחרת |
| אין מגורים חלופיים | לא הוצעו מגורים לתקופת הבנייה, או שלאדם עם מוגבלות הוצעו מגורים בלי התאמות |
| אין בטוחות הולמות | לא הוצעו בטוחות לביצוע העסקה, או ערבויות לתנאים שקבע השמאי |
| נסיבות אישיות מיוחדות | נסיבות שבגללן ביצוע העסקה, בתנאים שסוכמו עם השכנים, אינו סביר לגבי אותו בעל דירה |
| אדם עם מוגבלות | דירת הקבע החלופית בלי התאמות, או עסקה בלי תמורה על שווי ההתאמות שהיו בדירה |
| קשיש ומי שבמצב דומה | לא הוצעה אחת החלופות שבחוק, נוסף על דירת התמורה |
חזקת השמאי
כדאיות כלכלית היא הטענה הנפוצה ביותר, ולכן לשמאי יש משקל. לפי סעיף 2א, בעלי יותר משתי חמישיות מהדירות בכל בית, ויותר משתי חמישיות מהרכוש המשותף, רשאים לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי. המנהל מודיע על זהות השמאי בתוך 15 ימים מקבלת הפנייה. השמאי קובע אם העסקה כדאית, ואם לא, באילו תנאים היא תהיה כדאית.
מה החוק קובע לגבי דייר קשיש שמסרב?
לקשישים יש הגנה מיוחדת. "קשיש" בחוק פינוי ובינוי הוא בעל דירה שמלאו לו 70 במועד חתימת עסקת הפינוי ובינוי הראשונה בבית, ושגר בדירה שנתיים לפחות באותו מועד.
לפי סעיף 2(ב)(6), סירוב של קשיש שגר בדירה לא ייחשב בלתי סביר אם היזם לא הציע לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות אחת מאלה, לפי בחירת היזם:
- אפשרות לבחור בין מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף, כל אחד בשווי דומה לשווי המהוון של דירת תמורה.
- שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.
- דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון.
סעיף 2(ב)(7) מחמיר עוד יותר לגבי בן 75 ומעלה במועד חתימת העסקה הראשונה, חולה הנוטה למות, ומי שהיה זכאי לגמלת סיעוד באותו מועד. לגביהם צריך להציע את האפשרות לבחור בין בית הורים, דירה חלופית או כסף.
מה קבע בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין דיירים מבוגרים?
בת"א 58035-01-23 ספיר ואח' נ' אמר ואח', שנפסק בבית המשפט המחוזי בחיפה ב-7.3.2024, התבקש בית המשפט למנות עורך דין שיחתום בשם הנתבעים על מסמכי הסכם ההתחדשות העירונית. הנתבעים טענו שסירובם סביר בגלל גילם, מצבם הבריאותי, שיפוץ שעשו בדירה בהיתר בשנת 2017 שכלל ממ"ד, ואי הנוחות מפרויקט בהיקף כזה.
בית המשפט קבע שהסירוב סביר. הוא ראה בהצטברות הנסיבות, ובהן גיל של 70 ומעלה, מצב בריאותי, השיפוץ, היקף הפרויקט ומשכו, והתועלת המוגבלת שהנתבעים יפיקו מדירת התמורה, סירוב שנשען על טעמים כנים ולא על סחטנות. הלקח המעשי: בית המשפט בוחן את מכלול הנסיבות של הדייר הספציפי, לא רק את כדאיות העסקה לבניין כולו.
איך מתנהלת תביעה נגד דייר סרבן בתמ"א 38 אצל המפקח?
במסלול החיזוק לא פונים לבית המשפט אלא למפקח על רישום המקרקעין, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008. הרוב הדרוש תלוי בסוג העבודה:
- שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבה או דירה חדשה: רוב בעלי הדירות (סעיף 3). מתנגד שטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו רשאי לפנות למפקח (סעיף 6).
- הרחבת דירה: שישים אחוזים מהדירות (סעיף 4).
- בניית דירה חדשה: המפקח רשאי לאשר בתביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 5(א)).
- הריסה והקמה מחדש: אותו רוב, בבית שיש בו ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלי דירות (סעיף 5א(א)).
לפני שהמפקח מאשר, הוא חייב לתת לכל בעל דירה הזדמנות לטעון את טענותיו. בהריסה ובנייה הוא שוקל גם את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של המתנגד. המפקח רשאי להתנות את האישור בתנאים, ואם יש הצדקה, למנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בשם בעלי הדירות. אם נדרשת חוות דעת שמאית, הוא פונה למנהל הרשות הממשלתית למינוי שמאי מהרשימה (סעיף 6א).
מתי המפקח לא יאשר
בהריסה ובנייה, המפקח לא יאשר אם המתנגד מבסס את התנגדותו על אחת משבע העילות שבסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי (סעיף 5א(א2)). בבניית דירה חדשה חלות העילות של כדאיות, בטוחות ונסיבות אישיות, והמפקח גם לא יאשר אם אחד מבעלי הדירות הוא בן 75 או מרותק לביתו ולא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת העבודות.
ומה אחרי תמ"א 38? התמ"א עמדה בתוקף עד 1.10.2023, ובמרחבי תכנון מסוימים עד 18.5.2026, ובקשה להיתר שהוגשה עד המועדים האלה ממשיכה לפי הוראותיה. בנוסף, ההגדרה של "תכנית החיזוק" בחוק כוללת גם תכנית למבנה הטעון חיזוק לפי סעיף 70א לחוק התכנון והבנייה, כך שמסלול המפקח ממשיך לחול. את שלבי ההגשה בפועל מפרט המדריך על תביעה אצל המפקח על בתים משותפים.
מה ההבדל בין תביעה בבית המשפט לתביעה אצל המפקח?
ההבדל אינו רק בכתובת. הרוב, הסעדים והערעור שונים.
| נושא | פינוי בינוי | מסלול החיזוק |
|---|---|---|
| הערכאה | בית המשפט | המפקח על רישום המקרקעין |
| הרוב להריסה ובנייה | שני שלישים במקבץ, שלוש חמישיות בכל בית, יותר ממחצית הרכוש המשותף | שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף |
| הסעדים | אחריות בנזיקין, או אישור העסקה ומינוי מורשה חתימה | אישור ביצוע העבודה, בתנאים, ואפשרות למנות מורשה |
| גיל הקשיש | 70, והגנה מוגברת מגיל 75 | 75 לעניין מגורים חלופיים בבניית דירה חדשה |
נקודה שכדאי לשים לב אליה: בחוק החיזוק אין סעד של אחריות בנזיקין כמו בסעיף 2(א)(1) לחוק פינוי ובינוי. הסעד אצל המפקח הוא אישור העבודה. הגשת ערעור על החלטת המפקח אינה מעכבת את ביצועה, אלא אם ניתן צו. השוואה רחבה בין שני המסלולים נמצאת במאמר תמ"א 38 מול פינוי בינוי.
מה יכול לעשות דייר שמרגיש שמפעילים עליו לחץ לחתום?
לדייר יש כתובת מחוץ לבית המשפט. הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מברר פניות, ובהן טענות על הפעלת לחץ בלתי סביר. ההחלטה ניתנת בתוך 90 ימים, עם אפשרות הארכה של עד 90 ימים נוספים. קביעה שפנייה מוצדקת בשל הפרת דין היא ראיה לכאורה בכל הליך משפטי.
לפי סעיף 5ב לחוק פינוי ובינוי, הממונה רשאי גם לקבוע שעסקה בטלה בשל "החתמה פוגענית". למשל, חתימה בשפה שהדייר לא מבין בלי הסבר, ניצול מוגבלות רפואית או נפשית, מצג שהפונה הוא נציג רשות ציבורית, או מידע מטעה על מספר השכנים שכבר חתמו. ולפי סעיף 6(ג), מי שפנה לדייר ולא גילה שהוא פועל מטעם היזם או ששכרו תלוי בעסקה, נותן לדייר עילה לחזור בו מהסכמתו.
איך מתכוננים לתביעת דייר סרבן, משני הצדדים?
הבדיקה הראשונה היא אם בכלל יש רוב. סופרים דירות וחלקים ברכוש המשותף, בכל בית בנפרד, ומיישמים את כלל ה-30% לבעלים של כמה דירות.
הבדיקה השנייה היא מה בדיוק הוצע לדייר. מגורים חלופיים, בטוחות, ולקשיש החלופות שבחוק. אם אחד מאלה חסר, הסירוב עלול להיחשב סביר, וכדאי להשלים את ההצעה לפני שמגישים תביעה. מינוי שמאי פינוי ובינוי לפני ההליך יכול ליצור חזקה של כדאיות.
לדייר שמתנגד, הצעד המקביל הוא לתעד את הנסיבות שלו: גיל, מצב רפואי, מוגבלות, השקעות בדירה, ומה בדיוק הוצע לו ומה לא. בית המשפט בוחן את הנסיבות האישיות, כפי שקרה בפסק הדין מחיפה.
בשני המקרים עורך הדין צריך לבחור נכון את המסלול: בית משפט בפינוי בינוי, מפקח במסלול החיזוק. מעבר לתביעה עצמה, הסכם טוב מלכתחילה מקטין את הסיכוי לסרבנות. את 12 הרכיבים שהסכם כזה חייב לכלול פירטנו במדריך על ייצוג דיירים בפינוי בינוי. מידע כללי על התחום נמצא גם בעמוד עורך דין התחדשות עירונית.
שאלות נפוצות על דייר סרבן בפינוי בינוי
האם אפשר לחייב דייר סרבן לחתום על הסכם פינוי בינוי?
לא ישירות. בית המשפט לא מחייב את הדייר לחתום, אבל אם הושג רוב מיוחס והסירוב בלתי סביר, הוא רשאי לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בה בשם הדייר. לחלופין, הוא רשאי לקבוע שהדייר אחראי בנזיקין כלפי השכנים המסכימים. זה קבוע בסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי.
כמה בעלי דירות צריכים להסכים כדי לתבוע דייר סרבן בפינוי בינוי?
צריך רוב מיוחס של שלושה תנאים יחד: בעלי שני שלישים מכלל הדירות במקבץ, שלוש חמישיות מהדירות בכל בית משותף, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית. בבית של ארבע או חמש דירות מספיקות שלוש דירות, אם יש יותר משני בעלי דירות. תיאור של "67%" או "80%" בלבד אינו מדויק.
האם דייר סרבן משלם פיצויים לשכנים?
הוא עלול לשלם, אם בית המשפט קבע שסירובו בלתי סביר ובחר בסעד של אחריות בנזיקין. לפי סעיף 3, בית המשפט רשאי להטיל עליו רק חלק מהנזק, בהתחשב בגובה הנזק, ביכולת הפירעון שלו ובנסיבות העסקה. במסלול החיזוק אצל המפקח אין סעד כזה בחוק.
איפה מגישים תביעה נגד דייר סרבן בתמ"א 38?
למפקח על רישום המקרקעין, ולא לבית המשפט. לבניית דירה חדשה או להריסה ובנייה מחדש נדרשת תביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. המפקח חייב לתת לכל בעל דירה הזדמנות לטעון, והוא רשאי להתנות את האישור בתנאים.
האם גיל מבוגר הוא סיבה סבירה לסרב לפינוי בינוי?
הגיל לבדו לא הופך סירוב לסביר, אבל החוק נותן לקשישים הגנה. סירוב של בן 70 ומעלה שגר בדירה לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעה לו, נוסף על דירת התמורה, אחת החלופות שבחוק, כמו שתי דירות ששוויין יחד דומה לשווי דירת תמורה, או דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון. בפסק דין של המחוזי בחיפה מ-2024 הוכר סירוב של דיירים מבוגרים כסביר בשל הצטברות גיל, מצב בריאותי ונסיבות נוספות.
מה המשמעות של קביעת שמאי פינוי ובינוי שהעסקה כדאית?
היא יוצרת חזקה שהעסקה כדאית כלכלית, אלא אם הדייר מוכיח אחרת. כך נחלשת הטענה הנפוצה ביותר של דייר מסרב. את השמאי ממנה מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לבקשת בעלי יותר משתי חמישיות מהדירות ומהרכוש המשותף בכל בית.
כמה זמן יש לערער על החלטת המפקח בתביעת תמ"א 38?
45 ימים מהיום שבו הומצאה ההחלטה. הערעור מוגש בזכות לבית המשפט המחוזי שבאזורו נמצא הבית המשותף. הגשת ערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה, אלא אם ניתן צו לעיכוב.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
