שכר טרחת עורך דין בקניית דירה: התקרה בדירה מקבלן, אגרות ומבנה התשלום
בקניית דירה מקבלן, הקבלן רשאי לדרוש מכם לכל היותר את הסכום הנמוך מבין 5,915 ש"ח לבין 0.5% ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ, עבור עורך הדין שמטפל ברישום. התקרה נקבעה בסעיף 6ג לחוק המכר (דירות) ועודכנה ל-2026. היא לא חלה על עורך הדין שמייצג אתכם, על דירה יד שנייה ועל דירה שמחירה מעל 4,642,750 ש"ח.
בקניית דירה מקבלן, הקבלן לא רשאי לדרוש מכם השתתפות בשכר טרחת עורך הדין שלו מעבר לתקרה. מ-1 בינואר 2026 התקרה היא הסכום הנמוך מבין 5,915 ש"ח לבין מחצית האחוז ממחיר הדירה בחוזה, בתוספת מע"מ. המקור הוא סעיף 6ג לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ותקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014, והסכום עודכן בהודעה שפורסמה ברשומות בינואר 2026.
המאמר מיועד למי שקונים דירה חדשה מקבלן ומקבלים טיוטת חוזה עם סעיף "הוצאות משפטיות", וגם למי שקונים דירה יד שנייה ורוצים להבין מה ישלמו לעורך הדין שלהם ולרשם המקרקעין. התקרה חלה רק על עורך הדין של הקבלן, ולא על עורך הדין שאתם בוחרים. מי שלא בודק את הסעיף בחוזה עלול לשלם סכום שהחוק אוסר על הקבלן לדרוש, או לחשוב בטעות שגם שכר עורך הדין שלו מוגבל.
מהי התקרה על שכר טרחת עורך הדין של הקבלן?
התקרה היא הסכום הנמוך מבין 5,915 ש"ח לבין 0.5% מהמחיר שנקבע בחוזה המכר, לפני מע"מ. סעיף 6ג(ב)(1) לחוק המכר (דירות) קובע שמוכר "לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות" מעל הסכום שקבע השר, ותקנה 2 לתקנות 2014 קובעת את החישוב.
בתקנה המקורית הסכום היה 5,000 ש"ח. תקנה 3 מחייבת לעדכן אותו ב-1 בינואר של כל שנה לפי מדד המחירים לצרכן, ולפי הודעה שפרסם שר הבינוי והשיכון בקובץ התקנות 12242, הסכום מ-1 בינואר 2026 הוא 5,915 ש"ח. אתרים רבים עדיין מציגים סכומים של שנים קודמות, ולכן כדאי לבדוק את השנה שבה נחתם החוזה.
התקרה מגנה עליכם בשלב שבו קשה לנהל משא ומתן. הקבלן מגיע עם חוזה סטנדרטי, ועורך דין מקרקעין שמייצג אתכם יכול לוודא שסעיף ההוצאות המשפטיות לא עובר את מה שמותר.
על מה משלמים לעורך הדין של הקבלן?
משלמים על עבודת הרישום: ניהול רשימת הקונים עד שהזכויות נרשמות, ורישום הזכויות שלכם בלשכת רישום המקרקעין. כך מוגדרות "הוצאות משפטיות" בסעיף 6ג(א) לחוק.
ההגדרה כוללת שלושה רכיבים:
- רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות: מיום המכירה ועד שהזכויות נרשמות בלשכת רישום המקרקעין.
- רישום הזכויות בטאבו: כולל רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים, ושינוי או תיקון של צו הרישום.
- כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום: כלומר, אי אפשר לפצל את אותה עבודה לכמה סעיפי תשלום נפרדים.
ההגדרה מתייחסת לשכר טרחה של "עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה" לצורך הרישום, ובכלל זה ייצוג המוכר באותה עסקה. עורך הדין של הקבלן אינו מייצג אתכם במשא ומתן על החוזה. לשם כך צריך עורך דין מטעמכם.
איך מחשבים את התקרה: דוגמאות
מחשבים את 0.5% מהמחיר בחוזה, משווים ל-5,915 ש"ח, ולוקחים את הנמוך. בדירה שמחירה עד 1,183,000 ש"ח האחוז הוא הנמוך, ומעל המחיר הזה הסכום הקבוע הוא הנמוך.
| מחיר הדירה בחוזה | 0.5% מהמחיר | הסכום הקבוע ל-2026 | התקרה לפני מע"מ |
|---|---|---|---|
| 900,000 ש"ח | 4,500 ש"ח | 5,915 ש"ח | 4,500 ש"ח |
| 1,500,000 ש"ח | 7,500 ש"ח | 5,915 ש"ח | 5,915 ש"ח |
| 2,500,000 ש"ח | 12,500 ש"ח | 5,915 ש"ח | 5,915 ש"ח |
| 4,000,000 ש"ח | 20,000 ש"ח | 5,915 ש"ח | 5,915 ש"ח |
| 5,000,000 ש"ח | 25,000 ש"ח | לא חל | אין תקרה לפי התקנות |
לדוגמה, נניח שזוג קונה מקבלן דירה ב-2,500,000 ש"ח, והחוזה קובע "הוצאות משפטיות בשיעור 1% ממחיר הדירה". לפי החוזה הם אמורים לשלם 25,000 ש"ח. לפי התקנות, הקבלן רשאי לדרוש לכל היותר 5,915 ש"ח בתוספת מע"מ. סעיף 7א(א) לחוק קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה, ולכן הקבלן לא יכול להסתמך על הסעיף כדי לדרוש מהם יותר מהתקרה.
מתי התקרה לא חלה?
התקרה לא חלה בשלושה מצבים עיקריים: דירה שמחירה עולה על 4,642,750 ש"ח, דירה יד שנייה שנקנית מאדם פרטי, ושכר הטרחה של עורך הדין שמייצג אתכם.
- דירה יקרה: תקנה 4 קובעת שתקנה 2 לא חלה על מכירת דירה שמחירה עולה על 4,642,750 ש"ח. תקנה 3 מעדכנת רק את הסכום של 5,000 ש"ח, ולא את הסף הזה.
- יד שנייה: חוק המכר (דירות) חל על "מוכר" שבנה את הדירה או שעתיד לבנות אותה כדי למכור, ולא על אדם פרטי שמוכר את דירתו.
- עורך הדין שלכם: הסעיף מגביל את מה שהמוכר דורש מכם עבור עורך הדין שמטפל ברישום, ולא את ההסכם שלכם עם עורך דין שאתם בוחרים.
סעיף 6ג(ב)(2) לחוק מאפשר לקבוע את הסכום המרבי לחלק הרישום גם לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996. אם תיתקלו בחוזה שמפנה לקביעה כזו, כדאי לבדוק את הנוסח העדכני לפני החתימה.
איך משלמים, ומה עושים אם נדרשתם לשלם יותר?
משלמים את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין של הקבלן, ומקבלים ממנו חשבונית. כך קובע סעיף 6ג(ג) לחוק, כדי שהתשלום יהיה גלוי ולא ייבלע במחיר הדירה או בתשלום לקבלן.
מוכר שדורש ביודעין יותר מהתקרה עובר עבירה. סעיף 10 לחוק קובע קנס לפי סעיף 61(א)(1) לחוק העונשין למי שביודעין לא מילא אחרי סעיף 6ג(ב). בפועל, הצעד הראשון הוא לסמן את הסעיף בטיוטת החוזה ולדרוש לתקן אותו לפני החתימה. מי שכבר שילם מעבר לתקרה יכול לבדוק דרישה להשבת ההפרש.
כדאי לשים לב גם לסעיפים אחרים בחוזה. העמלות וההוצאות של הבטחת כספי הקונה, כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, חלות על המוכר לפי סעיף 3א לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. אם החוזה מעביר אותן אליכם תחת שם אחר, זה סימן לבדוק את כל פרק התשלומים.
שכר טרחת עורך הדין שלכם: אחוז או סכום קבוע
שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג אתכם נקבע בהסכם ביניכם, ושני המבנים הנפוצים הם אחוז ממחיר הדירה או סכום קבוע. המחוקק קבע תקרה רק לתשלום שהקבלן דורש, ולכן ההשוואה בין הצעות היא באחריותכם.
| מבנה | איך מחושב | מתי מתאים | מה לבדוק בהצעה |
|---|---|---|---|
| אחוז ממחיר הדירה | שיעור מהמחיר בחוזה, בתוספת מע"מ | כשהיקף העבודה תלוי במורכבות העסקה ובגובהה | האם יש מינימום, והאם האחוז כולל ליווי עד רישום |
| סכום קבוע | סכום מוסכם מראש, בתוספת מע"מ | כשרוצים ודאות מלאה בתקציב | מה קורה אם העסקה מתארכת או מתבטלת |
| משולב | סכום קבוע לשלבים מוגדרים ותוספת לשירותים נוספים | כשיש רכיבים שלא ידוע מראש אם יידרשו | רשימת השירותים הנוספים ומחירם |
בכל מבנה, ההשוואה צריכה להיות על אותה רשימת שירותים. בקשו לפרט בכתב אם השכר כולל בדיקת נסח טאבו ומצב תכנוני, משא ומתן על החוזה, רישום הערת אזהרה, דיווח למיסוי מקרקעין, מסמכים לבנק למשכנתה, וליווי עד רישום הזכויות. את שלבי העסקה עצמם, מהבדיקות ועד הרישום, פירטנו במאמר על השלבים לרכישת דירת מגורים.
עורך דין אחד לשני הצדדים אפשרי רק בתנאים. כלל 14(ב) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986, אוסר לייצג צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו עניין. כלל 14(ד) מתיר עריכת הסכם בידי אותו עורך דין כשהצדדים הסכימו לכך בכתב. בעסקה מול קבלן, עורך הדין שמטפל ברישום מייצג לפי ההגדרה בסעיף 6ג(א) את שני הצדדים, ולכן החוק מגביל את מה שהקונה משלם לו.
אגרות רשם המקרקעין בקניית דירה
האגרות שמשלמים ללשכת רישום המקרקעין נמוכות יחסית לשכר הטרחה, והן מתעדכנות ב-1 בינואר כל שנה לפי המדד. הסכומים הבאים לקוחים מהודעת המקרקעין (אגרות), התשפ"ו-2026, שפורסמה בקובץ התקנות 12193 ותקפה מ-1 בינואר 2026.
| פעולה | אגרה נכון ל-1.1.2026 | פרט בתוספת |
|---|---|---|
| נסח מאושר מרישום נכס | 88 ש"ח | 7(א) |
| רישום הערת אזהרה | 188 ש"ח | 13(א)(1) |
| מחיקת הערת אזהרה לבקשת הצדדים | 127 ש"ח | 13(ב) |
| רישום מכר | 44 ש"ח | 1 |
| רישום משכנתה | 188 ש"ח | 2(א) |
| פדיון משכנתה כשהכסף משולם ישירות לבעל המשכנתה | פטור | 2(ג)(1) |
לדוגמה, נניח שקונים דירה יד שנייה במימון משכנתה. בדרך כלל יידרשו לפחות נסח מאושר, רישום הערת אזהרה, רישום המכר ורישום המשכנתה, כלומר 508 ש"ח לפי הסכומים של 2026, לפני הוצאות אחרות. מספר הפעולות בפועל תלוי בעסקה ובדרישות הבנק.
עלויות נוספות בקניית דירה שאינן שכר טרחה
עלות נוספת שעשויה להיות גבוהה בהרבה משכר הטרחה ומהאגרות היא מס רכישה, בעיקר בדירה נוספת או בדירה יחידה יקרה. ביחיד תושב ישראל שקונה דירה יחידה, לרכישות מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028, אין מס עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% על החלק שמעל ועד 2,347,040 ש"ח, ו-5% על החלק שמעל ועד 6,055,070 ש"ח.
הרוכש מגיש הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום הרכישה, לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. לפי סעיף 16(ב) לאותו חוק, המכירה לא תירשם בטאבו בלי אישור שהמס שולם או שהעסקה פטורה. בדירה מקבלן מצטרפים גם סעיפי הצמדה ותשלומים לפי שלבי הבנייה, ואת זכויות הקונה מול הקבלן, כולל מפרט, בטוחות ואיחור במסירה, ריכזנו בעמוד על מכר דירות ורכישה מקבלן.
שכר טרחת עורך דין בקניית דירה: מה עושים עכשיו
- לפני שמתחילים: לבקש הצעות שכר טרחה בכתב. עם רשימת שירותים זהה, כדי שאפשר יהיה להשוות אחוז מול סכום קבוע.
- כשמגיעה טיוטת החוזה מהקבלן: לאתר את סעיף ההוצאות המשפטיות. ולבדוק אם הוא מנוסח כאחוז, כסכום, או כשני הרכיבים יחד.
- לחשב את התקרה. 0.5% מהמחיר בחוזה מול 5,915 ש"ח, הנמוך מביניהם, בתוספת מע"מ, אם המחיר לא עולה על 4,642,750 ש"ח.
- לפני החתימה: לדרוש תיקון של כל חריגה. וגם לבדוק שעלויות הבטוחות לא הועברו אליכם.
- בתשלום: לשלם ישירות לעורך הדין של הקבלן. ולוודא שקיבלתם חשבונית, כפי שמחייב סעיף 6ג(ג).
- בתוך 30 ימים מהרכישה: להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין. ולתכנן את תשלום מס הרכישה.
- לתקצב את אגרות הרישום. נסח, הערת אזהרה, מכר ומשכנתה, לפי הסכומים העדכניים לשנה שבה מבצעים את הפעולה.
שאלות נפוצות על שכר טרחת עורך דין בקניית דירה
כמה מותר לקבלן לגבות על עורך הדין שלו ב-2026?
מ-1 בינואר 2026 הקבלן רשאי לדרוש לכל היותר את הסכום הנמוך מבין 5,915 ש"ח לבין 0.5% ממחיר הדירה בחוזה, בתוספת מע"מ. כך לפי סעיף 6ג לחוק המכר (דירות), תקנות 2014 והודעת העדכון שפורסמה ברשומות. התקרה לא חלה על דירה שמחירה עולה על 4,642,750 ש"ח.
האם יש תקרה לשכר טרחה של עורך הדין שלי בקניית דירה?
התקרה בחוק המכר (דירות) מגבילה רק את מה שהמוכר דורש מכם עבור עורך הדין שמטפל ברישום. שכר עורך הדין שמייצג אתכם נקבע בהסכם ביניכם, בדרך כלל כאחוז ממחיר הדירה או כסכום קבוע, בתוספת מע"מ. כדאי לקבל הצעה בכתב עם פירוט השירותים הכלולים.
חתמתי על חוזה עם הוצאות משפטיות גבוהות מהתקרה. האם אני חייב לשלם?
סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות) קובע שאין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה, וסעיף 6ג(ב)(1) אוסר על המוכר לדרוש מכם השתתפות מעל התקרה, גם אם החוזה קובע סכום גבוה יותר. מוכר שדורש ביודעין יותר מהתקרה צפוי לקנס לפי סעיף 10. כדאי לבדוק את נוסח החוזה ואת מחיר הדירה מול התקנות.
על מה בדיוק משלמים לעורך הדין של הקבלן?
לפי סעיף 6ג(א), ההוצאות המשפטיות הן שכר טרחה עבור ניהול רשימת בעלי הזכויות עד הרישום, רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כולל רישום הבית המשותף, וכל הוצאה אחרת הקשורה לרישום. עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם במשא ומתן על החוזה.
האם התקרה חלה גם בקניית דירה יד שנייה?
לא. חוק המכר (דירות) חל על מוכר שבנה את הדירה או שעתיד לבנות אותה כדי למכור, כמו קבלן או יזם. בקנייה מאדם פרטי כל צד משלם לעורך הדין שלו לפי ההסכם ביניהם, ואין תקרה סטטוטורית דומה. האגרות לרשם המקרקעין חלות בשני סוגי העסקאות.
כמה עולות האגרות בטאבו בקניית דירה?
נכון ל-1 בינואר 2026: נסח מאושר 88 ש"ח, רישום הערת אזהרה 188 ש"ח, רישום מכר 44 ש"ח ורישום משכנתה 188 ש"ח. הסכומים נקבעים בתוספת לתקנות המקרקעין (אגרות) ומתעדכנים לפי המדד ב-1 בינואר של כל שנה, ולכן כדאי לבדוק את הסכום בשנת הפעולה.
משרד מלכא ושות' בחיפה מלווה קונים בעסקאות מקרקעין: בדיקת חוזה מול קבלן, משא ומתן על הסעיפים, דיווח למיסוי מקרקעין ורישום בטאבו. עורך דין מקרקעין יבדוק את סעיף ההוצאות המשפטיות ואת שאר פרק התשלומים לפני שאתם חותמים.
המידע במאמר כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין והפסיקה משתנים, והתאמה למקרה הספציפי מחייבת בדיקה של עורך דין.
