ביטול חוזה שכירות בגלל ליקויים בדירה: מתי מותר ואיך עושים את זה
אפשר לבטל חוזה שכירות בגלל ליקויים כשהמשכיר לא תיקן אותם אחרי דרישה. בדירת מגורים הוא חייב לתקן תוך 30 ימים, ופגם דחוף תוך שלושה ימים. בהפרה יסודית מבטלים בהודעה למשכיר, ובהפרה לא יסודית רק אחרי ארכה לתיקון. הביטול נעשה בהודעה ולא בעזיבת הדירה, והחוק מתיר הפחתה יחסית של שכר הדירה ולא הפסקת תשלום.
רטיבות, סדקים, תקלות חשמל או טיח שנופל הם לא רק אי נוחות. כשהמשכיר לא מתקן אותם, זו יכולה להיות הפרת חוזה. המדריך מסביר מה המשכיר חייב לתקן ותוך כמה זמן, מה מותר לשוכר לעשות בינתיים, ומתי אפשר לבטל את החוזה בלי להסתכן בתביעה.
מתי אפשר לבטל חוזה שכירות בגלל ליקויים?
אפשר לבטל חוזה שכירות כשהמשכיר הפר אותו. ליקוי שהמשכיר חייב לתקן ולא תיקן אחרי דרישה הוא הפרה כזו. השאלה המכרעת היא אם ההפרה יסודית או לא יסודית.
סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה קובע שהתרופות שבו באות להוסיף על חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ולא לגרוע ממנו. לכן חוק השכירות קובע מה המשכיר חייב לעשות, וחוק התרופות קובע מתי מותר לבטל ואיך.
בהפרה יסודית אפשר לבטל מיד. בהפרה לא יסודית צריך קודם לתת למשכיר ארכה לתקן. ההבחנה הזו, והדרך הנכונה למסור את הודעת הביטול, מפורטות גם במדריך על הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר, שמרכז את כל הסעדים של השוכר.
אילו ליקויים המשכיר חייב לתקן?
המשכיר חייב לתקן כל פגם שגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל בנכס. החובה חלה גם על פגם שהיה קיים כשהדירה נמסרה וגם על פגם שנוצר אחר כך.
זה הנוסח של סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה מאז התיקון של 2017. גרסאות ישנות של מאמרים עדיין מצטטות את הנוסח הקודם, "כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר". הנוסח הזה כבר לא בתוקף.
לחובה יש שני חריגים בסעיף 7(א):
- פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים. לעניין זה השוכר נחשב "שומר שכר" (סעיף 24).
- פגם שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו מוטל על המשכיר.
בשכירות למגורים יש כלל ברור יותר. לפי סעיף 25ח(א), השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר בדירה ומתקן אותו על חשבונו. כל ליקוי אחר שאינו קל ערך הוא באחריות המשכיר, על חשבונו.
סעיף בחוזה שמעביר לשוכר את התיקונים שהחוק מטיל על המשכיר אינו תקף בדירת מגורים. סעיף 25יד אוסר להתנות על חובות התיקון "אלא לטובת השוכר". דוגמאות נוספות לתניות כאלה מופיעות במאמר על סעיפים פסולים בהסכמי שכירות.
תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן ליקוי בדירה שכורה?
בדירת מגורים, תוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מהדרישה. ליקוי דחוף יש לתקן תוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים.
המועדים נקבעו בסעיף 25ח(ב). "פגם שתיקונו דחוף" מוגדר שם כפגם "שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר". המרוץ מתחיל רק מיום שהמשכיר קיבל דרישה מהשוכר. לכן הדרישה צריכה להיות מתועדת.
| סוג הליקוי | מועד התיקון | הבסיס בחוק |
|---|---|---|
| ליקוי רגיל שאינו קל ערך, בדירת מגורים | זמן סביר, ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת הדרישה | סעיף 25ח(ב) |
| פגם דחוף שאינו מאפשר מגורים סבירים | זמן סביר, ולא יאוחר משלושה ימים מקבלת הדרישה | סעיף 25ח(ב) |
| ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר של השוכר | השוכר מתקן על חשבונו | סעיף 25ח(א) |
| פגם בנכס שאינו דירת מגורים, כמו חנות או משרד | זמן סביר מקבלת הדרישה, בלי מספר ימים בחוק | סעיף 7(א) |
| פגם דחוף שאי אפשר לחכות לתיקונו | השוכר רשאי לתקן בלי דרישה ובלי הודעה מראש | סעיף 9(ג) |
מה מותר לשוכר לעשות כשהמשכיר לא מתקן?
לפני ביטול יש שתי דרכים: לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות, או להפחית את דמי השכירות. שתיהן קבועות בסעיף 9(א), וסעיף 25ח(ג) מחיל אותן גם על דירות מגורים.
- תיקון עצמי: השוכר מתקן ודורש מהמשכיר את ההוצאות הסבירות. לפי סעיף 9(ב), מי שרוצה לתקן בעצמו צריך להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.
- הפחתת דמי השכירות: כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות בגלל הפגם. זו הפחתה יחסית, לא הפסקת תשלום.
- קיזוז: לפי סעיף 25, חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז.
הפסקה מלאה של תשלום שכר הדירה היא צעד מסוכן. היא עלולה להפוך את השוכר עצמו לצד המפר. מה המשכיר רשאי לעשות במצב כזה מוסבר במאמר על הפרת חוזה שכירות מצד השוכר.
חשוב לזכור גם את חובות השוכר. לפי סעיף 17, עליו לאפשר למשכיר לבדוק את הדירה ולתקן בה, בזמן סביר ובהודעה מראש. שוכר שלא אפשר תיקון יתקשה לטעון שהמשכיר לא תיקן.
מה נחשב הפרה יסודית של חוזה שכירות?
הפרה יסודית היא הפרה שאדם סביר לא היה חותם על החוזה אילו ידע עליה מראש. היא יכולה להיות גם הפרה שהצדדים הגדירו בחוזה כיסודית.
ההגדרה בסעיף 6 לחוק החוזים (תרופות). תניה גורפת שהופכת כל הפרה ליסודית תקפה רק אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה.
| הפרה יסודית | הפרה לא יסודית | |
|---|---|---|
| המבחן | אדם סביר לא היה חותם אילו ראה מראש את ההפרה, או שהחוזה הגדיר אותה כיסודית | כל הפרה אחרת של החוזה |
| מתי מבטלים | אפשר לבטל בלי ארכה (סעיף 7(א)) | רק אחרי ארכה שלא נוצלה לתיקון (סעיף 7(ב)) |
| מועד הודעת הביטול | תוך זמן סביר מהיום שנודע על ההפרה | תוך זמן סביר מתום הארכה (סעיף 8) |
| טענת "ביטול בלתי צודק" | לא רלוונטית | נשמעת רק אם המשכיר התנגד לביטול בזמן סביר |
הסיווג תלוי בנסיבות של כל מקרה. מי שאינו בטוח שההפרה יסודית, בטוח יותר אם ייתן ארכה לפני הביטול. ההשוואה בין אכיפה, ביטול ופיצויים מוסברת במאמר על הסעדים בהפרת חוזה.
דירה שנמסרה לא ראויה למגורים: אפשר לבטל מיד?
מסירת דירה שאינה ראויה למגורים היא הפרת חוזה לפי סעיף 25ו(ב). אי אפשר לוותר על החובה הזו בחוזה, גם לא בהסכמה (סעיף 25יד(1)). אם אפשר לבטל מיד או רק אחרי ארכה, נקבע לפי המבחן של הפרה יסודית בסעיף 7 לחוק התרופות.
התוספת הראשונה לחוק קובעת מתי דירה אינה ראויה למגורים. זה המצב אם מתקיים בה אחד מאלה:
- אין מערכת ניקוז, לרבות סילוק שפכים.
- אין מערכת חשמל או תאורה.
- אין פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות, או דלת כניסה עם אמצעי נעילה.
- אין מערכת לאספקת מי שתייה.
- אין מחיצה בין השירותים לדירה.
- יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
לגבי רטיבות ועובש אין תשובה אוטומטית. הם נכנסים לרשימה רק אם הם יוצרים סיכון בלתי סביר לבריאות או לבטיחות, וזו שאלה עובדתית שצריך להוכיח.
ליקוי שהשוכר ידע עליו כשחתם הוא מקרה אחר. לפי סעיף 6(ג), שוכר שידע על אי-ההתאמה בעת כריתת החוזה אינו זכאי להסתמך עליה. גם שוכר שלא הודיע עליה זמן סביר אחרי שגילה אותה עלול לאבד את הטענה, אלא אם המשכיר ידע עליה. מנגד, סעיף 8 מבטל תניה שפוטרת את המשכיר מאחריות לפגם שידע עליו ולא גילה. את הבדיקה הזו כדאי לעשות לפני החתימה, כפי שמפורט במאמר על בדיקת חוזה שכירות לפני חתימה.
איך מבטלים חוזה שכירות בגלל ליקויים בפועל?
הביטול נעשה בהודעה למשכיר, לא בעזיבת הדירה. סעיף 8 לחוק התרופות קובע שביטול החוזה יהיה "בהודעת הנפגע למפר". הסדר המומלץ:
- תיעוד: צילומים, תאריכים, ואם צריך חוות דעת של בעל מקצוע על הליקוי.
- דרישה בכתב: פירוט הליקויים ודרישה לתקן. מיום קבלתה נספרים 30 הימים או שלושת הימים.
- ארכה: אם ההפרה אינה יסודית, מכתב נוסף שנותן ארכה אחרונה לתיקון.
- הודעת ביטול: בכתב, תוך זמן סביר מתום הארכה או מהיום שנודע על ההפרה היסודית.
- השבה: החזרת הדירה ודרישה להשבת הערובות.
מכתב הדרישה למשכיר הוא כלי מרכזי בכל התהליך. הוא מוכיח שהמשכיר ידע, קובע את תחילת המועדים ומראה שלמשכיר ניתנה הזדמנות לתקן לפני כל צעד אחר.
כשהמשכיר מוכן לסיים את השכירות בהסכמה, עדיף לעגן זאת במסמך חתום לפי ההנחיות במאמר על ביטול חוזה שכירות בהסכמה, במקום להוכיח ליקויים בבית המשפט. לפני שמבטלים חוזה או מקטינים את התשלום, כדאי להתייעץ עם עורך דין שכירות שיבדוק אם ההפרה אכן יסודית.
מה קורה לפיקדון ולערובות אחרי ביטול החוזה?
אחרי ביטול כל צד משיב לשני את מה שקיבל לפי החוזה (סעיף 9 לחוק התרופות). בשכירות למגורים המשכיר צריך להשיב את הערובה תוך 60 ימים מהיום שהדירה הוחזרה לרשותו, או עד פירעון החובות של השוכר, לפי המאוחר (סעיף 25י(ה)).
המשכיר רשאי לממש ערובה רק בארבעה מקרים שמנויים בסעיף 25י(ג):
- השוכר לא שילם דמי שכירות במועד.
- השוכר לא תיקן ליקוי שהוא אחראי לו לפי סעיף 25ח(א).
- השוכר לא שילם תשלומים שוטפים כמו ארנונה, מים או חשמל.
- השוכר לא פינה את הדירה בתום תקופת השכירות.
ליקוי שבאחריות המשכיר אינו עילה לממש ערובה. לפני מימוש, המשכיר חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן (סעיף 25י(ד)). כאן גם מתברר למה הפחתה חלקית של דמי השכירות עדיפה על הפסקה מלאה: אי-תשלום הוא אחת מעילות המימוש.
אילו פיצויים אפשר לתבוע מהמשכיר?
השוכר זכאי לפיצוי על נזק שהמשכיר ראה או היה עליו לראות מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה (סעיף 10 לחוק התרופות). הפיצוי יכול לבוא בנוסף לביטול או במקומו (סעיף 2).
בפסק דין ישן, ת"א 35621/01 חברת פרוספר גריל בר בע"מ נ' חברת נכסי מפען בע"מ, החלו ליפול גושי טיח בנכס מושכר. בית המשפט קבע שהמשכיר חייב לתקן פגמים תוך זמן סביר לאחר דרישת השוכר, ושמטרדים כאלה הם הפרת חוזה מצדו. מדובר בנכס מסחרי ובנוסח החוק שלפני 2017.
שתי מגבלות חשובות:
- הקטנת הנזק: אין פיצוי על נזק שהשוכר יכול היה למנוע או להקטין באמצעים סבירים. הוצאות סבירות שהוציא לשם כך מוחזרות לו (סעיף 14).
- פיצוי מוסכם: אם החוזה קובע פיצוי מוסכם, הוא משולם בלי הוכחת נזק, אבל בית המשפט רשאי להפחית אותו אם אין לו יחס סביר לנזק הצפוי (סעיף 15(א)).
אילו רכיבי נזק נפסקים בפועל מפורט במאמר על פיצוי לשוכר על הפרת הסכם שכירות. מי ששוקל להגיש תביעה יכול לקרוא על תביעה נגד בעל הדירה ועל איך מגישים תביעה אזרחית.
האם הכללים חלים גם על חנות, משרד או דייר מוגן?
המועדים של 30 ימים ושלושה ימים חלים רק על חוזה שכירות למגורים. בחנות או במשרד חלה חובת התיקון הכללית של סעיף 7, "תוך זמן סביר", והביטול נבחן לפי חוק התרופות.
סעיף 25טו מוציא מתחולת הכללים לשכירות למגורים כמה סוגי חוזים:
- בית מלון או דירת נופש, מעון, דיור מוגן, ומעונות סטודנטים, תלמידים או עובדים.
- דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה. הזכויות שם שונות, כפי שמוסבר במאמר על דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר.
- שכירות של עד שלושה חודשים בלי אפשרות הארכה.
- שכירות של יותר מעשר שנים בלי זכות ביטול מוקדם למשכיר.
- דמי שכירות חודשיים של יותר מכ-20,000 שקלים. הסכום מתעדכן מדי שנה.
הכללים חלים על חוזים שנכרתו מ-17.9.2017. בחוזה ותיק יותר חלות ההוראות שהיו בתוקף ערב התיקון. תמונה רחבה של הזכויות והחובות של שני הצדדים מופיעה במאמר על יחסי שוכרים ומשכירים. שוכר שהמשכיר שלו מסרב לתקן ליקויים, ושוקל אם לבטל, לתבוע פיצוי או לעשות את שניהם, יכול למצוא את התמונה המלאה במדריך על הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר.
שאלות נפוצות על ביטול חוזה שכירות בגלל ליקויים
האם מותר להפסיק לשלם שכר דירה עד שהמשכיר יתקן?
החוק לא מתיר הפסקה מלאה של התשלום. סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה מאפשר להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות בגלל הפגם. אי-תשלום דמי שכירות הוא אחת העילות שמאפשרות למשכיר לממש ערובה. לכן הפחתה יחסית ומתועדת בטוחה יותר מעצירת התשלום.
אפשר פשוט לעזוב את הדירה בגלל רטיבות ועובש?
עזיבה בלי הודעה אינה ביטול כדין. לפי סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות), ביטול נעשה בהודעה למפר תוך זמן סביר. אם ההפרה אינה יסודית, צריך קודם לתת למשכיר ארכה לתקן. רטיבות ועובש הופכים דירה ללא ראויה למגורים רק אם הם יוצרים סיכון בלתי סביר לבריאות או לבטיחות.
מי משלם על ליקוי שנגרם בגלל השוכר?
בדירת מגורים, השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר בדירה ומתקן אותו על חשבונו, אלא אם הוסכם אחרת (סעיף 25ח(א)). ליקוי אחר שאינו קל ערך מתקן המשכיר על חשבונו. אם השוכר לא תיקן ליקוי שבאחריותו, המשכיר רשאי לממש ערובה עד גובה עלות התיקון, אחרי הודעה מראש.
סעיף בחוזה קובע שכל התיקונים על השוכר. הוא תקף?
בחוזה שכירות למגורים, לא. סעיף 25יד לחוק השכירות והשאילה אוסר להתנות על חובות התיקון של סעיף 25ח אלא לטובת השוכר. גם על החובה למסור דירה ראויה למגורים אי אפשר להתנות כלל. בנכס שאינו למגורים, החובה של סעיף 7 חלה אלא אם ההסכם או המקובל בנסיבות קובעים אחרת.
ידעתי על הליקוי כשחתמתי. אפשר עדיין לבטל?
לפי סעיף 6(ג) לחוק השכירות והשאילה, שוכר שידע על אי-ההתאמה בעת כריתת החוזה אינו זכאי להסתמך עליה. זה נכון לגבי המצב שהיה ידוע בחתימה. פגם שהתהווה אחר כך נבחן לפי חובת התיקון של המשכיר, שחלה גם על פגם שנוצר לאחר המסירה.
אפשר לתקן לבד ולקזז את העלות משכר הדירה?
כן, בתנאים. אם המשכיר לא תיקן בזמן סביר אחרי הדרישה, השוכר רשאי לתקן ולדרוש את ההוצאות הסבירות (סעיף 9(א)(1)), אחרי הודעה למשכיר זמן סביר מראש (סעיף 9(ב)). סעיף 25 קובע שחובות הדדיים עקב השכירות ניתנים לקיזוז. בפגם דחוף שאי אפשר לחכות לתיקונו מותר לתקן גם בלי דרישה והודעה.
ליווי אישי ודיסקרטי של משרד מלכא ושות' - מאז 2009. השאירו הודעה ונחזור אליכם בהקדם.
